Parques industriales “de clase mundial”

Operar en estos desarrollos puede ser punta de lanza de sus inversiones

Parques industriales ¿tan buenos como parecen?

Dra. Claudia Ileana Ávila Connelly
Directora general de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados, A.C. (AMPIP)

La doctora Claudia Ileana Ávila Connelly, Directora General de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados, A.C. (AMPIP) comparte con IDC diversos aspectos sobre la importancia de estos espacios inmobiliarios que brindan servicios e infraestructura para la instalación de establecimientos manufactureros, los cuales pueden ser una alternativa para las empresas de comercio exterior; las diferencias con las zonas francas; por qué son una opción para operar dentro de ellos; e incluso da algunas recomendaciones basadas en su experiencia.

Generalidades

Desarrollo

En México, los parques industriales surgen en la década de los 60, en respuesta a la creación del programa maquilador en la frontera norte con los Estados Unidos de América (EUA). Las facilidades que ofrecía este instrumento en materia aduanal y fiscal para las compañías extranjeras de manufactura, generaron una alta demanda de espacios industriales en territorio nacional. Desde entonces, los parques industriales se han integrado a la infraestructura del país para la atracción de inversión extranjera directa, pero únicamente desde el ámbito inmobiliario. En otras naciones, los parques industriales operan bajo un régimen legal denominado “zona franca” o “zona económica especial”, cuya característica es que ofrecen beneficios fiscales y agilizan la gestión aduanera, a las compañías que operan dentro de un terreno delimitado; como una política pública de los gobiernos para atraer nuevas empresas que generen empleos.

Siendo así, ¿cuál es la razón de existir de los parques industriales en México, si estos no ofrecen este tipo de facilidades? ¿Por qué, a pesar de lo anterior, son exitosos como negocio?

La respuesta es porque se apoyan en las ventajas del país para la inversión. Entre estas destacan:

  • la ubicación geográfica con acceso directo por tierra a los mercados de EUA y Centroamérica, y por mar a Europa y Asia, lo que reduce costos y facilita la logística
  • la red de tratados de libre comercio con 46 países, como un marco legal que permite el acceso a los mercados en mejores condiciones
  • disponibilidad de mano de obra calificada para atraer industrias de alto valor agregado, y
  • costos de producción competitivos

Además, se cuenta con el programa maquilador, conocido como IMMEX, el cual brinda facilidades para el comercio exterior, equivalentes a las que ofrecen las zonas francas en el mundo. La diferencia es que, en el caso de la IMMEX, el permiso lo obtiene la empresa, independientemente de su ubicación, en tanto que en la zona franca, solo si se opera dentro de un polígono determinado.

No obstante, a pesar de que la IMMEX no está obligada a instalarse dentro de un terreno en específico, voluntariamente, la mayoría de estas empresas se instalan dentro de parques industriales. Esto se debe a que ofrecen servicios de valor agregado que van más allá de la oferta de espacios industriales.

Definición

Así, en México, un parque industrial es un terreno delimitado, urbanizado para uso industrial, con servicios básicos de agua, electricidad, drenaje, entre otros; con permisos de impacto ambiental, construcción y demás, para la operación de empresas de manufactura y centros de distribución; así como de áreas comunes en su beneficio y de los trabajadores, como guarderías, zonas recreativas, estación de bomberos y además, una administración responsable del mantenimiento y la seguridad. Las compañías instaladas dentro de éste pueden operar en un marco de certeza, ya que el desarrollador ha hecho previamente la tarea de gestión, para que el usuario se pueda establecer de manera expedita y segura.

Podemos decir entonces que si bien, en nuestro país no opera el régimen de zonas francas, sí cuenta con parques industriales, como espacios inmobiliarios de clase mundial, los cuales, en combinación con el programa IMMEX –operados por la SE–, podrían ser considerados como un modelo equivalente a dichas zonas.

Normatividad

En México no hay ninguna regulación que delimite el diseño o la operación de un parque industrial como tal, más allá de las regulaciones propias que cada industria debe cumplir en lo individual, como el uso del suelo, la urbanización, la construcción, el impacto ambiental y demás aspectos generales de cualquier negocio.

Lo que sí existe desde hace más de una década, es un estándar que define qué características debe tener un desarrollo inmobiliario industrial, para ser considerado “parque industrial”. Se trata de la Norma Mexicana de Parques Industriales, NMX-R-046-SCFI-2015, cuya primera versión data del 2002.

Esta norma voluntaria, surge ante la necesidad de unificar criterios, ya que anteriormente, cualquier persona que tuviese un terreno y una bodega, independientemente del tamaño, solía llamarse “parque industrial”. Y es que el este no existe oficialmente como una actividad empresarial clasificada en alguna instancia de gobierno, como el INEGI o la SHCP. De ahí que la norma sea el único referente, a nivel de concepto, para definir qué es un parque industrial en nuestro país.

Ventajas

Como ya se mencionó, una de las más importantes que ofrecen los parques industriales en México, es la certeza de que cuentan con todas las condiciones legales, administrativas y de seguridad, para que la instalación y operación de una nueva planta, sea ágil y en el menor tiempo posible. No es casual que empresas de alto valor agregado, como proveedores de las industrias aeroespacial y automotriz, fabricantes de equipo médico, farmacéuticas, alimentos procesados, logística y centros de distribución, entre otros, operen dentro de los mismos.

En ocasiones, vemos que, como una política pública para generar empleos, los gobiernos estatales tienden a construir sus propios parques industriales, bajo un modelo diferente a los desarrollos privados, en donde ceden la tierra sin costo al inversionista, con el fin de retenerlo. Sin embargo, generalmente estos terrenos no tienen todos los servicios, el mantenimiento ni la seguridad que brindan los parques privados, lo que resulta en un costo más alto al final.

Por eso, es recomendable que los gobiernos estatales no construyan parques industriales, porque además de que el recurso público no es suficiente, tampoco tienen necesariamente el conocimiento y la experiencia para desarrollarlo conforme a los estándares y modelos de negocio exitoso, incluso de que por lo regular, el cambio de administraciones puede inhibir la continuidad y el mantenimiento del proyecto. Lo ideal es que establezcan alianzas con los desarrolladores privados, en un esquema en donde el gobierno aporte la tierra, gestione los permisos, ofrezca incentivos y promueva el proyecto entre usuarios potenciales, en tanto que el privado, urbanice y levante los edificios, asumiendo el riesgo de la inversión; y a su vez provea los servicios, el mantenimiento y la seguridad. De esta forma, el gobierno cumple con el objetivo de generar empleos, y el desarrollador privado obtiene una tasa de capitalización atractiva, que justifique la realización del mismo.

Facilitador comercial

Los parques industriales se suman a la dinámica del comercio exterior, principalmente desde el punto de vista logístico, ya que, por su ubicación, cerca de las principales rutas de comercio, facilitan el acceso a los mercados, y con ello, contribuyen a disminuir los costos de transporte y los riesgos en la entrega de la mercancía.

Ahora bien, existe un régimen denominado “recinto fiscalizado estratégico” (RFE), que surge en 2002, como una nueva estrategia del gobierno federal para fomentar el comercio exterior. Este régimen fue diseñado en armonía con los compromisos internacionales de los países ante la Organización Mundial de Comercio y los tratados de libre comercio, como el de Norteamérica (TLCAN), enfocados a promover la competencia en el mercado global, en igualdad de condiciones. El régimen RFE es equivalente a una zona libre, con ventajas adicionales a las que brinda el programa IMMEX para importación temporal, y su propósito es que nuestro país pueda competir con zonas francas de otras naciones.

A pesar de que actualmente opera exitosamente un RFE en San Luis Potosí, este régimen no ha sido tan popular, por diversas razones, por ejemplo, el exceso de regulaciones. En el caso particular de los desarrolladores privados, el operar como RFE bajo la figura de Administrador, implica una responsabilidad que va más allá del mantenimiento y la seguridad del parque. Se trata de administrar, supervisar y controlar el acceso, permanencia y salida de personas, vehículos y mercancías del polígono delimitado como RFE.

Ante esta realidad, en 2016, el gobierno federal, a través del SAT, publicó un Decreto para reimpulsar los RFE, facilitando los trámites en la obtención de permisos y en la gestión de su operación, especialmente en parques industriales ya existentes. Gracias a estas modificaciones, la figura del RFE tiene el potencial de convertirse en una estrategia de diferenciación, ante el incremento de la competencia en la oferta de espacios industriales para empresas globales. Lo anterior, no obstante el éxito del programa IMMEX, con el cual podría estar compitiendo. No es entonces casualidad, que en años recientes se crearon, la Asociación de Recintos Fiscalizados Estratégicos, presidida por un desarrollador, y la Asociación de Operadores de Recintos Fiscalizados Estratégicos, al mando de un agente aduanal.

Trascendencia de ser OEA y RFE

De entrada, el parque industrial bajo los estándares de la Norma Mexicana de Parques Industriales, es ya un espacio atractivo por las ventajas mencionadas, en cuanto a la calidad de la infraestructura, permisos, administración y seguridad. La posibilidad de que un parque industrial ofrezca servicios de valor agregado, como contar con un régimen de facilitación para el comercio exterior (RFE), estándares de seguridad o acciones hacia la sustentabilidad, le permite diferenciarse de su competencia, al tener más opciones, como en el supuesto de los hoteles: entre más estrellas, más servicios. En este caso, lo que busca la empresa global, es decir, el usuario potencial de un parque industrial, es funcionar con la mayor eficiencia posible, en todos los ámbitos.

Parques industriales en el país

Actualmente el AMPIP representamos 250 parques industriales con presencia en 25 estados de la República Mexicana

Conclusión

A fin de tener parques industriales de clase mundial, como parte de las ventajas competitivas del país para atraer inversión extranjera directa, desde hace algunos años, la AMPIP, ha venido impulsando la implementación de mejores prácticas en los parques industriales, como son, la certificación bajo la Norma Mexicana de Parques Industriales, el Reconocimiento de Parque Industrial Verde y la Certificación bajo el esquema de Operador Económico Autorizado (OEA) para parques industriales, único en el mundo. ¿Por qué? principalmente porque así lo está requiriendo el mercado, y los desarrolladores industriales están obligados a atender la demanda de sus clientes potenciales. 


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 .  (Foto: IDC)