Acción de apeo y deslinde: alternativa a la falta de límites en una propiedad

La acción de apeo o deslinde es una figura contemplada en el Código Federal de Procedimientos Civiles (CFPC) que tiene lugar cuando los límites que separan un predio de otro u otros no se han fijado, o bien, cuando habiéndose fijado, existe un motivo fundado para creer que estos no son exactos, ya sea porque naturalmente se confundieron, porque se destruyeron las señales que los marcaban, o porque se colocaron en un lugar distinto al original.

Cuando se trate de una propiedad nacional, esta acción solo podrá practicarse a moción del Ministerio Público Federal o a petición de la autoridad administrativa correspondiente.

Si fuera un particular se requiere aplicar el apeo para deslindar su propiedad respecto de otra nacional; la diligencia se limitará a marcar los linderos entre ambos predios y quienes tendrán derecho a promoverlo, serán el:

• propietario, que es quien resulte poseedor y tenga un título para transferir el dominio, o

• usufructuario, (en caso de existir) y es quien goza de los frutos provenientes del terreno

• La petición de apeo se hará mediante una solicitud que debe contener:

• nombre y ubicación de la finca a deslindarse

• parte o partes en que el acto debe ejecutarse

• nombres de los colindantes que puedan tener interés en el apeo, si son conocidos, y si no lo son, los datos indispensables para identificar los predios

• sitio en donde están y en donde deben colocarse las señales, y si estas no existen, el lugar en donde estuvieron o debieron levantarse

• planos y documentación que sirva para la diligencia, y

• designación de un perito por parte del promovente

Una vez realizada la promoción de la acción, el juez enterará a los sujetos implicados, con el fin de que dentro de tres días presenten los títulos o documentos que avalen su posesión, nombren un perito (si así lo desean) y señalen día, hora y lugar para hacer la diligencia correspondiente.

En el supuesto de que se desconozca quienes son los dueños, se les citará mediante un solo edicto publicado en el DOF o en algún periódico de los de mayor circulación diaria en el país; con ello, quienes se consideren propietarios, deberán acudir a la cita, siempre y cuando cuenten con un título que constate su carácter de dueño o documento que los faculte como usufructuarios del o los predios.

De ser necesaria la identificación de alguno o algunos de los puntos de deslinde, los interesados podrán presentar dos testigos cada uno para que puedan constatar los límites de la propiedad.

Los gastos derivados serán cubiertos por quien lo promueva (tanto intervención de peritos como de testigos).

Llegado el día designado para llevar a cabo la diligencia, el juez, acompañado del secretario, los peritos, testigos de identificación e interesados que asistan al lugar, procederá conforme a lo siguiente:

• practicar el apeo, asentando un acta en la que consten todas las observaciones que hicieren los interesados

• la diligencia no se suspenderá por virtud de las observaciones, sino en el caso de que alguna persona presente en ese momento algún documento debidamente registrado, que pruebe que el terreno que se trata de deslindar es de su propiedad

• al demarcar los límites del terreno deslindado, se otorgará posesión al promovente del predio que quede comprendido dentro de ellos
  si alguno de los colindantes se opone respecto a un determinado punto, por considerar que, conforme a sus títulos, queda comprendido dentro de los límites de su propiedad, el tribunal considerará a los testigos de identificación y a los peritos, e invitará a los interesados a llegar a un acuerdo; si se logra, se hará constar y se otorgará la posesión, según sea el sentido; y si no se consuma, el juez se abstendrá de hacer declaración alguna en cuanto a la posesión, respetando en ella, a quien la disfruta, y mandará reservar sus derechos a los interesados para que los haga valer en el juicio correspondiente, y 

• mandará que se fijen las señales convenientes en los puntos deslindados, las que quedarán como límites legales. Los puntos respecto a los cuales hubiera oposición, no quedarán deslindados ni se fijará en ellos ninguna señal

Un ejemplo de lo anterior, sería el de Luis, quien decide invertir comprando un terreno en Cuernavaca a un bajo costo, y nunca lo bardea; tiempo después decide venderlo, pues la plusvalía del lugar ha subido.

Lleva un valuador, y en ese momento se dan cuenta que las medidas no coinciden, pues un vecino construyó una barda invadiendo el predio, afirmación que él puede confirmar, pues cuenta con los documentos que así lo prueban.

Con la finalidad de aclarar la situación y poder concretar la venta, su abogado le recomienda iniciar una acción de apeo y deslinde. Al llevarla a cabo, el juzgador confirma que Luis es el propietario de ese terreno y que fue el vecino quien no realizó bien la medición por falta de límites entre las fincas, otorgando con ello la propiedad al demandante.