Qué sociedades mexicanas están limitadas para adquirir inmuebles

Aquellas que cuenten con accionistas extranjeros deben observar ciertas formalidades para la adquisición inmuebles
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El Código Civil Federal en su artículo 773 dispone que los extranjeros y las personas morales, que pretendan adquirir la propiedad de bienes inmuebles, deberán observar lo dispuesto en el artículo 27 constitucional y sus leyes reglamentarias.

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Hay que recordar que el numeral 27 de la Carta Magna señala que solo los mexicanos por nacimiento o por naturalización podrán adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesorios.

En el caso de extranjeros, el Estado podrá conceder ese derecho, siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar por los mismos la protección de su gobierno, bajo la pena que, en el caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la Nación, los bienes que hubieren adquirido.

Asimismo, el propio precepto indica que por ningún motivo los extranjeros podrán adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas en una faja de 100 kilómetros a la largo de la frontera y de 50 en las playas (zona restringida).

Por su parte el precepto 2 de la Ley de Inversión Extranjera (LIE) califica a las sociedades mexicanas en dos, aquellas:

  • con cláusula de exclusión de extranjero, y
  • sin cláusula de exclusión de extranjero

Es ta clasificación es importante dado que una vez que la sociedad se identifique en cualquiera de estos dos supuestos podrá determinar cuales son sus limitaciones en caso de querer adquirir inmuebles.

Sociedades con cláusula de exclusión de extranjero

Este tipo sociedades pueden adquirir inmuebles libremente en todo el territorio nacional, sin necesidad de permiso alguno.

Sociedades sin cláusula de exclusión de extranjeros

Estas sociedades admiten como socios a extranjeros y de acuerdo con el artículo 14 del reglamento de la LIE deberán celebrar un convenio denominado Cláusula Calvo, el que debe formar parte de sus estatutos sociales. En este, sus socios extranjeros actuales y futuros de la sociedad, se obligan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores a considerarse como nacionales respecto de:

  •   acciones, partes sociales o derechos que adquieran dichas sociedades
  • bienes, derechos, concesiones, participantes o intereses que sean titulares las sociedades, y
  • derechos y obligaciones que deriven de los contratos en que sean parte las propias sociedades

La cláusula o convenio deberá incluir la renuncia a invocar la protección de los gobiernos de los extranjeros, bajo la pena de perder en beneficio de la Nación los derechos y bienes que hubiese adquirido.

Las sociedades que nos ocupan pueden adquirir todo tipo de inmuebles en el territorio nacional, salvo los destinados a actividades residenciales y que se encuentren ubicados en la zona restringida.

Debe entenderse como actividad residencial aquellos inmuebles destinados exclusivamente a vivienda para el uso de sus propietarios o de terceros, esto de conformidad con el artículo 5o. del reglamento de la LIE.  Para este precepto se consideran actividades no residenciales las siguientes:

  • las que se destinen a tiempo compartido
  • las destinadas a actividades industriales, comerciales o turísticas y que de manera simultánea sean utilizados para fin residencial
  • las adquiridas por instituciones de crédito, para la recuperación de adeudos a su favor que se deriven de operaciones propias de su objeto
  • las que utilicen las personas morales para el cumplimiento de su objeto social, y
  • las que utilicen inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales, agrícolas, ganaderas, pesqueras, silvícolas y de prestación de servicios

Tratándose de inmuebles destinados a fines no residenciales podrán adquirirlos, pero siempre que den aviso de dicha adquisición a la Secretaría de Relaciones Exteriores dentro los 60 días hábiles siguientes aquel en el que realicen la adquisición, esto en términos del artículo 10, fracción I de la LIE.

El precepto 7o. del reglamento de esta ley señala que el aviso correspondiente deberá contener la descripción del inmueble de manera clara y el uso al que se destinará, así como el instrumento notarial en el que se haya formalizado la adquisición.