Quién presenta los avisos si el arrendatario muere

Existirá un obligado solidario hasta en tanto no se termine el alquiler
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 .  (Foto: iStock)

La constitución de derechos personales de uso o goce de bienes inmuebles que rebase el umbral de 1605 veces el valor de la UMA, se considera una actividad vulnerable de acuerdo con la fracción XV del artículo 17 de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI).

Al ser vulnerable, el sujeto que la realice se convierte en “obligado” para efectos de acatar una serie de deberes en la materia, tales como la identificación de los clientes o la presentación de los avisos hasta que se concluya la actividad, pero ¿qué sucede cuando el responsable muere? ¿se extinguen dichas obligaciones?

Primeramente se precisa que la LFPIORPI regula las transacciones y no a los sujetos, pues de conformidad con su ordenamiento 2o. su objetivo es detectar las operaciones que generen riesgo de lavado de dinero con independencia del carácter de quien las lleven a cabo.

Ahora bien, como lo dispone el dispositivo 2398 del Código Civil Federal (CCF) el arrendamiento implica conceder el uso o goce temporal de una cosa a cambio de un precio cierto, por lo cual cuando la renta constituya una suma de dinero que rebase los umbrales de la ley antilavado, será vulnerable.

Por su parte, el precepto 2408 del mismo código, refiere que el contrato no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario; lo que lo hace un acto continuo que se prolonga por plazos como mínimo de un año o bien, indefinidamente.

Por esa razón, se colige que el arrendamiento no deja de ser vulnerable por la muerte del arrendador, ya que mientras no se finalice el plazo convenido o se verifique alguna causal de rescisión que extinga el contrato, este subsistirá y por tanto la obligación de reportarlo a la autoridad competente.

Pero, ¿ahora quién será responsable de este deber? La respuesta a esta interrogante se encuentra en la regulación del CCF —supletorio de la LFPIORPI— al llamado “Derecho sucesorio”.

El dispositivo 1281 del CCF indica que herencia es “la sucesión de todos los bienes del difunto en todos sus derechos y obligaciones que no se extinguen por la muerte”, de modo que al fenecer el autor de la sucesión los herederos adquieren derecho a la masa; no obstante, hasta que no se haga el reconocimiento de sucesores legítimos estos actuarán a través de una persona designada como “albacea”.

El albacea es una figura de representación legal para todos los asuntos inherentes a los bienes que sean parte de la masa, cuyas atribuciones se indican en el artículo 1706 de la legislación civil; por consiguiente, fungirá como responsable solidario de la ejecución de las obligaciones antilavado, de tal suerte que subirá los avisos respectivos por todo el tiempo que dure su encargo.

El medio para reportar los avisos será a través del Sistema del Portal en Internet “SPPLD” mediante la e.firma, pero, ¿de quién, del occiso o del albacea?

Para ello, se seguirá el método empleado por las personas morales, que a pesar de que designan a un representante para la publicación de sus avisos, estos últimos lo realizan con la e. firma de sus representados, es decir, de las personas morales; así, por analogía, los albaceas darán a conocer los avisos con la e. firma del finado hasta que termine su encomienda.

A partir de la fecha de transmisión de los bienes por la sucesión, si el inmueble materia del aviso siguiera en arrendamiento, el acatamiento de los deberes en la materia recaerá en los herederos pero no como representantes sino como propietarios del bien, de manera que lo harán con su e.firma y ya no con la del fallecido.

Por último, para dar de baja al occiso del portal, —previo a la cancelación del RFC—  tiene que entregarse ante la administración desconcentrada del SAT correspondiente a su domicilio, un escrito libre bajo protesta de decir verdad solicitando la eliminación de la actividad vulnerable por motivo del deceso, adjuntando los siguientes documentos:

  • copia del acta de defunción
  • acuse de movimientos de actualización de situación fiscal de su RFC en el que se observe el estatus de “suspensión por defunción”, y
  • copia de la identificación oficial con fotografía

Comentario final

Aunque la LFPIORPI a diferencia del Código Fiscal Federal no señala expresamente al albacea como responsable solidario en el cumplimiento de las obligaciones fiscales, la autoridad podría servirse de este criterio para sancionarlo por el incumplimiento de la presentación de los avisos, a pesar de que no procedería fundamentar su actuar en la legislación fiscal, puesto que no es supletoria de la ley antilavado.