Venta de inmuebles

Las personas físicas que enajenan este tipo de bienes pueden generar cargas fiscales, conozca cuáles son y aprenda a determinarlas

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 .  (Foto: iStock)

Los ingresos por la enajenación de inmuebles que realicen las personas físicas que no realicen actividades empresariales o aun cuando lo hagan los bienes no sean afectos a dichas actividades, incluyendo a las dedicadas al arrendamiento de inmuebles, deberán cumplir con ciertas obligaciones fiscales por dichos ingresos, en términos del Capítulo IV, del Título IV de la LISR (de los ingresos por enajenación de inmuebles).

Según el numeral 93, fracción XIX de la LISR, el inmueble en cuestión es la casa habitación del contribuyente no se pagará ISR, si la contraprestación a la fecha de la operación no excede de 700,000 unidades de inversión (UDIS) y se observen los siguientes requisitos:

  • la transmisión se formalice ante fedatario público
  • durante los tres años inmediatos anteriores a la venta, el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación
  • el cálculo y entero del impuesto correspondiente al pago provisional se realizará por el fedatario público

Por ejemplo, si una persona física enajena su casa habitación el 25 de septiembre de 2017 en $3,750,000.00, la exención que puede tomar por esta operación es:

Monto máximo exento para el ISR


Concepto
Importe

Número de UDIS

700,000.00

Por:
Valor de la UDI a la fecha de la operación

5.811925

Igual:
Monto máximo exento para el ISR

$4,068,347.50

Nota: (1) Publicado en el DOF el 8 de septiembre de 2017

En este caso no se pagará ISR por la venta, pues esta no excede de la exención.

Si el precio de venta del inmueble es mayor que las UDIS señaladas, por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación.

Esta exención comprende tanto la construcción como el terreno, pero para este último solo aplicará hasta por el área que no exceda de tres veces la cubierta por la construcción. Por el excedente, deberá pagarse el ISR (art. 154, RLISR).

IVA

Para el IVA se encuentra exenta la enajenación del suelo y de las construcciones con destino para casa-habitación (art. 9o., fracs. I y II, LIVA).

Por los demás bienes sí se pagará este impuesto, en cuyo caso será retenido por los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, quienes lo enterarán dentro de los 15 días siguientes a la fecha en que se firme la escritura (art. 33, LIVA).

Caso práctico

Para comprender mejor el tratamiento fiscal de la enajenación de bienes que realicen las personas físicas bajo el Capítulo IV del Título IV de la LISR, considérense los siguientes supuestos.

Adquisición de terreno y construcción en la misma fecha

Datos generales

La señora Sandra López Sánchez enajena un inmueble con uso habitacional según los siguientes datos:

Datos generales

Concepto
Subtotal
Importe
Fecha
Precio de venta

$5,985,400.00

20/09/17

Precio de compra

3,039,940.00

15/02/14

Terreno

1,350,400.00

Construcción

1,689,540.00

Ampliación a la construcción

698,540.00

20/12/15

Gastos notariales pagados por la escrituración

136,540.00

15/02/14

Derechos pagados por la escrituración

16,654.00

15/02/14

ISAI pagado en la compra del inmueble

126,131.19

15/02/14

Avalúo pagado para la venta del inmueble

18,648.00

20/09/17

Comisión por enajenación

205,801.00

20/09/17


Toda vez que la señora López no habitaba el inmueble pagará el ISR sobre el total de la ganancia que obtenga. Para ello, debe conocerse por separado el costo de adquisición de la construcción y del terreno. De no ser así, podrá tomarse alguna de las siguientes opciones para separarlos (arts. 124, fracc. I, LISR y 209, RLISR):

  • el costo del terreno será el 20 % del costo total de adquisición del inmueble
  • tomar la proporción que se hubiera dado en el avalúo practicado a la fecha de la adquisición del bien
  • con base en las proporciones de los valores catastrales que correspondan a la fecha de adquisición

En la determinación del costo de adquisición no se incluirán intereses ni otras erogaciones que se hubieran cubierto, solo se tomará la contraprestación para su adquisición. Para bienes adquiridos a título gratuito, se tomará el costo pagado por el autor de la sucesión o el donante y como fecha de adquisición la que hubiere correspondido a estos (arts. 123 y 124, LISR).

Construcción

El valor de la construcción se disminuye a razón del 3 % por cada año completo transcurrido desde su adquisición y hasta la enajenación (art. 124, fracc. II, LISR).

Disminución de la construcción


Concepto
Importe

Costo de la construcción

$1,689,540.00

Por:
Por ciento de disminución anual

3 %

Igual:
Deducción por cada año

$50,686.20

Por:
Número de años completos de tenencia

3

Igual:
Disminución de la construcción

$152,058.60


Costo de la construcción disminuido


Concepto
Importe

Costo de la construcción

$1,689,540.00

Menos:
Disminución de la construcción

152,058.60

Igual:
Costo de la construcción disminuido

$1,537,481.40

El costo de la construcción disminuido no puede ser inferior al 20 % del costo de la construcción inicial, pues de ser así, se considerará como deducción este último.

Monto mínimo como costo de la construcción


Concepto
Importe

Costo de la construcción

$1,689,540.00

Por:
Por ciento mínimo a considerar

20 %

Igual:
Monto mínimo como costo de la construcción

$337,908.00


El costo de la construcción disminuido es superior al mínimo del 20 %, por lo que se considerará el mayor para efectos de actualizarlo desde la fecha de adquisición y hasta el mes inmediato anterior a la enajenación.

Costo de la construcción actualizado


Concepto
Importe

Costo de la construcción disminuido

$1,537,481.40

Por:
Factor de actualización

1.1305

Igual:
Costo de la construcción actualizado

$1,738,122.72


Factor de actualización


Concepto
Importe

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (agosto 2017)

127.5130

Entre:
INPC del mes en que se efectuó la adquisición (febrero 2014)

112.7900

Igual:
Factor de actualización

1.1305


Las construcciones, mejoras o adaptaciones que implican inversiones se sujetan al mismo tratamiento de las construcciones, por ende la ampliación del inmueble se disminuye y se actualiza conforme al mismo procedimiento (arts. 121, fracc. II y 124, fracc. II, LISR).

Disminución del costo de la ampliación


Concepto
Importe

Ampliación a la construcción

$698,540.00

Por:
Por ciento de disminución anual

3 %

Igual:
Deducción por cada año

$20,956.20

Por:
Número de años completos de tenencia

1

Igual:
Disminución del costo de la ampliación

$20,956.20


Costo de la ampliación disminuido


Concepto
Importe

Ampliación a la construcción

$698,540.00

Menos:
Disminución del costo de la ampliación por años de tenencia

20,956.20

Igual:
Costo de la ampliación disminuido

$677,583.80

Al igual que el costo de la construcción, el costo de la ampliación disminuido no puede ser inferior al 20 % del monto inicial.

Monto mínimo como costo de la ampliación


Concepto
Importe

Ampliación a la construcción

$698,540.00

Por:
Por ciento mínimo a considerar

20 %

Igual:
Monto mínimo como costo de la ampliación

$139,708.00


El costo de la ampliación disminuido resulta superior al mínimo del 20 % por lo que se toma el primero para actualizarlo.

Costo de la ampliación actualizado


Concepto
Importe

Costo de la ampliación disminuido

$677,583.80

Por:
Factor de actualización

1.0757

Igual:
Costo de la ampliación actualizado

$728,876.89


Factor de actualización


Concepto
Importe

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (agosto 2017)

127.5130

Entre:
INPC del mes en que se realizó la ampliación (diciembre 2015)

118.5320

Igual:
Factor de actualización

1.0757


Terreno

El terreno se actualizará desde el mes en el que se adquirió y hasta el mes inmediato a su enajenación.

Costo del terreno actualizado


Concepto
Importe

Costo de adquisición del terreno

$1,350,400.00

Por:
Factor de actualización

1.1305

Igual:
Costo del terreno actualizado

$1,526,627.20


Factor de actualización


Concepto
Importe

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (agosto 2017)

127.5130

Entre:
INPC del mes en que se efectuó la adquisición (febrero 2014)

112.7900

Igual:
Factor de actualización

1.1305


Costo comprobado de adquisición

El monto de la construcción disminuido y actualizado más el del terreno a la fecha de enajenación, dan como resultado el costo comprobado de adquisición actualizado, el cual no podrá ser menor al 10 % del precio de venta (art. 121, fracc. I, LISR):

Costo comprobado de adquisición actualizado


Concepto
Importe

Costo de la construcción actualizado

$1,738,122.72

Más:
Costo del terreno actualizado

1,526,627.20

Igual:
Costo comprobado de adquisición actualizado

$3,264,749.92


Monto mínimo a considerar como costo comprobado de adquisición actualizado


Concepto
Importe

Precio de venta

$5,985,400.00

Por:
Por ciento mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado

10 %

Igual:
Monto mínimo a considerar como costo comprobado de adquisición actualizado

$598,540.00


El costo comprobado de adquisición actualizado no fue inferior a dicho 10 %, por lo que se puede tomar el calculado como el monto deducible.

Otras deducciones

También son una deducción autorizada para calcular la ganancia por la enajenación de inmuebles los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, las comisiones y mediaciones con motivo de la adquisición o enajenación (art. 121, LISR).

Estos conceptos se actualizarán desde la fecha de su erogación y hasta el mes inmediato anterior a la de enajenación.


Gastos notariales por escrituración actualizados


Concepto
Importe

Gastos notariales por escrituración

$136,540.00

Por:
Factor de actualización

1.1305

Igual:
Gastos notariales por escrituración actualizados

$154,358.47


Factor de actualización


Concepto
Importe

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (agosto 2017)

127.5130

Entre:
INPC del mes en que se efectuó la erogación (febrero 2014)

112.7900

Igual:
Factor de actualización

1.1305


Derechos por escrituración actualizados


Concepto
Importe

Derechos por escrituración

$16,654.00

Por:
Factor de actualización

1.1305

Igual:
Derechos por escrituración actualizados

$18,827.35


Factor de actualización


Concepto
Importe

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (agosto 2017)

127.5130

Entre:
INPC del mes en que se efectuó la erogación (febrero 2014)

112.7900

Igual:
Factor de actualización

1.1305


ISAI pagado en la compra del inmueble actualizado


Concepto
Importe

ISAI pagado en la compra del inmueble

$126,131.19

Por:
Factor de actualización

1.1305

Igual:
ISAI pagado en la compra del inmueble actualizado

$142,591.31


Factor de actualización


Concepto
Importe

INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (agosto 2017)

127.5130

Entre:
INPC del mes en que se efectuó la erogación (febrero 2014)

112.7900

Igual:
Factor de actualización

1.1305


Avalúo del inmueble actualizado


Concepto
Importe

Avalúo pagado para la venta del inmueble

$18,648.00

Por:
Factor de actualización (1)

1.0000

Igual:
Avalúo del inmueble actualizado

$18,648.00

Nota: (1) No hay factor de actualización debido a que el gasto se realizó en la misma fecha que la enajenación

Comisión por enajenación actualizada


Concepto
Importe

Comisión por enajenación

$205,801.00

Por:
Factor de actualización (1)

1

Igual:
Comisión por enajenación actualizada

$205,801.00

Nota: (1) No hay factor de actualización debido a que el gasto se realizó en la misma fecha que la enajenación

Ganancia por enajenación

Cuando el precio de venta sea mayor que las deducciones autorizadas, la diferencia será la ganancia por enajenación de inmuebles, en caso contrario habrá una pérdida.

Ganancia (pérdida) por enajenación del inmueble


Concepto
Importe

Precio de venta

$5,985,400.00

Menos:
Costo comprobado de adquisición actualizado

3,264,749.92

Menos:
Costo de la ampliación actualizado

728,876.89

Menos:
Gastos notariales por escrituración actualizados

154,358.47

Menos:
Derechos por escrituración actualizados

18,827.35

Menos:
ISAI pagado en la compra del inmueble actualizado

142,591.31

Menos:
Avalúo del inmueble actualizado

18,648.00

Menos:
Comisión por enajenación actualizada

205,801.00

Igual:
Ganancia (pérdida) por enajenación del inmueble

$1,451,547.06


Pago provisional

El pago provisional del ISR se compone de dos partes, una se entera a la federación y la otra a la entidad federativa en donde se ubique el inmueble (arts. 126 y 127, LISR).


ISR a la entidad federativa

El correspondiente a la entidad federativa es el resultado de aplicar la tasa de 5 % a la ganancia por la enajenación (art. 127, LISR).

Pago provisional para la entidad federativa


Concepto
Importe

Ganancia por enajenación del inmueble

$1,451,547.06

Por:
Tasa aplicable

5 %

Igual:
Pago provisional para la Entidad Federativa

$72,577.35


ISR a la federación

La ganancia se divide entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin que en ningún caso excedan de 20 años.

Base gravable para el pago provisional


Concepto
Importe

Ganancia por enajenación del inmueble

$1,451,547.06

Entre:
Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación

3

Igual:
Base gravable para el pago provisional

$483,849.02


Al resultado se le aplicará la siguiente tarifa, contenida en el Anexo 8 de la RMISC (regla 3.15.4., RMISC 2017):

Límite inferior
Límite superior
Cuota fija
Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior
$
$
$
%

0.01

5,952.84

0

1.92

5,952.85

50,524.92

114.29

6.4

50,524.93

88,793.04

2,966.91

10.88

88,793.05

103,218.00

7,130.48

16

103,218.01

123,580.20

9,438.47

17.92

123,580.21

249,243.48

13,087.37

21.36

249,243.49

392,841.96

39,929.05

23.52

392,841.97

750,000.00

73,703.41

30

750,000.01

1,000,000.00

180,850.82

32

1,000,000.01

3,000,000.00

260,850.81

34

3,000,000.01

En adelante

940,850.81

35


ISR


Concepto
Importe

Base gravable para el pago provisional

$483,849.02

Menos:
Límite inferior de la tarifa

392,841.97

Igual:
Excedente del límite inferior

$91,007.05

Por:
Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior

30.00 %

Igual:
Impuesto marginal

27,302.12

Más:
Cuota fija

73,703.41

Igual:
ISR

$101,005.53


El resultado se multiplica por el mismo número de años sobre los que se dividió la ganancia (tres en este ejemplo) y el resultado es el ISR calculado en términos del artículo 126 de la LISR. A este impuesto se le acredita el pago a enterar en la entidad federativa y la diferencia es el pago a favor de la federación.

ISR a pagar a la federación


Concepto
Importe

ISR

$101,005.53

Por:
Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación

3

Igual:
ISR a cargo en términos del artículo 126 de la LISR

303,016.59

Menos:
Pago provisional a la entidad federativa

72,577.35

Igual:
ISR a pagar a la federación

$230,439.24


Como se mencionó, estos pagos provisionales los enterará el notario ante el cual se escritura la operación, y son independientes a la obligación que tiene el contribuyente de presentar su declaración del ejercicio por este ingreso.

ISR del ejercicio
Para calcular el ISR del ejercicio, la ganancia por la enajenación del inmueble se dividirá en dos:

  • acumulable: la ganancia se divide entre el número de años transcurridos desde la fecha de adquisición y la de enajenación, sin que en ningún caso excedan de 20 años y el resultado se suma a los demás ingresos acumulables que en su caso tenga el contribuyente. El resultado se disminuye con las deducciones personales y se determina el ISR sobre los ingresos acumulables, en términos del artículo 152 de la LISR
  • no acumulable: a la ganancia total se le disminuye de la ganancia acumulable calculada en el punto anterior. A la diferencia se le aplica la tasa que resulte menor conforme a los siguientes procedimientos:
    • se disminuyen de la totalidad de los ingresos acumulables las deducciones personales con excepción de las señaladas en las fracciones I, II y III del artículo 151 de la LISR (gastos médicos,funerales y donativos). El resultado será la base gravable a la cual se aplica la tarifa del artículo 152. El ISR que resulte se dividirá entre la base y el resultado será la tasa
  • se calculará la tasa de los últimos cinco ejercicios anteriores incluyendo el de la enajenación, acorde con el procedimiento del punto anterior. La suma de dichas tasas de dividirá entre cinco y el resultado será una tasa promedio. Cuando no se hubieran obtenido ingresos acumulables en los cuatro ejercicios anteriores al de la enajenación, podrá determinarse la tasa de cada uno con el ISR que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia acumulable determinada para 2017, en este caso

Tratándose de ingresos exentos por enajenación de la casa habitación del contribuyente, no se tendrá la obligación de manifestarlos en la declaración del ejercicio, siempre que el total de los ingresos del contribuyente (gravados y exentos) no excedan de $500,000.00; en caso contrario, sí deberán declarase aun y cuando hubiera gozado de la exención (arts. 150, LISR).

Tasa e impuesto sobre ingresos no acumulables

Ganancia acumulable a los demás ingresos del ejercicio


Concepto
Importe

Ganancia

$1,451,547.06

Entre:
Número de años entre la fecha de adquisición y la de enajenación

3

Igual:
Ganancia acumulable

$483,849.02


Ganancia no acumulable


Concepto
Importe

Ganancia

$1,451,547.06

Menos:
Ganancia acumulable

483,849.02

Igual:
Ganancia no acumulable

$967,698.04


Como este fue el único ingreso del contribuyente, se calcula el ISR sobre estos ingresos menos las deducciones personales con que cuente, excepto gastos médicos, dentales, funerales y donativos.



Concepto
Subtotal
Total

Ganancia acumulable por enajenación de inmuebles

$483,849.02

Menos:
Deducciones personales, excepto médicos, funerales y donativos

27,023.00


Intereses reales por crédito hipotecario

$14,658.00


Prima por seguro de gastos médicos

12,365.00

Igual:
Base gravable para determinar tasa

$456,826.02

Menos:
Límite inferior de la tarifa anual

392,841.97

Igual:
Excedente del límite inferior

$63,984.05

Por:
Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior

30.00 %

Igual:
Impuesto marginal

19,195.22

Más:
Cuota fija

73,703.41

Igual:
ISR

$92,898.63


Con estos datos se obtiene la tasa para aplicarse sobre la ganancia no acumulable.

Tasa 2017


Concepto
Importe

ISR

$92,898.63

Entre:
Base gravable para determinar tasa

$456,826.02

Igual:
Tasa 2017

0.2033


Siguiendo el mismo método se determinan las tasas de los cuatro ejercicios anteriores. Cuando no se hubieran obtenido ingresos en esos ejercicios, se toma la misma base gravable del 2017 y se le aplican las tarifas de cada uno de los ejercicios en cuestión. En este caso la señora López no obtuvo ingresos en años anteriores, por lo que se toma la misma base de 2017 para calcular las tasas.

ISR


Concepto
2013
2014
2015
2016

Base gravable

$456,826.02

$456,826.02

$456,826.02

$456,826.02

Menos:
Límite inferior de la tarifa anual

392,841.97

392,841.97

392,841.97

392,841.97

Igual:
Excedente del límite inferior

63,984.05

63,984.05

63,984.05

63,984.05

Por:
Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior

30.00 %

30.00 %

30.00 %

30.00 %

Igual:
Impuesto marginal

19,195.22

19,195.22

19,195.22

19,195.22

Más:
Cuota fija

73,703.40

73,703.40

73,703.40

73,703.41

Igual:
ISR

$92,898.62

$92,898.62

$92,898.62

$92,898.63


Tasas


Concepto
2013
2014
2015
2016

ISR

$92,898.62

$92,898.62

$92,898.62

$92,898.63

Entre:
Base gravable para determinar tasa

$456,826.02

$456,826.02

$456,826.02

$456,826.02

Igual:
Tasas

0.2033

0.2033

0.2033

0.2033


Tasa promedio


Concepto
Importe

Tasa 2017

0.2033

Más:
Tasa 2016

0.2033

Más:
Tasa 2015

0.2033

Más:
Tasa 2014

0.2033

Más:
Tasa 2013

0.2033

Igual:
Suma de tasas

1.0165

Entre:
Cinco

5

Igual:
Tasa promedio

0.2033


En ambas opciones resulta la misma tasa.


ISR sobre ganancia no acumulable


Concepto
Importe

Ganancia no acumulable

$967,698.04

Por:
Tasa 2017

0.2033

Igual:
ISR sobre ganancia no acumulable

$196,733.01


Impuesto sobre ingresos acumulables

A los ingresos acumulables del ejercicio, incluida la ganancia acumulable, se les resta el total de las deducciones personales con que cuente el contribuyente, para obtener la base gravable del ejercicio 2017 y aplicarle la tarifa anual del ISR.

ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables


Concepto
Total

Ganancia acumulable

$483,849.02

Menos:
Gastos médicos

4,650.00

Menos:
Intereses reales por crédito hipotecario

14,658.00

Menos:
Prima por seguro de gastos médicos

12,365.00

Igual:
Base gravable

$452,176.02

Menos:
Límite inferior de la tarifa anual

392,841.97

Igual:
Excedente del límite inferior

59,334.05

Por:
Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior

30.00 %

Igual:
Impuesto marginal

$17,800.22

Más:
Cuota fija

73,703.41

Igual:
ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables

$91,503.63


El total del ISR del ejercicio se conforma por la suma del ISR sobre ingresos no acumulables más el de los acumulables.

Total del ISR a cargo del ejercicio


Concepto
Importe

ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables

$91,503.63

Más:
ISR sobre ganancia no acumulable

196,733.01

Igual:
Total del ISR a cargo del ejercicio

$288,236.64


Contra el impuesto de pueden acreditar los dos pagos provisionales efectuados en el ejercicio, a la federación y a la entidad federativa.

ISR a pagar (favor) del ejercicio


Concepto
Importe

Total del ISR a cargo del ejercicio

$288,236.64

Menos:
Pago provisional a la entidad federativa

72,577.35

Menos:
ISR a pagar a la federación

230,439.24

Igual:
ISR a pagar (favor) del ejercicio

($14,779.95)


Como los pagos provisionales superan el ISR del ejercicio, resulta un saldo a favor, el cual podrá solicitarse en devolución o compensarse contra otras contribuciones a su cargo (arts. 22 y 23, CFF).

Conclusión

El enajenante de un inmueble tiene la obligación de calcular por su propia cuenta la ganancia acumulable y no acumulable, independientemente de los cálculos que realice el notario, con la finalidad de cerciorarse que las cantidades determinadas por este sean correctas, además de que son datos indispensables para calcular su ISR del ejercicio.