Los ingresos por la enajenación de inmuebles que realicen las personas físicas que no realicen actividades empresariales o aun cuando lo hagan los bienes no sean afectos a dichas actividades, incluyendo a las dedicadas al arrendamiento de inmuebles, deberán cumplir con ciertas obligaciones fiscales por dichos ingresos, en términos del Capítulo IV, del Título IV de la LISR (de los ingresos por enajenación de inmuebles).
Según el numeral 93, fracción XIX de la LISR, el inmueble en cuestión es la casa habitación del contribuyente no se pagará ISR, si la contraprestación a la fecha de la operación no excede de 700,000 unidades de inversión (UDIS) y se observen los siguientes requisitos:
- la transmisión se formalice ante fedatario público
- durante los tres años inmediatos anteriores a la venta, el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación
- el cálculo y entero del impuesto correspondiente al pago provisional se realizará por el fedatario público
Por ejemplo, si una persona física enajena su casa habitación el 25 de septiembre de 2017 en $3,750,000.00, la exención que puede tomar por esta operación es:
Monto máximo exento para el ISR
|
Concepto |
Importe |
|
Número de UDIS |
700,000.00 |
Por: |
Valor de la UDI a la fecha de la operación |
5.811925 |
Igual: |
Monto máximo exento para el ISR |
$4,068,347.50 |
Nota: (1) Publicado en el DOF el 8 de septiembre de 2017
En este caso no se pagará ISR por la venta, pues esta no excede de la exención.
Si el precio de venta del inmueble es mayor que las UDIS señaladas, por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación.
Esta exención comprende tanto la construcción como el terreno, pero para este último solo aplicará hasta por el área que no exceda de tres veces la cubierta por la construcción. Por el excedente, deberá pagarse el ISR (art. 154, RLISR).
IVA
Para el IVA se encuentra exenta la enajenación del suelo y de las construcciones con destino para casa-habitación (art. 9o., fracs. I y II, LIVA).
Por los demás bienes sí se pagará este impuesto, en cuyo caso será retenido por los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, quienes lo enterarán dentro de los 15 días siguientes a la fecha en que se firme la escritura (art. 33, LIVA).
Caso práctico
Para comprender mejor el tratamiento fiscal de la enajenación de bienes que realicen las personas físicas bajo el Capítulo IV del Título IV de la LISR, considérense los siguientes supuestos.
Adquisición de terreno y construcción en la misma fecha
Datos generales
La señora Sandra López Sánchez enajena un inmueble con uso habitacional según los siguientes datos:
Datos generales
Concepto |
Subtotal |
Importe |
Fecha |
Precio de venta |
|
$5,985,400.00 |
20/09/17 |
Precio de compra |
|
3,039,940.00 |
15/02/14 |
Terreno |
1,350,400.00 |
|
|
Construcción |
1,689,540.00 |
|
|
Ampliación a la construcción |
|
698,540.00 |
20/12/15 |
Gastos notariales pagados por la escrituración |
|
136,540.00 |
15/02/14 |
Derechos pagados por la escrituración |
|
16,654.00 |
15/02/14 |
ISAI pagado en la compra del inmueble |
|
126,131.19 |
15/02/14 |
Avalúo pagado para la venta del inmueble |
|
18,648.00 |
20/09/17 |
Comisión por enajenación |
|
205,801.00 |
20/09/17 |
Toda vez que la señora López no habitaba el inmueble pagará el ISR sobre el total de la ganancia que obtenga. Para ello, debe conocerse por separado el costo de adquisición de la construcción y del terreno. De no ser así, podrá tomarse alguna de las siguientes opciones para separarlos (arts. 124, fracc. I, LISR y 209, RLISR):
- el costo del terreno será el 20 % del costo total de adquisición del inmueble
- tomar la proporción que se hubiera dado en el avalúo practicado a la fecha de la adquisición del bien
- con base en las proporciones de los valores catastrales que correspondan a la fecha de adquisición
En la determinación del costo de adquisición no se incluirán intereses ni otras erogaciones que se hubieran cubierto, solo se tomará la contraprestación para su adquisición. Para bienes adquiridos a título gratuito, se tomará el costo pagado por el autor de la sucesión o el donante y como fecha de adquisición la que hubiere correspondido a estos (arts. 123 y 124, LISR).
Construcción
El valor de la construcción se disminuye a razón del 3 % por cada año completo transcurrido desde su adquisición y hasta la enajenación (art. 124, fracc. II, LISR).
Disminución de la construcción
|
Concepto |
Importe |
|
Costo de la construcción |
$1,689,540.00 |
Por: |
Por ciento de disminución anual |
3 % |
Igual: |
Deducción por cada año |
$50,686.20 |
Por: |
Número de años completos de tenencia |
3 |
Igual: |
Disminución de la construcción |
$152,058.60 |
Costo de la construcción disminuido
|
Concepto |
Importe |
|
Costo de la construcción |
$1,689,540.00 |
Menos: |
Disminución de la construcción |
152,058.60 |
Igual: |
Costo de la construcción disminuido |
$1,537,481.40 |
El costo de la construcción disminuido no puede ser inferior al 20 % del costo de la construcción inicial, pues de ser así, se considerará como deducción este último.
Monto mínimo como costo de la construcción
|
Concepto |
Importe |
|
Costo de la construcción |
$1,689,540.00 |
Por: |
Por ciento mínimo a considerar |
20 % |
Igual: |
Monto mínimo como costo de la construcción |
$337,908.00 |
El costo de la construcción disminuido es superior al mínimo del 20 %, por lo que se considerará el mayor para efectos de actualizarlo desde la fecha de adquisición y hasta el mes inmediato anterior a la enajenación.
Costo de la construcción actualizado
|
Concepto |
Importe |
|
Costo de la construcción disminuido |
$1,537,481.40 |
Por: |
Factor de actualización |
1.1305 |
Igual: |
Costo de la construcción actualizado |
$1,738,122.72 |
Factor de actualización
|
Concepto |
Importe |
|
INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (agosto 2017) |
127.5130 |
Entre: |
INPC del mes en que se efectuó la adquisición (febrero 2014) |
112.7900 |
Igual: |
Factor de actualización |
1.1305 |
Las construcciones, mejoras o adaptaciones que implican inversiones se sujetan al mismo tratamiento de las construcciones, por ende la ampliación del inmueble se disminuye y se actualiza conforme al mismo procedimiento (arts. 121, fracc. II y 124, fracc. II, LISR).
Disminución del costo de la ampliación
|
Concepto |
Importe |
|
Ampliación a la construcción |
$698,540.00 |
Por: |
Por ciento de disminución anual |
3 % |
Igual: |
Deducción por cada año |
$20,956.20 |
Por: |
Número de años completos de tenencia |
1 |
Igual: |
Disminución del costo de la ampliación |
$20,956.20 |
Costo de la ampliación disminuido
|
Concepto |
Importe |
|
Ampliación a la construcción |
$698,540.00 |
Menos: |
Disminución del costo de la ampliación por años de tenencia |
20,956.20 |
Igual: |
Costo de la ampliación disminuido |
$677,583.80 |
Al igual que el costo de la construcción, el costo de la ampliación disminuido no puede ser inferior al 20 % del monto inicial.
Monto mínimo como costo de la ampliación
|
Concepto |
Importe |
|
Ampliación a la construcción |
$698,540.00 |
Por: |
Por ciento mínimo a considerar |
20 % |
Igual: |
Monto mínimo como costo de la ampliación |
$139,708.00 |
El costo de la ampliación disminuido resulta superior al mínimo del 20 % por lo que se toma el primero para actualizarlo.
Costo de la ampliación actualizado
|
Concepto |
Importe |
|
Costo de la ampliación disminuido |
$677,583.80 |
Por: |
Factor de actualización |
1.0757 |
Igual: |
Costo de la ampliación actualizado |
$728,876.89 |
Factor de actualización
|
Concepto |
Importe |
|
INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (agosto 2017) |
127.5130 |
Entre: |
INPC del mes en que se realizó la ampliación (diciembre 2015) |
118.5320 |
Igual: |
Factor de actualización |
1.0757 |
Terreno
El terreno se actualizará desde el mes en el que se adquirió y hasta el mes inmediato a su enajenación.
Costo del terreno actualizado
|
Concepto |
Importe |
|
Costo de adquisición del terreno |
$1,350,400.00 |
Por: |
Factor de actualización |
1.1305 |
Igual: |
Costo del terreno actualizado |
$1,526,627.20 |
Factor de actualización
|
Concepto |
Importe |
|
INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (agosto 2017) |
127.5130 |
Entre: |
INPC del mes en que se efectuó la adquisición (febrero 2014) |
112.7900 |
Igual: |
Factor de actualización |
1.1305 |
Costo comprobado de adquisición
El monto de la construcción disminuido y actualizado más el del terreno a la fecha de enajenación, dan como resultado el costo comprobado de adquisición actualizado, el cual no podrá ser menor al 10 % del precio de venta (art. 121, fracc. I, LISR):
Costo comprobado de adquisición actualizado
|
Concepto |
Importe |
|
Costo de la construcción actualizado |
$1,738,122.72 |
Más: |
Costo del terreno actualizado |
1,526,627.20 |
Igual: |
Costo comprobado de adquisición actualizado |
$3,264,749.92 |
Monto mínimo a considerar como costo comprobado de adquisición actualizado
|
Concepto |
Importe |
|
Precio de venta |
$5,985,400.00 |
Por: |
Por ciento mínimo para considerar como costo comprobado de adquisición actualizado |
10 % |
Igual: |
Monto mínimo a considerar como costo comprobado de adquisición actualizado |
$598,540.00 |
El costo comprobado de adquisición actualizado no fue inferior a dicho 10 %, por lo que se puede tomar el calculado como el monto deducible.
Otras deducciones
También son una deducción autorizada para calcular la ganancia por la enajenación de inmuebles los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, las comisiones y mediaciones con motivo de la adquisición o enajenación (art. 121, LISR).
Estos conceptos se actualizarán desde la fecha de su erogación y hasta el mes inmediato anterior a la de enajenación.
Gastos notariales por escrituración actualizados
|
Concepto |
Importe |
|
Gastos notariales por escrituración |
$136,540.00 |
Por: |
Factor de actualización |
1.1305 |
Igual: |
Gastos notariales por escrituración actualizados |
$154,358.47 |
Factor de actualización
|
Concepto |
Importe |
|
INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (agosto 2017) |
127.5130 |
Entre: |
INPC del mes en que se efectuó la erogación (febrero 2014) |
112.7900 |
Igual: |
Factor de actualización |
1.1305 |
Derechos por escrituración actualizados
|
Concepto |
Importe |
|
Derechos por escrituración |
$16,654.00 |
Por: |
Factor de actualización |
1.1305 |
Igual: |
Derechos por escrituración actualizados |
$18,827.35 |
Factor de actualización
|
Concepto |
Importe |
|
INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (agosto 2017) |
127.5130 |
Entre: |
INPC del mes en que se efectuó la erogación (febrero 2014) |
112.7900 |
Igual: |
Factor de actualización |
1.1305 |
ISAI pagado en la compra del inmueble actualizado
|
Concepto |
Importe |
|
ISAI pagado en la compra del inmueble |
$126,131.19 |
Por: |
Factor de actualización |
1.1305 |
Igual: |
ISAI pagado en la compra del inmueble actualizado |
$142,591.31 |
Factor de actualización
|
Concepto |
Importe |
|
INPC del mes inmediato anterior a la enajenación (agosto 2017) |
127.5130 |
Entre: |
INPC del mes en que se efectuó la erogación (febrero 2014) |
112.7900 |
Igual: |
Factor de actualización |
1.1305 |
Avalúo del inmueble actualizado
|
Concepto |
Importe |
|
Avalúo pagado para la venta del inmueble |
$18,648.00 |
Por: |
Factor de actualización (1) |
1.0000 |
Igual: |
Avalúo del inmueble actualizado |
$18,648.00 |
Nota: (1) No hay factor de actualización debido a que el gasto se realizó en la misma fecha que la enajenación
Comisión por enajenación actualizada
|
Concepto |
Importe |
|
Comisión por enajenación |
$205,801.00 |
Por: |
Factor de actualización (1) |
1 |
Igual: |
Comisión por enajenación actualizada |
$205,801.00 |
Nota: (1) No hay factor de actualización debido a que el gasto se realizó en la misma fecha que la enajenación
Ganancia por enajenación
Cuando el precio de venta sea mayor que las deducciones autorizadas, la diferencia será la ganancia por enajenación de inmuebles, en caso contrario habrá una pérdida.
Ganancia (pérdida) por enajenación del inmueble
|
Concepto |
Importe |
|
Precio de venta |
$5,985,400.00 |
Menos: |
Costo comprobado de adquisición actualizado |
3,264,749.92 |
Menos: |
Costo de la ampliación actualizado |
728,876.89 |
Menos: |
Gastos notariales por escrituración actualizados |
154,358.47 |
Menos: |
Derechos por escrituración actualizados |
18,827.35 |
Menos: |
ISAI pagado en la compra del inmueble actualizado |
142,591.31 |
Menos: |
Avalúo del inmueble actualizado |
18,648.00 |
Menos: |
Comisión por enajenación actualizada |
205,801.00 |
Igual: |
Ganancia (pérdida) por enajenación del inmueble |
$1,451,547.06 |
Pago provisional
El pago provisional del ISR se compone de dos partes, una se entera a la federación y la otra a la entidad federativa en donde se ubique el inmueble (arts. 126 y 127, LISR).
ISR a la entidad federativa
El correspondiente a la entidad federativa es el resultado de aplicar la tasa de 5 % a la ganancia por la enajenación (art. 127, LISR).
Pago provisional para la entidad federativa
|
Concepto |
Importe |
|
Ganancia por enajenación del inmueble |
$1,451,547.06 |
Por: |
Tasa aplicable |
5 % |
Igual: |
Pago provisional para la Entidad Federativa |
$72,577.35 |
ISR a la federación
La ganancia se divide entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin que en ningún caso excedan de 20 años.
Base gravable para el pago provisional
|
Concepto |
Importe |
|
Ganancia por enajenación del inmueble |
$1,451,547.06 |
Entre: |
Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación |
3 |
Igual: |
Base gravable para el pago provisional |
$483,849.02 |
Al resultado se le aplicará la siguiente tarifa, contenida en el Anexo 8 de la RMISC (regla 3.15.4., RMISC 2017):
Límite inferior |
Límite superior |
Cuota fija |
Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior |
$ |
$ |
$ |
% |
0.01 |
5,952.84 |
0 |
1.92 |
5,952.85 |
50,524.92 |
114.29 |
6.4 |
50,524.93 |
88,793.04 |
2,966.91 |
10.88 |
88,793.05 |
103,218.00 |
7,130.48 |
16 |
103,218.01 |
123,580.20 |
9,438.47 |
17.92 |
123,580.21 |
249,243.48 |
13,087.37 |
21.36 |
249,243.49 |
392,841.96 |
39,929.05 |
23.52 |
392,841.97 |
750,000.00 |
73,703.41 |
30 |
750,000.01 |
1,000,000.00 |
180,850.82 |
32 |
1,000,000.01 |
3,000,000.00 |
260,850.81 |
34 |
3,000,000.01 |
En adelante |
940,850.81 |
35 |
ISR
|
Concepto |
Importe |
|
Base gravable para el pago provisional |
$483,849.02 |
Menos: |
Límite inferior de la tarifa |
392,841.97 |
Igual: |
Excedente del límite inferior |
$91,007.05 |
Por: |
Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior |
30.00 % |
Igual: |
Impuesto marginal |
27,302.12 |
Más: |
Cuota fija |
73,703.41 |
Igual: |
ISR |
$101,005.53 |
El resultado se multiplica por el mismo número de años sobre los que se dividió la ganancia (tres en este ejemplo) y el resultado es el ISR calculado en términos del artículo 126 de la LISR. A este impuesto se le acredita el pago a enterar en la entidad federativa y la diferencia es el pago a favor de la federación.
ISR a pagar a la federación
|
Concepto |
Importe |
|
ISR |
$101,005.53 |
Por: |
Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación |
3 |
Igual: |
ISR a cargo en términos del artículo 126 de la LISR |
303,016.59 |
Menos: |
Pago provisional a la entidad federativa |
72,577.35 |
Igual: |
ISR a pagar a la federación |
$230,439.24 |
Como se mencionó, estos pagos provisionales los enterará el notario ante el cual se escritura la operación, y son independientes a la obligación que tiene el contribuyente de presentar su declaración del ejercicio por este ingreso.
ISR del ejercicio
Para calcular el ISR del ejercicio, la ganancia por la enajenación del inmueble se dividirá en dos:
- acumulable: la ganancia se divide entre el número de años transcurridos desde la fecha de adquisición y la de enajenación, sin que en ningún caso excedan de 20 años y el resultado se suma a los demás ingresos acumulables que en su caso tenga el contribuyente. El resultado se disminuye con las deducciones personales y se determina el ISR sobre los ingresos acumulables, en términos del artículo 152 de la LISR
- no acumulable: a la ganancia total se le disminuye de la ganancia acumulable calculada en el punto anterior. A la diferencia se le aplica la tasa que resulte menor conforme a los siguientes procedimientos:
- se disminuyen de la totalidad de los ingresos acumulables las deducciones personales con excepción de las señaladas en las fracciones I, II y III del artículo 151 de la LISR (gastos médicos,funerales y donativos). El resultado será la base gravable a la cual se aplica la tarifa del artículo 152. El ISR que resulte se dividirá entre la base y el resultado será la tasa
- se calculará la tasa de los últimos cinco ejercicios anteriores incluyendo el de la enajenación, acorde con el procedimiento del punto anterior. La suma de dichas tasas de dividirá entre cinco y el resultado será una tasa promedio. Cuando no se hubieran obtenido ingresos acumulables en los cuatro ejercicios anteriores al de la enajenación, podrá determinarse la tasa de cada uno con el ISR que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia acumulable determinada para 2017, en este caso
Tratándose de ingresos exentos por enajenación de la casa habitación del contribuyente, no se tendrá la obligación de manifestarlos en la declaración del ejercicio, siempre que el total de los ingresos del contribuyente (gravados y exentos) no excedan de $500,000.00; en caso contrario, sí deberán declarase aun y cuando hubiera gozado de la exención (arts. 150, LISR).
Tasa e impuesto sobre ingresos no acumulables
Ganancia acumulable a los demás ingresos del ejercicio
|
Concepto |
Importe |
|
Ganancia |
$1,451,547.06 |
Entre: |
Número de años entre la fecha de adquisición y la de enajenación |
3 |
Igual: |
Ganancia acumulable |
$483,849.02 |
Ganancia no acumulable
|
Concepto |
Importe |
|
Ganancia |
$1,451,547.06 |
Menos: |
Ganancia acumulable |
483,849.02 |
Igual: |
Ganancia no acumulable |
$967,698.04 |
Como este fue el único ingreso del contribuyente, se calcula el ISR sobre estos ingresos menos las deducciones personales con que cuente, excepto gastos médicos, dentales, funerales y donativos.
|
Concepto |
Subtotal |
Total |
|
Ganancia acumulable por enajenación de inmuebles |
|
$483,849.02 |
Menos: |
Deducciones personales, excepto médicos, funerales y donativos |
|
27,023.00 |
|
Intereses reales por crédito hipotecario |
$14,658.00 |
|
|
Prima por seguro de gastos médicos |
12,365.00 |
|
Igual: |
Base gravable para determinar tasa |
|
$456,826.02 |
Menos: |
Límite inferior de la tarifa anual |
|
392,841.97 |
Igual: |
Excedente del límite inferior |
|
$63,984.05 |
Por: |
Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior |
|
30.00 % |
Igual: |
Impuesto marginal |
|
19,195.22 |
Más: |
Cuota fija |
|
73,703.41 |
Igual: |
ISR |
|
$92,898.63 |
Con estos datos se obtiene la tasa para aplicarse sobre la ganancia no acumulable.
Tasa 2017
|
Concepto |
Importe |
|
ISR |
$92,898.63 |
Entre: |
Base gravable para determinar tasa |
$456,826.02 |
Igual: |
Tasa 2017 |
0.2033 |
Siguiendo el mismo método se determinan las tasas de los cuatro ejercicios anteriores. Cuando no se hubieran obtenido ingresos en esos ejercicios, se toma la misma base gravable del 2017 y se le aplican las tarifas de cada uno de los ejercicios en cuestión. En este caso la señora López no obtuvo ingresos en años anteriores, por lo que se toma la misma base de 2017 para calcular las tasas.
ISR
|
Concepto |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
|
Base gravable |
$456,826.02 |
$456,826.02 |
$456,826.02 |
$456,826.02 |
Menos: |
Límite inferior de la tarifa anual |
392,841.97 |
392,841.97 |
392,841.97 |
392,841.97 |
Igual: |
Excedente del límite inferior |
63,984.05 |
63,984.05 |
63,984.05 |
63,984.05 |
Por: |
Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior |
30.00 % |
30.00 % |
30.00 % |
30.00 % |
Igual: |
Impuesto marginal |
19,195.22 |
19,195.22 |
19,195.22 |
19,195.22 |
Más: |
Cuota fija |
73,703.40 |
73,703.40 |
73,703.40 |
73,703.41 |
Igual: |
ISR |
$92,898.62 |
$92,898.62 |
$92,898.62 |
$92,898.63 |
Tasas
|
Concepto |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
|
ISR |
$92,898.62 |
$92,898.62 |
$92,898.62 |
$92,898.63 |
Entre: |
Base gravable para determinar tasa |
$456,826.02 |
$456,826.02 |
$456,826.02 |
$456,826.02 |
Igual: |
Tasas |
0.2033 |
0.2033 |
0.2033 |
0.2033 |
Tasa promedio
|
Concepto |
Importe |
|
Tasa 2017 |
0.2033 |
Más: |
Tasa 2016 |
0.2033 |
Más: |
Tasa 2015 |
0.2033 |
Más: |
Tasa 2014 |
0.2033 |
Más: |
Tasa 2013 |
0.2033 |
Igual: |
Suma de tasas |
1.0165 |
Entre: |
Cinco |
5 |
Igual: |
Tasa promedio |
0.2033 |
En ambas opciones resulta la misma tasa.
ISR sobre ganancia no acumulable
|
Concepto |
Importe |
|
Ganancia no acumulable |
$967,698.04 |
Por: |
Tasa 2017 |
0.2033 |
Igual: |
ISR sobre ganancia no acumulable |
$196,733.01 |
Impuesto sobre ingresos acumulables
A los ingresos acumulables del ejercicio, incluida la ganancia acumulable, se les resta el total de las deducciones personales con que cuente el contribuyente, para obtener la base gravable del ejercicio 2017 y aplicarle la tarifa anual del ISR.
ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables
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Concepto |
Total |
|
Ganancia acumulable |
$483,849.02 |
Menos: |
Gastos médicos |
4,650.00 |
Menos: |
Intereses reales por crédito hipotecario |
14,658.00 |
Menos: |
Prima por seguro de gastos médicos |
12,365.00 |
Igual: |
Base gravable |
$452,176.02 |
Menos: |
Límite inferior de la tarifa anual |
392,841.97 |
Igual: |
Excedente del límite inferior |
59,334.05 |
Por: |
Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior |
30.00 % |
Igual: |
Impuesto marginal |
$17,800.22 |
Más: |
Cuota fija |
73,703.41 |
Igual: |
ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables |
$91,503.63 |
El total del ISR del ejercicio se conforma por la suma del ISR sobre ingresos no acumulables más el de los acumulables.
Total del ISR a cargo del ejercicio
|
Concepto |
Importe |
|
ISR del ejercicio sobre ingresos acumulables |
$91,503.63 |
Más: |
ISR sobre ganancia no acumulable |
196,733.01 |
Igual: |
Total del ISR a cargo del ejercicio |
$288,236.64 |
Contra el impuesto de pueden acreditar los dos pagos provisionales efectuados en el ejercicio, a la federación y a la entidad federativa.
ISR a pagar (favor) del ejercicio
|
Concepto |
Importe |
|
Total del ISR a cargo del ejercicio |
$288,236.64 |
Menos: |
Pago provisional a la entidad federativa |
72,577.35 |
Menos: |
ISR a pagar a la federación |
230,439.24 |
Igual: |
ISR a pagar (favor) del ejercicio |
($14,779.95) |
Como los pagos provisionales superan el ISR del ejercicio, resulta un saldo a favor, el cual podrá solicitarse en devolución o compensarse contra otras contribuciones a su cargo (arts. 22 y 23, CFF).
Conclusión
El enajenante de un inmueble tiene la obligación de calcular por su propia cuenta la ganancia acumulable y no acumulable, independientemente de los cálculos que realice el notario, con la finalidad de cerciorarse que las cantidades determinadas por este sean correctas, además de que son datos indispensables para calcular su ISR del ejercicio.