Régimen en condominio

Conozca cómo deducir los gastos y acreditar el IVA cuando un ente sin personalidad jurídica efectúa los pagos de las áreas comunes
 .  (Foto: iStock)

La definición jurídica de la copropiedad es el supuesto en que una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas (art. 938, Código Civil para el Distrito Federal –CCDF–).

En un condominio todos los condóminos comparten la propiedad de las denominadas áreas comunes.

La regulación de los condominios en la CDMX se encuentra en la “Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal” (LPCIDF), que en sus artículos 2o. y 3o. contempla, entre otras, las definiciones siguientes:

Figura

Definición

Administrador condómino

Condómino que no siendo administrador profesional, sea nombrado administrador por la Asamblea general

Administrador profesional

Persona física o moral, que demuestre la capacidad y los conocimientos en administración de condominios, que es contratado por la Asamblea general

Áreas y bienes de uso común

Son aquellos que pertenecen en forma proindiviso a los condóminos y su uso está regulado por la ley, su reglamento, la escritura constitutiva y el reglamento interno

Asamblea general

Órgano del condómino que constituye la máxima instancia en la toma de decisiones para expresar, discutir y resolver asuntos de interés propio y común

Condominio

Inmueble, cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas, que reúne las condiciones y características establecidas en el CCDF

Condómino

Persona física o moral, propietaria de una o más unidades de propiedad privativa y, para los efectos de esta la ley y su reglamento, a la que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario bajo el régimen de propiedad en condominio

Constitución del Régimen de Propiedad en Condominio

Acto jurídico formal que el propietario o propietarios de un inmueble, instrumentan ante notario público declarando su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento, entendida esta como aquella en la que coexiste un derecho de propiedad absoluto y exclusivo, respecto de las unidades de propiedad privativa y un derecho de copropiedad, en términos de los artículos 943 y 944 del CCDF, sobre las áreas y bienes de uso común necesarios para el adecuado uso o disfrute del inmueble.

Asimismo, una vez constituido el Régimen de Propiedad en Condominio, debe registrarse ante la Procuraduría Social del Distrito Federal

 

En la escritura pública correspondiente a la constitución del régimen en condominio deben plasmarse, entre otros puntos, los siguientes:

  • la descripción de cada unidad de propiedad privativa; número, ubicación, colindancias, medidas, áreas y espacios para estacionamiento de uso exclusivo, si los hubiera, que lo componen más el porcentaje de indiviso que le corresponde
  • el valor nominal asignado a cada unidad de propiedad privativa y su porcentaje de indiviso en relación con el valor total del inmueble
  • la obligación de los condóminos de contratar una póliza de seguro, con compañía legalmente autorizada para ello, contra terremotos, inundaciones, explosiones, incendios y con cobertura contra daños a terceros, cubriéndose el importe de la prima en proporción del indiviso que corresponda a cada uno de ellos

Dentro de las funciones que tiene el administrador, el artículo 43 de la LPCIDF señala las siguientes:

  • recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio, mismos que en todo tiempo podrán ser consultados por los condóminos que se encuentren al corriente respecto del pago de cuotas ordinarias y extraordinarias
  • realizar todos los actos de administración y conservación que el condominio requiera en sus áreas y bienes de uso común
  • contratar el suministro de la energía eléctrica y otros bienes necesarios para los servicios, instalaciones y áreas y bienes de uso común, dividiendo el importe del consumo de acuerdo con lo establecido en la ley
  • recaudar de los condóminos o poseedores lo que a cada uno corresponda aportar para los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, así como el de las cuotas extraordinarias según los procedimientos, la periodicidad y los montos fijados por la Asamblea general o por el reglamento interno y realizar los gastos que correspondan con cargo a dichos fondos
  • efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo correspondiente, en los términos del reglamento interno
  • otorgar recibo por cualquier pago que reciba
  • representar a los condóminos o poseedores para la contratación de locales, espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de arrendamiento, comodato o que se destinen al comercio
  • entregar mensualmente a cada condómino un estado de cuenta, y del condominio con el visto bueno del Comité de Vigilancia, recabando constancia de quien lo reciba, que muestre:
    • relación pormenorizada de ingresos y egresos del mes anterior
    • monto de las aportaciones y cuotas pendientes. El administrador tendrá a disposición de los condóminos que lo soliciten, una relación pormenorizada de las mismas; reservando por seguridad los datos personales de los condóminos o poseedores, que solo podrán conocer los miembros del Comité de Vigilancia o alguna autoridad que los solicite de manera fundada y motivada
    • saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mención de intereses
    • relación detallada de las cuotas por pagar a los proveedores de bienes o servicios del condominio, y
    • lista pormenorizada de los morosos y los montos de su deuda


.
 .  (Foto: IDC)


Marco fiscal

El condominio es un régimen de propiedad, y para la CDMX, no constituye personalidad jurídica propia distinta de los propietarios; por ende, los gastos e ingresos que puedan generarse de su funcionamiento, tendrán efectos directamente en cada uno de los condóminos. Por ello, el régimen de propiedad en condominio no se inscribe en el RFC.

Por lo que hace a los ingresos que pudieran percibirse por la explotación de las áreas de uso común, cada condómino debe cumplir individualmente respecto a las obligaciones fiscales derivadas, según el tipo de ingreso percibido, en la parte proporcional que le corresponda tanto para el ISR como para el IVA.

En lo que concierne al administrador, se estará a lo siguiente:

Administrador

ISR

IVA

Persona física

Si percibe una contraprestación por la administración del inmueble, se está ante un servicio personal independiente, por lo cual cumplirá con sus obligaciones fiscales propias en términos de la Sección I del Capítulo II del Título IV de la LISR

La contraprestación percibida por administrar el condominio es un acto gravado por IVA a la tasa general del 16 %

Persona moral

Si se contrata un administrador profesional, cumplirá con sus obligaciones en términos del Título de la LISR en que se encuentre inscrito

Cuando se constituya una asociación civil dedicada exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio, cumplirá con sus obligaciones en el Título III de la LISR, es decir, no será contribuyente del ISR (art. 79, fracc. XVIII, LISR)

No son objeto de este impuesto las aportaciones que se efectúen

 

En cualquier supuesto, las cantidades que perciban los administradores por concepto de cuotas de los condóminos, no son un ingreso acumulable para ellos. Se trata de montos percibidos para efectuar gastos por cuenta de terceros los cuales se respaldarán con documentación comprobatoria a nombre de la Asamblea general de condóminos (arts. 18, fracc. VIII y 101, fracc. IV, LISR).

Asimismo, no están gravadas para IVA, porque las cuotas no son una contraprestación por un servicio sino más bien aportaciones para conformar un fondo para gastos que no son objeto de este impuesto.

Deducciones de gastos comunes 

En términos de los artículos 30 y 143 del RLISR, cuando los condóminos sean contribuyentes del ISR, y requieran deducir la parte que les corresponde de los gastos afectos a las áreas comunes del condominio, además de cumplir los requisitos de la LISR, deben observar lo siguiente:

  • los gastos de conservación y mantenimiento deben ser realizados en nombre y representación de la Asamblea general de condóminos por un administrador facultado como tal
  • el pago de las cuotas de conservación y mantenimiento tienen que llevarse a cabo por los condóminos mediante depósito en la cuenta bancaria que haya constituido la Asamblea general de condóminos para tal efecto
  • si el administrador recibe contraprestaciones por sus servicios, el CFDI se emite a nombre de la Asamblea general de condóminos
  • que los comprobantes soporte de los gastos estén a nombre de la Asamblea general de condóminos o del administrador
  • el administrador recabe dichos comprobantes y entregue a cada condómino una copia de ellos y una constancia por periodos mensuales en la que se especifique:
    • los folios y el concepto que ampara cada CFDI, el monto total de ellos y su IVA
    • respecto del total del gasto, la parte proporcional que corresponde al condómino, conforme al por ciento de indiviso que represente cada unidad de propiedad exclusiva en el condominio. No se considera en el total del gasto su IVA, excepto cuando el contribuyente por la actividad que realice en el inmueble, se encuentre exento de él
  • la documentación y registros contables deben conservarse por la Asamblea de condóminos o por los condóminos que opten por deducir los gastos de conservación y mantenimiento

No pueden deducirse los gastos, cuando las personas que presten los servicios de administración carezcan de facultades para actuar en nombre y representación de la Asamblea general de condóminos.

Como se observa, los condóminos deducen la parte que les corresponda de los gastos más no las propias cuotas de conservación y mantenimiento.

Por lo que respecta al IVA, los condóminos podrán acreditar su parte proporcional sobre los gastos efectuados en el periodo respectivo, cumpliendo con los requisitos previstos en el artículo 5o. de la LIVA.

Caso práctico


Tomando el ejemplo del condominio “Plaza de las Torres Norte”, en donde se ubican los siguientes contribuyentes con los por cientos de indiviso señalados se detallará ¿qué determinación hacer?:

Por ciento de indiviso correspondiente

 

Empresa

Valor del área exclusiva (A)

Valor total del área exclusiva (B)

Por ciento de indiviso correspondiente (A entre B, por 100)

 

Caninos y Más, SA de CV

$3,726,900.00

$24,029,600.00

15.51 %

Más:

Casa de Monedas, SA

5,482,900.00

24,029,600.00

22.82 %

Más:

Ejercítate, SA de CV

6,132,900.00

24,029,600.00

25.52 %

Más:

Mundo de los Postres, SA de CV

5,364,000.00

24,029,600.00

22.32 %

Más:

Mercado Toscano, SA de CV

3,322,900.00

24,029,600.00

13.83 %

Igual:

Total área exclusiva

$24,029,600.00

 

100.00 %

Más:

Áreas comunes

8,349,800.00

 

 

Igual:

Total del área del condominio

$32,379,400.00

 

 

 

Para sufragar los gastos de las áreas comunes en 2018, se establecieron las siguientes cuotas mensuales que deben ser cubiertas a más tardar el día 10 de cada mes, de lo contrario se pagarán intereses:

Cuota mensual para gastos de conservación y mantenimiento

 

Empresa

Total de gastos corrientes del ejercicio anterior (A)

Por ciento de indiviso correspondiente (B)

Cuota anual

(A por B igual C)

Cuota mensual para gastos de conservación y mantenimiento  (C entre 12)

 

Caninos y Más, SA de CV

$1,089,342.00

15.51 %

$168,956.94

$14,079.75

Más:

Casa de Monedas, SA

1,089,342.00

22.82 %

248,587.84

20,715.65

Más:

Ejercítate, SA de CV

1,089,342.00

25.52 %

278,000.08

23,166.67

Más:

Mundo de los Postres, SA de CV

1,089,342.00

22.32 %

243,141.13

20,261.76

Más:

Mercado Toscano, SA de CV

$1,089,342.00

13.83 %

150,656.00

12,554.67

Igual:

Total cuotas

 

 

$1,089,341.99

$90,778.50

 

Cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios

 

Empresa

Total de gastos extraordinarios del ejercicio anterior (A)

Por ciento de indiviso correspondiente (B)

Cuota anual

(A por B igual C)

Cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios

(C entre 12)

 

Caninos y Más, SA de CV

$362,662.00

15.51 %

$56,248.88

$4,687.41

Más:

Casa de Monedas, SA

362,662.00

22.82 %

82,759.47

6,896.62

Más:

Ejercítate, SA de CV

362,662.00

25.52 %

92,551.34

7,712.61

Más:

Mundo de los Postres, SA de CV

362,662.00

22.32 %

80,946.16

6,745.51

Más:

Mercado Toscano, SA de CV

$362,662.00

13.83 %

50,156.15

4,179.68

Igual:

Total cuotas

 

 

$362,662.00

$30,221.83

 

Total de cuotas mensuales

 

Empresa

Cuota mensual para gastos de conservación y mantenimiento

Cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios

Total de cuotas mensuales

 

Caninos y Más, SA de CV

$14,079.75

$4,687.41

$18,767.16

Más:

Casa de Monedas, SA

20,715.65

6,896.62

27,612.27

Más:

Ejercítate, SA de CV

23,166.67

7,712.61

30,879.28

Más:

Mundo de los Postres, SA de CV

20,261.76

6,745.51

27,007.27

Más:

Mercado Toscano, SA de CV

12,554.67

4,179.68

16,734.35

Igual:

Total cuotas

$90,778.50

$30,221.83

$121,000.33

 

Gastos generales

Los gastos del ejercicio 2018 son pagados por el administrador del condominio, quien los efectúa en nombre y representación de la Asamblea, con recursos del fondo correspondiente.

 

 

Enero 

Febrero 

Marzo 

 

Concepto

Importe

IVA

Importe

IVA

Importe

IVA

 

Honorarios del administrador

$21,085.00

$3,373.60

$21,085.00

$3,373.60

$21,085.00

$3,373.60

Más:

Pintura

8,729.00

1,396.64

8,333.00

1,333.28

8,078.00

1,292.48

Más:

Jardinería

6,351.00

1,016.16

6,062.00

969.92

5,877.00

940.32

Más:

Materiales para limpieza

1,528.00

244.48

1,459.00

233.44

1,414.00

226.24

Más:

Vigilancia

12,271.00

1,963.36

11,715.00

1,874.40

10,857.00

1,737.12

Más:

Contribuciones

2,480.00

396.80

2,367.00

378.72

2,295.00

367.20

Más:

Prima de seguro

18,008.00

2,881.28

18,008.00

2,881.28

18,008.00

2,881.28

Más:

Otros gastos

5,020.00

803.20

11,673.00

1,867.68

10,316.00

1,650.56

Igual:

Total

$75,472.00

$12,075.52

$80,702.00

$12,912.32

$77,930.00

$12,468.80

 

 

 

Abril 

Mayo 

Junio 

 

Concepto

Importe

IVA

Importe

IVA

Importe

IVA

 

Honorarios del administrador

$21,085.00

$3,373.60

$21,085.00

$3,373.60

$21,085.00

$3,373.60

Más:

Pintura

9,370.00

1,499.20

8,881.00

1,420.96

8,105.00

1,296.80

Más:

Jardinería

6,817.00

1,090.72

6,461.00

1,033.76

5,897.00

943.52

Más:

Materiales para limpieza

1,641.00

262.56

1,555.00

248.80

1,419.00

227.04

Más:

Vigilancia

8,174.00

1,307.84

8,950.00

1,432.00

11,396.00

1,823.36

Más:

Contribuciones

2,662.00

425.92

2,523.00

403.68

2,303.00

368.48

Más:

Prima de seguro

18,008.00

2,881.28

18,008.00

2,881.28

18,008.00

2,881.28

Más:

Otros gastos

10,126.00

1,620.16

10,441.00

1,670.56

11,354.00

1,816.64

Igual:

Total

$77,883.00

$12,461.28

$77,904.00

$12,464.64

$79,567.00

$12,730.72

 

 

 

Julio

Agosto

Septiembre

 

Concepto

Importe

IVA

Importe

IVA

Importe

IVA

 

Honorarios del administrador

$21,085.00

$3,373.60

$21,085.00

$3,373.60

$21,085.00

$3,373.60

Más:

Pintura

9,402.00

1,504.32

8,911.00

1,425.76

8,862.00

1,417.92

Más:

Jardinería

6,840.00

1,094.40

6,483.00

1,037.28

6,448.00

1,031.68

Más:

Materiales para limpieza

1,647.00

263.52

1,560.00

249.60

1,552.00

248.32

Más:

Vigilancia

9,219.00

1,475.04

8,528.00

1,364.48

11,460.00

1,833.60

Más:

Contribuciones

2,671.00

427.36

2,532.00

405.12

2,518.00

402.88

Más:

Prima de seguro

18,008.00

2,881.28

18,008.00

2,881.28

18,008.00

2,881.28

Más:

Otros gastos

9,171.00

1,467.36

10,483.00

1,677.28

8,414.00

1,346.24

Igual:

Total

$78,043.00

$12,486.88

$77,590.00

$12,414.40

$78,347.00

$12,535.52

 

 

 

Octubre

Noviembre

Diciembre

 

Concepto

Importe

IVA

Importe

IVA

Importe

IVA

 

Honorarios del administrador

$21,085.00

$3,373.60

$21,085.00

$3,373.60

$21,085.00

$3,373.60

Más:

Pintura

9,434.00

1,509.44

8,941.00

1,430.56

7,372.00

1,179.52

Más:

Jardinería

6,863.00

1,098.08

6,505.00

1,040.80

7,545.00

1,207.20

Más:

Materiales para limpieza

1,653.00

264.48

1,565.00

250.40

1,817.00

290.72

Más:

Vigilancia

9,264.00

1,482.24

9,571.00

1,531.36

9,582.00

1,533.12

Más:

Contribuciones

2,680.00

428.80

2,541.00

406.56

2,946.00

471.36

Más:

Prima de seguro

18,008.00

2,881.28

18,008.00

2,881.28

18,008.00

2,881.28

Más:

Otros gastos

8,216.00

1,314.56

8,525.00

1,364.00

8,530.00

1,364.80

Igual:

Total

$77,203.00

$12,352.48

$76,741.00

$12,278.56

$76,885.00

$12,301.60

 

Gastos proporcionales a cada condómino

El monto de gastos e IVA que le corresponde a cada condómino conforme al por ciento de lo indiviso son:

Gasto correspondiente a cada condómino

 

Enero

Febrero 

Empresa

Por ciento de indiviso correspondiente

Gastos del periodo

Gasto correspondiente a cada condómino

Por ciento de indiviso correspondiente

Gastos del periodo

Gasto correspondiente a cada condómino

Caninos y Más, SA de CV

15.51 %

$75,472.00

$11,705.71

15.51 %

$80,702.00

$12,516.87

Casa de Monedas, SA

22.82 %

75,472.00

17,222.71

22.82 %

80,702.00

18,416.20

Ejercítate, SA de CV

25.52 %

75,472.00

19,260.45

25.52 %

80,702.00

20,595.15

Mundo de los Postres, SA de CV

22.32 %

75,472.00

16,845.35

22.32 %

80,702.00

18,012.69

Mercado Toscano, SA de CV

13.83 %

75,472.00

10,437.78

13.83 %

80,702.00

11,161.09

Total

100.00 %

 

$75,472.00

100.00 %

 

$80,702.00

 

IVA correspondiente a cada condómino

 

Enero 

Febrero

Empresa

Por ciento de indiviso correspondiente

IVA del periodo

IVA correspondiente a cada condómino

Por ciento de indiviso correspondiente

IVA del periodo

IVA correspondiente a cada condómino

Caninos y Más, SA de CV

15.51 %

$12,075.52

$1,872.91

15.51 %

$12,912.32

$2,002.70

Casa de Monedas, SA

22.82 %

12,075.52

2,755.63

22.82 %

12,912.32

2,946.60

Ejercítate, SA de CV

25.52 %

12,075.52

3,081.67

25.52 %

12,912.32

3,295.22

Mundo de los Postres, SA de CV

22.32 %

12,075.52

2,695.26

22.32 %

12,912.32

2,882.03

Mercado Toscano, SA de CV

13.83 %

$12,075.52

1,670.04

13.83 %

12,912.32

1,785.77

Total

100.00 %

 

$12,075.51

100.00 %

 

$12,912.32

 

Gasto correspondiente a cada condómino

 

Marzo

 

Abril

Empresa

Por ciento de indiviso correspondiente

Gastos del periodo

Gasto correspondiente a cada condómino

Por ciento de indiviso correspondiente

Gastos del periodo

Gasto correspondiente a cada condómino

Caninos y Más, SA de CV

15.51 %

$77,930.00

$12,086.93

15.51 %

$77,883.00

$12,079.65

Casa de Monedas, SA

22.82 %

77,930.00

17,783.63

22.82 %

77,883.00

17,772.90

Ejercítate, SA de CV

25.52 %

77,930.00

19,887.74

25.52 %

77,883.00

19,875.74

Mundo de los Postres, SA de CV

22.32 %

77,930.00

17,393.98

22.32 %

77,883.00

17,383.49

Mercado Toscano, SA de CV

13.83 %

77,930.00

10,777.72

13.83 %

77,883.00

10,771.22

Total

100.00%

 

$77,930.00

100.00%

 

$77,883.00

 

IVA correspondiente a cada condómino

 

Marzo

Abril

Empresa

Por ciento de indiviso correspondiente

IVA del periodo

IVA correspondiente a cada condómino

Por ciento de indiviso correspondiente

IVA del periodo

IVA correspondiente a cada condómino

Caninos y Más, SA de CV

15.51 %

$12,468.80

$1,933.90

15.51 %

$12,461.28

$1,932.74

Casa de Monedas, SA

22.82 %

12,468.80

2,845.38

22.82 %

12,461.28

2,843.66

Ejercítate, SA de CV

25.52 %

12,468.80

3,182.04

25.52 %

12,461.28

3,180.12

Mundo de los Postres, SA de CV

22.32 %

12,468.80

2,783.04

22.32 %

12,461.28

2,781.36

Mercado Toscano, SA de CV

13.83 %

$12,468.80

1,724.44

13.83 %

12,461.28

1,723.40

Total

100.00 %

 

$12,468.80

100.00 %

 

$12,461.28

 

Gasto correspondiente a cada condómino

 

Mayo

Junio

Empresa

Por ciento de indiviso correspondiente

Gastos del periodo

Gasto correspondiente a cada condómino

Por ciento de indiviso correspondiente

Gastos del periodo

Gasto correspondiente a cada condómino

Caninos y Más, SA de CV

15.51 %

$77,904.00

$12,082.92

15.51 %

$79,567.00

$12,340.84

Casa de Monedas, SA

22.82 %

77,904.00

17,777.69

22.82 %

79,567.00

18,157.19

Ejercítate, SA de CV

25.52 %

77,904.00

19,881.10

25.52 %

79,567.00

20,305.50

Mundo de los Postres, SA de CV

22.32 %

77,904.00

17,388.17

22.32 %

79,567.00

17,759.35

Mercado Toscano, SA de CV

13.83 %

77,904.00

10,774.12

13.83 %

79,567.00

11,004.12

Total

100.00 %

 

$77,904.00

100.00 %

 

$79,567.00

 

IVA correspondiente a cada condómino

 

Mayo

Junio

Empresa

Por ciento de indiviso correspondiente

IVA del periodo

IVA correspondiente a cada condómino

Por ciento de indiviso correspondiente

IVA del periodo

IVA correspondiente a cada condómino

Caninos y Más, SA de CV

15.51 %

$12,464.64

$1,933.26

15.51 %

$12,730.72

$1,974.53

Casa de Monedas, SA

22.82 %

12,464.64

2,844.43

22.82 %

12,730.72

2,905.15

Ejercítate, SA de CV

25.52 %

12,464.64

3,180.98

25.52 %

12,730.72

3,248.88

Mundo de los Postres, SA de CV

22.32 %

12,464.64

2,782.11

22.32 %

12,730.72

2,841.50

Mercado Toscano, SA de CV

13.83 %

$12,464.64

1,723.86

13.83 %

12,730.72

1,760.66

Total

100.00 %

 

$12,464.64

100.00 %

 

$12,730.72

 

Gasto correspondiente a cada condómino

 

Julio

Agosto

Empresa

Por ciento de indiviso correspondiente

Gastos del periodo

Gasto correspondiente a cada condómino

Por ciento de indiviso correspondiente

Gastos del periodo

Gasto correspondiente a cada condómino

Caninos y Más, SA de CV

15.51 %

$78,043.00

$12,104.47

15.51 %

$77,590.00

$12,034.20

Casa de Monedas, SA

22.82 %

78,043.00

17,809.41

22.82 %

77,590.00

17,706.04

Ejercítate, SA de CV

25.52 %

78,043.00

19,916.57

25.52 %

77,590.00

19,800.97

Mundo de los Postres, SA de CV

22.32 %

78,043.00

17,419.20

22.32 %

77,590.00

17,318.09

Mercado Toscano, SA de CV

13.83 %

78,043.00

10,793.35

13.83 %

77,590.00

10,730.70

Total

100.00 %

 

$78,043.00

100.00 %

 

$77,590.00

 

IVA correspondiente a cada condómino

 

Julio

Agosto

Empresa

Por ciento de indiviso correspondiente

IVA del periodo

IVA correspondiente a cada condómino

Por ciento de indiviso correspondiente

IVA del periodo

IVA correspondiente a cada condómino

Caninos y Más, SA de CV

15.51 %

$12,486.88

$1,936.71

15.51 %

$12,414.40

$1,925.48

Casa de Monedas, SA

22.82 %

12,486.88

2,849.51

22.82 %

12,414.40

2,832.97

Ejercítate, SA de CV

25.52 %

12,486.88

3,186.65

25.52 %

12,414.40

3,168.15

Mundo de los Postres, SA de CV

22.32 %

12,486.88

2,787.07

22.32 %

12,414.40

2,770.89

Mercado Toscano, SA de CV

13.83 %

$12,486.88

1,726.94

13.83 %

12,414.40

1,716.91

Total

100.00 %

 

$12,486.88

100.00 %

 

$12,414.40

 

Gasto correspondiente a cada condómino

 

Septiembre

Octubre

Empresa

Por ciento de indiviso correspondiente

Gastos del periodo

Gasto correspondiente a cada condómino

Por ciento de indiviso correspondiente

Gastos del periodo

Gasto correspondiente a cada condómino

Caninos y Más, SA de CV

15.51 %

$78,347.00

$12,151.62

15.51 %

$77,203.00

$11,974.19

Casa de Monedas, SA

22.82 %

78,347.00

17,878.79

22.82 %

77,203.00

17,617.72

Ejercítate, SA de CV

25.52 %

78,347.00

19,994.15

25.52 %

77,203.00

19,702.21

Mundo de los Postres, SA de CV

22.32 %

78,347.00

17,487.05

22.32 %

77,203.00

17,231.71

Mercado Toscano, SA de CV

13.83 %

78,347.00

10,835.39

13.83 %

77,203.00

10,677.17

Total

100.00 %

 

$78,347.00

100.00 %

 

$77,203.00

 

IVA correspondiente a cada condómino

 

Septiembre

Octubre

Empresa

Por ciento de indiviso correspondiente

IVA del periodo

IVA correspondiente a cada condómino

Por ciento de indiviso correspondiente

IVA del periodo

IVA correspondiente a cada condómino

Caninos y Más, SA de CV

15.51 %

$12,535.52

$1,944.26

15.51 %

$12,352.48

$1,915.87

Casa de Monedas, SA

22.82 %

12,535.52

2,860.61

22.82 %

12,352.48

2,818.84

Ejercítate, SA de CV

25.52 %

12,535.52

3,199.06

25.52 %

12,352.48

3,152.35

Mundo de los Postres, SA de CV

22.32 %

12,535.52

2,797.93

22.32 %

12,352.48

2,757.07

Mercado Toscano, SA de CV

13.83 %

$12,535.52

1,733.66

13.83 %

12,352.48

1,708.35

Total

100.00 %

 

$12,535.52

100.00 %

 

$12,352.48

 

Gasto correspondiente a cada condómino

 

Noviembre

Diciembre

Empresa

Por ciento de indiviso correspondiente

Gastos del periodo

Gasto correspondiente a cada condómino

Por ciento de indiviso correspondiente

Gastos del periodo

Gasto correspondiente a cada condómino

Caninos y Más, SA de CV

15.51 %

$76,741.00

$11,902.53

15.51 %

$76,885.00

$11,924.86

Casa de Monedas, SA

22.82 %

76,741.00

17,512.30

22.82 %

76,885.00

17,545.16

Ejercítate, SA de CV

25.52 %

76,741.00

19,584.30

25.52 %

76,885.00

19,621.05

Mundo de los Postres, SA de CV

22.32 %

76,741.00

17,128.59

22.32 %

76,885.00

17,160.73

Mercado Toscano, SA de CV

13.83 %

76,741.00

10,613.28

13.83 %

76,885.00

10,633.20

Total

100.00 %

 

$76,741.00

100.00 %

 

$76,885.00

 

IVA correspondiente a cada condómino

 

Noviembre

Diciembre

Empresa

Por ciento de indiviso correspondiente

IVA del periodo

IVA correspondiente a cada condómino

Por ciento de indiviso correspondiente

IVA del periodo

IVA correspondiente a cada condómino

Caninos y Más, SA de CV

15.51 %

$12,278.56

$1,904.41

15.51 %

$12,301.60

$1,907.97

Casa de Monedas, SA

22.82 %

12,278.56

2,801.97

22.82 %

12,301.60

2,807.23

Ejercítate, SA de CV

25.52 %

12,278.56

3,133.49

25.52 %

12,301.60

3,139.37

Mundo de los Postres, SA de CV

22.32 %

12,278.56

2,740.57

22.32 %

12,301.60

2,745.72

Mercado Toscano, SA de CV

13.83 %

$12,278.56

1,698.12

13.83 %

12,301.60

1,701.31

Total

100.00 %

 

$12,278.56

100.00 %

 

$12,301.60

 

Constancia de gastos

En cada periodo el administrador debe emitir a los condóminos la constancia de gastos respectiva. Por ejemplo, la correspondiente a enero para “Caninos y Más, SA de CV”, se muestra en la siguiente página.

Ajuste a gastos individuales

La empresa “Caninos y Más, SA de CV” pagó sus cuotas para gastos de conservación y mantenimiento correspondientes a febrero de 2018 fuera de tiempo el 20 de febrero, por lo que se generaron intereses moratorios al 4 % sobre las mismas.

 

Intereses moratorios por pago de cuotas de febrero

 

Concepto

Importe

 

Cuota mensual para gastos de conservación y mantenimiento

$14,079.75

Más:

Cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios

4,687.41

Igual:

Cuotas de febrero

$18,767.16

Por:

Tasa de intereses moratorios

4 %

Igual:

Intereses moratorios por pago de cuotas de febrero

$788.22

 

En términos del artículo 25, fracción VII de la LISR, la empresa puede deducir los intereses pagados.

Como los rendimientos conformarán parte del fondo de las cuotas del condominio, y por consiguiente se utilizarán para el pago de los gastos de conservación, mantenimiento o extraordinarios, implica para quien los paga, que duplique la deducción de los mismos:

  • una como intereses, y
  • la segunda como parte del pago de los gastos comunes que le corresponden

La opinión de algunos especialistas es que solo se aplique una vez la deducción; ya sea como intereses moratorios, para posteriormente disminuirlos de la deducción del pago de los gastos comunas del mismo periodo en que se realice o viceversa.

Así, “Caninos y Más, SA de CV”, quien pagó intereses moratorios, debe tomar una de las siguientes alternativas:

Deducir para el ISR los intereses moratorios de $788.22 y a su vez disminuirlos de los gastos que le corresponden en el mes de $12,516.88, para solo considerar como deducibles $11,728.66

No tomar como deducción autorizada los intereses moratorios y aplicar el total de los gastos que le corresponden de $12,516.88

  Por otro lado, cuando un condómino paga intereses y estos se utilizan para el pago de los gastos comúnes, el resto de condóminos se beneficiaría con ello al momento de distribuirles parte de los gastos que se cubrieron con recursos que ellos no aportaron.

Por lo anterior, bajo un criterio conservador deben restarse de los gastos comunes y el IVA que les corresponden a los condóminos que no pagaron los intereses moratorios, la parte proporcional de estos intereses como se muestra a continuación:

 

Factor de reducción para gastos e IVA

 

Concepto

Importe

 

Intereses moratorios pagados por “Caninos y Más, SA de CV”

$788.22

Entre:

Total de gastos de conservación y mantenimiento del periodo (con IVA)  sin incluir los correspondientes a “Caninos y Más, SA de CV”

$79,094.74

Igual:

Factor de reducción para gastos e IVA

0.009966

 

Gasto correspondiente a cada condómino deducible

Empresa

Gasto correspondiente a cada condómino (A)

Factor de reducción para gastos e IVA (B)

Gasto correspondiente a cada condómino no deducible (C)

Gasto correspondiente a cada condómino deducible

(A menos C)

Casa de Monedas, SA

$18,416.20

0.009966

$183.54

$18,232.66

Ejercítate, SA de CV

20,595.15

0.009966

205.25

20,389.90

Mundo de los Postres, SA de CV

18,012.69

0.009966

179.51

17,833.18

Mercado Toscano, SA de CV

$11,161.09

0.009966

$111.23

$11,049.86

 

IVA correspondiente a cada condómino acreditable

Empresa

IVA correspondiente a cada condómino (A)

Factor de reducción para gastos e IVA (B)

IVA correspondiente a cada condómino no acreditable (C)

IVA correspondiente a cada condómino acreditable (A menos C)

Casa de Monedas, SA

$2,946.59

0.009966

$29.37

$2,917.22

Ejercítate, SA de CV

3,295.22

0.009966

32.84

3,262.38

Mundo de los Postres, SA de CV

2,882.03

0.009966

28.72

2,853.31

Mercado Toscano, SA de CV

$1,785.77

0.009966

$17.80

$1,767.97



 

.
 .  (Foto: IDC)

Remanente de cuotas

La deducción que puede tomar cada condómino se limita al importe de los gastos reales del periodo, sin importar que la cuota mensual pagada sea mayor a estos, y el remanente que en su caso se tenga al final del ejercicio se destinará para los gastos comunes del ejercicio siguiente o para aquello que la Asamblea de condóminos haya acordado.

Remanente de cuotas

 

Concepto

Enero

Febrero

Marzo

Abril

Mayo

Junio

 

Total de cuotas para gastos de conservación y mantenimiento del periodo

$90,778.50

$90,778.50

$90,778.50

$90,778.50

$90,778.50

$90,778.50

Más:

Remanente de cuotas de meses anteriores

0.00

3,230.98

1,183.38

1,563.08

1,997.30

2,407.16

Más:

Intereses moratorios pagados en el periodo

0.00

788.22

0.00

0.00

0.00

0.00

Igual:

Recursos en el fondo de gastos de conservación y mantenimiento al mes

$90,778.50

$94,797.70

$91,961.88

$92,341.58

$92,775.80

$93,185.66

Menos:

Gastos erogados en el periodo

87,547.52

93,614.32

90,398.80

90,344.28

90,368.64

92,297.72

Igual:

Remanente de cuotas

$3,230.98

$1,183.38

$1,563.08

$1,997.30

$2,407.16

$887.94

 

 

Concepto

Julio

Agosto

Septiembre

Octubre

Noviembre

Diciembre

 

Total de cuotas para gastos de conservación y mantenimiento del periodo

$90,778.50

$90,778.50

$90,778.50

$90,778.50

$90,778.50

$90,778.50

Más:

Remanente de cuotas de meses anteriores

887.94

1,136.56

1,910.66

1,806.64

3,029.66

4,788.60

Más:

Intereses moratorios pagados en el periodo

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

Igual:

Recursos en el fondo de gastos de conservación y mantenimiento al mes

$91,666.44

$91,915.06

$92,689.16

$92,585.14

$93,808.16

$95,567.10

Menos:

Gastos erogados en el periodo

90,529.88

90,004.40

90,882.52

89,555.48

89,019.56

89,186.60

Igual:

Remanente de cuotas

$1,136.56

$1,910.66

$1,806.64

$3,029.66

$4,788.60

$6,380.50

 

Conclusión

Es indispensable que cada condómino conozca el régimen legal y fiscal aplicable a su condominio, pues ello les permitirá deducir correctamente los gastos de las áreas comunes y acreditar el IVA que les corresponde, verificando que se cumplan los requisitos previstos aplicables.

 

 

.
 .  (Foto: IDC)