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Régimen en condominio

Conozca cómo deducir los gastos y acreditar el IVA cuando un ente sin personalidad jurídica efectúa los pagos de las áreas comunes

Martes, 11 de septiembre de 2018

La definición jurídica de la copropiedad es el supuesto en que una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas (art. 938, Código Civil para el Distrito Federal –CCDF–).

En un condominio todos los condóminos comparten la propiedad de las denominadas áreas comunes.

La regulación de los condominios en la CDMX se encuentra en la “Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal” (LPCIDF), que en sus artículos 2o. y 3o. contempla, entre otras, las definiciones siguientes:

Figura	Definición
Administrador condómino	Condómino que no siendo administrador profesional, sea nombrado administrador por la Asamblea general
Administrador profesional	Persona física o moral, que demuestre la capacidad y los conocimientos en administración de condominios, que es contratado por la Asamblea general
Áreas y bienes de uso común	Son aquellos que pertenecen en forma proindiviso a los condóminos y su uso está regulado por la ley, su reglamento, la escritura constitutiva y el reglamento interno
Asamblea general	Órgano del condómino que constituye la máxima instancia en la toma de decisiones para expresar, discutir y resolver asuntos de interés propio y común
Condominio	Inmueble, cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas, que reúne las condiciones y características establecidas en el CCDF
Condómino	Persona física o moral, propietaria de una o más unidades de propiedad privativa y, para los efectos de esta la ley y su reglamento, a la que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario bajo el régimen de propiedad en condominio
Constitución del Régimen de Propiedad en Condominio	Acto jurídico formal que el propietario o propietarios de un inmueble, instrumentan ante notario público declarando su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento, entendida esta como aquella en la que coexiste un derecho de propiedad absoluto y exclusivo, respecto de las unidades de propiedad privativa y un derecho de copropiedad, en términos de los artículos 943 y 944 del CCDF, sobre las áreas y bienes de uso común necesarios para el adecuado uso o disfrute del inmueble. Asimismo, una vez constituido el Régimen de Propiedad en Condominio, debe registrarse ante la Procuraduría Social del Distrito Federal

En la escritura pública correspondiente a la constitución del régimen en condominio deben plasmarse, entre otros puntos, los siguientes:

la descripción de cada unidad de propiedad privativa; número, ubicación, colindancias, medidas, áreas y espacios para estacionamiento de uso exclusivo, si los hubiera, que lo componen más el porcentaje de indiviso que le corresponde
el valor nominal asignado a cada unidad de propiedad privativa y su porcentaje de indiviso en relación con el valor total del inmueble
la obligación de los condóminos de contratar una póliza de seguro, con compañía legalmente autorizada para ello, contra terremotos, inundaciones, explosiones, incendios y con cobertura contra daños a terceros, cubriéndose el importe de la prima en proporción del indiviso que corresponda a cada uno de ellos

Dentro de las funciones que tiene el administrador, el artículo 43 de la LPCIDF señala las siguientes:

recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condominio, mismos que en todo tiempo podrán ser consultados por los condóminos que se encuentren al corriente respecto del pago de cuotas ordinarias y extraordinarias
realizar todos los actos de administración y conservación que el condominio requiera en sus áreas y bienes de uso común
contratar el suministro de la energía eléctrica y otros bienes necesarios para los servicios, instalaciones y áreas y bienes de uso común, dividiendo el importe del consumo de acuerdo con lo establecido en la ley
recaudar de los condóminos o poseedores lo que a cada uno corresponda aportar para los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, así como el de las cuotas extraordinarias según los procedimientos, la periodicidad y los montos fijados por la Asamblea general o por el reglamento interno y realizar los gastos que correspondan con cargo a dichos fondos
efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo correspondiente, en los términos del reglamento interno
otorgar recibo por cualquier pago que reciba
representar a los condóminos o poseedores para la contratación de locales, espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de arrendamiento, comodato o que se destinen al comercio
entregar mensualmente a cada condómino un estado de cuenta, y del condominio con el visto bueno del Comité de Vigilancia, recabando constancia de quien lo reciba, que muestre:

relación pormenorizada de ingresos y egresos del mes anterior
monto de las aportaciones y cuotas pendientes. El administrador tendrá a disposición de los condóminos que lo soliciten, una relación pormenorizada de las mismas; reservando por seguridad los datos personales de los condóminos o poseedores, que solo podrán conocer los miembros del Comité de Vigilancia o alguna autoridad que los solicite de manera fundada y motivada
saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mención de intereses
relación detallada de las cuotas por pagar a los proveedores de bienes o servicios del condominio, y
lista pormenorizada de los morosos y los montos de su deuda

Marco fiscal

El condominio es un régimen de propiedad, y para la CDMX, no constituye personalidad jurídica propia distinta de los propietarios; por ende, los gastos e ingresos que puedan generarse de su funcionamiento, tendrán efectos directamente en cada uno de los condóminos. Por ello, el régimen de propiedad en condominio no se inscribe en el RFC.

Por lo que hace a los ingresos que pudieran percibirse por la explotación de las áreas de uso común, cada condómino debe cumplir individualmente respecto a las obligaciones fiscales derivadas, según el tipo de ingreso percibido, en la parte proporcional que le corresponda tanto para el ISR como para el IVA.

En lo que concierne al administrador, se estará a lo siguiente:

Administrador	ISR	IVA
Persona física	Si percibe una contraprestación por la administración del inmueble, se está ante un servicio personal independiente, por lo cual cumplirá con sus obligaciones fiscales propias en términos de la Sección I del Capítulo II del Título IV de la LISR	La contraprestación percibida por administrar el condominio es un acto gravado por IVA a la tasa general del 16 %
Persona moral	Si se contrata un administrador profesional, cumplirá con sus obligaciones en términos del Título de la LISR en que se encuentre inscrito
Persona moral	Cuando se constituya una asociación civil dedicada exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio, cumplirá con sus obligaciones en el Título III de la LISR, es decir, no será contribuyente del ISR (art. 79, fracc. XVIII, LISR)	No son objeto de este impuesto las aportaciones que se efectúen

En cualquier supuesto, las cantidades que perciban los administradores por concepto de cuotas de los condóminos, no son un ingreso acumulable para ellos. Se trata de montos percibidos para efectuar gastos por cuenta de terceros los cuales se respaldarán con documentación comprobatoria a nombre de la Asamblea general de condóminos (arts. 18, fracc. VIII y 101, fracc. IV, LISR).

Asimismo, no están gravadas para IVA, porque las cuotas no son una contraprestación por un servicio sino más bien aportaciones para conformar un fondo para gastos que no son objeto de este impuesto.

Deducciones de gastos comunes

En términos de los artículos 30 y 143 del RLISR, cuando los condóminos sean contribuyentes del ISR, y requieran deducir la parte que les corresponde de los gastos afectos a las áreas comunes del condominio, además de cumplir los requisitos de la LISR, deben observar lo siguiente:

los gastos de conservación y mantenimiento deben ser realizados en nombre y representación de la Asamblea general de condóminos por un administrador facultado como tal
el pago de las cuotas de conservación y mantenimiento tienen que llevarse a cabo por los condóminos mediante depósito en la cuenta bancaria que haya constituido la Asamblea general de condóminos para tal efecto
si el administrador recibe contraprestaciones por sus servicios, el CFDI se emite a nombre de la Asamblea general de condóminos
que los comprobantes soporte de los gastos estén a nombre de la Asamblea general de condóminos o del administrador
el administrador recabe dichos comprobantes y entregue a cada condómino una copia de ellos y una constancia por periodos mensuales en la que se especifique:
- los folios y el concepto que ampara cada CFDI, el monto total de ellos y su IVA
- respecto del total del gasto, la parte proporcional que corresponde al condómino, conforme al por ciento de indiviso que represente cada unidad de propiedad exclusiva en el condominio. No se considera en el total del gasto su IVA, excepto cuando el contribuyente por la actividad que realice en el inmueble, se encuentre exento de él
la documentación y registros contables deben conservarse por la Asamblea de condóminos o por los condóminos que opten por deducir los gastos de conservación y mantenimiento

No pueden deducirse los gastos, cuando las personas que presten los servicios de administración carezcan de facultades para actuar en nombre y representación de la Asamblea general de condóminos.

Como se observa, los condóminos deducen la parte que les corresponda de los gastos más no las propias cuotas de conservación y mantenimiento.

Por lo que respecta al IVA, los condóminos podrán acreditar su parte proporcional sobre los gastos efectuados en el periodo respectivo, cumpliendo con los requisitos previstos en el artículo 5o. de la LIVA.

Caso práctico

Tomando el ejemplo del condominio “Plaza de las Torres Norte”, en donde se ubican los siguientes contribuyentes con los por cientos de indiviso señalados se detallará ¿qué determinación hacer?:

Por ciento de indiviso correspondiente

	Empresa	Valor del área exclusiva (A)	Valor total del área exclusiva (B)	Por ciento de indiviso correspondiente (A entre B, por 100)
	Caninos y Más, SA de CV	$3,726,900.00	$24,029,600.00	15.51 %
Más:	Casa de Monedas, SA	5,482,900.00	24,029,600.00	22.82 %
Más:	Ejercítate, SA de CV	6,132,900.00	24,029,600.00	25.52 %
Más:	Mundo de los Postres, SA de CV	5,364,000.00	24,029,600.00	22.32 %
Más:	Mercado Toscano, SA de CV	3,322,900.00	24,029,600.00	13.83 %
Igual:	Total área exclusiva	$24,029,600.00		100.00 %
Más:	Áreas comunes	8,349,800.00
Igual:	Total del área del condominio	$32,379,400.00

Para sufragar los gastos de las áreas comunes en 2018, se establecieron las siguientes cuotas mensuales que deben ser cubiertas a más tardar el día 10 de cada mes, de lo contrario se pagarán intereses:

Cuota mensual para gastos de conservación y mantenimiento

	Empresa	Total de gastos corrientes del ejercicio anterior (A)	Por ciento de indiviso correspondiente (B)	Cuota anual (A por B igual C)	Cuota mensual para gastos de conservación y mantenimiento (C entre 12)
	Caninos y Más, SA de CV	$1,089,342.00	15.51 %	$168,956.94	$14,079.75
Más:	Casa de Monedas, SA	1,089,342.00	22.82 %	248,587.84	20,715.65
Más:	Ejercítate, SA de CV	1,089,342.00	25.52 %	278,000.08	23,166.67
Más:	Mundo de los Postres, SA de CV	1,089,342.00	22.32 %	243,141.13	20,261.76
Más:	Mercado Toscano, SA de CV	$1,089,342.00	13.83 %	150,656.00	12,554.67
Igual:	Total cuotas			$1,089,341.99	$90,778.50

Cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios

	Empresa	Total de gastos extraordinarios del ejercicio anterior (A)	Por ciento de indiviso correspondiente (B)	Cuota anual (A por B igual C)	Cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios (C entre 12)
	Caninos y Más, SA de CV	$362,662.00	15.51 %	$56,248.88	$4,687.41
Más:	Casa de Monedas, SA	362,662.00	22.82 %	82,759.47	6,896.62
Más:	Ejercítate, SA de CV	362,662.00	25.52 %	92,551.34	7,712.61
Más:	Mundo de los Postres, SA de CV	362,662.00	22.32 %	80,946.16	6,745.51
Más:	Mercado Toscano, SA de CV	$362,662.00	13.83 %	50,156.15	4,179.68
Igual:	Total cuotas			$362,662.00	$30,221.83

Total de cuotas mensuales

	Empresa	Cuota mensual para gastos de conservación y mantenimiento	Cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios	Total de cuotas mensuales
	Caninos y Más, SA de CV	$14,079.75	$4,687.41	$18,767.16
Más:	Casa de Monedas, SA	20,715.65	6,896.62	27,612.27
Más:	Ejercítate, SA de CV	23,166.67	7,712.61	30,879.28
Más:	Mundo de los Postres, SA de CV	20,261.76	6,745.51	27,007.27
Más:	Mercado Toscano, SA de CV	12,554.67	4,179.68	16,734.35
Igual:	Total cuotas	$90,778.50	$30,221.83	$121,000.33

Gastos generales

Los gastos del ejercicio 2018 son pagados por el administrador del condominio, quien los efectúa en nombre y representación de la Asamblea, con recursos del fondo correspondiente.

		Enero		Febrero		Marzo
	Concepto	Importe	IVA	Importe	IVA	Importe	IVA
	Honorarios del administrador	$21,085.00	$3,373.60	$21,085.00	$3,373.60	$21,085.00	$3,373.60
Más:	Pintura	8,729.00	1,396.64	8,333.00	1,333.28	8,078.00	1,292.48
Más:	Jardinería	6,351.00	1,016.16	6,062.00	969.92	5,877.00	940.32
Más:	Materiales para limpieza	1,528.00	244.48	1,459.00	233.44	1,414.00	226.24
Más:	Vigilancia	12,271.00	1,963.36	11,715.00	1,874.40	10,857.00	1,737.12
Más:	Contribuciones	2,480.00	396.80	2,367.00	378.72	2,295.00	367.20
Más:	Prima de seguro	18,008.00	2,881.28	18,008.00	2,881.28	18,008.00	2,881.28
Más:	Otros gastos	5,020.00	803.20	11,673.00	1,867.68	10,316.00	1,650.56
Igual:	Total	$75,472.00	$12,075.52	$80,702.00	$12,912.32	$77,930.00	$12,468.80

		Abril		Mayo		Junio
	Concepto	Importe	IVA	Importe	IVA	Importe	IVA
	Honorarios del administrador	$21,085.00	$3,373.60	$21,085.00	$3,373.60	$21,085.00	$3,373.60
Más:	Pintura	9,370.00	1,499.20	8,881.00	1,420.96	8,105.00	1,296.80
Más:	Jardinería	6,817.00	1,090.72	6,461.00	1,033.76	5,897.00	943.52
Más:	Materiales para limpieza	1,641.00	262.56	1,555.00	248.80	1,419.00	227.04
Más:	Vigilancia	8,174.00	1,307.84	8,950.00	1,432.00	11,396.00	1,823.36
Más:	Contribuciones	2,662.00	425.92	2,523.00	403.68	2,303.00	368.48
Más:	Prima de seguro	18,008.00	2,881.28	18,008.00	2,881.28	18,008.00	2,881.28
Más:	Otros gastos	10,126.00	1,620.16	10,441.00	1,670.56	11,354.00	1,816.64
Igual:	Total	$77,883.00	$12,461.28	$77,904.00	$12,464.64	$79,567.00	$12,730.72

		Julio		Agosto		Septiembre
	Concepto	Importe	IVA	Importe	IVA	Importe	IVA
	Honorarios del administrador	$21,085.00	$3,373.60	$21,085.00	$3,373.60	$21,085.00	$3,373.60
Más:	Pintura	9,402.00	1,504.32	8,911.00	1,425.76	8,862.00	1,417.92
Más:	Jardinería	6,840.00	1,094.40	6,483.00	1,037.28	6,448.00	1,031.68
Más:	Materiales para limpieza	1,647.00	263.52	1,560.00	249.60	1,552.00	248.32
Más:	Vigilancia	9,219.00	1,475.04	8,528.00	1,364.48	11,460.00	1,833.60
Más:	Contribuciones	2,671.00	427.36	2,532.00	405.12	2,518.00	402.88
Más:	Prima de seguro	18,008.00	2,881.28	18,008.00	2,881.28	18,008.00	2,881.28
Más:	Otros gastos	9,171.00	1,467.36	10,483.00	1,677.28	8,414.00	1,346.24
Igual:	Total	$78,043.00	$12,486.88	$77,590.00	$12,414.40	$78,347.00	$12,535.52

		Octubre		Noviembre		Diciembre
	Concepto	Importe	IVA	Importe	IVA	Importe	IVA
	Honorarios del administrador	$21,085.00	$3,373.60	$21,085.00	$3,373.60	$21,085.00	$3,373.60
Más:	Pintura	9,434.00	1,509.44	8,941.00	1,430.56	7,372.00	1,179.52
Más:	Jardinería	6,863.00	1,098.08	6,505.00	1,040.80	7,545.00	1,207.20
Más:	Materiales para limpieza	1,653.00	264.48	1,565.00	250.40	1,817.00	290.72
Más:	Vigilancia	9,264.00	1,482.24	9,571.00	1,531.36	9,582.00	1,533.12
Más:	Contribuciones	2,680.00	428.80	2,541.00	406.56	2,946.00	471.36
Más:	Prima de seguro	18,008.00	2,881.28	18,008.00	2,881.28	18,008.00	2,881.28
Más:	Otros gastos	8,216.00	1,314.56	8,525.00	1,364.00	8,530.00	1,364.80
Igual:	Total	$77,203.00	$12,352.48	$76,741.00	$12,278.56	$76,885.00	$12,301.60

Gastos proporcionales a cada condómino

El monto de gastos e IVA que le corresponde a cada condómino conforme al por ciento de lo indiviso son:

Gasto correspondiente a cada condómino

	Enero			Febrero
Empresa	Por ciento de indiviso correspondiente	Gastos del periodo	Gasto correspondiente a cada condómino	Por ciento de indiviso correspondiente	Gastos del periodo	Gasto correspondiente a cada condómino
Caninos y Más, SA de CV	15.51 %	$75,472.00	$11,705.71	15.51 %	$80,702.00	$12,516.87
Casa de Monedas, SA	22.82 %	75,472.00	17,222.71	22.82 %	80,702.00	18,416.20
Ejercítate, SA de CV	25.52 %	75,472.00	19,260.45	25.52 %	80,702.00	20,595.15
Mundo de los Postres, SA de CV	22.32 %	75,472.00	16,845.35	22.32 %	80,702.00	18,012.69
Mercado Toscano, SA de CV	13.83 %	75,472.00	10,437.78	13.83 %	80,702.00	11,161.09
Total	100.00 %		$75,472.00	100.00 %		$80,702.00