Ingresos por adquirir (usucapión) un inmueble

Al obtener un predio derivado de operar la prescripción, genera un impacto para efectos del ISR, aquí se abordan los detalles
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En la práctica es común que las personas inicien juicios de usucapión (prescripción adquisitiva) para regularizar la propiedad de un inmueble por el transcurso del tiempo respecto del cual tienen la posesión de buena o mala fe, y se ostentan como dueños. El tema puede tener muchas vertientes.

En esta ocasión, se toma el ejemplo de una persona física (padre) que derivado de una inmatriculación administrativa en 1992 inscribió la posesión de un inmueble en el Registro Público de la Propiedad del Estado de México y realizó el contrato de compraventa respectivo ante el funcionario registral. En 2002 decidió donar el terreno indicado, que no cuenta con construcción, a su hija efectuando el contrato respectivo, quien desde entonces se encargó del cuidado del inmueble y del pago de contribuciones que generaba. En 2016 la descendiente tuvo que promover un juicio de usucapión para regularizar su propiedad.
Lo anterior porque la inmatriculación es la incorporación al Registro Público de la Propiedad de un bien inmueble, hasta entonces carente de antecedentes registrales, y puede ser judicial o administrativa, según el órgano que la acuerde y ante el cual se solicite, pues se trata de procedimientos distintos con formalidades y alcances diferentes.

Así, conforme a los artículos 2897 a 2903-F del Código Civil para el Estado de México (CCEDOMEX) abrogado, equivalentes a los numerales 8.51 a 8.64 de su similar en vigor, publicado en la gaceta del gobierno de la entidad el 7 de junio de 2002, la declaratoria de una posesión susceptible de generar la usucapión solo puede provenir de la autoridad judicial, en tanto que el derecho de prescripción no deriva de la inscripción sino de la resolución emitida por aquella, ya que en ella radica la fuerza de convicción de una posesión idónea para usucapir.

En ese sentido, la inmatriculación administrativa no carece del todo de valor probatorio para efectos de la usucapión, toda vez que constituye un indicio sobre el hecho de la posesión bajo el cual se registró el inmueble, por lo que constituye un elemento de juicio que, adminiculado con otras pruebas, puede llegar a evidenciar que el titular de la inscripción ha mantenido una posesión tal, que en su caso le permita obtener la declaratoria de usucapión ante la autoridad judicial.

Una vez concluido el litigio, en atención al supuesto descrito, el juez le reconoció la calidad de propietaria a la descendiente. Este acto tiene un impacto tributario tanto a nivel federal como local.

A continuación, se indican las particularidades de la usucapión y después se desarrolla el tratamiento fiscal aplicable para el adquirente.

Concepto

La usucapión es un medio de adquirir la propiedad de los bienes mediante la posesión de estos durante el tiempo, si es en concepto de propietario, pacífica, continua y pública. Solo la que se adquiere y disfruta en concepto de propietario del bien poseído puede producir la usucapión debiendo estar fundada en justo título (arts. 5.127, 5.128 y 5.129, CCEDOMEX).
Los plazos para adquirir los bienes son, en:

  • cinco años, si la posesión es de buena fe o cuando los inmuebles hubiesen sido objeto de una inscripción de posesión
  • 10 años, cuando se posean de mala fe

Se aumentará en una tercera parte el tiempo indicado, si se demuestra, que el poseedor de finca rústica no la ha cultivado durante la mayor parte del tiempo que la ha poseído, o que por no haber hecho el poseedor de finca urbana las reparaciones necesarias, esta ha permanecido deshabitada la mayor parte del tiempo (art. 5.130, CCEDOMEX).

El poseedor de un bien puede usucapir, tomando en cuenta el tiempo que la posee y el de quien la adquirió. El juicio se promueve contra el que aparezca como propietario en el Registro Público de la Propiedad. La sentencia ejecutoria que declare procedente la acción de usucapión se inscribirá en el Instituto de la Función Registral (arts. 5.136, 5.140 y 5.141, CCEDOMEX).

La usucapión no opera en los siguientes casos (art. 5.137, CCEDOMEX):

  • entre: ascendientes y descendientes, durante la patria potestad; cónyuges; incapacitados y sus tutores o curadores mientras dure la tutela; copropietarios o coposeedores respecto del bien común; y
  • contra: incapacitados, mientras no tenga representante legal; los que se ausenten del Estado por comisiones de servicio público; militares en servicio activo que se encuentren fuera del EDOMEX; y bienes inmuebles de la entidad y municipios
  • Tampoco procederá cuando se pretenda la fusión de predios, sin que al efecto se hubiesen cumplido los requisitos que para estos casos prevé la ley administrativa de la materia y sus reglamentos (art. 5.138, CCEDOMEX).

El plazo de la usucapión se interrumpe (art. 5.139, CCEDOMEX):

  • si el poseedor es privado de la posesión del bien por más de un año
  • por la promoción de demanda o interpelación hecha al poseedor, con motivo de la posesión. Se considerará como no interrumpido si existe desistimiento de la acción
  • por reconocimiento del poseedor del derecho de la persona contra quien opera la usucapión

La usucapión solamente nacerá ante la posesión originaria y nunca de la derivada; por ejemplo, no procederá respecto de un contrato de comodato o arrendamiento.

Usucapión y prescripción ¿iguales?

No deben confundirse esas figuras, enseguida se precisan sus diferencias:

Usucapión

Prescripción extintiva

Forma de adquirir el derecho real de propiedad y las demás prerrogativas reales, a través de una posesión suficientemente prolongada de una cosa física, cumpliendo con los demás requisitos que dispone la ley

Medio para liberarse de las obligaciones, mediante el transcurso de cierto tiempo y con las condiciones previstas en ley (art. 7.465, CCEDOMEX)

Hace perder un derecho real a aquél en contra del cual se ejercita la acción
Solo pueden extinguir las obligaciones que estén en el comercio (art. 7.467, CCEDOMEX)
Requiere que el poseedor de la cosa realice actos positivos de aprovechamiento de ella, e implica una pasividad por parte del propietario de la misma cosa, por lo que se refiere al ejercicio de su derecho real
No requiere actividad alguna del deudor, para que ella se consuma a su favor
Para el cómputo del plazo cuenta el que la cosa se posea de buena o mala intención; para adquirir la propiedad de bienes muebles, si se posee de buena fe se requieren tres años, y si es de mala intención se necesitan cinco. Para usucapir inmuebles de mala intención se precisan 10 años, de buena fe solo cinco
No afecta para nada el que el deudor sea de buena o de mala fe. El plazo genérico para prescripción es de cinco años, contados a partir de que pudieron exigirse, salvo los casos previstos en la ley, por ejemplo, en dos años tratándose de prestación de servicios o la acción de cualquier comerciante para cobrar el precio de la cosa vendida (art. 7.474, CCEDOMEX)

Tratamiento fiscal

En atención a lo antes descrito, es evidente que la usucapión y la prescripción no son iguales, pues cada una contempla particularidades distintas de conformidad con su regulación en el derecho común en específico en el EDOMEX.

No obstante, en materia tributaria, el legislador no hace distinción alguna de hecho solo considera objeto de la LISR a la adquisición de bienes por prescripción, no así a la usucapión.
Esto podría obedecer a que incluso en la doctrina se estiman dichas figuras como sinónimos; algunos legisladores retomaron el error, verbigracia, en el Código Civil de la CDMX únicamente se contempla la prescripción, no así la usucapión dándole una connotación de sinónimos.

De ahí que pudiera concluirse que para efectos fiscales la adquisición por prescripción o usucapión son figuras símiles tácitamente, a pesar de exigirse sea de forma estricta y expresa en cuanto a los elementos esenciales de los tributos según el artículo 5 del CFF.

Para efectos de este apartado se retoma el ejemplo: Persona física (padre) que derivado de una inmatriculación administrativa en 1992 inscribió la posesión de un inmueble en el Registro Público de la Propiedad del Estado de México y realizó el contrato de compraventa respectivo ante el funcionario registral. En 2002 decidió donar el terreno indicado, que no cuenta con construcción, a su hija efectuando el contrato respectivo, quien desde entonces se encargó del cuidado del inmueble y del pago de contribuciones que generaba. En 2016 la descendiente tuvo que promover un juicio de usucapión para regularizar su propiedad.

ISR

En materia tributaria se considera como ingreso la adquisición de bienes procedente de una prescripción en términos del numeral 130, fracción III de la LISR, de modo que la persona física tendrá que acumular lo percibido. El valor del bien se determinará mediante el avalúo referido a la fecha en la que esta se hubiere consumado, con independencia de la fecha de la sentencia que la declaró. En el caso de que no pueda definirse la fecha en la que se consumó la prescripción adquisitiva, se tomará como tal aquélla en la cual se hubiese interpuesto la demanda.

Sin embargo, en el supuesto descrito al haber acudido al juicio de usucapión por purgar vicios de los actos por medio de los cuales fueron adquiridos los bienes, no estará gravado el ingreso así percibido, si en su momento se hubiera pagado el impuesto correspondiente (art. 216, primer párrafo, RLISR).

En el caso en específico como derivó de una donación de padre a hija, que, si bien se trata de un ingreso acumulable según el artículo 130, fracción I de la LISR estuvo exento en términos del precepto 93, fracción XXIII, inciso a) de la LISR. Por lo tanto, en términos del numeral 216, segundo párrafo del RLISR no quedará gravado el ingreso así percibido derivado de la prescripción, pues el juicio de usucapión tuvo la finalidad de regularizar la propiedad, es decir de formalizar la donación que dio origen a la declaratoria de dueño del inmueble.

IVA

La donación entre personas físicas no es objeto del impuesto con fundamento en el numeral 8o., segundo párrafo de la LIVA, y en el caso en particular a pesar de tratarse de una declaratoria de juez al haber operado la prescripción no se debe dejar de lado que el juicio de usucapión precisamente se promovió para formalizar la donación.

Ámbito local

Una vez sustanciado el juicio de usucapión y de haber logrado la procedencia de la acción, es decir, la declaratoria de dueña sobre el inmueble es menester inscribir la sentencia que declara la usucapión ante el Registro Público de la Propiedad, esto implica el pago de derechos correspondientes.

Por otro lado, el reconocimiento de la propiedad causa el impuesto por adquisición de inmuebles con fundamento en los artículos 113 y 114, fracción VIII del Código Financiero del EDOMEX.

El pago deberá hacerse dentro de los 17 días siguientes al cual cause ejecutoria la sentencia y el notario será el encargado de calcular el impuesto y enterarlo (arts. 116, fracción IV y 117, Código Financiero EDOMEX).

Comprobación fiscal

Tratándose de personas físicas el notario es el encargado de emitir el CFDI correspondiente, excepto si tributan bajo el esquema de actividad empresarial y el inmueble forma parte de su activo (regla, 2.7.1.23., RMISC 2018).

Conclusión

Las inmatriculaciones administrativas solo sirven para inscribir en el Registro Público de la Propiedad inmuebles respecto de los cuales no se contaba con datos registrales, y solo la usucapión derivada de un juez puede dar como resultado el reconocimiento de la propiedad, si se obtiene la declaratoria por parte del juez en calidad de dueño solo hasta ese momento se genera un impacto en el ámbito tributario tanto a nivel federal como local.