Enajenación de inmuebles en copropiedad

La copropiedad se da cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas a quienes se denominan copropietarios
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 .  (Foto: iStock)

Somos tres hermanos que recibimos como herencia un inmueble de uso habitacional y queremos venderlo para repartirnos el ingreso en la parte que nos corresponde en un 50 %, 30 % y 20 %. Deseamos que uno solo de nosotros efectúe el pago del ISR correspondiente; sin embargo, el notario nos comenta que no es posible, ya que cada uno debe realizar su pago provisional y acumular el ingreso que le corresponda en la declaración anual. 

Es correcto lo que nos comenta el fedatario



La copropiedad se da cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas a quienes se denominan copropietarios, quienes tienen el derecho de propiedad sobre un todo en la proporción que le corresponde, a la cual se denomina parte alícuota (arts. 938, 939 y 940, Código Civil Federal –CC–).

Sus integrantes tienen derecho a recibir los beneficios que se originen de la copropiedad, así como a participar en las cargas que se generen, en la proporción que le corresponda a cada uno; a falta de disposición expresa de la proporción respectiva, se considera que todos participan en partes iguales (art. 942, CC).

Para el caso de la enajenación de un inmueble en copropiedad, para la LISR cada copropietario debe pagar el impuesto que le corresponde sobre su participación, tanto en pagos provisionales como en la declaración del ejercicio (art. 145, RLISR).

Para una mejor comprensión de la carga fiscal relativa a cada copropietario en el caso de la enajenación de un inmueble con uso habitacional, considérese el supuesto en el que los señores Mario Velázquez Torres, Juan Moreno García y Pedro Rodríguez Esparza enajenan un inmueble que recibieron de una herencia, con una participación del 50 %, 30 % y 20 %, respectivamente.

Al tratarse de un bien heredado, el costo de adquisición del inmueble a tomar es el que pagó el autor de la sucesión y como fecha de adquisición la que le correspondió a este (art. 124, penúltimo párrafo, LISR).

Toda vez que se trata de un inmueble destinado a casa habitación, su venta se encuentra exenta del IVA (art. 9 fraccs. I y II, LIVA).

Al tratarse de una operación celebrada ante un fedatario público, este retendrá a cada copropietario la parte del ISR que les corresponde, debiendo efectuar un pago por cada uno.

Fecha de enajenación

20/05/19

Precio de venta

$2,568,740.00

Fecha de adquisición del inmueble (por el autor de la sucesión)

15/02/00

Costo de adquisición pagado por el autor de la sucesión

$604,514.00

 

La ganancia por la enajenación se determina por cada copropietario en la proporción que les competa, asimismo las deducciones se aplican en la parte proporcional de sus ingresos.

Cuando no puedan identificarse las deducciones aplicables a cada copropietario, se harán en forma proporcional a los derechos de copropiedad.

Sino se cuenta con el costo de adquisición de la construcción y del terreno por separado, se toma una proporción del 80 % y 20 %, respectivamente del monto de adquisición (art. 124, fracc. I, LISR).

MOI construcción

 

Concepto

Importe

 

Costo de adquisición pagado por el autor de la sucesión

$604,514.00

Por:

Por ciento considerado para la construcción

80 %

Igual:

MOI construcción

$483,611.20

 

 

MOI terreno

 

Concepto

Mario Velázquez (50 %)

Juan Moreno (30 %)

Pedro Rodríguez (20 %)

Total

 

Costo de adquisición pagado por el autor de la sucesión

$302,257.00

$181,354.20

$120,902.80

$604,514.00

Menos:

MOI construcción

241,805.60

145,083.36

96,722.24

$483,611.20

Igual:

MOI terreno

$60,451.40

$36,270.84

$24,180.56

$120,902.80

 

De acuerdo con la fracción II del artículo 124 de la LISR, el costo de la construcción debe disminuirse un 3  % por cada año transcurrido desde la fecha de su adquisición y hasta la fecha de enajenación.

Disminución del 3 % de la construcción

 

Concepto

Mario Velázquez

Juan Moreno

Pedro Rodríguez

 

Por ciento de disminución

3 %

3 %

3 %

Por:

Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación

19

19

19

Igual:

Por ciento total de disminución cada año

57 %

57 %

57 %

Por:

MOI de la construcción

$241,805.60

$145,083.36

$96,722.24

Igual:

Disminución del 3 % de la construcción

$137,829.19

$82,697.52

$55,131.68

 

El costo de la construcción disminuido, no puede ser inferior al 20 % del valor inicial, pues si resulta menor, se toma como costo de la construcción disminuido el equivalente al citado porcentaje.

El costo ya disminuido se actualiza desde el mes de su adquisición y hasta el inmediato anterior a la enajenación.

Costo de la construcción disminuido actualizado

 

Concepto

Mario Velázquez

Juan Moreno

Pedro Rodríguez

 

MOI construcción

$241,805.60

$145,083.36

$96,722.24

Menos:

Disminución del 3 % de la construcción

137,829.19

82,697.52

55,131.68

Igual:

Costo de la construcción disminuida

$103,976.41

$62,385.84

$41,590.56

Por:

Factor de actualización

2.2839

2.2839

2.2839

Igual:

Costo de la construcción disminuido actualizado

$237,471.72

$142,483.02

$94,988.68

 

Factor de actualización

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato de enajenación (abril 2019)

103.531

Entre:

INPC del mes en que se adquirió (febrero 2000)

45.3293

Igual:

Factor de actualización

2.2839

 

El costo del terreno se actualiza desde el mes de su adquisición y hasta el inmediato anterior a la fecha en que se enajene (art. 124, cuarto párrafo, LISR).

 

Costo del terreno actualizado

 

Concepto

Mario Velázquez

Juan Moreno

Pedro Rodríguez

 

MOI terreno

$60,451.40

$36,270.84

$24,180.56

Por:

Factor de actualización

2.2839

2.2839

2.2839

Igual:

Costo del terreno actualizado

$138,064.95

$82,838.97

$55,225.98

 

 

Concepto

Importe

 

INPC del mes inmediato de enajenación (abril 2019)

103.531

 Entre:

INPC del mes en que se adquirió (febrero 2000)

45.3293

 Igual:

Factor de actualización

2.2839

 

El costo comprobado de adquisición actualizado no puede ser inferior al 10 % del monto en que se enajene el bien, en caso de ser menor, se considera este porcentaje (art. 121, fracc. I, LISR).

 

Costo comprobado de adquisición actualizado

 

Concepto

Mario Velázquez

Juan Moreno

Pedro Rodríguez

 

Costo de la construcción disminuido actualizado

$237,471.72

$142,483.02

$94,988.68

Más:

Costo del terreno actualizado

138,064.95

82,838.97

55,225.98

Igual:

Costo comprobado de adquisición actualizado

$375,536.67

$225,321.99

$150,214.66

 

Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes

 

Concepto

Mario Velázquez

Juan Moreno

Pedro Rodríguez

 

Precio de venta

$1,284,370.00

$770,622.00

$513,748.00

Menos:

Costo comprobado de adquisición actualizado

375,536.67

225,321.99

150,214.66

Igual:

Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes

$908,833.33

$545,300.01

$363,533.34

 

La ganancia se divide entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación y al resultado se le aplica la tarifa prevista en el artículo 126 de la LISR. El resultado se multiplica por el mismo número de años y el resultado es el ISR que retendrá el notario (art. 126, LISR).

Ganancia acumulable por enajenación de bienes

 

Concepto

Mario Velázquez

Juan Moreno

Pedro Rodríguez

 

Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes

$908,833.33

$545,300.01

$363,533.34

Entre:

Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación (si exceder de 20)

19

19

19

Igual:

Ganancia acumulable por enajenación de bienes

$47,833.33

$28,700.00

$19,133.33

 

Retención conforme al artículo 126 de la LISR

 

Concepto

Mario Velázquez

Juan Moreno

Pedro Rodríguez

 

Ganancia por enajenación acumulable

$47,833.33

$28,700.00

$19,133.33

Menos:

Límite inferior

6,942.21

6,942.21

6,942.21

Igual:

Excedente del límite inferior

$40,891.12

$21,757.79

$12,191.12

Por:

Por ciento sobre el excedente del límite inferior

6.40 %

6.40 %

6.40 %

Igual:

Impuesto marginal

$2,617.03

$1,392.50

$780.23

Más:

Cuota fija

133.28

133.28

133.28

Igual:

ISR

$2,750.31

$1,525.78

$913.51

Por:

Número de años

19

19

19

Igual:

Retención conforme al artículo 126 de la LISR

$52,255.89

$28,989.82

$17,356.69

 

El pago del 5 % sobre la ganancia por enajenación del bien que debe realizarse a la entidad federativa en la que se ubica el inmueble, prevista en el artículo 127, es el siguiente:

ISR entidad federativa

 

Concepto

Mario Velázquez

Juan Moreno

Pedro Rodríguez

 

Ganancia por enajenación de bienes

$908,833.33

$545,300.01

$363,533.34

Por:

Tasa

5 %

5 %

5 %

Igual:

ISR entidad federativa

$45,441.67

$27,265.00

$18,176.67

 

La diferencia entre el ISR determinado según el artículo 126 de la LISR y el de la entidad federativa, es el impuesto a enterar a la federación. Sin embargo, cuando el 5 % a favor de la entidad federativa sea mayor al obtenido conforme al numeral 126, se enterará a este el menor y no se realizará pago a la federación; tal y como fue el caso para el señor Pedro Rodríguez.

ISR a enterar a la federación

 

Concepto

Mario Velázquez

Juan Moreno

Pedro Rodríguez

 

Retención conforme al artículo 126 de la LISR

$52,255.89

$28,989.82

$17,356.69

Menos:

ISR a enterar a la entidad federativa

45,441.67

27,265.00

17,356.69

Igual:

ISR a enterar a la federación

$6,814.22

$1,724.82

$0.00

 

Cada copropietario en lo individual debe presentar su declaración del ejercicio, considerando los demás ingresos acumulables que perciba en el año y las deducciones personales con las que cuenten.

El ISR anual se compone de la suma de los impuestos que correspondan a la ganancia acumulable y a la no acumulable.

acumulable: la ganancia se divide entre el número de años transcurridos desde la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años, y el resultado se suma a los demás ingresos del ejercicio para posteriormente disminuir las deducciones personales y aplicar la tarifa anual del precepto 152 de la LISR

no acumulable: se obtiene de restar de la ganancia total, la acumulable, y al resultado se le aplica la tasa que resulte menor conforme a lo siguiente:

se resta de los ingresos acumulables del ejercicio las deducciones personales, con excepción de las señaladas en las fracciones I, II y III del numeral 151 de la LISR (gastos médicos, funerales y donativos) para aplicar la tarifa anual del ISR. Este impuesto se divide entre la misma base gravable y el resultado es la tasa

se obtiene la tasa de los últimos cinco ejercicios anteriores incluyendo el de la enajenación, bajo el mismo procedimiento descrito en el punto anterior. La suma de las tasas se divide entre cinco y el resultado es la tasa. Cuando no se hubieran obtenido ingresos acumulables en los cuatro ejercicios anteriores al de la enajenación, podrá calcularse la tasa de cada uno con el ISR que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia acumulable determinada para 2019

Ganancia acumulable

 

Concepto

Mario Velázquez (50 %)

Juan Moreno (30 %)

Pedro Rodríguez (20 %)

 

Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes

$908,833.33

$545,300.01

$363,533.34

Entre:

Número de años entre la fecha de adquisición y la de enajenación

19

19

19

Igual:

Ganancia acumulable

$47,833.33

$28,700.00

$19,133.33

 

Base gravable

  

Concepto

Mario Velázquez (50 %)

Juan Moreno (30 %)

Pedro Rodríguez (20 %)

 

Otros ingresos acumulables del ejercicio

$564,879.00

$354,840.00

$654,804.00

Más:

Ganancia acumulable

47,833.33

28,700.00

19,133.33

Igual:

Ingresos acumulables del ejercicio

$612,712.33

$383,540.00

$673,937.33

Menos:

Deducciones personales (prima por seguro de gastos médicos)

12,548.00

11,569.00

14,546.00

Igual:

Base gravable

$600,164.33

$371,971.00

$659,391.33

 

ISR sobre ingresos acumulables

 

Concepto

Mario Velázquez (50 %)

Juan Moreno (30 %)

Pedro Rodríguez (20 %)

 

Base gravable

$600,164.33

$371,971.00

$659,391.33

Menos:

Límite inferior

458,132.30

290,667.76

458,132.30

Igual:

Excedente del límite inferior

$142,032.03

$81,303.24

$201,259.03

Por:

Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior

30.00 %

23.52 %

30.00 %

Igual:

Impuesto marginal

$42,609.61

$19,122.52

$60,377.71

Más:

Cuota fija

85,952.92

46,565.26

85,952.92

Igual:

ISR sobre ingresos acumulables

$128,562.53

$65,687.78

$146,330.63

 

Ganancia no acumulable

 

Concepto

Mario Velázquez

Juan Moreno

Pedro Rodríguez

 

Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes

$908,833.33

$545,300.01

$363,533.34

Menos:

Ganancia acumulable

47,833.33

28,700.00

19,133.33

Igual:

Ganancia no acumulable

$861,000.00

$516,600.01

$344,400.01

 

Tasa 2019

 

Concepto

Mario Velázquez (50 %)

Juan Moreno (30 %)

Pedro Rodríguez (20 %)

 

ISR

$128,562.53

$65,687.78

$146,330.63

Entre:

Base para determinar tasa

$600,164.33

$371,971.00

$659,391.33

Igual:

Tasa 2019

0.2142

0.1765

0.2219

 

Siguiendo el método anterior se obtiene la base gravable de los últimos cuatro ejercicios para determinar la tasa en cada uno de ellos Cuando no se hubieran obtenido ingresos en dichos ejercicios, se toma la base gravable del 2019 para aplicarle la tarifa anual de cada año.

Tasa promedio

 

Concepto

Mario Velázquez (50 %)

Juan Moreno (30 %)

Pedro Rodríguez (20 %)

 

Tasa 2019

0.2142

0.1765

0.2219

Más:

Tasa 2018

0.2045

0.1685

0.2118

Más:

Tasa 2017

0.2034

0.1676

0.2106

Más:

Tasa 2016

0.2043

0.1684

0.2116

Más:

Tasa 2015

0.2349

0.1936

0.2433

Igual:

Suma de tasas

1.0613

0.8746

1.0992

Entre:

Cinco

5

5

5

Igual:

Tasa promedio

0.2122

0.1749

0.2198

 

Para obtener el ISR sobre la ganancia no acumulable del ejercicio, para cada copropietario se toma la tasa que les resultó menor entre la de 2019 y la promedio de los cinco ejercicios.

ISR sobre ganancia no acumulable

 

Concepto

Mario Velázquez (50 %)

Juan Moreno (30 %)

Pedro Rodríguez (20 %)

 

Ganancia no acumulable

$861,000.00

$516,600.01

$344,400.01

Por:

Tasa

0.2122

0.1749

0.2198

Igual:

ISR sobre ganancia no acumulable

$182,704.20

$90,353.34

$75,699.12

 

Así, el impuesto a cargo del ejercicio se compone por la suma del que corresponde a los ingresos no acumulables más el de los acumulables.

Contra el ISR anual se acredita el pago pagos provisional por la enajenación del inmueble que se realizó a la federación y el de la entidad federativa (retenidos por el notario), así como los pagos provisionales correspondientes a los demás ingresos acumulables.

ISR a pagar del ejercicio

 

Concepto

Mario Velázquez (50 %)

Juan Moreno (30 %)

Pedro Rodríguez (20 %)

 

ISR sobre ingresos acumulables

$128,562.53

$65,687.78

$146,330.63

Más:

ISR sobre ganancia no acumulable

182,704.20

90,353.34

75,699.12

Igual:

ISR del ejercicio

$311,266.73

$156,041.12

$222,029.75

Menos:

ISR pagado a la federación

6,814.22

1,724.82

0.00

Menos:

ISR pagado a la entidad federativa

45,441.67

27,265.00

17,356.69

Menos:

Pagos provisionales por los demás ingresos acumulables

117,976.93

61,658.57

144,954.43

Igual:

ISR a pagar del ejercicio

$141,033.91

$65,392.73

$59,718.63