Deducción de terreno en actividad empresarial

En primera instancia debemos ubicar al contribuyente dentro del régimen de actividad empresariales en la LISR

Soy persona física del régimen de actividad empresarial y servicios profesionales, dedicado al desarrollo inmobiliario. Hace tres años adquirí un terreno en el cual construí unos consultorios para enajenarlos, a la fecha solo he vendido algunos, en qué momento o cómo haré la deducción del terreno

En primera instancia debemos ubicar al contribuyente dentro del régimen de actividad empresariales en la LISR. Ahora bien, la adquisición del terreno no puede ser considerada como una inversión (activo fijo) para el contribuyente, ya que el artículo 104 de la LISR prevé que se consideran inversiones las señaladas en el numeral 32 del mismo ordenamiento, en el cual se estipula como activo fijo al conjunto de bienes tangibles que sirve para la realización de sus actividades y que se demeriten por el uso en el servicio del contribuyente y por el transcurso del tiempo, luego el terreno no está destinado para ser ocupado por el contribuyente para su servicio no calificando como inversión.

Tampoco es viable deducir el terreno como mercancía, ya que textualmente el tercer párrafo del artículo 103 de la LISR, remite para su regulación a este tipo de bienes a lo dispuesto por el numeral 19 de  la LISR.

En este sentido, el terreno en comento se puede deducir bajo cualquiera de los siguientes esquemas:

Acumulación de la ganancia por la enajenación de terrenos

En este supuesto la disminución del costo del terreno se da hasta su enajenación. El contribuyente debe determinar la ganancia en la venta del terreno restando, del ingreso obtenido por su enajenación, el monto original de la inversión, mismo que podrá ajustar multiplicándolo por el factor de actualización correspondiente al periodo comprendido desde el mes de adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquel en el que se realice la enajenación (art. 19, LISR).

Estímulo fiscal

En este se permite al contribuyente deducir el costo de adquisición de los terrenos en el ejercicio en el que los adquieran, siempre y cuando al momento de su enajenación se acumule la totalidad de la operación, además de que en los ejercicios siguientes se acumule un monto equivalente al 3 % del monto deducido en cada uno de ellos desde su adquisición (art. 191, LISR).

Es importante destacar que el contribuyente debe estar inscrito ante el SAT con la actividad preponderante de “desarrollo de inmuebles”, a fin de que la deducción encuadre con la actividad del contribuyente y este pueda tomar el estímulo.