Arrendamientos de casa habitación ¿fomentará el incumplimiento?

Esta modificación busca erradicar la evasión fiscal de arrendadores que no acumulan sus ingresos

En la iniciativa de reformas fiscales presentada por el ejecutivo federal el pasado 8 de septiembre del presente, a la Cámara de Diputados para su discusión y aprobación, se pretende incorporar un cambio en materia de obligaciones que tienen los arrendadores personas físicas de bienes inmuebles, según se establece en el Título IV, Capítulo III “De los Ingresos por Arrendamiento y en General por Otorgar el Uso o Goce Temporal de Bienes Inmuebles” de la LISR.

En relación con ello, a continuación el L.C. Miguel A. Delgado Casillas, socio de impuestos de la firma García, Zierold y Cía SC, señala algunos supuestos que se pueden presentar derivados de este proyecto de reforma.

La propuesta de la nueva obligación prevé, en aquellos casos donde exista un juicio de índole civil para exigir el cumplimiento del pago de las rentas vencidas por parte de arrendatario, que el juez requerirá al arrendador (acreedor) haber emitido los comprobantes fiscales respectivos –los llamados CFDI’s–; en el evento de que este no pueda comprobar dicha situación, la autoridad judicial informará al SAT; lo cual de manera inmediata, originaría que la autoridad fiscal contará con elementos para requerir y fiscalizar a los arrendadores de bienes inmuebles.

Conviene puntualizar que las personas físicas arrendadoras de bienes inmuebles por las que se incorpora esta condición, principalmente aquellas dedicadas al arrendamiento de casa habitación, dado que, en la generalidad estas personas no expiden comprobante fiscal alguno y mucho menos declaran el ISR correspondiente, al cual se encuentran obligados en términos concretos de su régimen fiscal.

Lo anterior, se demuestra de la lectura de la exposición de motivos que acompaña la iniciativa de reformas fiscales, referente a la adición comentada; dicha exposición de motivos señala lo siguiente:

  • de acuerdo con estudios realizados por la Universidad de las Américas Puebla, se identificó que la tasa de evasión estimada en el ejercicio 2016 de personas físicas que obtienen ingresos por arrendamiento es de 73.5 % (0.1 % del PIB). Por ello uno de los objetivos del gobierno federal es recuperar el Estado de Derecho que debe imperar en el país, siendo una de las acciones más importantes el combate a la evasión fiscal
  • existe un número considerable de personas que obtienen ingresos por la actividad de arrendamiento y no están acumulando estos ingresos, y en consecuencia, no están emitiendo el CFDI correspondiente
  • el ejecutivo federal considera oportuno fortalecer las acciones que las autoridades fiscales han implementado para promover la emisión de CFDI´s, y con ello, erradicar las prácticas evasivas

Tal y como se aprecia de la citada exposición, se busca erradicar la evasión fiscal originada por la falta de expedición de CFDI´s por parte de los arrendadores a sus arrendatarios y la no acumulación de ingresos derivados de dicho régimen fiscal. Y enfáticamente las personas físicas arrendadoras de bienes inmuebles, que serán directamente afectadas, son las que se dedican al arrendamiento de casa habitación, como se ha venido expresando.

En el caso de las personas físicas arrendadoras de bienes inmuebles con fines comerciales, en principio estas expiden los respectivos CFDI’s a favor de sus arrendatarios –personas físicas y/o morales–, y estos últimos generalmente deducen dicho gasto contra sus ingresos acumulables, así como acreditan el IVA, por ello exigen la emisión y entrega del comprobante relativo.

Lo criticable a esta reforma, es la manera de incentivar a los arrendadores de bienes inmuebles destinados a casa habitación, para el cumplimiento de sus obligaciones fiscales; ya que lo que se vislumbra es la generación y proliferación de la cultura del incumplimiento en los contratos de arrendamiento, concretamente al pago del importe de las rentas –contraprestación– acordadas con el arrendatario; y explico por qué.

Resulta que pueden existir diversas razones por las que un arrendatario incumpla con el pago de la contraprestación –rentas– pactada en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a casa habitación, tales como: la falta de recursos, inconformidad y queja sobre el bien arrendado, falta de mantenimiento del inmueble, etc.

Sin embargo, también puede existir el incumplimiento por el arrendatario, derivado del ánimo de perjudicar y exhibir al arrendador, ya que al llegar a la instancia de un juicio civil en el que se demande el cumplimiento del pago de las rentas vencidas, el arrendador no querrá ser exigido por parte de las autoridades judiciales a demostrar la exhibición de los CFDI’s respectivos y en consecuencia a ser reportado ante el SAT.

Lo anterior, conllevaría a malas prácticas por parte del arrendatario en el cumplimiento de su obligación primaria, como es el pago de las rentas acordadas previamente, incluso podría tomarlo como ventaja de chantaje a su favor; en el conocimiento de que el arrendador no se atrevería a llevarlo a un juicio civil por su situación fiscal irregular.

Sin lugar a dudas, no es el mecanismo adecuado para la regularización de los arrendadores que al día de hoy no han cumplido con todas sus obligaciones fiscales a su cargo. Dado que, el incentivo no parece estar dirigido a eliminar la evasión fiscal que dice el Estado en este rubro, sino parece más incentivar el incumplimiento en el pago de rentas como instrumento de manipulación y chantaje en contra de su arrendador; además de fomentar los desalojos de dichos bienes de forma más frecuente, cuando se presente de manera sistemática el incumplimiento por parte del arrendatario.

También resulta criticable obligar al poder judicial, concretamente tratándose de un juicio de carácter civil en donde el arrendador demanda del arrendatario el cumplimiento de las rentas vencidas, a reportar al arrendador en el evento de que este no pueda demostrar que ha venido emitiendo los CFDI’s correspondientes al régimen fiscal al que se encuentra obligado dicho arrendador –persona física–.

Dado que un juicio de esta naturaleza, opera desde su esfera jurídica, con las atribuciones que les son conferidas, mas no como medio de fiscalización que pretende llevar a cabo esta modificación de carácter inminentemente fiscal.

Comentario final

Finalmente, se espera que a través de la discusión y aprobación que se lleve a cabo en el poder legislativo, esta reforma sea corregida o eliminada, y en su caso se busque un incentivo que verdaderamente logre evitar la evasión existente por parte de este segmento económico inmobiliario que sea observado por las autoridades fiscales, y no un instrumento que favorezca al arrendatario como medio de incumplimiento del pago de las rentas respectivas; lo contrario no puede ser definido como incentivo que reduzca la evasión por parte de los arrendadores.