La Ley Agraria (LA) permite el cambio del régimen ejidal a propiedad privada, si se reúnen ciertos requisitos, esto implica que los ejidatarios puedan vender sus parcelas.
A continuación se especifican las exigencias para efectuar la enajenación, y un caso práctico de cómo cumplirlas: formatos para hacer del conocimiento el deseo de vender la tierra a quienes ostenten el derecho del tanto; la respuesta a esa notificación, y se muestran los documentos con los cuales se acreditará ante el fedatario público la calidad de ejidatario para obtener la exención del ISR.
En cuanto al predial, en el evento de no haberse pagado en su oportunidad se indica cómo solicitar el cálculo.
Requisitos
Las exigencias para realizar ese acto son, que (arts. 81 y 82, LA):
- la mayor parte de las parcelas hubiesen sido delimitadas y asignadas a los ejidatarios según el artículo 56 de la LA
- la Asamblea hubiese resuelto que los ejidatarios adoptarán el dominio pleno sobre sus parcelas
- el ejidatario tenga el dominio pleno de su parcela y solicite al Registro Agrario Nacional (RAN) que las tierras sean dadas de baja en esa institución. Una vez que esto suceda quedarán sujetas a las disposiciones del derecho común
- el RAN hubiese expedido el título de propiedad respectivo que será inscrito en el Registro Público de la Propiedad
Para la validez de la enajenación se requiere:
- elevar a escritura pública la compraventa
- notificar por escrito a quienes ostentan el derecho del tanto.
Es factible la renuncia expresa por escrito ante dos testigos e inscrita en el RAN dar aviso por escrito al comisariado ejidal
Primera venta
En la primera enajenación de las mencionadas tierras ejidales, como ya se indicó, gozarán del derecho del tanto los familiares del enajenante, las personas que las hubiesen trabajado por más de un año, los ejidatarios, los avecindados y el núcleo de población ejidal, en ese orden, el cual han de ejercer dentro de 30 días naturales, contados a partir de la notificación, a cuyo vencimiento caducará tal prerrogativa.
El término familiares se refiere a las personas que además de tener alguna relación de parentesco, matrimonio o concubinato, sin estar limitado a línea o grado, estén vinculadas con la vida en comunidad dentro del ejido, que los haga ser preferentes respecto de otras que hubiesen trabajado las tierras por más de un año de los ejidatarios o avecindados y del propio núcleo agrario, criterio sustentando por el Segundo Tribunal Colegiado Auxiliar, con residencia en Guadalajara, Jalisco, en la tesis de la voz: DERECHO DEL TANTO PREVISTO EN EL ARTÍCULO 84 DE LA LEY AGRARIA. DENTRO DEL CONCEPTO “FAMILIARES” A QUE ALUDE DICHO NUMERAL, QUEDAN COMPRENDIDOS TODOS LOS QUE TENIENDO ALGUNA RELACIÓN DE PARENTESCO, MATRIMONIO O CONCUBINATO CON EL ENAJENANTE, SIN LIMITACIÓN POR RAZÓN DE LÍNEA O GRADO, GUARDAN UNA RELACIÓN DIRECTA CON LAS ACTIVIDADES PROPIAS DEL NÚCLEO DE POBLACIÓN, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Décima Época, Tomo XXXIV, p. 1999, Materia Administrativa, Tesis III.2o.T.Aux.49 A, Tesis Aislada, Registro 161651, julio de 2011.
Si no se hace del conocimiento el deseo de enajenar la parcela a los indicados individuos, ese acto puede anularse.
El comisariado ejidal y el consejo de vigilancia serán responsables de verificar que se cumpla con esa obligación.
La notificación hecha al comisariado, con la participación de dos testigos o ante fedatario público, surtirá los efectos de personal a quienes gocen del derecho del tanto.
Tal funcionario, bajo su responsabilidad, publicará de inmediato en los lugares más visibles del ejido una relación de los bienes o derechos que se enajenan (art. 84, LA).
En la venta de terrenos ejidales ubicados en las áreas declaradas reservadas para el crecimiento de un centro de población, de conformidad con los planes de desarrollo urbano municipal, en favor de personas ajenas al ejido, se ha de respetar el derecho de preferencia de los gobiernos de los estados y municipios establecido por la Ley General de Asentamientos Humanos (arts. 87 y 89, LA).
Consecuencias de no notificar
El hecho de no dar aviso del deseo de enajenar la tierra ejidal a un tercero implica:
| Sin Notificación | Violación | Efecto |
| Comisariado ejidal | Al derecho del tanto | Se puede anular el acto mediante un juicio, argumentando una nulidad relativa por incumplimiento a un requisito formal, pero puede convalidarse |
| Municipio | Al derecho de preferencia | |
| Gobierno del estado |
Para legitimar el ejercicio de la acción de nulidad por quebranto al derecho del tanto, basta con que el interesado acredite la calidad con la que comparece a ejercitarloy lo haga dentro del plazo legal, sin que sea necesario acreditar que tiene el interés de adquirir el bien enajenado, porque no lo exige la citada ley.
Sirve de apoyo a lo expresado las tesis tituladas:
- DERECHO DEL TANTO EN MATERIA AGRARIA. SU VIOLACIÓN POR FALTA DE NOTIFICACIÓN A LOS INTERESADOS, PRODUCE LA NULIDAD RELATIVA DE LA VENTA DE DERECHOS PARCELARIOS, visible en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, Libro 3, Tomo II, p. 1119, Materia Administrativa, Tesis 2a./J. 155/2013 (10a.), Jurisprudencia, Registro 2005547, febrero de 2014
- ENAJENACIÓN DE PARCELAS. LEGITIMACIÓN PARA EJERCER LA ACCIÓN DE NULIDAD POR VIOLACIÓN AL DERECHO DEL TANTO, de consulta en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Décima Época, Libro XVI, Tomo 2, p. 1033, Materia Administrativa, Tesis 2a./J.154/2012 (10a.), Jurisprudencia, Registro 2002526, enero de 2013
Caso práctico
El señor Rodrigo Hernández Pérez va a enajenar su parcela 56Q-1P3/5, ubicada en el ejido de Zumpango, Municipio de Tecámac, Estado de México, y para observar las exigencias de la LA, necesita realizar las notificaciones del derecho del tanto y de preferencia.
Modelos
Para tal efecto, a continuación le proporcionamos los modelos aplicables.
La respuesta del Comisariado ejidal se emite en 30 días naturales, la del municipio en aproximadamente 15 días hábiles, y la del gobierno del estado en 60 días hábiles, todos contados a partir de la notificación respectiva; en el último supuesto no se exhibe la contestación en virtud de estar corriendo todavía el plazo para la misma.
Impuestos
Ejidatarios, ¿causan el ISR?
No se pagará el ISR por la obtención de ingresos provenientes de la venta de las parcelas sobre las que se hubiera adoptado el dominio pleno, sies la primera transmisión efectuada por el ejidatario, y este acredita esta circunstancia mediante los certificados correspondientes ante el fedatario público que intervenga en ese tipo de operaciones de conformidad con la LA (arts. 93, fracc. XXVIII, LISR y 132, de su Reglamento).
Lo anterior se robustece con la tesis de la voz: INGRESOS POR ENAJENACIÓN DE TIERRAS EJIDALES. SUPUESTO EN EL QUE SE DEBE PAGAR EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA, apreciable en la Revista del Tribunal Federal de Justicia Fiscal y Administrativa, Séptima Época, Número 36, p. 416, Año IV, Tesis VII-CASR-CA-3, Tesis aislada, julio de 2014.
Cómo acreditar la calidad de ejidatario
A efecto de comprobarle al fedatario público que el enajenante ostenta la calidad de ejidatario se exhibirán estos documentos: certificados parcelario, de derechos agrarios y título de propiedad que ampare la parcela objeto de la compraventa.
A continuación se muestran esos documentos:
Predial
Para regularizar el pago del predial acorde con la nueva situación es necesario solicitar la constancia de:
- productor del ejidatario
- alineamiento del predio con clave catastral
Los formatos para pedir esos documentos los proporciona la Dirección de Desarrollo Urbano y Planeación competente según el domicilio de la parcela, y se expiden previo pago de derechos.
Finalmente, se debe solicitar el número oficial, para ello se requiere:
- llenar el formato respectivo, adjuntando el certificado parcelario, título de propiedad y certificado de derechos agrarios
- copia de la identificación oficial del ejidatario; si se promueve en representación de la persona, se anexará el poder respectivo
- copia del recibo del predial del año corriente
- croquis de localización del predio (aerofoto)
- pagar los derechos ($126.00)
La constancia se entrega de cinco a ocho días hábiles.
Reflexión
Si bien la venta de tierras ejidales es legal, es imperioso ejecutar todas y cada una de las diligencias para evitar problemas a futuro y sobre todo contar con los documentos que acrediten la calidad ejidataria ante el fedatario público que eleve la compraventa a escritura pública para que el vendedor obtenga la exención del ISR
