Antecedentes
Las personas físicas o morales que sean propietarias o poseedoras del suelo y de las construcciones adheridas al mismo, de conformidad con el artículo 148 del Código Financiero del Distrito Federal (CFDF), deberán determinar y declarar el valor catastral de sus inmuebles, aun en el caso de que se encuentren exentos de su pago.
Para ello presentarán la declaración de dicho valor en los formatos oficiales aprobados ante las oficinas autorizadas, durante los dos primeros meses de cada año.
Asimismo, cuando otorguen el uso o goce temporal de un inmueble, con fundamento en el artículo 149, fracción II del Código, deberán presentar junto con su declaración de valor los contratos vigentes a la fecha de presentación de la misma, y cada vez que éstos sean modificados o se celebren nuevos, deberán presentarse junto con la declaración de valor, dentro del bimestre siguiente a la fecha en que ello ocurra. De igual forma, por disponerlo el artículo 154 del CFDF, cuando el valor catastral declarado se modifique por cualquier causa, se declarará el nuevo valor junto con el pago del impuesto predial que corresponda al mismo, a partir del bimestre siguiente a aquél en que ocurra la modificación.
La determinación del valor catastral servirá de base para el pago de este impuesto, pudiendo utilizar según lo establece el citado artículo 149, avalúo directo que comprenda las características e instalaciones particulares del inmueble, realizado por persona autorizada. Con el objeto de facilitar el cumplimiento de esta obligación, este mismo artículo prevé que la autoridad podrá proporcionar a los contribuyentes en el formato oficial una propuesta de determinación del valor catastral y pago del impuesto, y en caso de ser aceptada y que los datos contenidos en las mismas concuerden con la realidad, declararán el valor catastral del inmueble y pagarán el impuesto a su cargo conforme a los datos ahí contenidos en el formato oficial, el cual se presentará en las oficinas autorizadas, circunstancia que es muy común en la generalidad de estos contribuyentes. En caso contrario, podrán optar por realizar por su cuenta la aplicación de los valores unitarios indicados o la realización del avalúo.
Para determinar el valor catastral de los inmuebles, el artículo 151 del ordenamiento citado, prescribe que la Asamblea Legislativa del DF emitirá la relación de valores unitarios del suelo, construcciones adheridas a él, instalaciones especiales de tipo común, elementos accesorios u obras complementarias, los cuales atenderán a los precios de mercado del suelo y de las construcciones en el DF, así como a las características comunes de los inmuebles, refiriéndolos a colonias catastrales de condiciones homogéneas, tipo área de valor, tipo enclave de valor y tipo corredor de valor.
Para tal efecto, en el artículo segundo del Decreto que reforma, adiciona y deroga diversas disposiciones del CFDF, publicado en la Gaceta del DF el 30 de diciembre de 2005, se dan a conocer los valores a que hace referencia el mencionado artículo 151, donde se presentan las definiciones y tablas para determinar el valor catastral de los inmuebles ubicados en el DF aplicables para el ejercicio 2006.
Por otro lado, para poder clasificar los valores del suelo deberá considerarse la información contenida en el número de cuenta predial y la delegación del inmueble de que se trate, con ello, dependiendo el lugar donde se ubique podrá quedar comprendido dentro de cualquiera de las siguientes agrupaciones:
- tipo de valor;
- enclave de valor, y
- tipo área.
Una vez identificado el tipo y la ubicación, se aplicarán los valores unitarios por m2 del terreno.
Para ilustrar lo anterior, con base en la información de la Edición 47 del 15 de octubre de 2002,de la Sección de Contabilidad Fiscal, página 7, en el supuesto de una casa habitación con dos años de haberse construido, de 150 m2 de terreno y el mismo número en la construcción, de un nivel, con número de cuenta predial 033 048 12, ubicada en la Delegación Miguel Hidalgo, se encuentra en la región 033, manzana 48, y por tanto le corresponde un costo por metro cuadrado de terreno de $1,987.11, como se puede apreciar:
| Región | Manzana | Colina catastral | Valor $/m2 |
| 033 | 031 A 046 | A110224 | 1,987.11 |
| 033 | 048 A 057 | A11024 | 1,987.11 |
| 033 | 061 A 070 | A110224 | 1,987.11 |
| 033 | 074 A 074 | A110326 | 4,947.38 |
El valor de las construcciones, atendiendo al uso, se clasifica de la siguiente manera:
| Número de niveles: Clave | Descripción | Habitacional | No habitacional |
| 01 | Superficies construidas descubiertas | Sí | |
| 02 | De 1 a 2 niveles o bien, si no existe una clara distinción de ellos y la construcción tenga una altura hasta de 6.00 metros | Sí | Sí |
| 05 | De 3 a 5 niveles o bien, si no existe una clara distinción de ellos y la construcción tenga una altura de 6.01 a 15.00 metros | Sí | Sí |
| 10 | De 6 a 10 niveles | Sí | Sí |
| 15 | De 11 a 15 niveles | Sí | Sí |
| 20 | De 16 a 20 niveles | Sí | Sí |
| 99 | De 21 a más niveles | Sí | Sí |
| RU Rango nico | Se aplica a edificaciones sin una clara distinción de niveles tales como naves industriales, bodegas galerones, centros comerciales, restaurantes y estructuras semejantes que excedan una altura de 15.00 metros | Sí |
A partir del ejercicio 2006, la forma de clasificar la clase de las construcciones de los inmuebles se modifica. En principio se debe considerar el uso genérico del inmueble, identificándolo como Habitacional o No Habitacional; posteriormente se ubica de manera específica en la “Matriz de Características” la clase, dependiendo las características de la construcción y el uso relativo.
Cada matriz se compone de apartados que consideran distintos elementos de la construcción, por lo que se deberá seleccionar un solo elemento de los siete que componen cada columna para valorar las diferentes características, asignándole un puntaje a cada una y así sucesivamente, tal y como se observa a continuación.
Inmueble clase 3
| Espacios | Estructuras | ||||
| Descripción de espacios | Superficie de consrucción | Tipo de estructura | Muros | Entrepisos | Cubiertas |
| Sala y comedor, cocina, recámara(s), baño(s) y lugares de estaciona- miento | Mayor de 85 y hasta 150 m2 | Muros de carga para vivienda mayor de 85 y hasta 150 m2 de construcción | Block y/o tabique y/o sillar de adobe para vivienda mayor de 85 y hasta 150 m2 de construcción | Con o sin losa de concreto y/o losa aligerada y/o de madera para vivienda mayor de 85 y hasta 150 m2 de construcción | Losa de concreto y/o losa aligerada para vivienda mayor de 85 y hasta 150 m2 de construcción |
| Acabados | Servicios | ||||
| Muros | Pisos | Fachadas | Ventanería | Recubri mientos en baños y cocinas | Muebles de baño |
| Anterior(es) y/o aplanado de yeso con pintura y/o aplanado de mezcla con pintura | Anterior(es) y/o mosaico de pasta y/o mosaico terrazo y/o alfombra tipo "B" y/o loseta cerámica de 20 x 20 cm. y/o duela de madera laminada y/o mármol de 10 x 30 cm. |
Aplanado de mezcla y/o pasta con pintura | Perfil de aluminio natural de hasta 2" y/o perfil de fierro estructural y/o tubular de pared gruesa | Anterior(s) y/o loseta cerámica de hasta 30 x 30 cm. y/o de mármol de 10 x 30 cm. | Muebles tipo "B" mediana calidad |
MATRIZ DE CARACTERÍSTICAS PARA DETERMINAR CLASES DE CONSTRUCCIÓN DE USO: HABITACIONAL
Posteriormente se deberán identificar los puntos que correspondan a cada elemento seleccionado en la matriz de características, y se anotarán en el renglón denominado “Puntos Elegidos”, los cuales deberán sumarse para ubicarlos en el resultado dentro del cuadro “Total de Puntos”, mismos que servirán de base para determinar la clase a la cual pertenece la construcción del inmueble, como se puede apreciar en la siguiente tabla:
ANEXO 1-A:
Imueble clase 3
| Espacios | Estructuras | ||||
| Descripción de espacios | Superficie de construcción | Tipo de estructura |
Muros | Entrepisos | Cubiertas |
| 1 | 8 | 18 | 5 | 6 | 5 |
| Acabados | Servicios | ||||
| Muros | Pisos | Fachadas | Ventanería | Recubrimientos en baños y cocinas |
Muebles de baño |
| 4 | 4 | 4 | 3 | 12 | |
MATRIZ DE PUNTOS PARA DETERMINAR CLASES DE CONSTRUCCIÓN DE USO: HABITACIONAL
Una vez determinada la clase, se aplicarán las tablas de los valores unitarios de construcción tomando en cuenta el número de niveles, de la siguiente manera:
| Uso clave | Número de niveles | Clase | Valor $/m2 |
| H Habitacional | 02 1 A 2 | 1 | 1,030.82 |
| 2 | 1,570.83 | ||
| 3 | 2,543.83 | ||
| 4 | 3,427.03 | ||
| 5 | 5,673.18 | ||
| 6 | 8,054.96 | ||
| 7 | 9,232.45 |
Finalmente, el mismo artículo segundo del Decreto, apartado Normas de Aplicación, numeral 2, párrafo quinto del CFDF, dispone que al resultado obtenido se le aplicará una reducción según el número de años transcurridos desde que se terminó la construcción o desde la última remodelación que hubiere afectado a por lo menos un 30% de la superficie de construcción, en razón del 1% para cada año transcurrido, sin que en ningún caso se descuente más del 40%. Si los inmuebles tuvieran porciones de construcción con diferentes fechas de terminación, la reducción procederá por cada porción, según el número de años transcurridos desde que se terminó cada una de ellas.
Con base en lo anterior, el valor catastral se determinaría de la siguiente forma: :
| 150 m2 de terreno | ||
| Por | Valor unitario por m2 de terreno: | $1,987.11 |
| Igual: | Valor del terreno | $298,066.50 |
| 150 m2 de construcción | ||
| Por | Valor unitario por m2 de construcción: | $2,543.83 |
| Igual: | Valor de construcción | $381,574.50 |
| Menos: | Disminución por años | $7,631.49 |
| Igual: | Valor de construcción | $373,943.00 |
| Más: | Valor del terreno | $298,066.50 |
| Igual: | Valor catastral del inmueble | |
| Donde: | $672,009.50 | |
| Años de antigüedad: | 2 | |
| Por: | % de disminución | 1% |
| Igual: | % de disminución por años | 2% |
| Por: | Valor de construcción | $381,574.50 |
| Igual: | Disminución por años | $7,631.49 |
Al valor catastral del inmueble se le aplicarán la tabla contenida en el artículo 152 del CFDF, con el objeto de determinar el impuesto predial bimestral, conforme al siguiente
| Valor catastral del inmueble: | $672,009.50 | |
| Menos: | Límite inferior: | $569,008.28 |
| Igual: | Excedente de límite | $103,001.22 |
| Por | % sobre excedente (.08087/100) | 0.08% |
| Igual: | Importe límite inferior | $83.30 |
| Menos: | Cuota fija (en sustitución de $371.56, según el Art. 152, fracción II, numeral 1 del CFDF) | $36.66 |
| Igual: | Impuesto predial bimestral | $119.96 |
Cabe mencionar que esta nueva determinación del impuesto tiene vicios de inconstitucionalidad, ya que no respeta el principio de equidad al hacer la distinción de zonas residenciales, medias y las demás, amén de que vulnera el principio de proporcionalidad al no atender la verdadera capacidad contributiva del sujeto, ya que si pretende mejorar el aspecto de su inmueble, ello podría llevarlo a cubrir un impuesto mayor atendiendo a la Matriz de Características, lo cual al mismo tiempo inhibiría el desarrollo de las viviendas.
Este impuesto con fundamento en el artículo 153 del CFDF, se podrá disminuir en un 9%, 6% o 1.5%, dependiendo de la fecha y la forma en que se pague.
Con el propósito de eficientar el complicado cálculo del impuesto predial, la Secretaría de Finanzas mediante oficio de fecha 24 de enero de 2006 dirigido a la Asociación Mexicana de Contadores Públicos, informa la opción de autodeterminar el impuesto a través de su página de Internet en: (http://www.finanzas.df.gob.mx)
Con base en esta información se deberá presentar la forma D-IP-2004-01, para declarar el valor catastral del inmueble y el pago del impuesto predial como sigue:
