Considérese que el señor Juan Pérez Pérez, adicional a sus ingresos por salarios, obtuvo ingresos de los regulados en el Capítulo IV del Título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) por la enajenación de los siguientes inmuebles:
| Inmueble | Fecha de enajenación | Precio de venta |
| Casa habitación | 4 de mayo de 2007 | $1,845,455.00 |
| Local comercial | 13 de octubre de 2007 | $1,954,698.00 |
El ingreso derivado de la enajenación de su casa habitación, estará exento del pago del impuesto sobre la renta (ISR) hasta por el equivalente a 1,500,000 unidades de inversión (UDIS):
| UDIS | 1,500,000.00 | |
| Por: | Valor de las UDIS a la fecha de enajenación | 3.838843 |
| Igual: | Límite de la exención | $5,758,264.50 |
Toda vez que el precio de venta de este inmueble no rebasa el límite de la exención, no se pagará ISR por la enajenación de su casa habitación (art. 109, fracciónXV, inciso a) de la LISR).
Para la exención de la enajenación de la casa habitación, el contribuyente debe considerar lo siguiente:
- la exención sólo aplicará cuando se trate de la primera enajenación en el año calendario
- el ingreso estará totalmente exento cuando se demuestre haber habitado la casa durante los cinco años inmediatos anteriores,
- si el precio de venta excede del límite de exención, por el excedente deberá determinarse el ISR, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida
- se considera que la casa habitación comprende además, la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa (art. 129 del RLISR)
Ahora bien, la enajenación del local comercial no goza de ninguna exención por lo cual se determina la ganancia gravada considerando los siguientes datos:
| Fecha de adquisición | 04/07/1999 |
| Precio de venta | $1,954,698.00 |
| Monto original de la Inversión (MOI) construcción | 254,879.00 |
| MOI terreno | 361,221.00 |
| Gastos notariales, impuestos y derechos por la adquisición (pagados en la misma fecha de compra) | 20,390.32 |
| Comisión por enajenación (erogado en la fecha de enajenación) | $58,640.94 |
Gastos notariales, impuestos y derechos por la adquisición actualizados
Las erogaciones pagadas por el enajenante por concepto de: gastos notariales, impuestos y derechos, escrituras de adquisición y de enajenación, impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagos efectuados con motivo del avalúo del bien, comisiones y mediaciones por la adquisición o la enajenación del bien, podrán actualizarse para determinar la ganancia por la enajenación de bienes, como se muestra a continuación (art. 148 de la LISR y regla 3.15.1. de la RMISC):
| Gastos notariales, impuestos y derechos por la adquisición | $20,390.32 | |
| Por: | Factor de actualización | 1.5048 |
| Igual: | Gastos notariales, impuestos y derechos por la adquisición actualizados | $30,683.35 |
| Donde: | INPC del mes inmediato de enajenación (septiembre 2007) | 123.689 |
| Entre: | INPC del mes en que se efectuó la erogación (julio 1999) | 82.195 |
| Igual: | Factor de actualización | 1.5048 |
Toda vez que la comisión por enajenación se pagó el día de la enajenación, no será susceptible de actualización.
Disminución anual del 3% de la construcción
El costo de la construcción se disminuirá en un 3% por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y de enajenación (ocho años), para posteriormente actualizarlo desde el mes de adquisición y hasta el mes inmediato a la enajenación.
| Por ciento de disminución | 3% | |
| Por: | Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación | 8 |
| Igual: | Por ciento total de disminución por cada año | 24% |
| Por: | MOI de la construcción | $254,879.00 |
| Igual: | Disminución anual del 3% de la construcción | $61,170.96 |
Costo de la construcción disminuido actualizado
| MOI construcción (1) | $254,879.00 | |
| Menos: | Disminución anual del 3% de la construcción | 61,170.96 |
| Igual: | Costo de la construcción disminuido (2) | 193,708.04 |
| Por: | Factor de actualización | 1.5048 |
| Igual: | Costo de la construcción disminuido actualizado | $291,491.86 |
| Donde: | INPC del mes inmediato de enajenación(septiembre 2007) | 123.689 |
| Entre: | INPC del mes en que se efectuó la erogación (julio 1999) | 82.195 |
| Igual: | Factor de actualización | 1.5048 |
Notas:
(1) Cuando no se conozca el MOI de la construcción y del terreno por separado, se considerará como este último el 20% del total del MOI de adquisición
(2) No puede ser inferior al 20% del MOI inicial, en el supuesto de que sea inferior se considera como costo de la construcción disminuido el citado 20% ($254,879.00 x 20% = $50,975.80)
Costo del terreno actualizado
El terreno se actualizará por el mismo período.
| MOI terreno | $361,221.00 | |
| Por: | Factor de actualización | 1.5048 |
| Igual: | Costo del terreno actualizado | $543,565.36 |
| Donde: | INPC del mes inmediato de enajenación(septiembre 2007) | 123.689 |
| Entre: | INPC del mes en que se efectuó la erogación(julio 1999) | 82.195 |
| Igual: | Factor de actualización | 1.5048 |
Total de deducciones autorizadas
Con esto se obtendrá el total de deducciones autorizadas que podrán disminuirse de la contraprestación obtenida por la venta del inmueble para obtener la ganancia o pérdida por la misma.
| Costo de la construcción disminuido actualizado | $291,491.86 | |
| Más: | Costo del terreno actualizado | 543,565.36 |
| Igual: | Costo comprobado de adquisición actualizado (1) | 835,057.22 |
| Más: | Gastos notariales, impuestos y derechos por la adquisición actualizados | 30,683.35 |
| Más: | Comisión por enajenación | 58,640.94 |
| Igual: | Total de deducciones autorizadas | $924,381.51 |
Nota:
(1) No puede ser inferior al 10% del monto en que se enajene el bien, en caso de ser inferior se considerará el citado 10% ($1,954,698.00 x 10% = $195,469.80)
Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes
| Precio de venta | $1,954,698.00 | |
| Menos: | Total de deducciones autorizadas | 924,381.51 |
| Igual: | Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes | $1,030,316.49 |
Cuando se obtenga una pérdida, podrá disminuirse en el año de calendario de que se trate o en los tres siguientes, conforme a lo dispuesto en el artículo 149 de la LISR (arts. 148 y 149 de la LISR y 194 del RLISR).
Ganancia por enajenación de bienes acumulable y no acumulable
La ganancia obtenida se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y de enajenación (si exceder de 20), para determinar la ganancia acumulable y no acumulable a los demás ingresos del ejercicio.
Ganancia por enajenación de bienes acumulable
| Ganancia por enajenación de bienes | $1,030,316.49 | |
| Entre: | Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación | 8 |
| Igual: | Ganancia por enajenación de bienes acumulable | $128,789.56 |
Ganancia por enajenación de bienes no acumulable
| Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes | $1,030,316.49 | |
| Menos: | Ganancia por enajenación de bienes acumulable | 128,789.56 |
| Igual: | Ganancia por enajenación de bienes no acumulable | $901,526.93 |
Para determinar el ISR sobre la ganancia por enajenación de bienes no acumulable, se aplicará la tasa del impuesto que resulte más baja, entre la tasa del ejercicio y la tasa promedio de los últimos cinco años.
Tasa del ejercicio
Se aplicará la tarifa del artículo 177 y la tabla del artículo 178 de la LISR a la totalidad de los ingresos acumulables del ejercicio (considerando la ganancia por enajenación de bienes acumulable), disminuidos por las deducciones autorizadas, excepto las establecidas en las fracciones I, II y III del artículo 176 de la misma ley. El impuesto se dividirá entre la cantidad a la que se aplicó la tarifa.
ISR tarifa del artículo 177
| Ingresos acumulables por salarios (1) | $284,913.80 | |
| Más: | Ganancia por enajenación de bienes acumulable | 128,789.56 |
| Igual: | Ingresos acumulables del ejercicio | 413,703.36 |
| Menos: | Intereses reales por crédito hipotecario | 14,789.00 |
| Menos: | Aportación complementaria al SAR | 10,000.00 |
| Menos: | Prima de seguro de gastos médicos | 19,546.00 |
| Menos: | Gastos de transportación | 7,874.00 |
| Menos: | Depósito en cuenta especial para el ahorro | 15,000.00 |
| Igual: | Base gravable | 346,494.36 |
| Menos: | Límite inferior | 103,218.01 |
| Igual: | Excedente del límite inferior | 243,276.35 |
| Por: | Por ciento sobre el excedente del límite inferior | 28% |
| Igual: | Impuesto marginal | 68,117.38 |
| Más: | Cuota fija | 14,747.76 |
| Igual: | ISR tarifa del artículo 177 | $82,865.14 |
Nota:
(1) Obtenido en el caso 1
Subsidio acreditable sobre ingresos no acumulables 2007
| Base gravable | $346,494.36 | |
| Menos: | Límite inferior tabla 178 | 249,243.49 |
| Igual: | Excedente del límite inferior tabla 178 | 97,250.87 |
| Por: | Por ciento sobre el excedente del límite inferior tarifa 177 | 28% |
| Igual: | Impuesto marginal | 27,230.24 |
| Por: | Por ciento para aplicarse al impuesto marginal | 30% |
| Igual: | Resultado | 8,169.07 |
| Más: | Cuota fija | 24,298.92 |
| Igual: | Subsidio acreditable al 100% | 32,467.99 |
| Menos: | Subsidio no acreditable por salarios (1) | 5,759.29 |
| Igual: | Subsidio acreditable | $26,708.70 |
Nota:
(1) Siguiendo el criterio del Servicio de Administración Tributaria (SAT), para determinar el subsidio acreditable en este supuesto, se disminuye el subsidio no acreditable por salarios recalculado, considerando solamente los ingresos por salarios contenidos en el caso 3
Tasa de impuesto sobre ingresos no acumulables 2007
| ISR tarifa del artículo 177 | $82,865.14 | |
| Menos: | Subsidio acreditable | 26,708.70 |
| Igual: | ISR | 56,156.44 |
| Entre: | Base gravable | $346,494.36 |
| Igual: | Tasa de impuesto sobre ingresos no acumulables 2007 | 0.1620 |
Tasa promedio de los últimos cinco ejercicios
La segunda opción consiste en determinar una tasa, con el promedio de la suma de las tasas calculadas conforme al procedimiento anterior para los últimos cinco ejercicios, incluido el ejercicio en que se realiza la enajenación, dividida entre cinco.
Tasa promedio de los últimos cinco ejercicios
| 2007 | 0.1620 | |
| Más: | 2006 (1) | 0.2546 |
| Más: | 2005 (1) | 0.2254 |
| Más: | 2004 (1) | 0.2345 |
| Más: | 2003 (1) | 0.2456 |
| Igual: | Total | 1.1221 |
| Entre: | Ejercicios comprendidos | 5 |
| Igual: | Tasa promedio de los últimos cinco ejercicios | 0.2244 |
Nota:
(1) Cuando el contribuyente no hubiera obtenido ingresos acumulables en estos ejercicios, podrá determinar la tasa de los mismos con el impuesto que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada uno la ganancia por la enajenación de bienes acumulable obtenida en el ejercicio de la enajenación (2007)
Toda vez que la tasa de impuesto sobre ingresos no acumulables 2007 es menor a la tasa promedio de los últimos cinco ejercicios, se considerará la primera para determinar el ISR sobre ingresos no acumulables.
ISR sobre ingresos no acumulables
| Ganancia por enajenación de bienes no acumulable | $901,526.93 | |
| Por: | Tasa de impuesto sobre ingresos no acumulables 2007 | 0.1620 |
| Igual: | ISR sobre ingresos no acumulables | $146,047.36 |
Considerando el total de los ingresos acumulables y deducciones del ejercicio se determina el ISR sobre los ingresos acumulables.
ISR sobre ingresos acumulables (artículo 177 LISR)
| Ingresos acumulables por salarios | $284,913.80 | |
| Más: | Ganancia por enajenación de bienes acumulable a los demás ingresos del ejercicio | 128,789.56 |
| Igual: | Ingresos acumulables del ejercicio | 413,703.36 |
| Menos: | Total deducciones personales y estímulo | 87,873.05 |
| Igual: | Base gravable | 325,830.31 |
| Menos: | Límite inferior | 103,218.01 |
| Igual: | Excedente del límite inferior | 222,612.30 |
| Por: | Por ciento sobre el excedente del límite inferior | 28% |
| Igual: | Impuesto marginal | 62,331.44 |
| Más: | Cuota fija | 14,747.76 |
| Igual: | ISR tarifa del artículo 177 | $77,079.20 |
Subsidio acreditable
| Base gravable | $325,830.31 | |
| Menos: | Límite inferior tabla 178 | 249243.49 |
| Igual: | Excedente del límite inferior tabla 178 | 76,586.82 |
| Por: | Por ciento sobre el excedente del límite inferior tarifa 177 | 28% |
| Igual: | Impuesto marginal | 21,444.31 |
| Por: | Por ciento para aplicarse al impuesto marginal | 30% |
| Igual: | Resultado | 6,433.29 |
| Más: | Cuota fija | 24,298.92 |
| Igual: | Subsidio acreditable al 100% | 30,732.21 |
| Menos: | Subsidio no acreditable por salarios (1) | 5,759.29 |
| Igual: | Subsidio acreditable | $24,972.92 |
Nota:
(1) Siguiendo el criterio del SAT, para determinar el subsidio acreditable en este supuesto, se disminuye el subsidio no acreditable por salarios recalculado, considerando solamente los ingresos por salarios contenido en el caso 3
ISR sobre ingresos acumulables
| ISR tarifa del artículo 177 | $77,079.20 | |
| Menos: | Subsidio acreditable | 24,972.92 |
| Igual: | ISR sobre ingresos acumulables | $52,106.28 |
El impuesto del ejercicio comprenderá el ISR sobre ingresos acumulables y no acumulables, contra el que podrán acreditarse las retenciones efectuadas por salarios y enajenación de bienes (que el notario debió enterar a la Federación así como a la Entidad Federativa en su caso) en términos de los artículos 154 y 154-Bis de la LISR.
Saldo a cargo (favor) del ejercicio
| ISR sobre ingresos acumulables | $52,106.28 | |
| Más: | ISR sobre ingresos no acumulables | 146,047.36 |
| Igual: | ISR del ejercicio | 198,153.65 |
| Menos: | Retenciones por salarios | 47,471.99 |
| Menos: | Retención del ISR por enajenación de bienes enterada a la Federación | 123,746.53 |
| Menos: | Retención del ISR por enajenación de bienes enterada a la Entidad Federativa | 51,515.82 |
| Igual: | Saldo a cargo (favor) del ejercicio | ($24,580.70) |
Cómo capturar la información en el DeclaraSAT
Datos de identificación del contribuyente
Envío de la declaración y pago de impuesto
Pague su ISR en 6 mensualidades
