Caso 6 Salarios y enajenación de bienes

Caso 6 Salarios y enajenación de bienes

Considérese que el señor Juan Pérez Pérez, adicional a sus ingresos por salarios,  obtuvo ingresos de los regulados en el Capítulo IV del Título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) por la enajenación de los siguientes inmuebles: 

Inmueble Fecha de enajenación Precio de venta
Casa habitación 4 de mayo de 2007 $1,845,455.00
Local comercial 13 de octubre de 2007 $1,954,698.00

El ingreso derivado de la enajenación de su casa habitación, estará exento del pago del impuesto sobre la renta (ISR) hasta por el equivalente a 1,500,000 unidades de inversión (UDIS):  

  UDIS 1,500,000.00
Por: Valor de las UDIS a la fecha de enajenación 3.838843
Igual: Límite de la exención $5,758,264.50

Toda vez que el precio de venta de este inmueble no rebasa el límite de la exención, no se pagará ISR por la enajenación de su casa habitación (art. 109, fracciónXV, inciso a) de la LISR).

Para la exención de la enajenación de la casa habitación, el contribuyente debe considerar lo siguiente:

  • la exención sólo aplicará cuando se trate de la primera enajenación en el año calendario
  • el ingreso estará totalmente exento cuando se demuestre haber habitado la casa durante los cinco años inmediatos anteriores,
  • si el precio de venta excede del límite de exención, por el excedente deberá determinarse el ISR, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida
  • se considera que la casa habitación comprende además, la superficie del terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa (art. 129 del RLISR)

Ahora bien, la enajenación del local comercial no goza de ninguna exención por lo cual se determina la ganancia gravada considerando los siguientes datos:  

Fecha de adquisición 04/07/1999
Precio de venta $1,954,698.00
Monto original de la Inversión (MOI) construcción 254,879.00
MOI terreno 361,221.00
Gastos notariales, impuestos y derechos por la adquisición (pagados en la misma fecha de compra) 20,390.32
Comisión por enajenación (erogado en la fecha de enajenación) $58,640.94

Gastos notariales, impuestos y derechos por la adquisición actualizados 

Las erogaciones pagadas por el enajenante por concepto de: gastos notariales, impuestos y derechos, escrituras de adquisición y de enajenación, impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagos efectuados con motivo del avalúo del bien, comisiones y mediaciones por la adquisición o la enajenación del bien, podrán actualizarse para determinar la ganancia por la enajenación de bienes, como se muestra a continuación (art. 148 de la LISR y regla 3.15.1. de la RMISC): 

  Gastos notariales, impuestos y derechos por la adquisición $20,390.32
Por: Factor de actualización 1.5048
Igual: Gastos notariales, impuestos y derechos por la adquisición actualizados $30,683.35
Donde: INPC del mes inmediato de enajenación (septiembre 2007) 123.689
Entre: INPC del mes en que se efectuó la erogación (julio 1999) 82.195
Igual: Factor de actualización 1.5048

Toda vez que la comisión por enajenación se pagó el día de la enajenación, no será susceptible de actualización. 

Disminución anual del 3% de la construcción 

El costo de la construcción se disminuirá en un 3% por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y de enajenación (ocho años), para posteriormente actualizarlo desde el mes de adquisición y hasta el mes inmediato a la enajenación. 

  Por ciento de disminución 3%
Por: Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación 8
Igual: Por ciento total de disminución por cada año 24%
Por: MOI de la construcción $254,879.00
Igual: Disminución anual del 3% de la construcción $61,170.96

Costo de la construcción disminuido actualizado 

  MOI construcción (1) $254,879.00
Menos: Disminución anual del 3% de la construcción 61,170.96
Igual: Costo de la construcción disminuido (2) 193,708.04
Por: Factor de actualización 1.5048
Igual: Costo de la construcción disminuido actualizado $291,491.86
Donde: INPC del mes inmediato de enajenación(septiembre 2007) 123.689
Entre: INPC del mes en que se efectuó la erogación (julio 1999) 82.195
Igual: Factor de actualización 1.5048

Notas:

(1) Cuando no se conozca el MOI de la construcción y del terreno por separado, se considerará como este último el 20% del total del MOI de adquisición

(2) No puede ser inferior al 20% del MOI inicial, en el supuesto de que sea inferior se considera como costo de la construcción disminuido el citado 20% ($254,879.00 x 20% = $50,975.80)

Costo del terreno actualizado 

El terreno se actualizará por el mismo período. 

  MOI terreno $361,221.00
Por: Factor de actualización 1.5048
Igual: Costo del terreno actualizado $543,565.36
Donde: INPC del mes inmediato de enajenación(septiembre 2007) 123.689
Entre: INPC del mes en que se efectuó la erogación(julio 1999) 82.195
Igual: Factor de actualización 1.5048

Total de deducciones autorizadas 

Con esto se obtendrá el total de deducciones autorizadas que podrán disminuirse de la contraprestación obtenida por la venta del inmueble para obtener la ganancia o pérdida por la misma. 

  Costo de la construcción disminuido actualizado $291,491.86
Más: Costo del terreno actualizado 543,565.36
Igual: Costo comprobado de adquisición actualizado (1) 835,057.22
Más: Gastos notariales, impuestos y derechos por la adquisición actualizados 30,683.35
Más: Comisión por enajenación 58,640.94
Igual: Total de deducciones autorizadas $924,381.51

Nota:

(1)    No puede ser inferior al 10% del monto en que se enajene el bien, en caso de ser inferior se considerará el citado 10% ($1,954,698.00 x 10% = $195,469.80)

Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes 

  Precio de venta $1,954,698.00
Menos: Total de deducciones autorizadas 924,381.51
Igual: Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes $1,030,316.49

Cuando se obtenga una pérdida, podrá disminuirse en el año de calendario de que se trate o en los tres siguientes, conforme a lo dispuesto en el artículo 149 de la LISR (arts. 148 y 149 de la LISR y 194 del RLISR). 

Ganancia por enajenación de bienes acumulable y no acumulable 

La ganancia obtenida se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y de enajenación (si exceder de 20), para determinar la ganancia acumulable y no acumulable a los demás ingresos del ejercicio. 

Ganancia por enajenación de bienes acumulable 

  Ganancia por enajenación de bienes $1,030,316.49
Entre: Años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación 8
Igual: Ganancia por enajenación de bienes acumulable $128,789.56

Ganancia por enajenación de bienes no acumulable 

  Ganancia (pérdida) por enajenación de bienes $1,030,316.49
Menos: Ganancia por enajenación de bienes acumulable 128,789.56
Igual: Ganancia por enajenación de bienes no acumulable $901,526.93

Para determinar el ISR sobre la ganancia por enajenación de bienes no acumulable, se aplicará la tasa del impuesto que resulte más baja, entre la tasa del ejercicio y la tasa promedio de los últimos cinco años.

Tasa del ejercicio 

Se aplicará la tarifa del artículo 177 y la tabla del artículo 178 de la LISR a la totalidad de los ingresos acumulables del ejercicio (considerando la ganancia por enajenación de bienes acumulable), disminuidos por las deducciones autorizadas, excepto las establecidas en las fracciones I, II y III del artículo 176 de la misma ley. El impuesto se dividirá entre la cantidad a la que se aplicó la tarifa. 

ISR tarifa del artículo 177 

  Ingresos acumulables por salarios (1) $284,913.80
Más: Ganancia por enajenación de bienes acumulable 128,789.56
Igual: Ingresos acumulables del ejercicio 413,703.36
Menos: Intereses reales por crédito hipotecario 14,789.00
Menos: Aportación complementaria al SAR 10,000.00
Menos: Prima de seguro de gastos médicos 19,546.00
Menos: Gastos de transportación 7,874.00
Menos: Depósito en cuenta especial para el ahorro 15,000.00
Igual: Base gravable 346,494.36
Menos: Límite inferior 103,218.01
Igual: Excedente del límite inferior 243,276.35
Por: Por ciento sobre el excedente del límite inferior 28%
Igual: Impuesto marginal 68,117.38
Más: Cuota fija 14,747.76
Igual: ISR tarifa del artículo 177 $82,865.14

Nota:

(1) Obtenido en el caso 1

Subsidio acreditable sobre ingresos no acumulables 2007 

  Base gravable $346,494.36
Menos: Límite inferior tabla 178 249,243.49
Igual: Excedente del límite inferior tabla 178 97,250.87
Por: Por ciento sobre el excedente del límite inferior tarifa 177 28%
Igual: Impuesto marginal 27,230.24
Por: Por ciento para aplicarse al impuesto marginal 30%
Igual: Resultado 8,169.07
Más: Cuota fija 24,298.92
Igual: Subsidio acreditable al 100% 32,467.99
Menos: Subsidio no acreditable por salarios (1) 5,759.29
Igual: Subsidio acreditable $26,708.70

Nota: 

(1) Siguiendo el criterio del Servicio de Administración Tributaria (SAT), para determinar el subsidio acreditable en este supuesto, se disminuye el subsidio no acreditable por salarios recalculado, considerando solamente los ingresos por salarios contenidos en el caso 3

Tasa de impuesto sobre ingresos no acumulables 2007 

  ISR tarifa del artículo 177 $82,865.14
Menos: Subsidio acreditable 26,708.70
Igual: ISR 56,156.44
Entre: Base gravable $346,494.36
Igual: Tasa de impuesto sobre ingresos no acumulables 2007 0.1620

Tasa promedio de los últimos cinco ejercicios 

La segunda opción consiste en determinar una tasa, con el promedio de la suma de las tasas calculadas conforme al procedimiento anterior para los últimos cinco ejercicios, incluido  el ejercicio en que se realiza la enajenación, dividida entre cinco.

Tasa promedio de los últimos cinco ejercicios

  2007 0.1620
Más: 2006 (1) 0.2546
Más: 2005 (1) 0.2254
Más: 2004 (1) 0.2345
Más: 2003 (1) 0.2456
Igual: Total 1.1221
Entre: Ejercicios comprendidos 5
Igual: Tasa promedio de los últimos cinco ejercicios 0.2244

Nota:

(1) Cuando el contribuyente no hubiera obtenido ingresos acumulables en estos ejercicios, podrá determinar la tasa de los mismos con el impuesto que hubiese tenido que pagar de haber acumulado en cada uno la ganancia por la enajenación de bienes acumulable obtenida en el ejercicio de la enajenación (2007)

Toda vez que la tasa de impuesto sobre ingresos no acumulables 2007 es menor a la tasa promedio de los últimos cinco ejercicios, se considerará la primera para determinar el ISR sobre ingresos no acumulables.

ISR sobre ingresos no acumulables 

  Ganancia por enajenación de bienes no acumulable $901,526.93
Por: Tasa de impuesto sobre ingresos no acumulables 2007 0.1620
Igual: ISR sobre ingresos no acumulables $146,047.36

Considerando el total de los ingresos acumulables y deducciones del ejercicio se determina el ISR sobre los ingresos acumulables.

ISR sobre ingresos acumulables (artículo 177 LISR) 

  Ingresos acumulables por salarios $284,913.80
Más: Ganancia por enajenación de bienes acumulable a los demás ingresos del ejercicio 128,789.56
Igual: Ingresos acumulables del ejercicio 413,703.36
Menos: Total deducciones personales y estímulo 87,873.05
Igual: Base gravable 325,830.31
Menos: Límite inferior 103,218.01
Igual: Excedente del límite inferior 222,612.30
Por: Por ciento sobre el excedente del límite inferior 28%
Igual: Impuesto marginal 62,331.44
Más: Cuota fija 14,747.76
Igual: ISR tarifa del artículo 177 $77,079.20

Subsidio acreditable 

  Base gravable $325,830.31
Menos: Límite inferior tabla 178 249243.49
Igual: Excedente del límite inferior tabla 178 76,586.82
Por: Por ciento sobre el excedente del límite inferior tarifa 177 28%
Igual: Impuesto marginal 21,444.31
Por: Por ciento para aplicarse al impuesto marginal 30%
Igual: Resultado 6,433.29
Más: Cuota fija 24,298.92
Igual: Subsidio acreditable al 100% 30,732.21
Menos: Subsidio no acreditable por salarios (1) 5,759.29
Igual: Subsidio acreditable $24,972.92

Nota: 

(1) Siguiendo el criterio del SAT, para determinar el subsidio acreditable en este supuesto, se disminuye el subsidio no acreditable por salarios recalculado, considerando solamente los ingresos por salarios contenido en el caso 3

ISR sobre ingresos acumulables 

  ISR tarifa del artículo 177 $77,079.20
Menos: Subsidio acreditable 24,972.92
Igual: ISR sobre ingresos acumulables $52,106.28

El impuesto del ejercicio comprenderá el ISR sobre ingresos acumulables y no acumulables, contra el que podrán acreditarse las retenciones efectuadas por salarios y enajenación de bienes (que el notario debió enterar a la Federación así como a la Entidad Federativa en su caso) en términos de los artículos 154 y 154-Bis de la LISR.

Saldo a cargo (favor) del ejercicio 

  ISR sobre ingresos acumulables $52,106.28
Más: ISR sobre ingresos no acumulables 146,047.36
Igual: ISR del ejercicio 198,153.65
Menos: Retenciones por salarios 47,471.99
Menos: Retención del ISR por enajenación de bienes enterada a la Federación 123,746.53
Menos: Retención del ISR por enajenación de bienes enterada a la Entidad Federativa 51,515.82
Igual: Saldo a cargo (favor) del ejercicio ($24,580.70)

 

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