Sector inmobiliario contra el muro

Conozca las importantes repercusiones que la reforma fiscal 2010 contempla para este tipo de contribuyentes y prepárese para su aprobación
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 .  (Foto: IDC online)

1. Antecedentes

2. Caso práctico

    2.1. Tratamiento general de la LISR

    2.2. Estímulo para desarrolladores inmobiliarios

3. Conclusiones

1. Antecedentes

El 2010 se visualiza un año económicamente difícil para las empresas del país, siendo el sector inmobiliario uno de los principales afectados, pues no sólo deberá lidiar con los efectos de la recesión económica, sino además, con las reformas fiscales propuestas para dicho ejercicio.

De ser aprobado el paquete económico 2010, en lo relativo al incremento del impuesto al valor agregado (IVA) en un punto porcentual, la deducción para el impuesto sobre la renta (ISR) por concepto de intereses reales por la adquisición de inmuebles limitada a los pagados por uno sólo bien, así como el incremento en la tasa del ISR, pegarán directamente a los desarrolladores inmobiliarios, pues; incrementarían sus costos en uno por ciento en la construcción de bienes destinados a casa habitación al no poder acreditar el IVA; la adquisición de inmuebles dejará de ser una atractiva forma de inversión la cual permitía la deducción de los intereses reales y la población verá disminuido su poder adquisitivo con un incremento en el pago de sus impuestos, lo cual obligará a destinar sus recursos a otras necesidades primarias.

Aunado a lo anterior, dentro de las propuestas para las reformas fiscales para 2010 presentadas por los diversos partidos políticos, se encontraba la presentada por el Partido de la Revolución Democrática (PRD), consistente en derogar a partir de dicho ejercicio el estímulo fiscal contenido en el artículo 225 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), la cual afortunadamente no prosperó en el paquete final enviado al Senado de la República, por el momento. Por ello, conviene seguir aplicándolo antes de que decidan eliminarlo.

2. Caso práctico

2.1. Tratamiento general de la LISR

En la LISR los terrenos no se catalogan como inversiones en activo, por lo cual no son susceptibles depreciarse. Así, su deducción se permite hasta la enajenación del mismo, dentro del procedimiento para determinar la ganancia o pérdida fiscal por venta de terrenos (art. 21 de la LISR).

Esta limitante no se presenta para el caso del impuesto empresarial a tasa única, pues los terrenos que adquieran los contribuyentes podrán deducirlos en el ejercicio en el cual se adquieran sin importar su actividad principal (artículo 5, fracción I, de la Ley del Impuesto Empresarial a Tasa Única).

Para comprender mejor este tratamiento considérese el supuesto donde la empresa ?Vitrales, S.A. de C.V.? adquiere un terreno en septiembre de 2007 en $1,054,000.00, y lo enajena en julio de 2009 en $1,250,000.00; en 2007 no podrá aplicar deducción alguna, sino será hasta 2009 cuando se vende el terreno cuando aplicará la deducción conforme a lo siguiente:

El monto original de la inversión (MOI), podrá actualizarse desde la fecha de su adquisición hasta el mes inmediato anterior en el cual se efectúa su venta.

MOI ajustado

Concepto

Importe

MOI $1,054,000.00
Por: Factor de actualización 1.0952
Igual: MOI ajustado $1,154,340.80
Donde:

Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del mes inmediato anterior a la fecha de enajenación (junio 2009) 135.467
Entre: INPC del mes en el cual se adquirió (septiembre 2007) 123.689
Igual: Factor de actualización 1.0952

Ganancia (pérdida) por enajenación de terreno

Concepto

Importe

Precio de venta $1,250,000.00
Menos: MOI ajustado 1,154,340.80
Igual: Ganancia (pérdida) por enajenación de terreno $95,659.20

Como se observa, el hecho de no poder aplicar ninguna deducción en el impuesto sobre la renta (ISR) por la adquisición de terrenos en el ejercicio donde se efectúen, podría traer severos problemas de flujo de efectivo en las empresas, pues no sólo efectuaron una fuerte inversión en la compra del terreno, sino además se verán obligados a pagar el ISR sin considerar dicha adquisición.

2.2. Estímulo para desarrolladores inmobiliarios

El citado estímulo del artículo 225 de la LISR  es exclusivo para los contribuyentes dedicados a la construcción y enajenación de desarrollos inmobiliarios, mediante el cual  podrán deducir el costo de adquisición de los terrenos en el ejercicio de su adquisición.

Quienes apliquen esta facilidad, al momento de enajenar el terreno, deberán considerar como ingreso acumulable el valor total de la enajenación.

Considérese el caso de la compañía ?Hogares Económicos, S.A. de C.V.? dedicada a realizar desarrollos inmobiliarios, que adquirió en agosto de 2008 un terreno en $10,484,540.00, el cual dedujo en su totalidad en dicho ejercicio en términos del artículo 225 de la LISR. En septiembre inició con el desarrollo y lo venderá en mayo de 2010.

Si bien en 2008 se consideró el valor del terreno como una deducción autorizada, para el ejercicio de 2009 deberá considerar como ingreso acumulable el equivalente al 3% del importe del terreno deducido. Para lo cual, la deducción aplicada en 2008 se actualizará multiplicándolo por el factor de actualización correspondiente al periodo comprendido desde el último mes del ejercicio en el que se dedujo el terreno y hasta el último mes del ejercicio en el que se acumule el 3%.

MOI deducido en 2008 actualizado

Concepto

Importe

MOI del terreno deducido en 2008 $10,484,540.00
Por: Factor de actualización 1.0410
Igual: MOI deducido en 2008 actualizado $10,914,406.14
Donde:

INPC del último mes del ejercicio en el que se acumulará el 3% (diciembre 2009) (1) 139.254 
Entre: INPC del último mes del ejercicio en el cual se efectúo la deducción (diciembre 2008) 133.761
Igual: Factor de actualización 1.0410

 Nota: (1) Dato estimado

Monto acumulable en la declaración anual de 2009

Concepto

Importe

Terreno deducido en 2008 actualizado $10,914,406.14
Por: Por ciento acumulable 3%
Igual: Monto acumulable en la declaración anual de 2009 $327,432.18

Quienes apliquen esta facilidad, y no enajenen el terreno a más tardar en el ejercicio siguiente al de su adquisición, deberán determinar un ingreso acumulable del 3% del monto deducido, en cada uno de los ejercicios que transcurran desde el ejercicio en el que se adquirió el terreno y hasta el ejercicio inmediato anterior a aquel en el que se enajene el mismo, conforme al procedimiento antes señalado.

En mayo de 2010, cuando se realice la enajenación, se acumulará el valor total de la enajenación del terreno de que se trate.

Cabe resaltar que aun y cuando en algún momento se llegara a derogar esta facilidad, esto no afectaría la deducción aplicada en ejercicios anteriores para los desarrolladores inmobiliarios.

3. Conclusiones

El sector inmobiliario en nuestro país representa una de las principales fuentes de empleo, y es parte fundamental en el desarrollo del país, por lo cual es indispensable incentivar su crecimiento mediante medidas que le permitan mejorar sus recursos de operación, como es el caso del estímulo fiscal para la deducción de los terrenos.