Caso 3 Arrendamiento

Descripción del caso práctico de una persona física que presentará su declaración anual con ingresos por arrendamiento

El señor Mario Molina Gómez, obtuvo ingresos durante 2009 por un monto de $450,000.00, por otorgar en arrendamiento una casa habitación, y erogó los siguientes gastos:

1.1  Deducciones

Deducciones del ejercicio

  Concepto Importe
  Impuesto predial  $32,600.00 
Más:  Gastos de mantenimiento  19,800.00 
Más:  Honorarios  24,000.00 
Más:  Primas de seguro del inmueble arrendado  6,840.00 
Igual:  Deducciones del ejercicio  $83,240.00 

La depreciación actualizada del ejercicio del inmueble arrendado es la siguiente:

Depreciación de inversiones actualizada

  Concepto Importe
  Fecha de adquisición  14/05/2000 
  MOI  $1,450,000.00 
Por:  Por ciento de depreciación anual  5% 
Igual:  Depreciación anual  72,500.00 
Entre:  Meses del ejercicio  12 
Igual:  Depreciación mensual  6,041.67 
Por:  Meses de uso en el ejercicio  12 
Igual:  Depreciación histórica del ejercicio  72,500.04 
Por:  Factor de actualización  1.5252 
Igual: Depreciación de inversiones actualizada  $110,577.06 
Donde:     
  INPC del último mes de la primera mitad del período de utilización (junio 2009)  135.467 
Entre:  INPC del mes de adquisición (mayo 2000)  88.816 
Igual:  Factor de actualización  1.5252 

Para determinar la base gravable del ISR, este tipo de contribuyentes podrán considerar las deducciones efectivamente erogadas en el ejercicio o bien el importe del impuesto predial del inmueble arrendado más el equivalente al 35% del monto total de los ingresos acumulables por este concepto, deberán compararse ambas opciones para considerar la más benéfica (art.145, segundo párrafo de la LISR).

  Concepto Importe
  Rentas efectivamente cobrados en el ejercicio  $450,000.00 
Por:  Por ciento de deducción opcional  35% 
Igual:  Deducción ciega  157,500.00 
Más:  Impuesto predial  32,600.00 
Igual:  Deducción opcional  190,100.00 
Contra:  Deducciones del ejercicio (incluye depreciación)  $193,817.06 

Las deducciones del ejercicio son superiores a la deducción "ciega", por lo tanto se considerarán las primeras para efectos de la LISR.

La deducción opcional del 35% sobre los ingresos obtenidos más el impuesto predial no se prevé en la LIETU, así, quienes hagan uso de la misma para ISR no podrán aplicarla en el IETU.

Asimismo, la depreciación del inmueble no es deducible para el IETU, sin embargo, al tratarse de un inmueble adquirido en el período de 1998 al 2007, procederá determinar el siguiente crédito fiscal acreditable contra el IETU:

Depreciación acumulada a diciembre 2007

  Concepto Importe
Igual:  Depreciación mensual  $6,041.67 
Por:  Meses acumulados desde que se comenzó a utilizar el bien y hasta diciembre 2007 (meses completos)  91 
Igual:  Depreciación acumulada a diciembre 2007  $549,791.97 

Saldo pendiente por deducir a enero 2008 actualizado a diciembre 2007

  Concepto Importe
  MOI  $1,450,000.00 
Menos:  Depreciación acumulada a diciembre 2007  549,791.97 
Igual:  Saldo pendiente por deducir a enero 2008  900,208.03 
Por:  Factor de actualización  1.4137 
Igual:  Saldo pendiente por deducir a enero 2008 actualizado a diciembre 2007  $1,272,624.09 
Donde:     
  INPC de diciembre 2007  125.564 
Entre:  INPC del mes en que se adquirió el bien (mayo 2000)  88.816 
Igual:  Factor de actualización  1.4137 

Crédito fiscal por inversiones realizadas de 1998 a 2007

  Concepto Importe
  Saldo pendiente por deducir a enero 2008 actualizado a diciembre 2007  $1,272,624.09 
Por:  Factor (1)  0.17 
Igual:  Resultado  216,346.10 
Por:  Factor conforme a la LIETU  5% 
Igual:  Crédito fiscal por inversiones realizadas de 1998 a 2007  $10,817.31 

Nota: (1) Factor para 2009, de 2010 en adelante se aplicará el 0.175 (art. Cuarto Transitorio de la LIETU)

Crédito fiscal del ejercicio actualizado por inversiones realizadas de 1998 a 2007

  Concepto Importe
  Crédito fiscal por inversiones realizadas de 1998 a 2007  $10,817.31 
Por:  Factor de actualización  1.0788
Igual:  Crédito fiscal del ejercicio actualizado por inversiones realizadas de 1998 a 2007  $11,669.71
Donde:     
  INPC del sexto mes del ejercicio en que se aplique el crédito fiscal (junio 2009)  135.467 
Entre:  INPC de diciembre 2007  125.564 
Igual:  Factor de actualización  1.0788 

1.2. IETU e ISR del ejercicio

Para determinar la base gravable del ISR del ejercicio, se considerarán además las deducciones personales del contribuyente:

Base gravable para el ISR

  Concepto Importe
  Rentas efectivamente cobrados en el ejercicio  $450,000.00 
Menos:  Deducciones del ejercicio  83,240.00 
Menos:  Depreciación de inversiones actualizada  110,577.06 
Menos:  Honorarios médicos  5,687.00 
Menos:  Intereses reales por créditos hipotecarios  2,684.00 
Igual:  Base gravable para el ISR  $247,811.94 

Los intereses reales pagados por inmuebles destinados a casa habitación se consideran como una deducción personal, sin embargo estos también son una deducción autorizada para los contribuyentes que obtienen ingresos del Capítulo III, del Título IV de la LISR, siempre que corresponda a inmuebles por los que se obtienen ingresos acumulables en este capítulo (arts. 142, fracción III,  173, fracción VII y 176, fracción IV de la LISR).

No obstante, dicho tratamiento duplicaría la deducción, por lo tanto sólo deberán considerarse como una deducción personal o autorizada cuando se trate de intereses reales pagados por un solo inmueble.

Ahora bien, si se ejerce la deducción ciega más el impuesto predial en el régimen de arrendamiento, los intereses reales pagados por un inmueble destinado a casa habitación podrán considerarse como deducción personal aun tratándose del inmueble por el cual se obtienen dichos ingresos.

Considerando la base gravable obtenida, el ISR del ejercicio es el siguiente:

ISR del ejercicio 

  Concepto Importe
  Base gravable para el ISR  $247,811.94 
Menos:  Límite inferior  123,580.21 
Igual:  Excedente del límite inferior  124,231.73 
Por:  Por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior  19.94% 
Igual:  Impuesto marginal  24,771.81 
Más:  Cuota fija  13,087.44 
Igual:  ISR del ejercicio  $37,859.25 

ISR a cargo (favor) del ejercicio

  Concepto Importe
  ISR del ejercicio  $37,859.25 
Menos:  Pagos provisionales  75,667.00 
Igual:  ISR a cargo (favor) del ejercicio  ($37,807.75) 

Por lo que respecta al IETU, no se considerarán las deducciones personales para determinar el impuesto del ejercicio y se aplicará el crédito por inversiones así como el ISR propio del ejercicio:

IETU a pagar (favor) del ejercicio

  Concepto Importe
  Rentas efectivamente cobrados en el ejercicio  $450,000.00
Menos:  Deducciones del ejercicio  83,240.00
Igual:  Base gravable  366,760.00
Por:  Tasa  17%
Igual:  IETU del ejercicio  62,349.20
Menos:  Crédito fiscal del ejercicio actualizado por inversiones realizadas de 1998 a 2007  11,669.71
Igual:  IETU a cargo  50,679.49
Menos:  ISR del ejercicio  37,859.25
Igual:  IETU a cargo del ejercicio  12,820.24
Menos:  Pagos provisionales del IETU  20,540.00
Igual:  IETU a pagar (favor) del ejercicio  ($7,719.76)

En este caso, el contribuyente podrá solicitar o compensar en términos del CFF, los saldos a favor del ejercicio del ISR e IETU (arts. 22 y 23 del CFF).

Como se observa, la carga fiscal del ejercicio la representa el IETU por un monto de $50,679.49.

Captura de datos en el Declarasat