Régimen en condominio, quién deduce

El por qué la conveniencia de constituirlo y los requisitos a cumplir por las personas morales y físicas para deducir los gastos comunes

1. Aspecto jurídico
2. Marco fiscal   
2.1. Administrador   
2.2. Condómino
3. Caso práctico   
3.1. Constancia de gastos
4. Conclusiones

1. Aspecto jurídico

La copropiedad es la definición jurídica para los supuestos en los que una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas (artículo 938 del Código Civil del Distrito Federal -CCDF-).

Uno de los casos más comunes en los cuales se da esta figura es en los condominios pues todos los condóminos comparten la propiedad de las denominadas áreas comunes.

Con la finalidad de regular este tipo de copropiedad para su mejor aprovechamiento, se creó la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (LPCDF), la cual establece en su artículo tercero que:

Se le denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, para uso habitacional, comercial o de servicios, industrial o mixto, y susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que pertenecieran a distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.

Los derechos y obligaciones de los condóminos se regirán por las disposiciones de la presente ley, las del Código Civil para el Distrito Federal, las de otras leyes aplicables, así como por la escritura constitutiva del régimen, el contrato de traslación de dominio y por el reglamento del condominio de que se trate.

Como se observa, dicha ley regula cualquier tipo de condominio en el Distrito Federal, pero cada entidad federativa tiene leyes similares o dicho régimen se establece en el Código Civil estatal. Para constituir jurídicamente un régimen de propiedad en condominio, es necesario que los propietarios del inmueble lo creen ante Notario Público, declarando su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad en la que, dos o más personas teniendo un derecho privado, utilizan y comparten áreas o espacios de uso y propiedad común, asumiendo condiciones que les permiten satisfacer sus necesidades de acuerdo con el uso del inmueble, en forma conveniente y adecuada para todos y cada uno, sin demérito de su propiedad exclusiva (artículo 4 de la LPCDF).

En la escritura pública correspondiente, deberá indicarse entre otros datos lo siguiente (art. 10 del CPCDF):

  • el valor nominal asignado a cada unidad de propiedad exclusiva y su porcentaje de indiviso en relación con el valor nominal total del inmueble. Este porcentaje determina el derecho de copropiedad de cada condómino sobre los bienes comunes
  • las características y condiciones para la organización y funcionamiento social del condominio. En todos los casos, el órgano supremo del condominio será la Asamblea General de Condóminos, la cual designará al administrador quien puede ser:
    • administrador: condómino o habitante de la unidad de propiedad exclusiva, que no siendo administrador profesional, sea nombrado administrador
    • administrador profesional: persona física o moral, que no resida en el condominio, que demuestre capacidad o conocimientos en administración de condominios y que sea nombrado administrador

Dentro de las funciones del administrador se encuentran:

  • realizar todos los actos de administración y conservación que el condominio requiera en sus áreas comunes; así como contratar el suministro de la energía eléctrica y otros bienes necesarios para los servicios, instalaciones y áreas comunes, dividiendo el importe del consumo
  • recaudar de los condóminos las cuotas para los fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, así como el de las cuotas extraordinarias
  • efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con cargo al fondo correspondiente
  • otorgar recibo por cualquier pago que reciba
  • entregar mensualmente a cada condómino un estado de cuenta del condominio que muestre:
  • relación pormenorizada de ingresos y egresos del mes anterior
  • detalle de las aportaciones y cuotas pendientes
  • saldo y fines para los que se destinarán los fondos el mes siguiente
  • saldo de las cuentas bancarias y de las inversiones
  • relación detallada de las cuotas por pagar a los proveedores de bienes y/o servicios del condominio

Una de las principales obligaciones que esta ley impone a los condóminos y en general a los habitantes del condominio es cubrir puntualmente las cuotas para la constitución de los fondos de administración, mantenimiento y el de reserva destinado a cubrir los gastos  de mantenimiento y reparaciones mayores, así como a cubrir los gastos  extraordinarios que en su caso procedan (art. 56 de la LPCDF).

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 -  (Foto: Redacción)

2. Marco fiscal

En materia fiscal, los efectos deben considerarse desde el punto de vista del administrador y del condómino.

2.1. Administrador

En lo que concierne a la contraprestación que percibe el administrador, se estará a lo siguiente:

Administrador ISR IETU IVA
Persona física La administración del inmueble es un servicio personal independiente, por lo cual deberá cumplir con sus obligaciones fiscales en términos de la Sección I del Capítulo II del Título IV de la LISR Deberán cumplir con sus obligaciones en materia del IETU en términos generales de la ley que lo regula La contraprestación percibida por administrar el condominio es un acto gravado por IVA a la tasa general del 16% o del 11% para el caso de servicios prestados en zona fronteriza 
Persona moral Las asociaciones civiles o sociedades civiles dedicadas exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio, no son contribuyentes del ISR (art. 95, fracción XVIII de la LISR 

Cabe señalar que tanto para el caso de administradores personas físicas como morales, las cantidades que se perciban por concepto de cuotas de los condóminos, no se considerarán un ingreso acumulable para ellos, pues se trata de cantidades percibidas para efectuar gastos por cuenta de terceros los cuales se respaldarán con documentación comprobatoria a nombre de la asamblea general de condóminos (arts. 20, fracción IX y 106, sexto párrafo de la LISR).

2.2. Condómino

El Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta (RLISR) establece los requisitos a observar para que los condóminos puedan deducir la parte proporcional que les corresponda de los gastos comunes realizados (arts. 25 y 121 del RLISR):

  • cumplan con los requisitos previstos en la LISR para las deducciones en general
  • los gastos de conservación y mantenimiento sean realizados en nombre y representación de la asamblea general de condóminos por un administrador que cuente con facultades para actuar con el carácter mencionado, otorgado por dicha asamblea
  • el pago de las cuotas de conservación y mantenimiento las realicen los condóminos mediante depósito en la cuenta bancaria que hubiera constituido la asamblea general de condóminos para tal efecto
  • los comprobantes que amparen los gastos comunes de conservación y mantenimiento estén a nombre de la asamblea general de condóminos o del administrador
  • el administrador recabe los comprobantes relativos a los gastos comunes (los cuales deben reunir los requisitos previstos en el artículo 29-A del Código Fiscal de la Federación (CFF)) y entregue a cada condómino una copia de los mismos, así como una constancia por períodos mensuales donde se especifique:
    • los números correspondientes a los comprobantes y el concepto amparado por cada uno, el monto total de los comprobantes y el IVA respectivo
    • la parte proporcional correspondiente al condómino respecto del gasto total, conforme al por ciento de indiviso que represente cada unidad de propiedad exclusiva en el condominio. No se considerará en el total del gasto, el IVA que se hubiere causado sobre el gasto, excepto cuando el contribuyente por la actividad que realice en el inmueble, se encuentre exento del pago del IVA
  • si el administrador recibe contraprestaciones por sus servicios de administración, deberá expedir el comprobante respectivo a nombre de la asamblea general de condóminos
  • la documentación y registros contables deberán conservarse por la asamblea de condóminos o por los condóminos que opten por deducir los gastos comunes en estos términos

De este ordenamiento resalta el hecho de limitar la deducibilidad de las cuotas de los condóminos al importe de los gastos comunes realizados, pues con ello se evita el desvío de las cuotas en conceptos no relacionados con el mantenimiento de las áreas comunes.

Por lo que respecta al IVA, los condóminos podrán acreditar la parte proporcional que les corresponda sobre los gastos efectuados en el período respectivo cumpliendo con los requisitos previstos en el artículo quinto de la Ley del Impuesto al Valor Agregado.

3. Caso práctico

Para comprender mejor la forma en la cual los condóminos que hubieran constituido un régimen de propiedad en condominio, podrán deducir los gastos realizados por las áreas comunes, considérese el siguiente supuesto.

Las siguientes empresas se encuentran ubicadas en un condominio horizontal con uso industrial, a las cuales les corresponden los por cientos de indiviso siguientes:

Por ciento de indiviso correspondiente

    Empresa Valor del área exclusiva (A) Valor total del área exclusiva (B) Por ciento de indiviso correspondiente (A entre B por 100)
  Plásticos Mitla, S.A. $1,500,000.00  $9,800,000.00  15.31% 
Más: Empaques Molinar, S.A. de C.V. 2,500,000.00  9,800,000.00 25.51% 
Más: Tornos More, S de R.L. de C.V. 1,980,000.00 9,800,000.00  20.20% 
Más: Envasadora del Oriente, S.A. de C.V. 2,240,000.00  9,800,000.00  22.86%
Más: Vidrios Industriales, S.A. 1,580,000.00 $9,800,000.00  16.12% 
Igual: Total área exclusiva 9,800,000.00    100.00% 
Más: Áreas comunes 3,450,000.00     
Igual: Total del área del condominio $13,250,000.00    

Para el 2010, la Asamblea General de Condóminos acordó las cuotas que mensualmente debe cubrir cada condómino como se muestra a continuación:

Cuota mensual para el fondo de administración y Mantenimiento para gastos corriente

  Empresa Total de gastos corrientes del ejercicio anterior (A) Por ciento de indiviso correspondiente (B) Cuota anual (A por B igual C) Cuota mensual para el fondo de administración y mantenimiento para gastos corriente (C entre 12)
  Plásticos Mitla, S.A. $285,480  15.31%  $43,706.99  $3,642.25 
Más: Empaques Molinar, S.A. de C.V. 285,480  25.51%  72,825.95  6,068.83 
Más: Tornos More, S de R.L. de C.V. 285,480  20.20%  57,666.96  4,805.58 
Más: Envasadora del Oriente, S.A. de C.V. 285,480  22.86%  65,260.73  5,438.39 
Más: Vidrios Industriales, S.A. $285,480  16.12%  46,019.38  3,834.95 
Igual: Total cuotas     $285,480.01  $23,790.00 

Cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios

  Empresa Total de gastos extraordinarios del ejercicio anterior (A) Por ciento de indiviso correspondiente (B) Cuota anual (A por B igual C) Cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios (C entre 12)
  Plásticos Mitla, S.A. $185,400  15.31%  $28,384.74  $2,365.40 
Más: Empaques Molinar, S.A. de C.V. 185,400  25.51%  47,295.54  3,941.30 
Más: Tornos More, S de R.L. de C.V. 185,400  20.20%  37,450.80  3,120.90 
Más: Envasadora del Oriente, S.A. de C.V. 185,400  22.86%  42,382.44  3,531.87 
Más: Vidrios Industriales, S.A. $185,400  16.12%  29,886.48  2,490.54 
Igual: Total cuotas     $185,400.00  $15,450.01 

Total de cuotas mensuales

    Empresa Cuota mensual para el fondo de administración y mantenimiento para gastos corriente Cuota mensual para el fondo de reserva para gastos extraordinarios Total de cuotas mensuales
  Plásticos Mitla, S.A. $3,642.25 $2,365.40 $6,007.65
Más: Empaques Molinar, S.A. de C.V. 6,068.83  3,941.30  10,010.13
Más: Tornos More, S de R.L. de C.V. 4,805.58 3,120.90 7,926.48
Más: Envasadora del Oriente, S.A. de C.V. 5,438.39  3,531.87  8,970.26 
Más: Vidrios Industriales, S.A. 3,834.95 2,490.54 6,325.49 
Igual: Total cuotas $23,790.00  $15,450.01  $39,240.01

 En enero 2010, el administrador del condominio ?Administradora Profesional, S.C.?, efectuó en nombre y representación de la Asamblea, los gastos corrientes que se muestran enseguida con recursos del fondo correspondiente. .

Gastos de enero

  Concepto Importe IVA Total
  Pintura $3,450.00  $552.00  $4,002.00 
Más: Jardineria 2,510.00  401.60  2,911.60 
Más: Materiales para limpieza 604.00  96.64  700.64 
Más: Vigilancia 4,850.00  776.00  5,626.00 
Más: Contribuciones 980.00  156.80  1,136.80 
Más: Prima de seguro 7,456.00  1,192.96  8,648.96 
Más: Otros gastos 1,984.00  317.44  2,301.44 
Igual: Total $21,834.00  $3,493.44  $25,327.44 

Aun cuando los gastos efectuados corresponden a la adquisición de bienes considerados como activos fijos, como sería el caso de las erogaciones que puedan hacerse del fondo de reserva para gastos extraordinarios, éstos deberán considerarse para efectos de la deducción de cada condómino como un gasto pues no les serán aplicables las reglas para la deducción de inversiones previstas en la LISR.

Conforme a estos datos, el importe de gastos e IVA que le corresponde a cada condómino acorde al por ciento de indiviso para efectos de su deducción y acreditamiento, son los siguientes:

Gasto correspondiente a cada condómino

Empresa Por ciento de indiviso correspondiente Gastos del período Gasto correspondiente a cada condómino
Plásticos Mitla, S.A. 15.31% $21,834.00 $3,342.79 
Empaques Molinar, S.A. de C.V. 25.51%  21,834.00  5,569.85 
Tornos More, S de R.L. de C.V. 20.20% 21,834.00 4,410.47
Envasadora del Oriente, S.A. de C.V. 22.86%  21,834.00  4,991.25 
Vidrios Industriales, S.A. 16.12% $21,834.00 3,519.64 
Total     $21,834.00 

 IVA correspondiente a cada condómino

Empresa Por ciento de indiviso correspondiente IVA del período IVA correspondiente a cada condómino
Plásticos Mitla, S.A. 15.31%  $3,493.44 $534.85 
Empaques Molinar, S.A. de C.V. 25.51% 3,493.44 891.18 
Tornos More, S de R.L. de C.V. 20.20%  3,493.44  705.67 
Envasadora del Oriente, S.A. de C.V. 22.86% 3,493.44  798.60 
Vidrios Industriales, S.A. 16.12%  $3,493.44  563.14 
Total     $3,493.44 

No obstante que las cuotas pagadas en el período son superiores a los gastos incurridos para las áreas comunes, los condóminos sólo podrán considerar como una deducción autorizada el monto de dichos gastos, para lo cual además de reunir los requisitos previstos en el artículo 25 del RLISR, el administrador deberá expedir a cada condómino constancia, a la cual deberá anexársele una copia de los comprobantes de los gastos correspondientes.

4. Conclusiones

Los contribuyentes a los que les sea aplicable régimen de propiedad en condominio, deberán cumplir cabalmente con las disposiciones específicas para la administración y manejo de gastos previstos en la LPCDF y la LISR para que los condóminos puedan efectuar la deducción de los gastos de las áreas comunes.