Consideraciiones en el predial del DF

Consideraciiones en el predial del DF

Importancia de su correcta determinación
Los contribuyentes de este impuesto deben tener presente la importancia de su correcta determinación, en términos del artículo 149 del Código Financiero del Distrito Federal (CFDF), pues en caso de que omitan declarar el valor catastral de sus inmuebles, o sean inexactos, imprecisos o falsos los datos utilizados para determinar dicho valor, la autoridad fiscal procederá a determinarlo a fin de realizar el cobro del impuesto correspondiente, pudiendo optar por aplicar cualquiera de los procedimientos establecidos en el citado artículo 149 o a través de la estimación que al efecto practique por los siguientes medios:

  • datos aportados por los contribuyentes en sus declaraciones de cualquier contribución,
  • información proporcionada por terceros,
  • cualquier otra información obtenida por la autoridad fiscal, y
  • métodos indirectos de investigación económica, geográfica, geodésica o de cualquier otra clase.

Propuesta de la Tesorería no es resolución favorable
Con el objeto de facilitar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los contribuyentes, la autoridad fiscal formula en un formato oficial una propuesta de determinación del valor catastral y pago del impuesto correspondiente.

Estas propuestas son consideradas por los contribuyentes como una resolución emitida en su favor, por ende, inmodificable por la autoridad; sin embargo, este criterio no es del todo exacto, toda vez que dichas propuestas requieren, además de ser aceptadas por los contribuyentes, que los datos contenidos en las mismas concuerden con la realidad, es decir, sólo será válido adoptar la propuesta formulada por la autoridad si los datos concuerdan con la realidad.

Tan es así, que el artículo 149 del CFDF (donde se contiene esta norma) establece que en caso contrario, es decir, si los valores no se ajustan a la realidad y los contribuyentes no aceptan la propuesta, podrán optar por determinar por su cuenta el impuesto mediante la aplicación de los valores unitarios o el avalúo practicado.

¿Registro o presentación de los contratos de arrendamiento
En el Libro Cuarto, Segunda Parte, Título Sexto, Capítulo IV del Código Civil del Distrito Federal (CCDF), se regula específicamente el arrendamiento de fincas urbanas destinadas a casa habitación, y en su artículo 2448-G señala expresamente: ?El arrendador deberá registrar el contrato de arrendamiento ante la autoridad competente del Departamento del Distrito Federal, una vez cumplido este requisito, entregará al arrendatario una copia registrada del contrato. El arrendatario tendrá acción para demandar el registro mencionado y la entrega de la copia del contrato. Igualmente el arrendatario tendrá derecho para registrar su copia de contrato de arrendamiento ante la autoridad competente del Departamento del Distrito Federal.

Por su parte, el artículo 149 del CFDF, establece para los contribuyentes del impuesto predial que arrienden sus inmuebles, a presentar junto con su declaración de valor los contratos vigentes a la fecha de presentación de la misma, así como cada modificación o celebración de nuevos contratos, y el aviso de terminación de los mismos.

De los artículos anteriores se puede apreciar una discrepancia entre lo señalado en el CCDF y el CFDF, respecto a los contratos de arrendamiento, es decir, ¿sí deben ser inscritos o sólo presentados conjuntamente con la declaración

En principio, esta controversia exclusivamente se da en los arrendamientos de inmuebles destinados a casa habitación, pues la disposición del CCDF sólo impone la obligación del registro de contratos para este supuesto.

Ahora bien, el artículo 2448-G contiene un error técnico que permite a los contribuyentes hacer caso omiso del mismo, al mencionar que el contrato debe registrarse ante la autoridad competente del Departamento del Distrito Federal, siendo que dicha autoridad ya no existe, pues la denominación correcta corresponde a la del Gobierno del Distrito Federal.

No obstante, si se desea no ser tan estricto y acatar el precepto, es importante señalar que el mismo contiene una obligación de carácter privado, es decir, sólo puede ser exigida por la contraparte (arrendatario) del contrato, no así por la autoridad. Lo anterior se confirma al señalarse en el propio precepto a la persona con el derecho (ejercicio de la acción) para solicitar la inscripción, e inclusive, el propio arrendatario puede inscribir el contrato.

Ahora bien, el artículo 149 del CFDF es la norma particular que regula las obligaciones del contribuyente, y en ella sí se contiene la obligación de presentar los contratos de arrendamiento conjuntamente con la declaración.

Por lo tanto, el contribuyente del impuesto predial sólo tiene la obligación de presentar los contratos para efectos fiscales, y civilmente tiene la obligación de inscribirlos (si se aplicará estrictamente el precepto, tal y como ya se comentó tampoco tendría obligación alguna), cuando se trata de inmuebles destinados a casa habitación; aunque debemos señalar que, si el arrendador no lo hace y el arrendatario no lo demanda, no existiría sanción alguna para el primero.

Por no presentar los contratos o presentarlos extemporáneamente (única obligación fiscal) existe una sanción que fluctúa entre $786,20 y $1,832.70 por cada contrato (uso habitacional), y de $2,095.20 a $3,655.50 (uso distinto al habitacional), lo cual confirma lo señalado en el párrafo anterior.

Inconstitucional el impuesto predial con base en rentas  El Tribunal Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación determinó en su oportunidad que el artículo 149, fracción II del CFDF, al regular una base gravable para quienes arrendaban bienes inmuebles, respetaba los principios de proporcionalidad y equidad, pues el valor de las rentas guardaba relación directa con el valor del inmueble, y porque el valor de los bienes no es igual para quien los habita que para quien los arrienda.

No obstante, recientemente se han emitido ejecutorias en el Poder Judicial de la Federación, en el sentido de declarar inconstitucional este artículo, por considerar que no se atiende a la verdadera capacidad contributiva, además de que al determinar como base gravable las contraprestaciones del arrendamiento, se aleja del objeto del impuesto predial que es la propiedad raíz.

Ciertamente, las rentas deben ser gravadas como la modificación del patrimonio de la persona, es decir, como objeto del impuesto sobre la renta; en cambio el impuesto predial tiene como objeto la propiedad o posesión de un bien inmueble, por tanto, debe atenderse exclusivamente al valor del mismo.