Promesa de venta: ¿con reserva de dominio?

El contrato de promesa de venta tiene naturaleza distinta al de venta con reserva de dominio. Revise las diferencias
 .  (Foto: IDC online)

Nuestra sociedad celebró un contrato de promesa de compraventa de un bien inmueble sin haber firmado algún documento adicional y con el cual consideramos cerrada la operación. ¿Ese acto jurídico tiene el efecto de compraventa con reserva de dominio? ¿Es necesario que con posterioridad se firme otro contrato?

Como bien lo dice su nombre, un contrato de promesa, es aquél en el que se está pactando celebrar una operación en el futuro, en este caso, la compraventa; mientras que mediante el contrato de compraventa con reserva de dominio efectivamente se perfecciona tal acto jurídico en el momento en que se firma, sólo que por alguna razón el vendedor no traslada el dominio del bien.

La promesa es un contrato preparatorio de uno principal que sería el de compraventa, por ende, correcto es celebrar el de promesa y con posterioridad el de compraventa, o, si no hay necesidad de tener uno de promesa (que la mayoría de las veces sirve para apartar el bien que se pretende comprar), que las partes firmen el contrato de compraventa directamente. En el contrato de promesa se pueden poner condiciones, que de no presentarse, harán que no se tenga que celebrar la compraventa con posterioridad y el vendedor pueda celebrar un contrato con otra persona distinta. 

En cambio, el contrato de compraventa con reserva de dominio, como se dijo, la compraventa se perfecciona mas no se transfiere el dominio, al ser esta forma de contratar una modalidad de aquélla. Esto sucede generalmente por pactarse que el dominio no pasará al comprador hasta que éste termine de pagar el bien, y por lo tanto, si bien no se hace la transmisión de la propiedad, puede, para que surta efectos contra terceros, inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (artículo 2312 del Código Civil para el Distrito Federal). Otras consecuencias son que en tanto no se perfeccione tal transmisión, el vendedor no puede vender el inmueble que se encuentra afecto a la compraventa, y por su parte, el comprador será considerado como arrendatario del bien hasta que se transmita el dominio.