Las pequeñas y medianas empresas, así como empresarios y la población en general, celebran diversos actos jurídicos ante el fedatario público, pues es vital la seguridad jurídica, reseñan los licenciados Ángel Gilberto Adame López (de quien no se publica su fotografía por razones personales en el presente artículo), Notario Público número 233 del Distrito Federal (DF), y Dulce María Gómez Moyotl, asesora jurídica en dicha notaría, por lo que se esgriman a continuación consejos útiles y prácticos para resolver algunos inconvenientes que en ocasiones se presentan en el día a día en la realización de ciertas operaciones.
GRAVÁMENES (CANCELACIÓN DE HIPOTECA)
Omisión de la cancelación
Cuando se hipoteca un inmueble, ya sea derivado de un crédito, fianza, constitución de obligación solidaria y/o aval, pueden presentarse inscripciones y anotaciones de diferente índole en el Registro Público de la Propiedad (RPP) correspondiente.
Los gravámenes que recaen sobre un bien inmueble, se constituyen no solamente por escritura pública, sino vía judicial o mediante oficios de compañías de fianzas.
Al momento de cumplir con la obligación principal, origen del gravamen respectivo, es indispensable solicitar la cancelación del asiento en el RPP, sin embargo, existen situaciones que afectan al inmueble.
Una de ellas, puede acontecer, si aún inscrita la escritura en el RPP, por error no se culmina adecuadamente con el procedimiento interno y no se cancela el gravamen, o habiendo dos o más (en caso de convenios modificatorios, cédulas hipotecarias, etcétera), se cancelan unos, omitiendo otros. Esto provoca que el inmueble registralmente se encuentre gravado, aunque se considere que ya se han efectuado todos los trámites indispensables para cancelar el o los gravámenes respectivos. La vía de solución es reingresar la escritura que ampara la cancelación respectiva, para que se subsane la omisión.
Otros embargos
Otro inconveniente es, si derivado de un crédito hipotecario, que culmina en juicio, adicional a la hipoteca, se giraron embargos en contra del inmueble. En este supuesto, ocurre, que al notario encargado de cancelar la hipoteca, únicamente se le proporciona la escritura relativa al crédito principal, sin ponerlo en conocimiento de los embargos existentes.
Lo anterior, en virtud de que el mismo deudor, probablemente, no tenga conocimiento de los embargos o fianzas que constan en su inmueble; el propietario entonces, se encuentra en el entendido de que su inmueble está libre de gravamen. Hay dos formas para resolver esta problemática:
- si han transcurrido más de cinco años desde la anotación relativa, el propietario puede ingresar un oficio requiriendo su cancelación por el transcurso del tiempo en virtud de la caducidad
- si no han transcurrido cinco años, deberá solicitar al promovente o autoridad competente que gire el oficio correspondiente para cancelar la anotación en cuestión.
Reestructura de créditos
A veces se celebra un contrato de crédito, y posteriormente se otorgan reestructuras y convenios modificatorios al mismo, pero al momento de cancelar la hipoteca, en la escritura en que consta ese acto se alude únicamente al contrato principal, sin vincularlo con los convenios modificatorios posteriores, ello porque al firmarse las reestructuras de sus créditos, el testimonio respectivo se entrega únicamente a la parte acreedora, por lo que al no contar con la documentación completa, el deudor exhibe al notario solamente un título, sobre el que se realiza la cancelación de hipoteca, en consecuencia, el registrador únicamente cancela el asiento solicitado, dejando existentes aquéllos sobre los cuales no se haga la mención respectiva.
Esta situación es compleja, por ello el interesado deberá acercarse al acreedor y al notario, para que se emita una nueva escritura cancelando el gravamen omitido. La forma de evitarlo es solicitar al momento de la firma de cualquier tipo de crédito con garantía hipotecaria cuando menos una constancia de que se llevó a cabo, o en su caso, tramitar, ya sea una constancia de folio o un certificado de gravámenes en el RPP, según corresponda, del inmueble respectivo para verificar los gravámenes existentes sobre el inmueble y puedan cancelarse adecuadamente.
CALIDAD DE LOS GARANTES
Si una persona moral por su actividad, al formar parte de un grupo de empresas o por la necesidad del crédito requiere convertirse en obligado solidario, garante hipotecario y/o aval de un tercero, ya sea persona física o moral, el objeto social expresamente debe contener estos supuestos, de lo contrario no podrán comparecer con tal carácter.
Si en los estatutos sociales no se han contemplado tales actividades, puede realizarse un acta de asamblea para modificar o ampliar el objeto social, que deberá protocolizarse ante fedatario público e inscribirse en el Registro Público de Comercio (RPC).
ACTOS SUCESIVOS SOBRE UN INMUEBLE
Para el otorgamiento de una escritura, es necesario analizar el proyecto final que se pretende celebrar sobre el inmueble en cuestión, ya que esto requerirá probablemente de uno o más actos jurídicos, llámese compraventa, cancelación de hipoteca, constitución de garantía hipotecaria, constitución de régimen de propiedad en condominio, por mencionar algunos, siendo posible hacer constar cada uno de ellos en escrituras públicas por separado.
Cada escritura se inscribirá en el RPP, respetando el tracto sucesivo que entre cada uno de los actos realizados sobre un mismo inmueble debe existir, pues no es posible inscribir el segundo o tercero, sin que hubiese quedado inscrito el primero.
Por seguridad y criterios de las entidades financieras, no es posible celebrar el segundo o tercer acto de los requeridos si no se ha concluido la inscripción del primero, cuando éste se efectuó ante un notario diferente ante quien se pretende llevar a cabo el último de ellos.
Es indispensable identificar el acto principal, para entonces determinar la conveniencia de celebrar un solo instrumento, o siendo indispensables dos o más, realizarlos ante el mismo notario, no deteniendo o retrasando el acto principal, y que no sea impedimento, para, en su caso, obtener la autorización de alguna entidad financiera.
PODER PARA FUTURA VENTA
Se ha generalizado evitar los gastos de escrituración derivados de la adquisición de un inmueble mediante el otorgamiento de un poder, con vistas a enajenarlo posteriormente y verlo únicamente como una inversión, o bien, si está vigente una hipoteca, ejecutar los llamados “traspasos”, siendo el nuevo “adquirente”, por el simple acuerdo con el propietario del inmueble, quien se encargará de seguir pagando el crédito, para posteriomente cancelar la hipoteca sobre éste y escriturarlo a su favor, o bien para venderlo en ese momento.
Es una práctica común, pero que implica una serie de riesgos a quien “adquiere” u obtiene un poder en las condiciones indicadas, ya que, si bien puede tener la posesión real del inmueble, el titular registral frente a terceros sigue siendo el “enajenante” original, pudiendo éste, en algún momento, enajenar el inmueble a un tercero sin problema alguno, toda vez que tiene el carácter de dueño, quedando totalmente desprotegido quien “adquirió” el inmueble mediante el simple poder.
Esta praxis se considera una evasión fiscal, pues podría generarse el supuesto de una venta intermedia por la cual no se hubiesen enterado los impuestos y derechos aplicables, y por ello, algunas instituciones financieras, no admiten poderes con antigüedad mayor a dos años, estableciéndolo como regla general. Esto ocasiona al apoderado un problema sin solución, cuando su poderdante y/o “enajenante”, se ha vuelto completamente ilocalizable para él, aún más, si es indispensable cierta documentación adicional del titular registral, ya sean actas de nacimiento, matrimonio, etcétera, necesarias para la enajenación del inmueble, lo que, en ocasiones, es imposible conseguir.
Si la escrituración del inmueble no puede materializarse, por ser esencial la firma del titular registral para su transmisión a favor del nuevo adquirente, será preciso recurrir a la vía judicial para regularizar la situación registral, implicando gastos judiciales, y al final el pago de los impuestos y derechos que en algún momento se intentaron evitar, causando costos mayores a que si se hubiese realizado la escrituración en el momento debido.
Lo recomendable es no poner en riesgo el patrimonio propio, con ahorros mal entendidos, ya que las entidades financieras permiten la sustitución de deudor o los pagos de pasivos, siendo la alternativa más sana tanto para comprador como para el vendedor.
CASA HABITACIÓN
La Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) permite la exención de ese impuesto tratándose de la enajenación de la casa habitación cuya contraprestación exceda de 1´500,000 Unidades de Inversión (UDIS), equivalentes aproximadamente a $6´000,000.00 M.N., siempre y cuando:
- el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación
- haya residido en la casa habitación durante los cinco años inmediatos anteriores a la fecha de su enajenación, en los términos del Reglamento de la LISR, es decir, presentará documentos de los cinco años anteriores, entre ellos, recibos de luz, teléfono, estados de cuenta bancarios o casa comercial y la credencial de elector, a nombre del titular registal del inmueble, de su cónyuge, ascendientes o descendientes
Por eso es importante conservar la documentación indicada, para no perder el beneficio concedido en la LISR, así como recalcar que el monto señalado no es limitativo, ni perjudica a los poseedores con inmuebles superiores al importe establecido en la ley que se hubiesen destinado a casa habitación, sólo implica el acreditar fehacientemente que durante cinco años ese fue su destino, es decir, es una herramienta fiscal para evitar que una misma persona exente en diversas ocasiones el ISR, evitando el impuesto que por ley le corresponde pagar.
TRÁMITES SUCESORIOS
En virtud de la sociedad conyugal, a pesar de que sólo uno de los cónyuges adquiera un inmueble, legalmente les pertenece a ambos por partes iguales. Al momento del fallecimiento del cónyuge titular registral del inmueble, en el caso de bienes ubicados en el DF, para que pueda el supérstite aplicarse el porcentaje que le corresponde, de acuerdo con la Circular DG/022/2010 del RPP del DF de fecha 22 de noviembre de 2010, se requiere de la inscripción de la sociedad conyugal en el inmueble respectivo, para que el cónyuge sin la titularidad registral del inmueble, pueda disponer de la porción que le pertenece, y así estar en posibilidad de realizar la disolución de esa sociedad y la consecuente aplicación de bienes por su disolución a su favor.
No obstante, si se ha llevado un procedimiento sucesorio extenso, por las causas que sean, y ya no se cuenta con la documentación indispensable, es menester obtenerla para que pueda concluirse el trámite sin inconveniente alguno.
Si se pretende adquirir un inmueble donde exista una sucesión de por medio, es necesario asegurarse de la existencia de dichos documentos para evitar los retrasos en la operación.
UN SÓLO INMUEBLE, DOS O MÁS VIVIENDAS
Era una práctica común contar con un inmueble único y edificar en él una o más viviendas, sin consumar, ya sea una lotificación, subdivisión, régimen de propiedad en condominio, por mencionar algunos, en las construcciones levantadas con el fin de dejarlas a los descendientes, el común acuerdo y la relación familiar hacen suponer que existe un consenso justo y equitativo para todos.
Los conflictos aparecen cuando una de las personas tiene la intención de enajenar su vivienda (su parte) a un tercero o celebrar algún acto sobre el mismo, como por ejemplo, obtener un crédito con garantía hipotecaria.
En este supuesto, si bien en el mejor de los supuestos la titularidad registral ya corresponde a cada uno de las personas involucradas, son copropietarias en el porcentaje que en su momento se hubiese designado, lo que implica un sólo inmueble con pluralidad de dueños, y, en consecuencia, cualquier acto relacionado con cada una de las viviendas y/o unidades que ellos consideran individuales, requieren el consentimiento de todos los copropietarios, y en su caso, de los cónyuges respectivos, si entre ellos hay una sociedad conyugal.
Es normal encontrarse con malas relaciones familiares, divorcios o separaciones en pésimos términos con los cónyuges de algunos de los copropietarios, situaciones que complican las actuaciones vinculadas con el inmueble, pues al estar en copropiedad, siempre será indispensable contar con el consentimiento de todos, y si no se encuentra alguno en disposición o posibilidad de firmar, no pueden concretarse las operaciones que en lo individual cada uno pretenda realizar.
Lo ideal, con este tipo de proyectos, es acudir ante un especialista y plantearle la situación para que oriente sobre los trámites necesarios y las diferentes opciones previsibles, para que, en su caso, el interesado opte por la mejor de ellas en cuanto a agilidad, facilidad y economía, con el fin de poder llegar a tener un sólo propietario.
Es de tomarse en cuenta que estos trámites tarde o temprano deberán concluirse, pues con el paso del tiempo sobrevienen circunstancias que complican arreglar la situación de los inmuebles.
COROLARIO
En todos los puntos descritos, ante cualquier duda, es mejor acercarse a un experto en la materia, como por ejemplo un notario, porque la práctica y los conocimientos ofrecerán las mejores alternativas para evitar futuros problemas.
Es errónea la idea de ahorrar poniendo en riesgo el patrimonio propio.
