Trabajo en una empresa inmobiliaria, y tenemos en arrendamiento una casa habitación en representación de un cliente.
Ahora éste pretende vender el inmueble ¿El arrendatario tendría que estar enterado de tal circunstancia y goza del derecho del tanto?
El arrendatario sí goza de un derecho del tanto como derecho de preferencia, siempre que se trate de arrendamientos de más de tres años y en los que el arrendatario esté al corriente del pago de las rentas (Art. 2447 del Código Civil para el Distrito Federal).
Para lo anterior se siguen los siguientes pasos:
- El propietario (en este caso, la inmobiliaria que lo representa), da aviso de manera fehaciente al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble, precisando el precio, términos, condiciones y modalidades de la compraventa
- El arrendatario dispone de 30 días para dar aviso por escrito al arrendador, de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia, en los términos y condiciones de la oferta, exhibiendo para ello las cantidades exigibles al momento de su aceptación, conforme a las condiciones señaladas en ésta
- Si el arrendador, dentro del término de 30 días mencionado, cambia los términos de la oferta inicial, está obligado a dar un nuevo aviso por escrito al arrendatario y empieza a correr el plazo indicado a partir de ese momento de nueva cuenta
- Si el cambio se refiere al precio, el arrendador sólo daría nuevo aviso cuando el incremento o decremento fuese de más de 10%
Si se vende a un tercero contraviniendo el proceso anterior, el arrendatario podría demandar la acción de retracto (su preferencia), y los daños y perjuicios al propietario, además de que la indemnización no puede ser menor a un 50% de las rentas pagadas por el arrendatario en los últimos 12 meses. Este también puede ejercer la acción de nulidad, aunque estas prescriben 60 días después de que el arrendatario tuviese conocimiento de la compraventa a un tercero (Art. 2448-J del CCDF).
