La renta vitalicia como figura jurídica surgió en el medievo, ésta dejó de utilizarse entre los particulares en razón del surgimiento, en la mayoría de las legislaciones, de los sistemas pensionarios.
Generalmente, la renta vitalicia se ha utilizado como modelo de pago de pensiones de retiro, que permite disfrutar de una renta mensual para toda la vida. No obstante, en los últimos años ha sido notorio el aumento de esta figura en materia inmobiliaria, sobre todo en Europa por medio de instituciones de crédito, para lograr que las personas de edad avanzada sigan disfrutando de su hogar sin la necesidad de hacerse cargo de los gastos inherentes al propietario, y además, recibiendo una renta mensual.
Así, aun cuando esta renta vitalicia inmobiliaria está regulada de forma deficiente por la legislación mexicana, estimamos pertinente ofrecer a nuestros lectores un panorama general de su definición y regulación, con la finalidad de que puedan utilizarla.
¿Qué es?
La renta vitalicia es un contrato aleatorio por el cual el deudor se obliga a pagar periódicamente una pensión durante la vida de una o más personas determinadas, mediante la entrega de una cantidad de dinero o de una cosa mueble o raíz estimadas, cuyo dominio se le transfiere desde luego. Dicha definición se desprende del artículo 2774 del Código Civil Federal (CCF).
Dado el uso de esta figura por las instituciones de seguros se ha criticado por los doctrinarios que se regule en la legislación civil, considerándose más adecuada su regulación en el Código de Comercio.
Según la propia delimitación del concepto, se trata de un contrato de tipo oneroso, pues establece el pago de una contraprestación. Sin embargo, es el propio CCF quien abre la posibilidad de que este se celebre a título gratuito, sea por donación o por testamento (art. 2775).
En ese entendido, el Diccionario Jurídico Mexicano1 señala que si se atiende al hecho de que solo los contratos onerosos pueden ser aleatorios, es pertinente afirmar que la definición del CCF es incorrecta.
Esta imprecisión en la definición del contrato por el legislador genera confusión con otras figuras como la donación o el legado, si la renta vitalicia se constituyó por medio de testamento.
Sin menoscabo de lo anterior, la renta vitalicia reúne las características comunes de los contratos: bilateralidad, debido a que obliga como mínimo a dos partes; de tracto sucesivo, porque sus efectos se prolongan en el tiempo (vida de uno de los contratantes) y traslativo, pues efectivamente se confiere el dominio de la cosa objeto del convenio.
¿Cómo se regula?
El CCF prevé que el contrato de renta vitalicia debe ser celebrado por escrito, y en el caso de que se trate de bienes que así lo exijan, por escritura pública (art. 2776).
Los efectos de este contrato constriñen a una de las partes (constituyente) a pagar una suma de dinero a otra persona (pensionista), quien a su vez, pueden aportar o no en contraprestación un bien mueble o inmueble, así como dinero, mismo que pasará de inmediato al patrimonio del constituyente, dado el carácter traslativo de la renta vitalicia.
Lo anterior es posible gracias al carácter oneroso del propio contrato, es decir, que se puede acordar que el constituyente le otorgue una suma al pensionista, siempre que este pague, ya sea una cantidad líquida (como sucede en el caso de la compra de un seguro de retiro con renta vitalicia), un bien mueble o inmueble (de entregarse como contraprestación, se estará ante una renta vitalicia inmobiliaria).
Partes
La renta vitalicia puede constituirse sobre la vida de: el que da el capital, el constituyente o un tercero. Asimismo, podrá otorgarse a favor de aquella o de aquellas personas sobre cuya vida se otorga o a favor de otra u otras distintas (art. 2777, CCF).
Entonces, es posible que converjan varias posibilidades:
- condicionar la duración del pago de la renta a la vida del:
- sujeto que aportó el bien (contratante)
- constituyente, o de
- un tercero determinado
- señalar como destinatario de la renta a:
- el contratante, en cuyo caso sería el mismo pensionista
- un tercero, o
- una pluralidad
También es menester tomar en cuenta que cuando la renta se constituya a favor de una persona que no ha puesto el capital, si bien debería estimarse como una donación, tal operación no se sujetará a los preceptos que la regulan, sino que se mantendrá bajo los provenientes de la renta vitalicia. Lo anterior quedará exceptuado frente a una anulación por incapacidad de quien deba recibirla (art. 2778, CFF).
Como se aprecia, este tipo de convenio es muy flexible, y aun cuando su uso más común sea en el ramo de pensiones (aseguradora-asegurado pensionado), no es limitativo de usarse en otros ámbitos o negociaciones.
Nulidad
Aparte de las causales de nulidad existentes para todos los contratos (elementos esenciales y de validez), se prevén algunas más específicas para la renta vitalicia.
Así, un contrato de esta índole será nulo si la persona (arts. 2779, 2780, CCF):
sobre cuya vida se constituye muere antes de su otorgamiento
a cuyo favor se constituye la renta, muere dentro del plazo que en él se señale y que no podrá ser menor de 30 días, contados a partir del otorgamiento
Asimismo no hay que olvidar los vicios reivindicatorios y de evicción de la cosa dada por el constituyente.
Incumplimiento
Ante la falta de cumplimiento de las obligaciones, aquel a cuyo favor se destinó la renta, mediante un precio, podrá demandar la rescisión del contrato, si el constituyente no le da o conserva las seguridades estipuladas para su ejecución (art. 2781, CCF).
En atención a lo anterior, es recomendable constituir garantías adicionales como una hipoteca o la firma de pagarés.
No obstante, la sola falta de pago de las pensiones no autoriza al pensonista a demandar el reembolso del capital que hubiese aportado o la devolución de la cosa dada como contraprestación para contratar la renta vitalicia. En este caso, aquel solo tendrá derecho de ejecutar judicialmente al deudor, por el pago de las rentas vencidas, así como para pedir el aseguramiento de las futuras (arts. 2782 y 2783, CCF).
Terminación
Debido a la propia naturaleza de la renta vitalicia, la muerte es la principal causa de extinción. No obstante, deberá de observarse sobre quién se constituyó la pensión para determinar si sobrevendrá o no la conclusión del contrato.
Cuando la renta hubiese sido erigida sobre la vida (arts. 2788, 2789, CCF):
de un tercero, no cesará con la muerte del pensionista, sino que se transmitirá a sus herederos, y solo acabará con el fallecimiento de la persona sobre cuya vida se conformó
del pensionista, no se extinguirá hasta su muerte
Si el obligado a pagar la renta vitalicia ha causado la muerte del acreedor o la del sujeto sobre cuya vida había sido constituida, devolverá el capital al que la estableció o a sus herederos (art. 2791, CCF).
Pros
El uso de la renta vitalicia en nuestro país se resume al sector de pensiones. Sin embargo, la extensión a otros ámbitos es posible, puesto que su regulación no establece ninguna limitación.
En España es común utilizar a esta figura para el desarrollo inmobiliario, pues permite adquirir inmuebles sin desembolsar el costo global de éstos.
Una persona percibe una pensión mensual durante el resto de su vida, a cambio de la cesión de la propiedad de su vivienda, pero sin perder el derecho de uso y disfrute de la misma.
En esta operación el constituyente queda como propietario de la nuda propiedad del inmueble, dado el carácter traslativo del contrato de renta vitalicia, mientras que el pensionario mantendrá el goce de su bien.
Por lo general, está destinada a las personas mayores de 65 años que sean propietarios de casas libres de gravámenes, al permitirles vivir con sus propios recursos económicos, ya que además de recibir la renta, generalmente mensual, dejan de pagar los costos de mantenimiento de su inmueble, pues estos se trasladan al constituyente. Todo lo anterior, sin perder la posesión de su hogar.
Además, las pensiones recibidas a título gratuito no están sujetas a embargo por derecho de un tercero, salvo en lo relacionado con impuestos (arts. 2785 y 2786, CCF).
Contras
La principal cuestión a ponderarse antes de celebrar una renta vitalicia es su aleatoriedad. Sin duda alguna, la imprecisión existente en el tiempo por el cual se pagará la pensión, se debe a que se basa sobre la vida de otra persona, por lo tanto, se desconoce los perjuicios o beneficios que se obtendrían con el contrato.
A pesar de lo anterior, cuando se celebra una renta vitalicia sobre un inmueble, sí es posible calcular la ganancia o pérdida, al realizarse una proyección de la esperanza general de vida frente al valor del inmueble objeto de la operación.
Conclusiones
Reconfigurar viejas herramientas jurídicas y darles un giro novedoso, representa una gran oportunidad para hacer negocios, tal como está sucediendo con la renta vitalicia en España.
No obstante, también es importante realizar un estudio minucioso de la operación para evitar cualquier eventualidad o contratiempo, y sobre todo, poner especial cuidado en la elaboración del contrato.
