Problemática inicial
Por regla general cualquier persona puede adquirir bienes inmuebles en territorio nacional; sin embargo, respecto de la adquisición de bienes inmuebles por extranjeros, se aplica una excepción a esta regla general, establecida en el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CPEUM), a su vez se plasma en otros ordenamientos legales, tales como la Ley de Inversión Extranjera (LIE) que, en términos generales, dispone que los extranjeros podrán recibir el derecho para adquirir el dominio de bienes inmuebles localizados en territorio nacional, siempre y cuando convengan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) considerarse como nacionales respecto de dichos bienes inmuebles y por supuesto en no invocar, por esta misma razón, la protección de sus gobiernos, en el entendido de que bajo ninguna circunstancia podrán adquirir el dominio directo sobre bienes inmuebles localizados en la franja del territorio nacional ubicada dentro de los 50 kilómetros a lo largo de las costas y 100 kilómetros a lo largo de las fronteras mexicanas. A dicha franja del territorio nacional se le conoce como la zona restringida o zona prohibida.
Formas de adquisiciónde inmuebles por extranjeros
De conformidad con lo anterior, en términos de lo establecido en la CPEUM, las personas físicas o morales extranjeras no podrán adquirir directamente bienes inmuebles ubicados en la zona restringida. No obstante, la LIE, con el fn de fomentar la inversión extranjera y superar las reminiscencias históricas del control que el Estado tenía sobre la zona restringida, por supuestas razones de inteligencia y seguridad nacional, prevé básicamente dos medios de inversión mediante los cuales las personas físicas o morales extranjeras pueden adquirir bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, a través de la constitución de:
- una sociedad mexicana, o de
- fideicomisos.
Adquisición a través de sociedades mexicanas
La LIE establece que las sociedades mexicanas con participación extranjera en su capital social, podrán adquirir en forma directa el dominio de bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, siempre y cuando dichos bienes inmuebles se destinen a la realización de actividades no residenciales, con la única obligación administrativa a cargo de la sociedad dedar aviso de dicha adquisición a la SRE dentro de los 60 días hábiles siguientes a la fecha en la que se lleve a cabo la adquisición referida.
La compraventa de estos bienes destinados a actividades no residenciales, se instrumenta a través del simple otorgamiento de una escritura pública que contenga el contrato mediante el cual la sociedad mexicana con participación extranjera los adquiere. Esta escritura pública deberá ser inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio (RPPC) con jurisdicción en el lugar de ubicación de los bienes inmuebles, con el fin de que surta efectos frente a terceros.
Adquisición mediante fideicomiso
En relación con el segundo medio de inversión previsto en la LIE, las sociedades mexicanas con participación extranjera, que deseen adquirir bienes inmuebles ubicados en la zona restringida para la realización de actividades residenciales, podrán adquirir exclusivamente derechos sobre dichos inmuebles a través de un fideicomiso, más no el dominio directo de los mismos, siempre y cuando no sean considerados fincas rústicas.
Por lo anterior, la LIE establece que las sociedades mexicanas con cláusula de admisión de extranjeros y las personas físicas o morales extranjeras, podrán adquirir derechos sobre bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, independientemente del tipo de actividades que deseen realizar en losmismos, a través de un fideicomiso en el que participen como fideicomisarios y cuyo fin sea permitir la utilización y el aprovechamiento de tales bienes inmuebles, sin constituir derechos reales sobre los mismos.
A diferencia del aviso de adquisición de bienes inmuebles ubicados en la zona restringida destinados a actividades no residenciales que las sociedades mexicanas con participación extanjera en su capital están obligadas a presentar ante la SRE, para llevar a cabo la adquisición de bienes inmuebles ubicados en la zona restringida destinados a actividades residenciales por parte de sociedades mexicanas con cláusula de admisión de extranjeros o personas físicas o morales extranjeras, se requiere permiso de la SRE.
Naturaleza del fideicomiso
Estos fideicomisos, en términos de lo establecido en la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, son contratos a través de los cuales una parte del mismo, denominada fideicomitente, afecta o transmite la propiedad o titularidad de los bienes inmuebles ubicados en la zona restringida a otra parte del contrato, que normalmente es una institución de crédito por la naturaleza inmobiliaria del negocio, quien a través de su área fiduciaria recibe la propiedad o titularidad de esos bienes para la realización de ciertos fines lícitos y determinados, encomendando la realización de tales fines al fiduciario en los términos y bajo las condiciones establecidas en el contrato respectivo.
Recordemos que el fideicomiso es un contrato, no tiene personalidad jurídica, y por lo tanto no actúa como si fuera una persona moral, sino que a diferencia de lo que normalmente se cree, quien actúa es el fiduciario, a pesar de que en un lenguaje coloquial pueda ser generalmente aceptado decir que el fideicomiso es quien actúa.
Funciones del fiduciario
Independientemente de que desde el punto de vista legal el fiduciario mantiene la propiedad directa de los bienes inmuebles y el fideicomisario es el beneficiario de los derechos derivados del contrato de fideicomiso, para efectos prácticos, es el fideicomisario quien no tendrá limitantes para usar y disfrutar libremente de dichos bienes inmuebles.
En este sentido, podemos decir que el fideicomisario, es decir, la sociedad mexicana con cláusula de admisión de extranjeros o las personas físicas o morales extranjeras, podrán libremente disponer de los bienes inmuebles que integran el patrimonio fideicomitido, ya sea a través del fiduciario, en su carácter de propietario de bienes inmuebles afectados en fideicomiso bajo la línea de las instrucciones que los fideicomisarios determinen, o bien mediante el ejercicio directo de esos derechos a través del otorgamiento de poderes a ciertas personas para que actúen en representación del fiduciario.
Vigencia del fideicomiso
El plazo de vigencia de los fideicomisos, incluyendo los diseñados para la adquisición de bienes inmuebles ubicados en zona restringida, será el pactado por las partes, pero bajo ninguna circunstancia podrán tener una vigencia mayor de 50 años. Empero, los fideicomisos podrán ser renovados por períodos sucesivos de hasta 50 años cada uno, a solicitud de los fideicomisarios, previa autorización de la SRE.
Instrumentación del fideicomiso
La celebración de este tipo de operaciones se lleva a cabo a través de la firma de un contrato de fideicomiso entre las partes: fideicomitente, fiduciario y fideicomisario, a pesar de que al momento de su constitución bastará contar con el fideicomitente y el fiduciario.
Ventajas del fideicomiso
Anteriormente, la falta de medios legales y de inversión que le permitieran a los extranjeros llevar a cabo la adquisición de bienes inmuebles en la zona restringida, derivaron en malas prácticas sociales e incertidumbre jurídica bajo las cuales los extranjeros, a través de prestanombres mexicanos o mediante la celebración de convenios nulos e inclusive legalmente inexistentes, adquirían supuestamente la propiedad de los mismos.
En la actualidad, la adquisición del dominio directo o de derechos respecto de los bienes inmuebles ubicados en zona restringida a través de sociedades mexicanas o fideicomisos es jurídicamente segura y confiable.
Adicionalmente a las bondades ya expresadas en relación con los fideicomisos, estos ofrecen otras ventajas, tales como:
- el fideicomiso limita la responsabilidad para sus partes;
- el fiduciario responde exclusivamente con el patrimonio del fideicomiso;
- los vendedores no tienen acción directa en contra de los fideicomitentes o fideicomisarios;
- el fideicomiso es una figura flexible inclusive más que las sociedades anónimas o de responsabilidad limitada en cuanto a derechos corporativos y económicos de las partes, y es posible estructurar fideicomisos que hagan más eficiente el tratamiento fiscal aplicable en operaciones que involucran la adquisición de bienes inmuebles.
Costos generados por la adquisición
La compra de bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, por personas físicas o morales extranjeras a través de sociedades mexicanas o fideicomisos, al igual que cualquier compraventa de tales bienes fuera de la zona restringida, independientemente de la nacionalidad y naturaleza jurídica del adquirente o del vehículo de inversión utilizado para dicha adquisición, genera ciertos pagos tales como: el de honorarios por la elaboración y administración del contrato de fideicomiso; honorarios notariales por el otorgamiento de poderes por parte del fiduciario; derechos de inscripción de la escritura pública que contenga la adquisición del dominio pleno o la adquisición de derechos respecto de ellos, según sea el caso, ante el RPP con jurisdicción en el lugar de ubicación de los bienes inmuebles afectados en fideicomiso; el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles; el impuesto al valor agregado y bajo ciertos supuestos y en algunos casos, impuestos municipales o estatales que adicionalmente a los mencionados, gravan la compraventa relativa.
Conclusiones
En México, todas las personas con legal estancia en el país ycon facultades de recibir derechos y asumir obligaciones estánen posibilidad de adquirir bienes inmuebles en territorio nacional, aun siendo extranjeros. Sin embargo, existen ciertas limitaciones o procedimientos para ello, sin impedirles por completo realizar dichas actividades, siendo necesario, en algunos casos, constituirse en un sujeto de derecho distinto, como lo es una persona moral, o celebrar un contrato de fideicomiso.
