Nulidad de contratos inmobiliarios

Nulidad de contratos inmobiliarios

PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR. EL ARTÍCULO 87, PÁRRAFO SEGUNDO, DE LA LEY FEDERAL RELATIVA, AL IMPEDIR QUE LOS CONTRATOS RELACIONADOS CON INMUEBLES DESTINADOS A CASA HABITACIÓN O DE TIEMPO COMPARTIDO SURTAN EFECTOS CONTRA EL CONSUMIDOR CUANDO EL PROVEEDOR NO LOS HAYA REGISTRADO PREVIAMENTE ANTE LA PROCURADURÍA FEDERAL DEL CONSUMIDOR, CONTIENE UNA CAUSA DE NULIDAD RELATIVA. El primer párrafo del artículo 73 de la Ley Federal de Protección al Consumidor prevé que las normas de dicho ordenamiento son aplicables a la materia inmobiliaria cuando los proveedores sean fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación o de tiempo compartido; una de esas normas es la contenida en el segundo párrafo del artículo 87 de la ley citada, relativa a la obligación de inscribir ante la Procuraduría Federal del Consumidor los contratos referidos a dichas actividades, que de no cumplirse impide que surta efectos en contra del consumidor. Ahora bien, la falta de efectos en comento tiene una naturaleza singular, pues constituye una causa de nulidad relativa que perjudica al proveedor en cuanto instituye una sanción que produce la ineficacia de los actos realizados en contra de las normas legales, pero que es benéfica para el consumidor, quien puede aprovecharse de todos los efectos del contrato.

Amparo en revisión 1777/2004. Empresas Ricasa, S.A. de C.V. 20 de junio de 2005. Once votos. Ponente: Juan N. Silva Meza. Secretario: Miguel Bonilla López.
Amparo en revisión 1828/2004. Promotora Mexcasa, S.A. de C.V. 20 de junio de 2005. Once votos. Ponente: Margarita Beatriz Luna Ramos. Secretaria: Silvia Elizabeth Morales Quezada.
Amparo en revisión 1850/2004. Residencias Mejoradas, S.A. de C.V. 20 de junio de 2005. Once votos. Ponente: Guillermo I. Ortiz Mayagoitia. Secretaria: Verónica Nava Ramírez.
Amparo en revisión 11/2005. Roma de Torreón Fraccionadora, S.A. de C.V. 20 de junio de 2005. Once votos. Ponente: José Ramón Cossío Díaz. Secretario: Roberto Lara Chagoyán.
Amparo en revisión 64/2005. Auge Inmobiliario, S.A. de C.V. 20 de junio de 2005. Once votos. Ponente: Juan Díaz Romero. Secretaria: Maura Angélica Sanabria Martínez.

El Tribunal Pleno, el 15 de julio aprobó, con el número 106/2005, la tesis jurisprudencial que antecede. México, Distrito Federal, a 15 de julio de 2005.

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Instancia: Pleno Tomo XXII, agosto de 2005, Tesis P./J. 106/2005, pág. 6.

El segundo párrafo del artículo 73 de la Ley Federal de Protección al Consumidor establece como obligación que los contratos relacionados con la venta al público de inmuebles destinados a casa habitación o cuando otorguen al consumidor el derecho a usarlos mediante el sistema de tiempo compartido, deben registrarse ante la Procuraduría Federal del Consumidor, de lo contrario, el contrato en cuestión no producirá efectos para el consumidor, según lo dispone el artículo 87 de la referida Ley.  Sin embargo, el registro del contrato no es un requisito de forma exigido por la ley respectiva (Código Civil para el Distrito Federal o el Estado respectivo), por lo que su falta no provoca su  nulidad absoluta sino relativa, tal como lo establecen los artículos 2226 al 2229 del Código citado, en los cuales se establece que la nulidad absoluta no impide que el acto produzca provisionalmente sus efectos, los cuales serán destruidos retroactivamente cuando se pronuncie su nulidad por el juez competente. La acción y la excepción de nulidad por falta de forma puede ser reclamada por cualquier interesado.

A diferencia de la anterior, la nulidad relativa se produce cuando no reúne las características de la nulidad absoluta, y siempre se permite que el acto produzca provisionalmente sus efectos. En este caso la nulidad por causa de error, dolo, violencia, lesión e incapacidad sólo puede invocarse por el que ha sufrido esos vicios del consentimiento, sea perjudicado por la lesión o es el incapaz, a través de su representante legal.

La forma de un contrato es un requisito de validez, su falta no impide que sea creado o constituido, pero sí es causa de nulidad cuando la ley exige determinada forma para su celebración.

Por lo tanto, aunque la falta de formalidad exigida por la ley hace que el contrato pueda ser invalidado, tal defecto de formalidad sólo produce la nulidad relativa del contrato y no impide que produzca provisionalmente sus efectos hasta que se declare su nulidad, razón por la cual el cumplimiento voluntario de ese mismo contrato, entraña la ratificación tácita del mismo y extingue la acción de nulidad.

Ahora bien, de acuerdo con la Suprema Corte, en el caso de los referidos contratos, el consumidor puede beneficiarse de los efectos del contrato, pues se está en presencia de una nulidad relativa explicada anteriormente.