Contrato de promesa

Contrato de promesa
 .  (Foto: IDC online)

El arrendador de uno de mis clientes le comunicó sobre la venta de la bodega que le está arrendando desde hace ya algunos años. Por ello, mi cliente le comunicó su deseo de adquirir el inmueble a través de una ?promesa de compra? en la que mi cliente se obligó a adquirirlo en determinado plazo y en el monto que en su caso el arrendador estableciera. Sin embargo, al cumplirse la fecha de la supuesta venta, el arrendador no manifestó el precio en que vendería el mencionado inmueble, y mucho menos acudió a la firma del contrato de compraventa. En virtud del ofrecimiento de compra, ¿el dueño no estaba obligado a vender y en su caso firmar el contrato respectivo

Dentro de las características principales que debe contener el contrato de promesa, y para que éste se considere como válido, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2246 del Código Civil para el Distrito Federal (CCDF), debe:

  • constar por escrito;
  • contener los elementos característicos del contrato definitivo, en este caso el de compraventa, y
  • limitarse a cierto tiempo

Por lo tanto, aun y cuando esta promesa de compraventa pueda ser unilateral o bilateral (artículo 2244 del CCDF), en virtud de tratarse de una promesa de compraventa, forzosamente debió haberse celebrado un contrato bilateral en donde uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero, según lo establecido en el artículo 2248 del CCDF, como se confirma con la siguiente tesis:

CONTRATO DE PROMESA DE VENTA Y PROMESA UNILATERAL DE VENTA. SU DISTINCIÓN. El contrato de promesa de venta que regulan los artículos 2243 al 2247 del Código Civil para el Distrito Federal, consiste en la participación de dos personas, de las cuales, una promete a otra celebrar un contrato en términos concluyentes y esta última acepta, independientemente de que ambas queden obligadas de manera recíproca, o sólo una de ellas se obligue y la otra simplemente acepte la obligación hecha a su favor, lo que dará lugar a que tal acto jurídico se estime bilateral o unilateral, respectivamente. En este contexto, el compromiso del promitente participa en el contrato de promesa, cuando el beneficiario lo acepta como tal, amén de que éste podrá, en su oportunidad, exigir su celebración mientras no haya habido retractación. Desde esta perspectiva, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1835 y 1836 de la codificación invocada, el contrato de promesa puede ser unilateral o bilateral, según si sólo una de las partes se obliga y la otra simplemente acepta la promesa, pero sólo para beneficiarse de ella, sin que a su vez asuma la obligación de celebrar el contrato correspondiente, o bien, que sea consentida por ambas partes, de manera recíproca. También debe tenerse presente que de acuerdo con el artículo 2246 del Código Civil invocado, para que la promesa de contrato sea válida, además de constar por escrito y limitarse a cierto tiempo, deberá contener los elementos característicos del contrato definitivo que constituya el objeto del contrato preliminar de promesa, teniendo en cuenta que en todo contrato hay tres clases de cláusulas, las esenciales, las naturales y las accidentales, de las cuales indispensablemente deben constar en el contrato, al menos las primeras, dado que la no observancia de esta disposición, produce la inexistencia de la promesa. De igual manera deben constar los elementos que condicionen la esencia y existencia del contrato a celebrarse, como la identificación, o al menos, el señalamiento específico del bien a enajenarse y la mención de que deberá pagarse un precio, que si bien no es necesario que se fije con exactitud, sí que por lo menos se indique la posibilidad de cumplirse en su momento, pues debe partirse de la base que la compraventa, según se advierte del artículo 2248 del Código Civil referido, es un contrato en el que una de las partes se obliga a pagar un precio cierto y en dinero, elemento que lo peculiariza y distingue de otros actos jurídicos traslativos de dominio. Por el contrario, la promesa de venta, de manera simple y llana, consiste en un acto unilateral por el que una persona se obliga a celebrar un contrato con quien fuere la beneficiaria, y esta última no sólo no acepta, sino que ni siquiera se llega a enterar del mismo. Esto es, no se da la hipótesis de un contrato de promesa unilateral, ya que como acto jurídico, es siempre bilateral, en virtud de que debe existir la participación de dos voluntades, la de quien promete y la de quien acepta la promesa. Se trata en este caso, de una promesa que alguien asume a favor de otro, pero que éste no manifiesta su voluntad de aceptar, máxime que ni siquiera se entera de la promesa hecha a su favor, de suerte que este acto, por la circunstancia enunciada, es unilateral o unipersonal, que si bien produce efectos obligacionales en el promitente, al no ser aceptado, no es un contrato, ni siquiera de promesa unilateral, sino un acto jurídico producido por una sola voluntad, cuyo titular se obliga a celebrar un contrato respecto del compromiso aducido. Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito.

Amparo directo 566/2005. Juan Arroyo Quezada. 24 de febrero de 2005. Unanimidad de votos. Ponente: María Soledad Hernández de Mosqueda. Secretario: Ricardo Mercado Oaxaca.

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tesis I.6o.C.366 C, Tomo XXII, octubre de 2005, pág. 2318.

Por ello, al no haberse dispuesto en el contrato de promesa referido la obligación de vender la  bodega arrendada por su cliente, y aun más, no haber firmado dicho contrato, el arrendador no puede ser obligado a formalizar el contrato de compraventa de la bodega.