Plazo para el cobro de cuotas vencidas

El cobro de cuotas de mantenimiento no cubiertas, quedarán prescritas en cinco años, contados desde el vencimiento de cada una de ellas
 .  (Foto: IDC online)

Uno de los vecinos del condominio tiene adeudos de cuotas de mantenimiento por más de dos años, por lo cual no sabemos si aún estamos en posibilidad de exigirle su pago. ¿Podemos hacerlo?

Sí es posible su cobro al no estar prescritas. De acuerdo con el artículo 56 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, los habitantes del condominio, en su caso, están obligados a cubrir puntualmente las cuotas para:

  • constituir el fondo de administración y mantenimiento destinado a cubrir el gasto corriente que se genere en la administración, operación y servicios no individualizados de las áreas comunes del condominio, distribuyendo los gastos en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad exclusiva
  • constituir el fondo de reserva destinado a cubrir los gastos de adquisición de herramientas, materiales, implementos, maquinarias y mano de obra con que deba contar el condominio, obras, mantenimiento y reparaciones mayores. El importe de la cuota se establecerá en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad exclusiva;
  • gastos extraordinarios que procederán cuando el fondo de administración y mantenimiento, y el de reserva no sean suficientes para cubrir los gastos indicados

En caso de que el condómino no pagara oportunamente las cuotas correspondientes, según el artículo 87, fracción IV de la referida Ley, se le aplicará una multa que no podrá ser mayor a 100 días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal.

Ahora bien, en virtud de que las cuotas de mantenimiento   son periódicas, si éstas dejaren de pagarse y no fuesen cobradas a su vencimiento, quedarán prescritas en cinco años, contados desde el vencimiento de cada una de ellas, y el condómino se liberará de dicha obligación al operar la prescripción negativa por el solo transcurso del tiempo fijado por la ley, como lo prevén los numerales 1158 y 1162 del CCDF, criterio que se sustenta en la siguiente tesis emitida por el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXVI, Tesis: I.3o.C.647 C, noviembre de 2007, pág. 725:

CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN Y MANTENIMIENTO DERIVADAS DEL RÉGIMEN EN CONDOMINIO, SON PRESTACIONES PERIÓDICAS SOBRE LAS QUE OPERA LA PRESCRIPCIÓN NEGATIVA. La prescripción negativa es un medio de liberarse de obligaciones, que opera por el solo transcurso del tiempo fijado por la ley, como se desprende de la interpretación sistemática de los artículos 1135, 1136 y 1158 del Código Civil para el Distrito Federal. Entre los plazos extintivos de obligaciones legalmente previstos se encuentra el establecido en el artículo 1162 del mismo Código Civil, que rige para las prestaciones periódicas no cobradas a su vencimiento, y es de cinco años, contados desde el vencimiento de cada una de ellas. La obligación periódica se caracteriza porque la fuente de producción no se va agotando con dichas prestaciones, es decir no se extingue paulatinamente la obligación de donde deriva la obligación de realizar pagos parciales, mientras subsista la fuente de la obligación, se trata de pagos que surgen con el transcurso del tiempo y exista ese tiempo para su pago, derivado de la ley o de la voluntad de las partes, es decir la prestación periódica se produce día a día y tiene una temporalidad para el pago, mientras el contrato o el origen de la obligación del cual deriva permanece en vigor. Por tanto, cuando se trata de las cuotas para cubrir el fondo de administración y mantenimiento que cada condómino o en general los habitantes del condominio deben pagar, conforme al artículo 56, fracción I de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, por ser una obligación que se genera por el hecho del condominio, la misma no se extingue mientras exista ese régimen de propiedad; pero dado que su pago tiene una temporalidad que la vuelve periódica, a cada una les resulta aplicable el plazo especial de prescripción previsto en el precepto invocado.

Amparo directo 527/2007. Condominio A, B y C del Conjunto Habitacional Urbano ?Loma Hermosa?. 20 de septiembre de 2007. Unanimidad de votos. Ponente: Neófito López Ramos. Secretaria: Dinnorah Jannett Carbajal Rogel.

En este sentido, no ha transcurrido el plazo para la prescripción del cobro de las mencionadas cuotas.