Funcionamiento de la Hipoteca

Funcionamiento de la Hipoteca
 .  (Foto: IDC online)

Principales cuestionamientos sobre esta forma de garantía para el cumplimiento de obligaciones, requerida generalmente por instituciones de crédito para el otorgamiento de créditos a empresas con necesidades de financiamiento, que permitirán tomar la mejor decisión para su aceptación o rechazo.

Conforme a la regulación que sobre esta figura se encuentra contenida en el Código Civil Federal y sus correlativos en los diversos estados de la República, se responden los siguientes cuestionamientos que permitirán a las personas físicas o morales, adquirir obligaciones mercantiles o crediticias con este tipo de garantía, bajo el conocimiento de sus efectos legales. 

¿En qué consiste esta figura?
Es un derecho real constituido sobre bienes que no se entregan al acreedor, para garantizar el cumplimiento de una obligación, la cual de incumplirse concede al acreedor el derecho de venta de los bienes para pagar el adeudo (Art. 2893).

La característica fundamental de este derecho real es que el gravamen impuesto sigue a los bienes hipotecados, inclusive cuando se transmiten a un tercero (Art. 2894).

¿Qué bienes pueden ser objeto de esta garantía?
Todos los bienes inmuebles, a excepción de:

  • los frutos y rentas del predio que los produzca; 
  • los objetos muebles colocados de forma permanente en los edificios, bien para su adorno o comodidad, o para el servicio de alguna industria, salvo que se hipotequen con dichos inmuebles; 
  • las servidumbres, a no ser que se hipotequen conjuntamente con el predio dominante; 
  • el derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes; 
  • los derechos reales de uso y habitación, o
  • los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si se hace constar en el título constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento que se encuentra en litigio (Art. 2898).

También son susceptibles de hipotecarse los siguientes bienes muebles:

  • embarcaciones (Art. 90 de la Ley de Navegación), y
  • aeronaves (Art. 101 de la Ley del Aviación Civil). 
¿Cuáles son las formalidades para su constitución?

Conforme al artículo 2917:

  • debe constar por escrito en: 
    • documento privado suscrito por las partes y dos testigos, cuando el gravamen, al momento de la operación, no exceda de 365 veces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito Federal, actualmente $15,384.75, debiendo ratificarse las firmas de los participantes ante notario, juez competente o Registro Público de la Propiedad (Art. 2317); o
    • en escritura pública si excede de dicha cantidad (Art. 2320); y
  • en ambos casos debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad (Art. 3005).
¿Qué derechos concede esta garantía?

  • El derecho de cobro de la obligación garantizada, el cual se hace efectivo con el monto obtenido de la venta del inmueble (Art. 2893);
  • de preferencia en el pago, respecto a los demás acreedores (Art. 2893), y
  • de exigir el mejoramiento de la garantía si ésta se hace insuficiente para asegurar la deuda (Art. 2907).

¿Puede un bien inmueble en copropiedad darse en garantía hipotecaria por uno de los copropietarios?
No, salvo que se cuente con el consentimiento de todos los copropietarios (Art.2902). 

¿Es arrendable un bien hipotecado?
No, a menos de que se cuente con el consentimiento del acreedor hipotecario.
En caso de celebrar algún contrato sin contar con esta autorización, el mismo se considerará nulo (Art. 2914).

¿Cómo se hace efectiva esta garantía en caso de incumplimiento?
A través del denominado ?juicio especial hipotecario?, previsto en los artículos 468 a 488 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal (CPCDF).

¿Cuáles son las principales consecuencias de este proceso?Adicionalmente a las secuelas de cualquier procedimiento judicial, el juicio especial hipotecario presenta dos características fundamentales:

  • al momento de la presentación de la demanda, el Juez de lo Civil ordenará la inscripción de la misma en el Registro Público de la Propiedad, a efecto de que no pueda efectuarse embargo, diligencia precautoria u otra anotación preventiva en la finca hipotecada (artículos 479 y 484 CPCDF); y
  • desde la notificación de la demanda, y hasta el remate del inmueble, el deudor adquiere el carácter de depositario judicial del inmueble, frutos y objetos que conforme a la legislación civil se consideren como integrantes del mismo.
¿Qué se requiere para interponer esta demanda?

Conforme a los artículos 468 y 469 del CPCDF, que:

  • la hipoteca conste en escritura pública o documento privado, según corresponda;
  • el gravamen esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad, y
  • la obligación principal sea de plazo cumplido o exigible.
¿Qué ocurre si la hipoteca no está inscrita en el Registro Público?
En este caso sólo podrá promoverse el juicio especial hipotecario cuando:

  • el documento en el cual conste el gravamen se considere como título ejecutivo;
  • el bien dado en garantía esté inscrito a nombre del demandado (deudor), y
  • no exista embargo o gravamen a favor de tercero, inscrito cuando menos 90 días antes de la fecha de presentación de la demanda.

¿Qué ocurre si el valor del inmueble no alcanza a cubrir el adeudo?En este caso, el acreedor podrá solicitar al juez competente, se proceda al embargo de otros bienes para su enajenación y aplicación a la deuda (artículos 540 y 541, fracción II, del CPCDF).

¿En cuánto tiempo prescribe la acción hipotecaria?Atento al artículo 2918, prescribe en un plazo de 10 años, contados a partir de la fecha en que puede hacerse valer su cumplimiento.

¿Existe algún término de duración para esta garantía?Durará por todo el tiempo que subsista la obligación que garantice, y cuando ésta no tuviere término para su vencimiento, la hipoteca no podrá durar más de 10 años (Art. 2927).

¿Cómo se da por terminada?

  • Por la extinción del bien hipotecado;
  • por cumplimiento de la obligación garantizada;
  • por la extinción del derecho del deudor sobre el bien hipotecado;
  • por la expropiación del bien hipotecado por causa de utilidad pública; 
  • por remate judicial de la finca hipotecada;
  • por la remisión expresa del acreedor, o
  • por declaración de prescripción de la acción hipotecaria (Art. 2941).