Régimen de Propiedad en Condominio

Régimen de Propiedad en Condominio
 .  (Foto: IDC online)

¿Qué es el régimen de propiedad en condominio

De acuerdo con el artículo 4o de la Ley de Propiedad en Condominio de Bienes Inmuebles para el Distrito Federal  (LPCBIDF), la constitución del régimen de propiedad en condominio (RPC) es: el acto jurídico formal que el propietario o propietarios de un inmueble, instrumentarán ante Notario Público por el cual declaran su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento, y en el que, dos o más personas teniendo un derecho privado, utilizan y comparten áreas o espacios de uso y propiedad común, asumiendo condiciones que les permiten satisfacer sus necesidades de acuerdo al uso del inmueble, en forma conveniente y adecuada para todos y cada uno, sin demérito de su propiedad exclusiva.

Por lo anterior, se deduce que esta figura jurídica no constituye una persona moral al no contar con una personalidad jurídica propia distinta de los propietarios, lo cual se sustenta con el siguiente criterio emitido por los Tribunales Colegiados de Circuito:

REPARTO DE UTILIDADES. IMPROCEDENCIA DE SU PAGO CUANDO EL PATRON DEMANDADO LO ES UN CONDOMINIO, PORQUE NO ES UNA EMPRESA QUE LAS GENERE. Es improcedente el pago de reparto de utilidades establecido en favor de los trabajadores de las empresas en el artículo 117 de la Ley Federal del Trabajo, cuando el patrón demandado lo es un condominio, puesto que esta entidad jurídica no es una empresa en los términos que la define el artículo 16 de la misma ley obrera, a saber: ?la unidad económica de producción o distribución de bienes o servicios?, sino que se trata, de conformidad a lo establecido en los artículos 951 del Código Civil y 1o. de la Ley Sobre el Régimen de Propiedad y Condominio, ambas para el Estado de Guerrero, de un régimen de propiedad establecido sobre un edificio cuyos diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales, con salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, pertenecen a diversos dueños, a virtud del cual, cada uno de éstos, tiene un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su piso, departamento, vivienda o local y además un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del edificio, necesarios para su adecuado uso y disfrute. Consecuentemente, si un condominio no es una empresa para los efectos de las normas del trabajo, no puede considerarse que éste genere utilidades de las que deba participar a sus empleados o trabajadores.

Amparo directo 254/92. Alfonso Ramírez Torres. 12 de noviembre de 1992. Unanimidad de votos. Ponente: Martiniano Bautista Espinoza. Secretario: Javier Cardoso Chávez.

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Octava Época, Parte XI-Abril, Tesis s/n, pág. 304.

¿Cuál es la naturaleza jurídica del RPC

En virtud de la definición proporcionada por la propia LPCBIDF, no se le otorga personalidad jurídica al RPC, toda vez que se trata de una modalidad de propiedad sobre un bien inmueble, razonamiento que se reproduce en las siguientes tesis:

CONDOMINIO, PERSONALIDAD INEXISTENTE DE UN. IMPOSIBLE VIOLACION DE GARANTIAS. Si se tiene en cuenta que la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, no confiere personalidad jurídica a los bienes que se encuentran sujetos a ese régimen, debe concluirse que físicamente un condominio es sólo un inmueble y que, en consecuencia, como tal no puede ser sujeto de derechos o de obligaciones, mientras no esté constituido en persona moral, por lo que es imposible que en su perjuicio pueda darse violación de garantías.

Amparo directo 3542/84. Condominios Montañés. 14 de marzo de 1986. Unanimidad de votos. Ponente: César Esquinca Muñoa.

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Séptima Época, Parte 205-216, Sexta Parte, Tesis s/n, pág. 123.

CONDOMINIO, NATURALEZA DEL. RÉGIMEN DE PROPIEDAD. Si bien el artículo 2o. de la Ley sobre el régimen de propiedad y condominio de 1954, dice que el régimen de condominio se constituye por la declaración unilateral del propietario, constante en una escritura pública, y el artículo 5o. ordena que esa escritura pública, título constitutivo del condominio, se inscriba en el Registro Público de la Propiedad, el referido instrumento, por sí solo (es decir, antes de que se vendan los diversos departamentos o pisos) no entraña una verdadera modificación en el dominio del inmueble. Cierto es que el título constitutivo anuncia el régimen a que en lo futuro estará sujeta la finca, pero el constituyente continúa siendo único y absoluto dueño de ella, y puede retractar su manifestación de voluntad, con arreglo al artículo 1863 del Código Civil, en tanto no se haya vendido ninguna de las porciones, ni se haya producido alguna aceptación en los términos de los artículos 1861 y 1862 del propio Código, dado que, en dichas condiciones, el proponente puede retirar su oferta. De conformidad con el artículo 6o. de la Ley de Condominio, la declaración de voluntad que consta en la escritura constitutiva del condominio sólo se estima firme e irrevocable cuando el terreno y el edificio se den como garantía de un préstamo, o desde el momento en que se venda la primera de las divisiones proyectadas. En realidad, la inscripción en el Registro Público del título constitutivo del condominio es un caso que no está previsto en la Ley de Hacienda, la cual, promulgada en 1941, y reformada, por lo que se refiere a su artículo 692, en 1949, no podía prever expresamente, ni menos aún regular, en sus pormenores, una serie de situaciones que en la práctica no se había presentado con suficiente frecuencia, y que sólo comenzaron a ser materia de preocupación para el legislador poco tiempo antes de expedirse, en diciembre de 1954, la Ley correspondiente.

Amparo en revisión 938/58. Condominio, S. A. 20 de agosto de 1958. 5 votos. Ponente: Felipe Tena Ramírez.

Fuente:Semanario Judicial de la Federación, Sexta Época, Parte XIV, Tercera Parte, Tesis s/n, pág. 30.

¿Cuáles son los derechos otorgados a quienes constituyen el RPC

Cada titular, como lo dispone el artículo 8o de la LPCBIDF disfrutará de sus derechos en calidad de propietario, por lo cual podrá venderlo, arrendarlo, hipotecarlo, gravarlo y celebrar, sólo por lo que corresponde a la unidad de propiedad exclusiva, así como todos los contratos previstos en el derecho común, con las limitaciones y modalidades que establecen las leyes.

Ahora bien, el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, es accesorio e indivisible del derecho de propiedad privativo sobre la unidad de propiedad exclusiva, por lo que no podrá ser enajenable, gravable o embargable separadamente de la misma unidad.

¿Cómo se cuantifica el derecho de copropiedad en el condominio

En este sentido, el artículo 17 de la LPCBIDF dispone que el derecho de copropiedad de cada condómino sobre los bienes comunes será proporcional al indiviso de su propiedad exclusiva, fijada en la escritura constitutiva del condominio.

¿Cuáles son los derechos de propiedad y de uso exclusivo en el condominio

Se considerarán como partes integrantes del derecho de propiedad y de uso exclusivo del condómino, los elementos anexos que le correspondan, tales como estacionamiento, cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos y cualquier otro que no sea elemento común y que forme parte de su unidad de propiedad exclusiva, según la escritura constitutiva, y éstos no podrán ser objeto de enajenación, arrendamiento o comodato en forma independiente, como lo establece el artículo 16 de la LPCBIDF.

¿Cuáles son los objetos de propiedad común

Son objeto de propiedad común los determinados en los artículos 25 y 26 de la LPCBIDF:

  • el terreno, sótanos, puertas de entrada, fachada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, plazas, senderos, calles interiores, instalaciones deportivas, de recreo, de recepción o reunión social y los espacios señalados para estacionamiento de vehículos, siempre que dichas áreas sean de uso general;
  • los locales destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y los vigilantes, más los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes;
  • las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan de uso o disfrute común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores; albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas; los locales y las obras de seguridad, de ornatos, y zonas de carga en lo general, y otras semejantes, con excepción de los que sirvan exclusivamente a cada unidad de propiedad exclusiva;
  • los cimientos, estructuras, muros de carga, los techos y azoteas de uso general, y
  • cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones establecidas con tal carácter en la escritura constitutiva y en el reglamento.

Asimismo, serán de propiedad común, sólo entre las unidades de propiedad exclusiva colindantes, los entrepisos, mu

¿Cuáles son los requisitos para constituir el RPC

Para constituir el RPC, el artículo 10 establece que el propietario o propietarios deberán manifestar su voluntad en escritura pública, en la cual harán constar:

  • la licencia de construcción, o a falta de ésta, la constancia de regularización de construcción;
  • la ubicación, dimensiones, medidas, linderos y colindancias del inmueble que se sujetará al RPC; si éste se ubica dentro de un conjunto o unidad habitacional deberán precisar su separación del resto de las áreas. Asimismo, cuando se trate de un conjunto condominal deberán precisarse los límites de los edificios o de las alas, secciones, zonas o manzanas de los regímenes de condominio que lo integran;
  • una descripción general de las construcciones y de la calidad de los materiales empleados o que vayan a emplearse;
  • la descripción de cada unidad de propiedad exclusiva, número, ubicación, colindancias, medidas, áreas y espacios para estacionamiento, si los hubiera, que lo componen;
  • el establecimiento de zonas, instalaciones o las adecuaciones para el cumplimiento de las normas establecidas para facilitar a las personas con discapacidad el uso del inmueble;
  • el valor nominal asignado a cada unidad de propiedad exclusiva y su porcentaje de indiviso en relación con el valor nominal total del inmueble;
  • las características del condominio, así como el destino de cada una de las unidades de propiedad exclusiva;
  • la descripción de los bienes de propiedad común, destino, especificaciones, ubicación, medidas, componentes y todos aquellos datos que permitan su fácil identificación;
  • los casos y condiciones en que pueda ser modificada la escritura constitutiva del régimen y el reglamento;
  • la obligación de los condóminos de contratar póliza de seguro, con compañía legalmente autorizada para ello, contra terremoto, inundación, explosión, incendio y con cobertura contra daños a terceros, cubriéndose el importe de la prima en proporción del indiviso que corresponda a cada uno de ellos,
  • agregar los certificados, el plano general, memoria técnica y los planos correspondientes a cada una de las unidades de propiedad exclusiva, planos de instalaciones hidráulicas, eléctricas, estructurales, gas y áreas comunes; así como el reglamento, certificado también por fedatario público.

¿Cómo se forma lconstitución del RPC

Según lo prevé el artículo 11 de la LPCBIDF, la escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio de inmuebles, así como los contratos de traslación de dominio y demás actos que afecten la propiedad o el dominio de estos inmuebles, deberán inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

Pero, ¿qué es el condominio

La LPCBIDF dispone en su artículo 3o que se denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, para uso habitacional, comercial o de servicios, industrial o mixto, y susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que pertenecieran a distintos propietarios, quienes tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad, y además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.

¿Cómo pueden ser los condominiosLos condominios de acuerdo con sus características, podrán ser por su:

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Características
Estructura
  • Vertical, establecido en aquel inmueble edificado en varios niveles en un terreno común, con unidades de propiedad exclusiva y derechos de copropiedad sobre el suelo y demás elementos y partes comunes del inmueble para su uso y disfrute;
  • horizontal, constituido en inmuebles con construcción horizontal donde el condómino (propietario) tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso común, y
  • mixto, aquel formado por condominios verticales y horizontales, que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad exclusiva como: edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas
  • Uso
    • Habitacional, aquellos en los que las unidades de propiedad exclusiva están destinadas a la vivienda;
    • comercial o de servicios, son aquellos en los que las unidades de propiedad exclusivas están destinadas al giro o servicio que corresponda según su actividad;
    • industrial, en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a actividades propias del ramo, y
    • mixtos, donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan a dos o más de los usos señalados

    ¿De qué forma se extingue el RPC

    Como lo dispone el artículo 14 de la LPCBIDF, el RPC se extingue de manera voluntaria, y deberá acordarse en Asamblea General Extraordinaria a la que deberá asistir la mayoría simple de los condóminos y requerirá de un mínimo de votos que represente el 75% del valor total del condominio y la mayoría simple del número total de condóminos para que sean válidas sus resoluciones 

    Dicha extinción deberá constar en escritura pública, inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y notificarse a la Procuraduría Social del Distrito Federal.

    ¿Cuáles son sus semejanzas o distinciones con otras figuras legales

    En la práctica se ha asimilado el concepto de RPC a una persona moral (empresa), o al espacio físico donde se desarrollan ciertas actividades (establecimiento), lo cual es inexacto.

    Si bien no existe alguna disposición en la legislación mercantil o corporativa que defina a la empresa o establecimiento, también lo es que el artículo 16, último párrafo, del Código Fiscal de la Federación define a la empresa como la persona física o moral que realice actividades comerciales, industriales, agrícolas, ganaderas, de pesca y silvícolas;  y por establecimiento, a cualquier lugar de negocios en que se desarrollen, parcial o totalmente, las citadas actividades empresariales.

    Atendiendo a esta definición, el RPC es una modalidad de la propiedad de inmuebles, ya sean destinados a la vivienda o a locales comerciales, sin que el régimen en sí mismo realice alguna clase de actividad comercial o industrial para considerarse una empresa, ni tampoco necesariamente deben desarrollarse esa clase de actividades en el condominio.

    Asimismo, se le ha confundido con la servidumbre, figura regulada por los artículos 1057 y siguientes del Código Civil para el Distrito Federal (CCDF). La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro (inmueble) perteneciente a distinto dueño; la servidumbre es un derecho real:

    • que recae siempre sobre bienes inmuebles por naturaleza, como el suelo;
    • accesorio porque no tiene vida autónoma, siempre va ligada al derecho de propiedad;
    • perpetuo como el de propiedad, salvo que se trate de una servidumbre contractual, y
    • que determina conductas diversas para el propietario del predio sirviente, sean de tolerar (que el dueño del predio dominante use el predio sirviente), abstenerse o no hacer (lo que pueda entorpecer el uso del derecho de servidumbre).
    Ahora bien, el CCDF hace una clasificación de la servidumbre:

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    Clase Definición
    (Arts. 1071 al 1077)
    Servidumbre legal de acueducto Consistente en que aquel que quiera usar agua de la que pueda disponer, tiene derecho a hacerla pasar por los fundos intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños, así como a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas, exceptuándose los edificios, sus patios, jardines y demás dependencias.
    También se deberá conceder el paso de las aguas a través de los canales y acueductos del modo más conveniente, con tal de que el curso de las aguas que se conducen por éstos y su volumen, no sufra alteración, ni las de ambos acueductos se mezclen
    (Arts. 1078 al 1096)

    En esta última figura a la que se le ha confundido con el RPC, el cual recae única y exclusivamente sobre el suelo, que como ya se comentó, consiste en permitir el paso a otra persona para acceder o salir de su propiedad, sin pertenecer dicho paso en copropiedad a quien concede y a quien permite o tolera el paso; a diferencia del RPC, en el cual dicho suelo (llámese terreno, sótano, puerta de entrada, fachada, vestíbulo, galería, corredor, escalera, patio, jardín, plaza, sendero, calle interior, instalaciones deportivas, recreo, recepción o reunión social y las áreas de uso general) es propiedad común, y sobre el cual se ejerce un derecho de copropiedad.

    Conclusión
    Si una empresa o espacio físico en donde efectúa sus principales actividades o que funciona como establecimiento mercantil, se encuentra ?compartiendo? un mismo terreno o suelo, del cual son copropietarios diversas personas, sean físicas o morales, y siempre que cumplan con las características desarrolladas en este estudio, es conveniente constituir un RPC, pero no debe confundirse con la aplicación de otras figuras legales, como la servidumbre, toda vez que podría entorpecer el funcionamiento de la empresa, al aplicar aquéllas que no guarden relación alguna con el funcionamiento de la misma.