¿Qué es la hipoteca
Doctrinariamente se ha considerado que la hipoteca es un contrato por virtud del cual un deudor o tercero, en una determinada obligación, concede a su acreedor el derecho a hacer que se venda un determinado bien en caso de incumplimiento de aquélla y a que se pague con su precio el pago de la misma con preferencia a otros acreedores.
Asimismo, de acuerdo con el artículo 2893 del Código Civil para el Distrito Federal (CCDF), la hipoteca es: una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes en el grado de preferencia establecido por la ley.
La referida definición se corrobora con la tesis transcrita a continuación:
HIPOTECA (LEGISLACIONES DEL DISTRITO FEDERAL Y MICHOACÁN). Son elementos del contrato de hipoteca la constitución de una garantía real generalmente sobre un bien inmueble que no se entrega al acreedor, pero que en caso de incumplimiento de la obligación garantizada le da derecho a ser pagado con su valor, en el grado de preferencia establecido por la ley. Así se desprende del artículo 2893 del Código Civil para el Distrito y Territorios Federales en Materia Común y para toda la República en materia Federal, y del correlativo 2721 del Código Civil de Michoacán. La hipoteca nunca es tácita ni general; es decir, a contrario sensu, tiene que ser expreso el consentimiento de constituirla y señalar específicamente el bien de la garantía real; tal es lo que se deduce de lo que establecen los artículos 2895 y 2919 del Código Civil primeramente citado y 2723 y 2745 del de Michoacán. Ahora bien, para que la hipoteca se constituya no es indispensable emplear sacramentalmente la denominación hipoteca, sino que los elementos intrínsecos de la misma sean claros o precisos, de manera que no se puedan confundir con las demás especies del género garantía.
Amparo directo 6374/59. Síndico del Concurso Voluntario de Acreedores de Salvador Soto Pérez y Ana María Martínez Bermúdez de Soto. 17 de febrero de 1961. Cinco votos. Ponente: Mariano Ramírez Vázquez.
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Sexta Época, Instancia: Tercera Sala, Tomo: Cuarta Parte, XLIV, pág. 132.
¿Cuáles son los bienes sobre los que puede recaer la hipoteca
Como principio general sólo pueden ser hipotecados todos los bienes susceptibles de enajenación. Pueden ser objeto de hipoteca la propiedad o casi todos los derechos reales sobre bienes inmuebles, con tal de que sean enajenables o no estén estrictamente ligados a la persona de su titular; por lo tanto son hipotecables el dominio, la parte alícuota de copropiedad, la nuda propiedad y el usufructo. Por lo anterior, los bienes estrictamente personales como los derechos de uso y habitación, y el de usufructo sobre el 50% de los bienes de los menores hijos no pueden ser hipotecados.
Por otro lado, según lo dispone el artículo 2895 del CCDF, la hipoteca sólo puede recaer sobre bienes especialmente determinados, y se extiende aunque no se exprese (Art. 2896 del CCDF), a:
- las accesiones naturales del bien hipotecado,
- las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados,
- los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos, y
- los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados.
También puede hipotecarse la nuda propiedad (Art. 2900 del CCDF), en cuyo caso si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, la hipoteca se extenderá al mismo usufructo si así se hubiere pactado; así como los bienes que ya lo estén anteriormente, aunque sea con el pacto de no volverlos a hipotecar, salvo los derechos de prelación que establece el mismo Código.
Por otro lado, la hipoteca no comprenderá, exceptuando el pacto en contrario (Art. 2897 del CCDF):
- los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hubiesen producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito, y
- las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.
¿Cuáles son los bienes que no pueden ser hipotecados
El artículo 2898 del CCDF, prescribe como bienes que no pueden hipotecarse:
- los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca,
- los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se hipotequen conjuntamente con dichos edificios,
- las servidumbres, a no ser que se hipotequen conjuntamente con el predio dominante,
- el derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes,
- el uso y la habitación, y
- los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se hubiese registrado preventivamente, o si se hace constar en el título constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.
¿Quiénes pueden constituirla
La hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor como por otro a su favor, como lo previene el artículo 2904 del CCDF.
En su caso, el artículo 2905 del mismo Código, establece a la letra que el propietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera limitado, deberá declarar en el contrato la naturaleza de su propiedad si la conoce.
Asimismo, el artículo 2906 del mismo ordenamiento determina: sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados. En este sentido, el artículo 2269 del citado Código establece que nadie puede vender sino lo que es de su propiedad, por ende, si la venta de cosa ajena es nula, lo mismo ocurre con la hipoteca: si quien constituye la hipoteca no es el propietario del bien que se grava, entonces la operación será nula.
¿Qué formalidades deben cumplirse para constituir la hipoteca
De acuerdo con el artículo 2917 del CCDF, para constituirse deben observarse las formalidades establecidas en los artículos 2317 y 2320: el contrato de hipoteca siempre es formal, porque se otorga en contrato privado firmado por ambas partes y ante dos testigos, cuyas firmas deberán ser ratificadas ante notario público, juez competente o el Registro Público de la Propiedad (RPP), siempre y cuando el bien hipotecado tenga un valor equivalente a 365 veces el salario mínimo general diario vigente en el Distrito Federal, actualmente $17,082.00, a la fecha de la operación; o bien puede otorgarse en escritura pública si el valor excede la cantidad referida. Por lo anterior, esta formalidad basta para que la hipoteca produzca efectos entre las partes.
Lo anterior se sustenta con la siguiente tesis:
HIPOTECA. EL CONTRATO RELATIVO SURTE SUS EFECTOS ENTRE LAS PARTES AUNQUE NO ESTÉ INSCRITO EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD. Es inexacto que la escritura pública que contiene la hipoteca no pueda surtir efecto legal alguno debido a su falta de inscripción en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, pues la hipoteca a que se refiere una escritura, surte plenos efectos entre las partes que en ella intervienen, en el entendido de que la inscripción, es un requisito que la ley impone, a fin de que los actos jurídicos contenidos en las escrituras públicas puedan ser oponibles a terceros; por tanto, de ninguna manera los efectos y consecuencias entre las partes, de los actos jurídicos contenidos en la escritura de hipoteca, están condicionados a su inscripción en el Registro Público; el cual, en nuestro derecho, sólo tiene efectos declarativos y no constitutivos, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 3008 del Código Civil para el Distrito Federal. Octavo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito.
Amparo directo 25/97. Guchi Inmobiliare, S.A. de C.V. 31 de enero de 1997. Unanimidad de votos. Ponente: Guillermo Antonio Muñoz Jiménez. Secretaria: Luz Delfina Abitia.
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Instancia: Octavo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, Tomo: V, junio de 1997, Tesis: I.8o.C.130 C, pág. 755.
Pero, para que produzca efectos contra terceros, el artículo 2919 del CCDF obliga a su inscripción en el RPP.
¿Cuáles son los derechos que derivan de la hipoteca
Del contrato de hipoteca no dimanan obligaciones o derechos de crédito, sino sólo un derecho real, el cual implica las siguientes facultades o derechos:
- derecho eventual y diferido a la posesión de la cosa, el acreedor hipotecario tiene un derecho diferido a la posesión de la cosa, pues su ius possidendi comienza hasta que la obligación garantizada se hace exigible y se incumple por el deudor, determinando al acreedor a intentar la acción hipotecaria, la cual ha de ejercitarse precisamente contra el poseedor a título de dueño de la cosa hipotecada;
- derecho a la enajenación de la cosa, el ius distrahendi que consiste en el derecho que tiene el acreedor hipotecario a pedir la venta de la cosa hipotecada para realizar el valor de ésta, que debe hacerse por la vía judicial a menos que exista un convenio donde se permita hacerlo en forma extrajudicial, y
- derecho de preferencia en el pago, el acreedor hipotecario tiene derecho a ser pagado con preferencia a los demás acreedores del deudor, sobre el valor realizado de la cosa hipotecada, es decir, sobre el precio obtenido del remate. Esta preferencia se decide a favor del acreedor más antiguo cuando hay concurso de varios acreedores hipotecarios sobre el mismo bien, siendo preferente el acreedor que primero hubiera presentado su título para su inscripción en el RPP, o bien aquel acreedor hipotecario al que los demás le hubieran reconocido preferencia expresamente.
En la hipoteca ¿es posible la subrogación tanto de acreedor como de deudor En términos del artículo 3o, fracción II de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado, el crédito garantizado (aquel que otorguen las instituciones crediticias con garantía real, ya sea a través de hipoteca, prenda, caución bursátil, fideicomiso de garantía o de cualquier otra forma, destinado a la adquisición, construcción, remodelación o refinanciamiento relativo a bienes inmuebles) hace posible efectuar la subrogación de acreedor o deudor en el mismo, es decir, sustituir a una entidad acreedora (institución crediticia) por otra en un crédito garantizado; o bien puede otorgarse la subrogación del deudor, sustituyendo al deudor del crédito garantizado por otro. Por ello, al existir una hipoteca o crédito garantizado, se otorgan derechos de subrogación tanto al deudor como al acreedor.
La subrogación de deudor puede otorgarse cuando:
- se celebre la compraventa de un bien inmueble sobre la que recaiga una hipoteca que aún no hubiese sido cubierta en su totalidad, el comprador se podrá subrogar en los derechos y obligaciones del deudor, sin necesidad de que se constituya una nueva garantía, con el fin de evitar la duplicidad de los gastos inherentes al crédito, en perjuicio del adquirente. Lo anterior, siempre y cuando el comprador presente a la entidad, una solicitud de crédito y se cumplan con los demás requisitos y obligaciones previstas para ello, y
- exista un crédito garantizado a un desarrollador inmobiliario con el fin de que éste construya bienes inmuebles para su posterior comercialización, los compradores podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del desarrollador inmobiliario, individualizándose dicho crédito en la parte proporcional del mismo que corresponda a la parte o inmueble adquirido, sin necesidad de constituir una nueva garantía, con el propósito de que no se repercutan nuevos gastos en perjuicio del comprador. Ello, siempre y cuando el comprador presente a la entidad, una solicitud de crédito y se cumpla con los demás requisitos y obligaciones previstas para ello.
La subrogación de acreedor puede presentarse cuando un crédito garantizado se pague anticipadamente mediante la contratación de uno nuevo con otra entidad o con dinero que un tercero le prestare con ese objeto, la entidad o el tercero quedarán subrogados por ministerio de ley en los derechos del acreedor, y se mantendrá inalterada la garantía original y su prelación, a efecto de evitar la constitución de una nueva garantía y los gastos inherentes de la misma.
¿Es posible constituir hipoteca más de una ocasión sobre un mismo bien
Sí es posible, pues el artículo 2901 del CCDF dispone que los bienes ya hipotecados anteriormente, puedan serlo nuevamente; además el pacto de no volver a hipotecar es nulo, lo cual hace factible constituir hipoteca por más de una ocasión sobre un mismo bien.
¿Cuánto tiempo puede durar la hipoteca
La hipoteca constituida sobre derechos reales puede durar sólo mientras éstos subsistan, pero si los derechos en que aquélla se hubiere constituido se extinguen por culpa de quien los disfrutaba, éste tiene obligación de constituir una nueva hipoteca a satisfacción del acreedor y, en caso contrario, a pagarle todos los daños y perjuicios.
Si el derecho hipotecario fuere el del usufructo y éste concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistirá hasta que venza el tiempo en que el usufructo hubiera concluido, al no haber mediado el hecho voluntario que le puso fin (art. 2903 del CCDF).
¿En qué momento se extingue la hipoteca
La hipoteca produce todos sus efectos jurídicos contra tercero mientras no sea cancelada su inscripción, como lo prevé el artículo 2940 del CCDF.
Asimismo, el artículo 2941 dispone que podrá pedirse y deberá ordenarse en su caso la extinción de la hipoteca cuando se:
- extinga el bien hipotecado,
- extinga la obligación a que sirvió de garantía,
- resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien hipotecado,
- expropie por causa de utilidad pública el bien hipotecado,
- remate judicialmente la finca hipotecada,
- remita expresamente por el acreedor, y
- declare estar prescrita la acción hipotecaria.
Conclusión Es importante considerar todos y cada uno de los cuestionamientos planteados, a fin de conocer en primer lugar, si el bien a otorgar en hipoteca es susceptible de tal operación, y en segundo considerar la posibilidad, en caso de haber adquirido un crédito garantizado bajo esta operación con una institución crediticia, de constituir una subrogación de acreedor en caso de existir una institución crediticia que ofrezca mejores condiciones de pago y para cancelar la hipoteca, llegado el momento, una vez cubierto el crédito solicitado.
