Copropiedad

Elementos que causan confusión en su aplicación y tratamiento legal, al tratar de crearla a través de un contrato o como persona moral
¿Qué es copropiedad?

El Código Civil para el Distrito Federal (CCDF) establece en su artículo 938 que: “hay copropiedad, cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas.” Por otra parte, de acuerdo con el Diccionario de la Real Academia Española, el término pro indiviso es: dicho de los caudales o de las cosas singulares, que están en comunidad, sin dividir, o bien, sin división material de las partes.

Así, cuando hay copropiedad la cosa o el derecho es de varias personas, sin que pueda decirse cuál parte específica corresponde a cada una, pues la cosa o el derecho es de todos, sin división material de sus partes.

La siguiente tesis de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación refuerza el sentido e interpretación del artículo citado del CCDF:

COPROPIEDAD. La comunidad, llamada por unos copropiedad y por otros propiedad indivisa, es la simultaneidad en el derecho que varios individuos tienen respecto a una cosa, en la cual poseen una parte alícuota, y es, por tanto, una forma de manifestarse el dominio, que tienen estos dos elementos fundamentales: unidad en el objeto y pluralidad de sujetos y, asimismo, es necesario determinar qué efecto produce, cuando los comuneros fijan un plazo para la duración de la comunidad.

Amparo civil directo 3709/27. Sociedad “Hijos de Olimpio Pérez”. 18 de noviembre de 1929. Unanimidad de cuatro votos. El Ministro Alberto Vásquez del Mercado no intervino en la votación de este asunto por las razones que constan en el acta del día. La publicación no menciona el nombre del ponente.

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Quinta Época, Tomo XXVII, pág. 1873.

Diferencia entre cotitularidad y copropiedad

En ocasiones se confunden los conceptos de comunidad de bienes y derechos, y el de la copropiedad, que aunque coinciden en cuanto a la plurilaridad de sujetos o titulares de los derechos respectivos, difieren por su diverso ámbito, pues la comunidad constituye el género, y la copropiedad constituye la especie. La comunidad de género se refiere a cosas o derechos, en tanto que la copropiedad sólo puede referirse al derecho real de propiedad.

Tan existe confusión, que el propio legislador muchas veces no distingue claramente estas figuras, sobre todo en las disposiciones fiscales; por ejemplo, en el artículo 129 de la Ley del Impuesto sobre la Renta donde se habla de una copropiedad de actividades empresariales, cuando en realidad es una cotitularidad.

Lo anterior, se confirma con el siguiente criterio emitido por el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito:

APERTURA DE CUENTA DE CHEQUES EN COTITULARIDAD. NO PUEDE INTERPRETARSE EN COPROPIEDAD. El hecho de que en una institución nacional de crédito se encuentre demostrado que dos particulares han celebrado un contrato de apertura de cuenta de cheques y en la misma se haya establecido una cotitularidad bajo las siglas y/o, esta última particularidad de manera alguna puede considerarse como la existencia de un derecho de copropiedad, como tampoco que el primer cotitular tenga un mayor derecho preferencial en la referida cuenta bancaria. Las siglas y/o sólo deben entenderse desde el punto de vista comercial, como la facultad potestativa que existe entre ambos cotitulares a fin de que puedan librar, según el caso concreto diversos cheques, actividad ésta que como antes se dijo no implica o presupone la existencia de un derecho de propiedad y ante ello, el embargo que en su caso se trabe en una cuenta bancaria, como la antes identificada, con motivo de un mandato judicial derivado de un procedimiento seguido en forma de juicio, procedimiento en el cual sólo figura como parte demandada uno de los cotitulares, en atención a todo lo antes puntualizado es incuestionable que el embargo trabado conculca en perjuicio del cotitular ajeno al respectivo procedimiento judicial, las garantías consagradas en los artículos 14 y 16 constitucionales.

Amparo en revisión 428/90. Jorge Gerardo Cedillo Pérez. 17 de mayo de 1990. Unanimidad de votos. Ponente: Manuel Ernesto Saloma Vera. Secretario: Vicente C. Banderas Trigos.

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Octava Época, Tomo V, Segunda Parte-1, enero a junio de 1990, pág. 78.

Copropiedad y sociedad

A la copropiedad también se le ha confundido con la sociedad, y cuando una sociedad se utiliza para explotar una copropiedad, es fácil confundirlas. Por ello, en seguida se presentan sus principales diferencias:

Copropiedad Sociedad
Puede originarse con base en un contrato, o en un testamento Encuentra su origen solamente en el contrato de sociedad, por disposición legal
Su naturaleza es propia y no la confiere la ley La sociedad no existe si no hay ley que le de existencia y la reglamente. En ocasiones el Estado ha prohibido, a través de una ley, la existencia de cualquier tipo de sociedad, como en Francia a través de la Ley Chapelier
Con la copropiedad se busca que varias personas gocen de la misma cosa sobre la idea de conservarla en buen estado de uso, es decir, la copropiedad lleva como finalidad el aprovechamiento y conservación de la cosa La sociedad, que puede ser civil o mercantil, tiene una finalidad diferente: la sociedad civil tiene por meta básica con la reunión de varias personas que persiguen un fin preponderantemente económico. En cambio, si se trata de una reunión de socios cuya finalidad es de especulación comercial, se está en el campo de las sociedades mercantiles
La copropiedad no da lugar a la reación y nacimiento de una persona moral diferente de los copropietarios En la sociedad, por ficción de la ley, nace una persona moral que es diferente de cada uno de sus socios

Asimismo, la Corte ha sostenido que la copropiedad no es un contrato, como puede apreciarse del contenido de la tesis siguiente:  

COPROPIEDAD. ES UN DERECHO REAL Y NO UN CONTRATO. Legal y doctrinalmente la copropiedad es un derecho real que se presenta, en esencia, cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen, pro indiviso a dos o más personas. Por consiguiente no es posible, jurídicamente, hablar de un contrato de copropiedad pues la copropiedad como derecho real puede originarse en un contrato, en un testamento o en la disposición de la ley y si se trata de la primera fuente deberá consistir en un contrato traslativo de dominio. De lo anterior se infiere que hablar de contrato de copropiedad es confundir el efecto, o sea el derecho real que se constituye, con la causa, o sea la forma específica que da lugar a la copropiedad.

Amparo directo 7303/85. Leonardo Rodríguez Alcaine y otro. 4 de noviembre de 1987. Mayoría de tres votos contra dos. Ponente: Ernesto Díaz Infante. Secretario: Alfredo Gómez Molina. Engrose: Sergio Hugo Chapital Gutiérrez.

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Séptima Época, Instancia: Tercera Sala, 217-228, Cuarta Parte, pág. 81.

Clasificación de la copropiedad

La copropiedad puede clasificarse desde los siguientes puntos de vista:

Copropiedades voluntarias y forzosas

Nadie está obligado a permanecer en la indivisión, y en consecuencia no es válido el pacto por el cual los condueños se obligan permanentemente a permanecer en dicho estado. Se reconoce en cada condueño el derecho de pedir la división cuando le plazca. Las copropiedades forzosas son aquellas en que, por la naturaleza de las cosas, existe una imposibilidad para llegar a la división o a la venta de manera que la ley se ve obligada a reconocer este estado que impone la propia naturaleza.

Copropiedades temporales y permanentes

Toda copropiedad ordinariamente es temporal, como consecuencia de que es voluntaria. Especialmente puede ser permanente cuando sea forzosa.

Copropiedades reglamentadas y no reglamentadas

Las reglamentadas son aquellas formas especiales que han merecido una organización del legislador, tomando en cuenta ciertas características y conflictos que pueden presentarse, dada su naturaleza.

Copropiedades sobre bienes determinados o sobre un patrimonio

Generalmente la copropiedad recae sobre un bien o bienes determinados; pero existe un caso de copropiedad sobre un patrimonio integrado con su activo y pasivo: es el caso de la copropiedad hereditaria. Esta copropiedad sobre un patrimonio tiene la característica especial de comprender bienes, derechos y obligaciones. En cuanto a la copropiedad sobre un bien o bienes determinados, que recae sobre un derecho o una cosa, la parte alícuota se refiere siempre a un valor positivo y estimable en dinero en el activo del copropietario.

Copropiedades por acto entre vivos y por causa de muerte

La copropiedad que se crea por acto entre vivos puede tener como fuente un contrato, un acto jurídico unilateral, un hecho jurídico o la misma prescripción. Ordinariamente la copropiedad se origina por un contrato, y también puede originarse por causa de muerte.

Por virtud de un hecho jurídico o un acto jurídico

Las que reconocen como causa un hecho jurídico son las que se originan por ocupación, accesión o prescripción. Las que nacen de un acto jurídico son las que se crean por contrato, o por acto unilateral.

Elementos de la copropiedad

Cuando una cosa está sujeta al régimen de copropiedad se considera que esa cosa esta dividida en partes o cuotas partes, o partes alícuotas, o pro rata, o pro indiviso, que afectan a la totalidad de la misma cosa, sin que por lo mismo se divida materialmente; se trata de una división ideal pero rigurosamente exacta.

Como consecuencia de esa división ideal de la cosa, los elementos de la copropiedad son:

  • pluralidad de sujetos titulares del derecho real de propiedad, que existen respecto de la misma cosa, cuando menos dos titulares del mismo derecho real;
  • unidad física del objeto, los titulares del derecho real reunidos ejercen el dominio sobre los mismos elementos, sin que esté deslindada la parte material de cada uno, ni pueda establecerse, cuál de ellos corresponde a determinada persona, y
  • cuotas ideales (cuotas partes, partes alícuotas, partes indiviso o pro indiviso, todos son sinónimos) a cada propietario; cada copropietario sabe que sobre la cosa tiene un determinado porciento, pero no puede decir cuál es la parte que le corresponde. Dicho porciento es sobre todas y cada una de las moléculas de la cosa. Si uno de los copropietarios o todos ellos pueden individualizar materialmente su parte, cesa entonces la copropiedad en forma total o parcial, ya que es precisamente uno de los medios que se utilizan para poner fin a la copropiedad.

Derechos y deberes de los copropietarios
Derecho de uso de la cosa común, cada partícipe puede servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino, sin perjudicar el interés de la comunidad, ni impedir a los copropietarios usarla según su derecho. El derecho de cada copropietario está limitado por el derecho de los demás*
(Art. 943 del CCDF)
Derecho de disfrute y deber de conservación. Como un aspecto natural del derecho de copropiedad está el que los copropietarios disfruten de la cosa, pero también tienen el deber de mantenerla y conservarla en buen estado de uso, acorde a sus respectivas porciones, las cuales se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario.
Todo copropietario tiene derecho a obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo puede eximirse de esta obligación a aquél que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio
(Arts. 942 y 944 del CCDF)
Derecho de intervenir en la administración de la cosa común; también serán obligatorios todos los acuerdos de la mayoría de los partícipes. (Para que haya mayoría se necesita la mayoría de copropietarios y la mayoría de intereses)
(Arts 946 y 947 del CCDF)
Derecho de alteración de la cosa; ninguno de los condueños podrá sin consentimiento de los demás hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ella pudieran resultar ventajas para todos
(Art. 945 del CC del DF)
Sin embargo, de acuerdo con la interpretación de los tratadistas, cuando se trate de practicar una alteración que afecte a la sustancia de la cosa se requiere la unanimidad del acuerdo de los copropietarios, pero si se trata de una alteración que no la afecte, bastará con el acuerdo de la mayoría de los copropietarios
Derecho a pedir la división de la cosa común, los que por cualquier título tienen el dominio legal de una cosa, no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, sino en los casos en que por la misma naturaleza de las cosas o por determinación de la ley, el dominio es indivisible
(Art. 939 del CCDF)
Derecho de cada propietario sobre su cuota parte o parte alícuota, estableciendo la posibilidad de que cada copropietario obtenga frutos de la cosa, en la proporción correspondiente en el indiviso; y derecho del tanto (derecho que se confiere por ley a los comuneros para adquirir en igualdad de bases que un tercero, la parte de comunidad que un comunero desee enajenar). Todo condueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponda y la de sus frutos y utilidades, pudiendo enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo que se tratare de un derecho personal. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca en relación con los condueños, estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad
(Art. 950 del CCDF)
Según la tesis "COPROPIEDAD, DERECHO AL USO DE LA COSA" visible en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Quinta Época, Tomo CXXIX, pág. 575., que establece: "… siendo los copropietarios copartícipes aún de la parte más pequeña del bien común, no puede restringirse a ninguno de ellos el derecho de usar de la totalidad de la cosa, puesto que ambos tienen, por igual, derechos de copropiedad sobre todas sus partes. Si ambos copropietarios tienen iguales derechos a usar el inmueble, y si no hay prueba de que uno de ellos le haya impedido al otro gozar de esos derechos, resultaría injustificado que un copropietario tuviera que pagarle renta al otro por el uso de la totalidad de la cosa, puesto que su derecho a usarla, en todo o en parte, es originario y no derivado del otro copropietario …"

 

Abandono de la copropiedad

El segundo párrafo del artículo 944 del CCDF dispone que los copropietarios tienen derecho a obligar a los copartícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común, y  sólo puede eximirse de esta obligación a aquél que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio, entendiéndose lo anterior como una forma de extinguir a la copropiedad, forma que se conoce con el nombre de “abandono” y que consiste precisamente en abandonar la cosa sobre la cual recae el derecho real.

No quiere decir que el copropietario renuncie a la parte que le corresponde en el dominio, y siga gozando de la cosa; implica que al renunciar o abandonar su copropiedad, pierde su derecho por ese abandono y ya no podrá hacer uso de la misma.

Conclusiones

Si su deseo como persona física o moral es llevar a cabo un negocio por el que los negociantes o “socios” sean propietarios por partes iguales o tengan la misma participación en todos los asuntos que se realicen para tal efecto, tanto en los derechos como en los deberes, es importante considerar que su objetivo es ser cotitulares de las ganancias o pérdidas derivadas de sus operaciones, y dicho fin no se logra a través de la “firma de un contrato de copropiedad”, toda vez que dicha figura no existe como contrato, y mucho menos como sociedad, ya que la Ley General de Sociedades Mercantiles no lo prevé.