Usucapión o prescripción

Los términos usucapión y prescripción fueron otorgados a ambas figuras hace muchos siglos, debido a un método defectuoso, cuyo origen histórico se encuentra en el Código de Justiniano, pues en él se reunieron una serie de títulos comunes, doctrinas y preceptos que, en el derecho antiguo y clásico, habían estado siempre separadas. Las semejanzas se presentan porque es necesario el transcurso del tiempo para que alguna de ellas llegue a actualizarse. Sin embargo, esta semejanza proviene de un error, por lo que según los tratadistas, no hay nada en común entre la usucapión y prescripción.

Para efectuar el presente análisis el Dr. Ernesto Gutiérrez y González, menciona en su obra “El Patrimonio” que deben diferenciarse los términos prescripción y usucapión, toda vez que históricamente se ha incurrido en el error de asemejarlos, error que también ha recogido el Código Civil para el Distrito Federal (CCDF) actual.

Incluso, el término usucapión no se encuentra en el cuerpo de dicha normatividad, es decir, no está regulada con dicho nombre, sino con el de “prescripción adquisitiva o positiva” en el artículo 1136 del CCDF al decir: “La adquisición de bienes en virtud de la posesión se llama prescripción positiva”. Por su parte el artículo 1135 del mismo Código señala: “Prescripción es un medio de adquirir bienes o de librarse de obligaciones, mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley”. El Dr. Gutiérrez y González indica que en este artículo, el legislador empleó mal la palabra “condición”, ya que para prescribir o usucapir, no median acontecimientos futuros de realización contingente, sino sólo “requisitos” que fija la ley.

Así, para el CCDF la prescripción es de dos tipos, la que sirve para:

• adquirir bienes, mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo los requisitos establecidos por la ley designada por el CCDF como prescripción adquisitiva o positiva, que es en verdad la usucapión, y
• librarse de obligaciones por el transcurso del tiempo y bajo las “condiciones” establecidas por la ley (prescripción liberatoria o negativa), o sea, la verdadera prescripción.

En virtud de la referida “confusión” que causa la aplicación o uso de ambos términos, la finalidad de este estudio es definir claramente lo que deberá entenderse por usucapión, y las características que la diferencian de la prescripción.

Qué es la usucapión

Usucapión es una forma de adquirir un derecho real de propiedad mediante la posesión de la cosa en que aquél recae, de forma pacífica, continua, pública y con la apariencia del título que se dice tener a nombre propio (a título de dueño), y por todo el tiempo que fija la ley. Por ello, el CCDF de manera equivocada ha denominado a la usucapión como prescripción adquisitiva o positiva, estableciendo en su artículo 1135: “Prescripción es un medio de adquirir bienes o de librarse de obligaciones, mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley.”

Gutiérrez y González indica que en este artículo los legisladores reunieron dos figuras diferentes: la usucapión, relacionada con la adquisición de derechos reales y consecuentemente bienes materiales, y la prescripción, que se refiere a la forma de “librarse de obligaciones”.

Qué es la prescripción

Para precisar las diferencias entre estas figuras, debe entenderse como prescripción auténtica, a la facultad o el derecho que la ley establece a favor del obligadodeudor, para excepcionarse válidamente y sin responsabilidad de cumplir con la prestación que debe, o bien, la acción que tiene para exigir a la autoridad competente, la declaración de que ya no se le puede cobrar en forma coactiva la prestación que debe, por haber transcurrido el plazo que otorga la ley a su acreedor para hacer efectivo su derecho.

Principales diferencias

Por las definiciones dadas con anterioridad, entre ambas figuras se establecen las diferencias siguientes:

Características y requisitos a cumplir para actualizar la usucapión   Las características a reunir por la cosa son, que debe:

• ser una cosa presente, porque las cosas futuras no son susceptibles de usucapirse, y
• estar dentro del comercio, ya que las cosas fuera de él no son susceptibles de reducirse a propiedad privada.

Ahora bien, por lo que corresponde a los requisitos que deben cumplirse respecto de la posesión de la cosa, el artículo 1151 del CCDF dispone que, la posesión necesaria para prescribir (mejor dicho usucapir), debe ser:

• en concepto de propietario;
• pacífica;
• continua, y
• pública.

Lo anterior puede observarse en los siguientes criterios:

USUCAPIÓN. CASO EN QUE NO PROCEDE ESA ACCIÓN. Para que se declare probada la acción de usucapión sobre un bien inmueble, es menester que la parte promovente acredite los siguientes elementos: a) Que cuenta con justo título para poseer el bien a usucapir, demostrando la existencia de la causa generadora de la posesión, lo que implica revelar el acto que la originó, la fecha y el lugar exactos en que tuvo verificativo, los sujetos que intervinieron y la materia del mismo; y, b) Las cualidades de su posesión, es decir, que ha ejercido la posesión a nombre propio, de manera pública, pacífica, continua y por diez años si es de buena fe o veinte si es de mala fe; de ahí que si sólo se justifica el elemento relativo a la causa generadora de la posesión, no así el segundo de los elementos, ya sea porque la posesión no cumplió con alguna de las cualidades exigidas legalmente, o bien, con ninguna, la acción intentada no puede prosperar. Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Sexto Circuito.

Amparo directo 491/2002. Isabel Pérez García. 13 de febrero de 2003. Unanimidad de votos. Ponente: Raúl Armando Pallares Valdez. Secretaria: Gloria Margarita Romero Velázquez.

Véase: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo I, junio de 1995, página 374, tesis VI.2o. J/6, de rubro: “USUCAPIÓN. CAUSA GENERADORA DE LA POSESIÓN. DEBE SEÑALARSE PROPORCIONANDO TODOS AQUELLOS DATOS QUE REVELAN SU EXISTENCIA (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE PUEBLA)”.

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XVII, Tesis VI.2o.C.315 C, mayo de 2003, pág. 1287.

USUCAPIÓN. LA POSESIÓN QUE ADQUIERE Y DETENTA EL QUE EJERCITA LA ACCIÓN DEBE SER EN CONCEPTO DE PROPIETARIO. De una interpretación armónica de los artículos 735, 736, 752, 753, 754, y 699 del Código Civil del Estado de Guerrero, se desprende que, uno de los requisitos que debe cumplir el poseedor del bien inmueble que pretende usucapir, lo es que la posesión que adquiere y detenta sea en concepto de propietario, es decir, que sin serlo realice actos de posesión como tal; por tanto, una persona que tiene la posesión derivada como, entre otras cosas, lo es un arrendatario, la posesión que éste tiene no es apta para usucapir, porque se trata de una posesión que no adquirió ni detenta en concepto de dueño sino que posee el bien en virtud de esa calidad de arrendatario; y sólo será apta la posesión para prescribir desde que el poseedor comience a poseer a nombre propio en concepto de dueño, o sea, que el término para la usucapión comienza a correr desde el día en que haya cambiado la causa de la posesión. Primer Tribunal Colegiado del Vigésimo Primer Circuito.

Amparo directo 206/96. Isidro Pineda Real. 2 de mayo de 1996. Unanimidad de votos. Ponente: Joaquín Dzib Núñez. Secretario: José Luis Vázquez Camacho.

Véase: Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, Tomo IV, Materia Civil, Tesis 578, pág. 420.

Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo IV, Tesis XXI.1o.37 C, septiembre de 1996, pág. 764.

USUCAPIÓN. NECESIDAD DE ACREDITAR LA CAUSA DE LA POSESIÓN. La causa de la posesión es el hecho que necesariamente debe demostrarse para acreditar la prescripción positiva, dado que el título de dueño no se presume y quien invoca la usucapión está obligado a probar que empezó a poseer, como si fuera propietario; lo cual constituye la prueba de la legitimación del poseedor en el ejercicio de su posesión, pues no basta que éste se considere a sí mismo, subjetivamente, como propietario y afirme tener ese carácter, sino que es necesaria la prueba objetiva del origen de posesión, como es la existencia del supuesto acto traslativo de dominio. Tercer Tribunal Colegiado del Sexto Circuito.

Amparo directo 491/89. Adelfo Pineda Sánchez. 16 de enero de 1990. Unanimidad de votos. Ponente: Jaime Manuel Marroquín Zaleta. Secretaria: María Guadalupe Herrera Calderón.

Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Octava Época, Tomo VI, segunda parte-2, julio a diciembre de 1990, pág. 689.

Asimismo,  los artículos 1152 y 1153 del CCDF previenen los plazos, para que a través de la posesión de una cosa en los términos indicados, el poseedor se convierta en propietario de la misma.

Los bienes:

• inmuebles se pueden usucapir:
  • en cinco años, cuando se posean de buena fe cumpliendo los requisitos anteriormente señalados; 
  • en cinco años, cuando los inmuebles hubiesen sido objeto de una inscripción de posesión; 
  • en 10 años, cuando se posean de mala fe, con los requisitos ya mencionados, y 
  • se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado en el primer y anterior punto, si se demuestra que el poseedor de finca rústica no la ha cultivado durante la mayor parte del tiempo que la ha poseído, en su caso, o que por no haber hecho el poseedor de finca urbana las reparaciones necesarias, ésta ha permanecido deshabitada la mayor parte del tiempo que ha estado en poder de aquél, y
  • muebles se pueden usucapir en tres años cuando son poseídos con buena fe, pacífica y continuamente. Faltando la buena fe, se requerirán cinco años.

Una vez que la persona ha estado en posesión de la cosa, es necesario precisar cuánto tiempo la ha poseído, a efecto de determinar si ya completó el tiempo que marca la ley para usucapir y conjuntamente con una sentencia judicial, considerarlo propietario.

Suspensión de la usucapión

Cuando una persona es propietaria de una cosa, pero ésta se empieza a poseer por otra, aquélla inmediatamente debe ejercitar sus derechos para recuperar la tenencia de la misma y continuar en el ejercicio de su derecho real de propiedad; si no lo hace, entonces comenzará a operar en su contra la usucapión, y a la llegada del plazo establecido en la ley, el poseedor puede reclamar la declaratoria judicial correspondiente de que se ha convertido en propietario.

Sin embargo, hay ocasiones en que se toma posesión de una cosa, y por mandato de ley la usucapión no puede iniciarse en contra del propietario, ya que éste se encuentra en un estado o situación que no le permite defender sus derechos, tal y como lo disponen los artículos 1165 al 1167 del CCDF, por lo que puede comenzar y correr contra cualquiera persona, excepto en los siguientes casos:

• contra los incapacitados, sino cuando se haya discernido su tutela conforme a las leyes. Los incapacitados tendrán derecho de exigir responsabilidad a sus tutores cuando por culpa de éstos no se hubiere interrumpido la usucapión;
• entre ascendientes y descendientes, durante la patria potestad, respecto de los bienes a que los segundos tengan derecho conforme a la ley; 
• entre los consortes; 
• entre los incapacitados y sus tutores o curadores, mientras dura la tutela; 
• entre copropietarios o coposesores, respecto del bien común; 
• contra los ausentes del Distrito Federal que se encuentren en servicio público, y
• contra los militares en servicio activo en tiempo de guerra, tanto fuera como dentro del Distrito Federal.

Por lo tanto, en las referidas situaciones, la ley impide que opere la usucapión en beneficio de un poseedor, puesto que el propietario no puede acudir ante la autoridad competente en defensa de sus derechos, pues se encuentra en una situación especial que se lo impide.

Interrupción de la usucapión

Cuando un poseedor ha empezado a computar para su beneficio el plazo que la ley determina para que pueda convertir esa posesión en propiedad por virtud de la usucapión, es posible que dicho plazo se interrumpa por causas relacionadas con la conducta de los sujetos involucrados.

Así, el CCDF en su artículo 1168 establece las siguientes razones por las cuales se interrumpe la usucapión:

• si el poseedor es privado de la posesión de la cosa o del goce del derecho por más de un año; 
• por demanda u otro medio de interpelación judicial notificada al poseedor o al deudor en su caso. En este supuesto, se considerará como no interrumpida por la interpelación judicial, si el actor desiste de ella, o fuese desestimada su demanda, y
• porque la persona a cuyo favor corre la usucapión reconozca expresamente, de palabra o por escrito, o tácitamente por hechos indudables, el derecho del propietario.

De lo anterior deben distinguirse, para que la posesión de la cosa pueda llegar a convertirse en propiedad, dos situaciones específicas:

• que la cosa se posea por cierto tiempo, y cumpliendo las características ya indicadas, y
• la pasividad ante esa posesión por parte del propietario de la cosa.

Asimismo, la interrupción de la usucapión se puede generar por dos diferentes tipos de causas, porque sea el:

• mismo poseedor de la cosa el que reconozca el derecho del propietario, y se dice que se interrumpió por “causa natural”, o bien
• propietario de la cosa el que sale de la inactividad que había observado, y entonces se habla de “causa civil” de interrupción de la usucapión.

Corolario

Aun cuando la normatividad vigente le llama erróneamente prescripción a la que debe llamarse usucapión, es recomendable usar este término al hablar de adquisiciones de bienes, por el paso del tiempo, cumpliendo los requisitos y “condiciones” establecidas por la ley,  a fin de que, llegado el momento oportuno, tanto los legisladores como los estudiosos del derecho, apliquen correctamente dichos términos, que en ocasiones pudieran dar lugar a confusión.