Generales del contrato de arrendamiento

Ficha técnica del contrato de arrendamiento, que incluye aspectos jurídicos y fiscales a observar, antes de realizar dicho contrato
 .  (Foto: IDC online)

A) Definición

Arrendamiento es el contrato por el cual el arrendador se obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa al arrendatario, a cambio de un precio cierto. 

B) Fundamento Legal

En el artículo 2398 del Código Civil Federal  se define que existe arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto. 

C) Elementos

1. Personales 

  • Arrendador

Es quien da la cosa en arrendamiento, requiere de capacidad general para contratar y debe tener legitimación sobre el bien que se va a dar en arrendamiento, es decir que sea el dueño o la persona autorizada expresamente por éste.

  • Arrendatario
Es quien recibe la cosa arrendada 

2. Reales

  • Cosa

Es el objeto de contrato y pueden ser bienes muebles o inmuebles, incluso bienes intangibles como son los derechos, siempre y cuando la ley expresamente no prohíba su  arrendamiento. 

  • Precio

Es la contraprestación que el arrendatario paga por el arrendamiento, debe ser cierta y determinada. La renta consiste en una cantidad periódica de dinero que ha pagarse durante la vigencia del arrendamiento. 

  • El tiempo

Es un elemento esencial del contrato ya que éste tiene un carácter temporal. Existen supuestos en los que hay límites temporales para la celebración del contrato. 

D) Obligaciones 

Arrendador 

  • entregar la cosa al arrendatario. Esta debe entregarse con todas sus pertenencias y en buen estado lista para ser usada, conforme a lo convenido o conforme a su naturaleza y dentro del tiempo convenido
  • en tanto entrega la cosa, el arrendador debe conservarla útil de manera que sirva para su uso natural
  • hacer las reparaciones necesarias para mantener en buen estado la cosa arrendada mientras se entrega
  • garantizar al arrendatario el uso convenido o el uso natural de la cosa arrendada. Esto implica el abstenerse de toda clase de perturbaciones que impidan el uso natural de la cosa, o permitir a tercero la perturben y responder por los vicios o defectos ocultos de la cosa arrendada
  • reembolsar las mejoras, que el arrendatario efectúe en la cosa arrendada, salvo pacto en contario y con las limitantes que establece la propia ley
  • darle prioridad al arrendatario en nuevos contratos, bajo supuestos de igualdad de condiciones y siempre que se cumplan las condiciones establecida por la ley para que se otorgue este derecho de preferencia. 

Arrendatario

  • pagar la renta, en la fecha, lugar y forma pactada
  • usar la cosa conforme al destino acordado o conforme a su naturaleza
  • conservar la cosa en buen estado y responder de los perjuicios que sufra la misma por negligencia o culpa
  • hacer del conocimiento del arrendador la necesidad de realizar alguna reparación de la cosa arrendada
  • permitir al arrendador la realización de ciertos actos en la cosa arrendada, por ejemplo: hacer reparaciones en casos urgentes; poner carteles para anunciar la venta o arrendamiento de la cosa y mostrar el interior de la misma
  • devolver la cosa arrendada al concluir el contrato de arrendamiento

E) Formas de terminación del contrato 

El contrato de arrendamiento puede darse por terminado por:

  • mutuo consentimientonulidad del contrato
  • rescisión del contrato
  • el vencimiento del plazo

F) Tratamiento Fiscal 

En materia fiscal debemos distinguir primero dos supuestos:

  • si se trata de un arrendamiento comercial o arrendamiento de casa habitación; y
  • si los arrendamientos son hechos por personas físicas o personas morales

En este documento se analizan únicamente los efectos del contrato de arrendamiento sobre un inmueble. 

Impuesto de la Renta 

Efectos para el arrendador 

Persona moral 

  • Ingresos

Los ingresos derivados de un contrato de arrendamiento serán acumulables cuando se cobren total o parcialmente las contraprestaciones o cuando sean exigibles, lo que suceda primero (Art. 18, fracción II de la LISR).

También serán acumulables los ingresos que provengan de construcciones, mejoras o adiciones al buen arrendado que al término del contrato queden a favor del arrendador (Art. 20, fracción IV, LISR). 

Deducciones

Conforme el artículo 29 de la LISR los arrendadores únicamente podrán deducir aquellos gastos que sean indispensables para el desarrollo de su actividad y siempre que dichas erogaciones cumplan con los requisitos previstos en el artículo 31 de la citada ley. 

Persona física 

  • Ingresos

Las personas físicas deberán acumular los ingresos provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma conforme efectivamente se perciban las contraprestaciones correspondientes (Art. 141 LISR) 

  • Deducciones

Las personas físicas que obtengan ingresos por arrendamiento, podrán efectuar las siguientes deducciones:

    • pagos del impuesto predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, y, en su caso, el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles
    • gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen el inmueble
    • intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los inmuebles arrendados
    • salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que deban cubrir sobre dichos salarios
    • importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos
    • inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras 

No obstante, podrán optar por deducir el 35% de los ingresos por arrendamiento en substitución de las deducciones antes listadas. Quienes ejercen esta opción podrán deducir, además, el monto de las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos inmuebles correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda.

Tratándose de subarrendamiento sólo se deducirá el importe de las rentas que pague el arrendatario al arrendador.

Cuando los ingresos se obtengan por pagos que efectúen las personas morales, éstas deberán retener el 10% sobre el monto de los pagos.

  • Obligaciones

Las personas físicas que obtengan ingresos por arrendamiento, deberán:

    • solicitar su inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes
    • llevar contabilidad, salvo que obtengan ingresos mensuales inferiores a $1,500.00 o que apliquen la deducción ciega del 35%
    • expedir comprobantes por las contraprestaciones recibidas
    • presentar pagos provisionales mensuales, salvo que sus ingresos no excedan de 10 SMG vigentes en el D.F. elevados al mes
    • presentar declaración anual 

Efecto para el arrendatario

Persona moral

Si se trata de la renta de algún local que utilice para el desarrollo de sus actividades deberá reunir los siguientes requisitos para que se trate de un gasto deducible:

  • contar con el comprobante correspondiente el cual deberá reunir requisitos fiscales,
  • si el pago es por un importe superior a $2,000.00 deberá realizar el pago con cheque o por transferencia bancaria
  • si el pago lo realiza a una persona física, deberá retener el 10% sobre el monto del pago y expedir la constancia correspondiente

Ahora bien, si una persona moral desea arrendar una casa habitación, deberá demostrar que es realmente indispensable para el desarrollo de las actividades de la empresa, y cumplir con los requisitos previstos en el artículo 52 del RLISR. 

Persona física

Si se trata del arrendamiento de su casa habitación, no le dará efecto fiscal alguno, salvo que parte del inmueble se utilice para el desarrollo de actividades empresariales o profesionales, caso en el cual se deducirá la parte proporcional de la renta pagada..

Si se trata de la renta de algún local que utilice para el desarrollo de sus actividades deberá reunir los siguientes requisitos para que se trate de un gasto deducible:

  • contar con el comprobante correspondiente el cual deberá reunir requisitos fiscales,
  • si el pago es por un importe superior a $2,000.00 deberá realizar el pago con cheque o por transferencia bancaria. 

Impuesto al Valor Agregado 

El arrendamiento de inmuebles ubicados en territorio nacional es un acto gravado con IVA. La tasa aplicable es del 15% (16% a partir del 2010) y del 10% (11% a partir del 2010) si el inmueble se encuentra en la zona fronteriza.

El impuesto se debe pagar en el momento en el que quien efectúa dicho otorgamiento cobre las contraprestaciones derivadas del mismo y sobre el monto de cada una de ellas, incluyendo las cantidades que además se carguen o cobren al arrendatario por otros impuestos, derechos, gastos de mantenimiento, construcciones, reembolsos, intereses normales o moratorios, penas convencionales o cualquier otro concepto.

No obstante lo anterior, no se pagará IVA por el arrendamiento de los siguientes bienes:

  • inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa- habitación. Si un inmueble tuviere varios destinos o usos, no se pagará el impuesto por la parte destinada o utilizada para casa- habitación. Lo exención no aplica a inmuebles que se proporcionen amueblados o se destinen o utilicen como hoteles o casas de hospedaje
  • fincas dedicadas o utilizadas sólo a fines agrícolas o ganaderos.

Para efectos del IVA, los arrendadores deberán:

  • presentar pagos mensuales de IVA
  • presentar la declaración informativa de operaciones con terceros (DIOT)
  • llevar contabilidad
  • expedir comprobantes por las contraprestaciones recibidas
  • si una persona moral paga rentas a una persona física, deberá retenerle 2/3 partes del IVA que le trasladen. 

Impuesto Empresarial a Tasa Única

El arrendamiento de inmuebles ubicados en territorio nacional es un acto gravado con IETU. La tasa aplicable es del 17% en 2009 y del 17.5% a partir del 2010.

El impuesto se debe pagar en el momento en el que se cobren las contraprestaciones derivadas del mismo y sobre el monto de cada una de ellas, incluyendo las cantidades que además se carguen o cobren al arrendatario por otros impuestos, derechos, gastos de mantenimiento, construcciones, reembolsos, intereses normales o moratorios, penas convencionales o cualquier otro concepto.

Quienes obtengan ingresos por arrendamiento, podrán deducir las erogaciones efectivamente pagadas que sean indispensables para la actividad del arrendamiento, excepto por lo que se refiere a los intereses pagados.

Los contribuyentes de este impuesto deberán:

  • presentar declaración de pago provisional y declaración anual
  • expedir comprobantes
  • llevar contabilidad 

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Preguntas frecuentes 

La exención en IVA aplica respecto del inmueble arrendado, no de la naturaleza del arrendatario

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