Denominado también como FIBRA, la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) propone este nuevo instrumento, toda vez que la forma de participar en el negocio de bienes raíces es comprar Certificados Bursátiles de las empresas del sector inmobiliario para después rentarlos o venderlos. La BMV pretende introducir este nuevo instrumento bursátil como un desafío para abandonar las formas tradicionales de financiar al sector de bienes inmuebles, en la cual se vislumbra como ventaja la de obtener rendimientos a largo plazo.
Aparentemente este nuevo mecanismo de financiamiento, iniciará operaciones en este año, y funcionaría de la siguiente forma:
Sin embargo, a pesar de las bondades que la aplicación de este esquema, algunas personas consideran que el costo de transferencia de los inmuebles y los gastos notariales podrían inhibir la formación de los primeros FIBRAS, es decir, lo que se debe pagar por traspasar los derechos de las propiedades del dueño original al fideicomiso.
El propósito de estos fideicomisos será enajenar bienes inmuebles o infraestructura; se convertirán en el vehículo para que las propiedades inmobiliarias puedan ser bursatilizadas en el mercado de valores. Los FIBRAS se constituyen como intermediarios entre las acciones y los bonos, ya que combina la inmediatez del mercado de capitales, con el conservadurismo y el largo plazo del mercado de las rentas. Por ejemplo, si el propietario de los bienes, sea un desarrollador profesional o particular, quiere bursatilizar una o varias propiedades, debe ingresar el bien a un fideicomiso, recibiendo a cambio un Certificado de Participación Ordinaria, que es el activo de la empresa, creado y cotizado en el mercado de capitales.
El valor de estos instrumentos bursátiles dependerá de distintos aspectos: de la calidad de los inmuebles que la forman, el anuncio de retiro o llegada de inquilinos, el valor de las rentas, el anuncio de nuevas inversiones en la zona donde se encuentre y la aplicación de reglas de gobernabilidad corporativa.
Los FIBRAS podrán ser nacionales y extranjeros, el inversionista podrá comprarlos según la composición de su portafolio, y recibir mensualmente un dividendo, producto de las rentas, pudiendo, el valor del instrumento, fluctuar en el mercado según la plusvalía de los inmuebles que contenga, recibiendo los mismos beneficios como si fuera el propietario del inmueble.
Finalmente, de un modo objetivo, los FIBRAS ofrecen liquidez para el sector de bienes raíces: un inversionista compraría un título por preservación del capital, porque es una inversión de bajo riesgo, y por los ingresos previsibles.
