Cancelación y traspaso de créditos

Cancelación y traspaso de créditos

Licenciado Jorge Cherit Galindo, en la cual da a conocer a nuestros suscriptores los casos donde los trabajadores pueden solicitar la cancelación de su crédito de vivienda, así como las consecuencias de ello.

La puesta en marcha de alternativas de crédito adicionales a las proporcionadas tradicionalmente por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), tales como los programas de Apoyo-Infonavit y cofinanciamiento, ha generado que los trabajadores recurran a las áreas de recursos humanos o de personal de las empresas, a solicitar asesoría en torno a la manera en que opera la cancelación de los créditos de vivienda otorgados a través de estas figuras, así como de los concedidos por este Instituto, de ahí que IDC acudiera a la Coordinación de Cobranza de esta Institución para exponer los cuestionamientos más frecuentes recibidos en su servicio de consultoría, los cuales fueron resueltos por el licenciado Jorge Cherit Galindo.

¿En qué casos un trabajador acreditado puede solicitar la cancelación de su crédito?

Existen tres formas mediante las cuales los trabajadores pueden cancelar un crédito otorgado por el Infonavit, a saber:

  • cuando se ha cubierto la totalidad del crédito, ya sea en el plazo establecido en el propio contrato de otorgamiento, o antes de ese plazo a través de la realización de un anticipo al capital. En este supuesto, procede emitir la liberación de la hipoteca;
  • al ocurrir la muerte del trabajador acreditado, o al declarársele a éste en estado de invalidez o incapacidad superior a un 50%, aplica automáticamente el seguro de vida referido en el artículo 51 de la Ley del Infonavit, y por ende se cancela el adeudo a cargo del acreditado, y
  • en los casos de falta de pago del crédito, el:
    • Infonavit puede promover un proceso judicial, para que mediante la sentencia de un juez, el trabajador moroso pague o entregue la vivienda otorgada (adjudicación del inmueble), o
    • trabajador por decisión propia entregue la casa otorgada en dación en pago al Instituto.
       Cabe comentar que para evitar llegar a estos dos últimos supuestos, el Instituto ofrece varias alternativas de solución a los acreditados.

En los casos en que pudiera proceder la dación en pago o la adjudicación del inmueble, ¿qué alternativas ofrece el Infonavit a los trabajadores morosos
El Instituto maneja un programa de regularización para acreditados, que contiene dos esquemas básicos de apoyo, en donde se considera la fecha de otorgamiento de los créditos:

  • liquidación con quita del 30% a créditos originados antes de julio de 1995, si el trabajador liquida su adeudo en una sola exhibición, y
  • reestructuración con quita condicionada al pago puntual, estableciendo un pago mensual expresado en veces de salario mínimo en cuota fija vigente en el resto del plazo del crédito.

De lo anterior, se infiere que no se puede determinar un descuento general, por las particularidades de cada caso, en virtud de que el Instituto considera ciertos aspectos, tales como: las condiciones en que se originó el crédito, el saldo inicial de éste, las amortizaciones realizadas, y en algunos casos, el motivo por el cual el saldo de los créditos no se ve disminuido, o el trabajador ya no quiere la casa otorgada.

¿Cuáles son los trámites a realizar por los trabajadores cuando ya no desean la casa que les fue otorgada?

Pueden optar por la sustitución de deudor, quien debe ser derechohabiente del Instituto y tener acceso a un crédito de vivienda, a esto comúnmente se le conoce como traspaso, acto donde se efectúan de manera simultánea una venta y pago de pasivo, es decir, con el crédito del trabajador sustituto se liquida la deuda del sustituido, y en caso de haber sido pactada una cantidad adicional entre las partes, ésta le corresponde al acreditado original.

Se recomienda a los trabajadores que opten por el traspaso, ser muy cuidadosos al elegir a su cliente, ya que el Infonavit somete a éste a un proceso de precalificación y autorización de crédito, para ser aprobado, y se le asigna un número de crédito diferente al original, dando lugar a la cancelación del primer crédito.

Muy pronto los trabajadores que no encuentren un deudor sustituto podrán ofertar su vivienda susceptible de traspaso, en el portal de Internet del Infonavit, hipervínculo micasa.gob, donde también se desplegarán las opciones de vivienda de las inmobiliarias y del propio Instituto.

¿Qué requisitos tienen que cumplir los trabajadores para llevar a cabo la cancelación de su crédito?

Los requerimientos dependerán del supuesto en el cual se ubiquen:

  • si se cubrió la totalidad del crédito de vivienda, el Instituto verifica este hecho, y posteriormente emite y notifica el Aviso de Suspensión a la Retención de Descuentos correspondiente, para que el patrón deje de efectuar los descuentos al trabajador.
    Ahora bien, en caso de que el patrón le llegara a descontar de más al trabajador, el Instituto le devolverá ese dinero al acreditado, así como también abonará a su cuenta individual manejada por su Administradora de Fondos para el Retiro (Afore), el 5% de aportaciones patronales que hubiesen sido canalizadas en exceso a la amortización de su crédito.
    Posteriormente, el Infonavit expedirá una carta de instrucción al notario público elegido por el trabajador, a efecto de que el primero suscriba la escritura de cancelación de la hipoteca respectiva y acuda al Registro Público de la Propiedad y del Comercio para hacer la inscripción correspondiente;
  • en caso de que al trabajador se le declare una incapacidad o invalidez total permanente, o parcial superior a un 50%, el propio trabajador, deberá presentar ante el Infonavit, el dictamen emitido por el Seguro Social donde conste tal situación.
     Aquí el Infonavit le otorga al acreditado una prórroga en el pago del crédito de dos años, período en el cual el saldo no genera intereses. Transcurrido ese lapso, si el IMSS dictamina como definitiva esa limitación, el Infonavit otorga al trabajador la liberación del crédito correspondiente;
  • tratándose del fallecimiento del acreditado, basta con que sus beneficiarios presenten ante el Infonavit, el acta de defunción respectiva. La hipoteca se liberará a favor del beneficiario designado por el trabajador acaecido;
  • cuando media la adjudicación de la vivienda, el trabajador no tiene que hacer ningún trámite por la propia naturaleza de la adjudicación;
  • en la dación en pago, lo que se le requiere al trabajador es que el inmueble esté libre de problemas de pago de luz, predial y agua, con el fin de que se pueda efectuar la entrega.

Los procedimientos señalados anteriormente, ¿son aplicables a los créditos de vivienda otorgados a través de los programas Apoyo-Infonavit y cofinanciamiento?

No, ya que en el caso de Apoyo-Infonavit, el crédito de vivienda al ser otorgado por otra institución de crédito, quizá una Sociedad Financiera de Objeto Limitado (Sofol), o una institución bancaria, las partes tendrían que someterse a las cláusulas señaladas en el contrato de crédito hipotecario celebrado.

En relación con el cofinanciamiento, hasta el momento no se ha reportado ningún caso, porque apenas se está consolidando el programa; sin embargo, vislumbramos que en un futuro será necesario que tanto el Infonavit como la institución de crédito otorgante estén de acuerdo con la realización del traspaso, ello en virtud de que existen dos líneas de crédito diferentes: la otorgada por el Infonavit, misma que se amortiza con el 5% de las aportaciones patronales, y la del banco, la cual es pagada directamente por el trabajador en los términos pactados con la propia institución de crédito.

Aquí la cancelación origina un problema de prelación de créditos, ya que por la naturaleza del cofinanciamiento, ambos créditos son preferentes.

¿Tienen algún costo estos trámites?
No tienen ningún costo de cara al Infonavit, pues nosotros no cobramos por ninguno de los servicios que proporcionamos; sin embargo, los trabajadores deben de cubrir los gastos notariales, relativos a la operación comercial (compra-venta del inmueble, derecho de inscripción al Registro Público de la Propiedad y del Comercio, etc.).