Nuevas reglas para créditos de vivienda

Modificaciones a las disposiciones que regulan los créditos de vivienda y sus implicaciones para los sectores obrero y patronal
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 .  (Foto: IDC online)

El pasado 22 de febrero, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) publicó en el Diario Oficial de la Federación (DOF) cambios sustanciales en la regulación del otorgamiento de créditos de vivienda a los trabajadores derechohabientes del Instituto, las cuales entraron en vigor el 23 de febrero.

Por la importancia que representa conocer los términos bajo los cuales el Infonavit concederá los créditos hipotecarios, a continuación se presentan las modificaciones más importantes y su implicación para los obligados y derechohabientes del Instituto.

Reglas para el Otorgamiento de Créditos a los Trabajadores Derechohabientes del Infonavit (ROC)

De conformidad con lo establecido en el artículo 16, fracción IX de la Ley del Infonavit, el Consejo de Administración de dicho organismo propuso a su Asamblea General las políticas de crédito y las reglas para su otorgamiento, formulándose así las nuevas ROC con cuya entrada en vigor se abrogan sus similares publicadas 20 de diciembre de 2006 (art. segundo transitorio ROC).

Los principales cambios a las ROC son los siguientes:

CONTENIDO REFORMA   COMENTARIO  
Valor máximo de las viviendas (Regla 5o ) Aumenta el límite de 300 a 350 veces el salario mínimo mensual (VSMM) del DF para la adquisición de vivienda nueva o usada y se eliminan los topes tratándose de construcción, reparación, ampliación o mejoras de habitaciones, así como pago de pasivo adquiridos por cualquiera de los conceptos anteriores Se incorporaron a las Reglas los nuevos criterios relativos a los montos máximos de crédito a otorgar a los trabajadores que soliciten un crédito en cualquiera de las modalidades ofrecidas por el Infonavit, dados a conocer por éste a finales de 2007
Determinación de la puntuación (Regla 10) La mecánica de otorgamiento de puntos cambia, de tal suerte que por la:
  • cotización continua de:
    • seis y nueve bimestres con un mismo patrón, se dan 34 puntos en lugar de 21;
    • 10 y 11 bimestres con un mismo patrón se otorgan de 39 puntos y no 24 como antes, y
    • 12 bimestres o más, se dan 55 puntos, antes se otorgaban 34 si se tenían 24 bimestres o más
  • permanencia en el empleo de más o igual a seis bimestres disminuye de 21 a ocho puntos
El aumento de puntos por cotización continua y permanencia en el empleo, facilita al derechohabiente la obtención de los puntos necesarios para adquirir un crédito de vivienda
Aplicación del saldo de la subcuenta de vivienda de la cuenta individual (Regla 20) La suma total por concepto de crédito más el saldo de la subcuenta de vivienda que pueden recibir los trabajadores aumenta de 210 a 220 VSMM, sin observarse distinción para los trabajadores que perciban más de 10 VSMM Los derechohabientes del Infonavit que resultan beneficiados con el aumento del monto referido, son los que perciben hasta 10 VSMM, mientras que los que tienen ingresos superiores quedan igual
Ajustes de saldo y tasa de interés (Regla 25) Los créditos otorgados devengarán intereses sobre su saldo ajustado conforme a la tasa de interés variable que se actualizará semestralmente cuando el acreditado reciba un salario mensual integrado mayor al que hubiese recibido en el semestre inmediato anterior, según la tabla ?B? de las ROC. El monto del salario mensual integrado del trabajador que se considerará es el salario mensual promedio que hubiese tenido en el último semestre transcurrido. La tasa de interés aplicable inicialmente se determinará en el momento del ejercicio del crédito y en lo subsecuente se fijará y ajustará semestralmente, conforme a lo señalado, para aplicarse en el siguiente semestre. El Infonavit informará a los acreditados sobre la tasa de interés aplicada en los dos semestres inmediatos anteriores transcurridos en los correspondientes estados de cuenta que emita Contrario a lo que ocurría hasta antes de la entrada en vigor de las nuevas ROC las tasas de intereses aplicables a los créditos de vivienda otorgados por el Infonavit no permanecerán fijas a lo largo de la vida del crédito. Ahora, aumentaron las tasas de interés aplicables al inicio del crédito según el salario percibido por el trabajador a razón de 0.2% o más, en algunos casos; y aunado a ello la revisión semestral de dicha tasa de interés puede afectar al derechohabiente que recibe un aumento salarial. En nuestra opinión, la variabilidad de las tasas de interés puede resultar perjudicial para los acreditados pues, en muchas ocasiones, el incremento mínimo en sus salarios no implica una mayor capacidad de pago
Descuentos (Regla 26) El monto del descuento se calculará de manera que se asegure la amortización completa del crédito en el plazo previsto, considerando la tasa de interés aplicada inicialmente. En caso de que aumente la tasa de interés variable que se aplicará en el siguiente bimestre, se ajustará la cuota mensual en VSMM, la cual se determinará dividiendo la cuota mensual determinada inicialmente entre el salario mensual del trabajador considerado para el otorgamiento del crédito y multiplicando el cociente así obtenido por el nuevo salario mensual del trabajador expresado en VSMM vigente en el DF Como se incrementaron los porcentajes de las tasas de interés contenidos ahora en la tabla ?B?, el monto de los descuentos también aumentará de acuerdo con dichas tasas. Por otro lado el ajuste de la cuota mensual a pagar por el acreditado también variará, para lo cual será interesante ver cómo el Instituto notifica a los patrones los cambios en el factor de descuento de sus trabajadores semestre a semestre. Tomando en cuenta que el Infonavit pretende facilitar el acceso a viviendas con tecnología de ahorro de energía e Internet se anexaron las tablas de factores de descuento a aplicar a los salarios de los acreditados que adquieran casas con esas características
Régimen Especial de Amortización (Regla 30) Cuando un trabajador realice el pago de su crédito conforme al REA dicho pago se determinará multiplicando el monto original del crédito otorgado en veces el salario mínimo, por el factor de descuento correspondiente a su edad e ingreso a la fecha de origen del crédito, de acuerdo con las tablas de factores de descuento (Tabla ?D? anexa a las Reglas), dividido entre el salario del trabajador a la fecha de otorgamiento del crédito y multiplicado por el salario determinado en el último semestre laborado, excepto en el caso de que su patrón le retenga las amortizaciones pero no las entere al Instituto, ya que se le seguirá aplicando el factor de descuento determinado al momento que se formalice el crédito, según lo establecido en la Regla 26 En comparación con las tablas de factores de descuentos que se manejaban hasta antes de las reformas, las actuales son menores; no obstante no debe perderse de vista que se parte de un factor de descuento mayor al previsto en las Reglas abrogadas. Cabe señalar que considerando la implementación de las nuevas viviendas con tecnología de ahorro de energía e Internet, se anexaron los factores de descuento aplicables en el REA para los acreditados que obtengan una vivienda con dichas características
Condiciones generales de contratación (Regla 33) El Director General del Instituto publicará en el DOF y en la página de Internet de dicho organismo las condiciones generales de contratación que éste ofrezca a sus derechohabientes que tengan derecho a recibir a un crédito. Las condiciones generales serán las estipulaciones, cláusulas y pactos que deben integrar los contratos por los que el Instituto otorgue créditos a sus derechohabientes y regirán los derechos y las obligaciones del Infonavit y sus beneficiados. Dichas condiciones deberán ser aceptadas expresamente por los derechohabientes al celebrar los contratos con el Instituto. Las condiciones generales se apegarán a la Ley, las ROC y las políticas de crédito expedidas por la Asamblea General y el Consejo de Administración. El Infonavit puede proponer a los derechohabientes condiciones especiales de contratación que correspondan específicamente al tipo o modalidad de crédito otorgado, en cuyo caso se establecerán las condiciones particulares de contratación de que se trate, incluyendo las cláusulas establecidas en las condiciones generales de contratación Este nuevo deber del Director del Infonavit obligará a revisar los contratos celebrados entre los derechohabientes y el Instituto. Como las condiciones generales en comento regirán los derechos del Infonavit y sus acreditados, deberán basarse en las normas de derecho aplicables, lo cual les garantiza a los beneficiados con el crédito una mayor seguridad jurídica

De acuerdo con el artículo tercero transitorio de las ROC las solicitudes de crédito presentadas al Infonavit con anterioridad a la entrada en vigor de dichas Reglas ?hasta el 22 febrero de 2008?, se tramitarán conforme a las disposiciones vigentes a la fecha de presentación de dichas solicitudes.

Reglas para el Otorgamiento de Créditos al amparo del artículo 43 Bis de la Ley del Infonavit (ROC 43 Bis)

Las reformas más importantes de este ordenamiento son las siguientes:

CONTENIDO REFORMA COMENTARIO
Conceptos generales (Regla 2o, fracción V) Se entenderá por entidades financieras a aquellas entidades autorizadas para otorgar créditos para los fines previstos en las Reglas que estén supervisadas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y las entidades públicas dedicadas habitualmente al otorgamiento de créditos de vivienda Se amplía el concepto para abarcar a todas aquellas entidades que otorgan créditos hipotecarios y se sujetan a la supervisión de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, lo cual otorga una mayor seguridad jurídica a los trabajadores
Aplicación del saldo de la subcuenta de vivienda (Regla 11) Para que los trabajadores estén en condiciones de destinar el saldo de su subcuenta de vivienda como pago inicial del precio de adquisición de la vivienda o para aplicarse a la construcción de ésta, deberán instruir al Instituto para tales efectos Se contempla que el saldo de la subcuenta de vivienda también podrá aplicarse cuando el crédito se destine a la construcción de ésta, ya que antes sólo contemplaba la compra
Cofinanciamiento (Regla 13) Los créditos en cofinanciamiento podrán destinarse a viviendas de cualquier valor Se contempla la eliminación de los límites de crédito tratándose de cofinanciamiento, dados a conocer a finales de 2007
Crédito en cofinanciamiento (Regla 14) El crédito en cofinanciamiento otorgado por el Instituto en ningún caso podrá exceder el monto máximo determinado por el Consejo de Administración, excepto en el caso de que el trabajador contrate un seguro de protección de pagos a favor del Instituto para cobertura del crédito otorgado. La suma del crédito otorgado por el Infonavit más el saldo de la subcuenta de vivienda no podrá ser mayor a 430 VSMM vigente en el DF Como desaparecieron los límites del valor de las viviendas a adquirir por cofinanciamiento, en estas Reglas se establece el límite del monto de crédito más el saldo de la subcuenta de vivienda al que deberán ajustarse los acreditados
Descuentos (Regla 23) Los descuentos de los créditos conyugales otorgados por el Instituto se determinarán considerando las tablas ?A? y ?B? adjuntas a las ROC 43 Bis, para los regímenes ordinario y extraordinario de amortización Se adicionaron las tablas de factores de descuento para los créditos otorgados bajo el amparo del artículo 43 Bis de la Ley del Infonavit, a efecto de otorgar mayor certidumbre a los acreditados, ya que anteriormente se contemplaba que el Infonavit podía solicitar al patrón que efectuara el descuento al salario del trabajador correspondientes al crédito otorgado por la entidad financiera a partir de la formalización del crédito; para ello el acreditado debía otorgar autorización por escrito la cual sería irrevocable y se consignaría en una claúsula del contrato de crédito respectivo
Aplicación supletoria (Regla 24) En lo no previsto en las ROC 43 Bis, se estará a lo dispuesto en las ROC Se establece la aplicación supletoria de las ROC, lo cual garantiza a los acreditados la solución a problemas que se susciten en torno a la aplicación de estas nuevas Reglas, cuando no se prevea un caso concreto

Con la entrada en vigor de estas Reglas se abrogan sus similares publicadas en el DOF del 19 de agosto de 2004.

Las solicitudes de crédito presentadas con anterioridad al 22 de febrero de 2008, se tramitarán conforme a las disposiciones vigentes al momento de su presentación en el Infonavit.

Tablas de montos máximos de los créditos que otorga a sus derechohabientes el Infonavit

Con fundamento en el artículo 48 de la Ley del Infonavit se dan a conocer las tablas mencionadas para la adquisición de viviendas tradicionales, con tecnologías de ahorro de energía e infraestructura tecnológica e Internet, así como para créditos en cofinanciamiento.