Para formalizar la adquisición de algún inmueble, debe celebrarse un contrato de compra-venta, y de acuerdo con los artículos 2316, 2317 y 2320, del Código Civil Federal, cuando el valor de avalúo exceda de 365 UMAS en el momento de la operación ($37,865.10), su venta se hará en escritura pública; por tal motivo, las personas físicas al adquirir su casa habitación acuden con un fedatario público para que haga las gestiones conducentes.
Asimismo, para cumplir con las obligaciones fiscales en materia de expedición de los CFDI, por este tipo de operaciones, el artículo 29, primer párrafo del CFF, indica que cuando las disposiciones fiscales señalen la obligación de expedir dichos comprobantes, por los actos o actividades que realicen o por los ingresos que se perciban, estos deberán cumplir con los requisitos fiscales exigibles.
En tal circunstancia, el artículo 126, tercer párrafo de la LISR, indica que en operaciones consignadas en escrituras públicas, el notario público deberá expedir comprobante fiscal en el que conste la operación, así como el impuesto retenido que fue enterado.
En complemento a lo anterior, la regla 2.7.1.20. de la RMISC 2023, dispone que los adquirentes de dichos inmuebles comprobarán el costo de adquisición para los efectos de deducibilidad y acreditamiento, con el CFDI que dicho notario expida, siempre que se incorpore el complemento “notarios públicos”; no obstante, en esa misma regla, se distingue que no se expedirá el complemento en referencia, cuando el enajenante sea una persona moral o una física que tribute en términos del Capítulo II del Título IV de la LISR, y el inmueble forme parte de su activo, en cuyo caso, les corresponderá a estas personas expedir el CFDI por la enajenación del inmueble en turno.
Uno de los requisitos de los CFDI, es indicar la clave del uso fiscal que el receptor le dará al mismo, y en el caso que nos ocupa le corresponderá al adquirente definirlo respecto al que le dará a la casa habitación.
Para ello, cuando los notarios se ubiquen en el supuesto de incorporar el complemento por la enajenación del inmueble, en este no se incluye el nodo de uso del CFDI, y por tanto no será una obligación.
En los casos que el enajenante sea el obligado a expedirlo, debe indicar el referido uso y considerar la versión, ya que al utilizar la 3.3 vigente hasta el 31 de marzo de 2023, el adquirente que no utilice el bien dentro de su actividad económica, puede consignar la clave P01 “por definir”, pero el problema se observa en la versión 4.0 que será obligatoria a partir del 1o. de abril de 2023, aun cuando hay contribuyentes que ya aplican esta nueva versión.
En esta última versión, en el actual catálogo de claves de uso del CFDI existe una combinación de claves de uso y los diferentes regímenes fiscales aplicables a los receptores, y para el caso de contribuyentes que adquieren su casa habitación o algún inmueble sin un fin fiscal determinado, contenidos en los regímenes 605 “Sueldos y Salarios e Ingresos Asimilados a Salarios” y 607 “Régimen de Enajenación o Adquisición de Bienes”, le son aplicable las claves S01 “Sin efectos fiscales”; no obstante, si los bienes adquiridos son enajenados en un futuro y se causa el ISR, se podría cuestionar la validez de la deducción en el cálculo de la ganancia determinada conforme a lo previsto en el Capítulo IV, Título IV de la LISR, por ello habría que esperar que la autoridad fiscal realice la actualización a los catálogos, entre tanto sería válido el uso P01 “por definir” o S01 “sin efectos fiscales”, según la versión del CFDI.
Lo anterior se confirma por la autoridad en el planteamiento 9, en la Tercera Reunión Trimestral 2022 con las Coordinaciones Nacionales de Síndicos del Contribuyente, celebrada en septiembre de 2022, conforme a lo siguiente:
Planteamiento 9. “Enajenación de bienes inmuebles.
Pueden clarificar los alcances de la clave “S01 Sin efectos fiscales”, ya que una vez adquirido el bien inmueble por la persona física, si bien no tiene efectos fiscales al momento, sí los tiene en un futuro cuando la misma persona física enajene el bien, dado que dicho comprobante representa el CFDI soporte para la aplicación de su deducción, tanto para el propio contribuyente, como en los casos en los que el fedatario correspondiente realiza el cálculo y verifica el cumplimiento de los requisitos de las deducciones.”
Respuesta SAT:
Respecto a la problemática planteada, a fin de que los contribuyentes en un futuro puedan dar un efecto fiscal a dichos comprobantes, se actualizará el catálogo con la finalidad de que los regímenes señalados puedan incluirse en el uso fiscal G03 Gastos en general y por lo tanto sea este uso el que puedan aplicar en las operaciones como la que describen en su planteamiento.
