El arrendamiento es uno de los contratos más usados en la vida cotidiana de cualquier empresa o persona física. Para convenirlo generalmente se utilizan formatos preforma que auxilian a las partes interesadas.
Sin embargo es importante para seguridad de los participantes, realizar un análisis de estos contratos para checar que cubran las necesidades del negocio, principalmente cuando se habla de inmuebles que se usarán para actividades comerciales o industriales en los que no solo se debe prever el pago de la renta sino la posible afectación del inmueble por las actividades realizadas por el inquilino o la sobrevivencia del comercio.
A continuación se realiza un checklist de algunos puntos que se deberán observar en un contrato de esta naturaleza:
1. Naturaleza y duración del contrato de arrendamiento. Determinar el plazo del contrato y el momento a partir del cual el arrendatario tiene derecho de ocupación
2. Pago. Indicar el importe, la fecha y la forma. En este caso no hay que olvidar las disposiciones en materia de lavado de dinero y la emisión del CFDI
3. Incremento en la renta. En el arrendamiento comercial los aumentosen la renta son más continuos;por ello se debe determinar si el aumento se definirá por los costos operativos o si estará vinculado a algún índice (tipo de cambio, inflación, UDIS, etc.)
4. Restricciones. Puede haber restricciones sobre el derecho del propietario a arrendar el espacio contiguo para actividades similares a la del arrendatario
5. Renovación. Debe indicarse los plazos, las formas y opciones de renovación del contrato
6. Subarredamiento.Qué requisitos deberá cumplir el arrendatario si se le concede el derecho de subarrendar
7. Gastos y obras de adaptación. Tratándose de inmuebles para uso comerciallos gastos de mantenimiento y servicios suelen ser onerosos; por tanto es preciso indicar quien los pagará.
Las obras de adaptación del inmueble suelen estar a cargo del arrendatario, pero se deberá señalar este punto además de indicar si se quedan a favor del arrendador al término del contrato y tomar en cuenta sus efectos fiscales.
Adicionalmente dado que el uso o goce corresponde al arrendatario,debe precisarse si el propietario puede ingresar a las instalaciones cuando sea necesario, incluso cerrar el establecimiento para realizar reparaciones
8. Disposiciones de uso de suelo. El arrendador debe garantiza que el local cuenta con los permisos necesarios y comprometerse a resarcir al arrendatario en caso de tener que corregir cualquier violación.
Es recomendable que el arrendatario tenga el derecho de inspeccionar el inmueble antes de la celebración del contrato de arrendamiento. La naturaleza del posible uso que le dará el inquilino al inmueble podría obligar al propietario a imponer limitaciones, particularmente en el caso utilizarseel bien en actividades de alto riesgo como el uso de químicos o venta de bebidas alcohólicas.
En resumen es imperativo que el arrendatario verifique que el inmueble cumpla los requerimientos físicos y legales para el uso que se desea;de igual manera el arrendador no debe arriesgar su propiedad otorgándola para un uso no autorizado o incluso ilegal, recuerde que en materia federal y de la Ciudad de México puede aplicarse la ley de extinción de dominio
9. Responsabilidades y seguros. En este rubro:quién se hará cargo del seguro de responsabilidad civil, el monto del mismo y su cobertura
10. Terminación. Obligaciones que debe cumplir el arrendatario respecto de la condición del inmueble al finalizarel plazo de arrendamiento
11. Opción de compra. En el contrato se puede otorgar la opción de comprar el inmueble arrendado, en este supuesto se requiere señalar las condiciones y los momentos de ejercer esa opción. Aquí debe cuidarse el acuerdo, ya que puede cambiarse la naturaleza del contrato realizado, y
12. Causas de rescisión.Independiente a las acostumbradas es necesario que se precise si se optará por los daños y perjuicios o las penas convencionales por incumplimiento. En caso de litigio, estipular si los gastos correrán a cargo del incumplido.
El arrendamiento de inmuebles para uso comercial se rige por el Código de Comercio, por ende en caso de que las partes estén conflicto y no se establezcan de manera clara las cláusulas del contrato respectivo, podrían interpretarse las mismas bajo los usos y las costumbres.
