Como respuesta a los lamentables hechos que han generado los sismos ocurridos en México, el Ilustre y Nacional Colegio de Abogados de México AC está uniendo esfuerzos con el Bufete Jurídico Gratuito de la Universidad Panamericana, así como con el Colegio de Notarios de la Ciudad de México, a fin de llevar a cabo una campaña de orientación jurídica dirigida a los afectados por este desastre natural.
A continuación, se enlistan una serie de dudas frecuentes y sus respuestas efectuadas por el Bufete Jurídico Gratuito de la Universidad Panamericana, las cuales pueden servir para orientar a la población en determinadas situaciones.
Cabe comentar que estos criterios son solamente orientadores, por lo que cada caso deberá consultarse con un abogado especializado en la materia. Para mayor información puede remitir sus consultas a colegiodeabogados@incam.org, mismas que serán analizadas para determinar si es viable brindar una orientación personalizada.
LEE: NOTARIOS RESPONDEN DUDAS LEGALES SOBRE CATÁSTROFES
Civil
Hipoteca
¿Debo pagar la hipoteca si el inmueble se dañó o perdió con el sismo?
Generalmente los créditos hipotecarios cuentan con un seguro para cubrir daños, incluso causados por causas de fuerza mayor (en este caso, el sismo). Dependerá del tipo de seguro que el deudor tenga contratado.
La hipoteca sigue existiendo, pero si el deudor está al corriente en sus pagos y tiene vigente un seguro de daños, este puede llegar a cubrir la totalidad del crédito y por lo tanto, ya no tendría que pagar más.
Si el inmueble no se perdió, pero sufrió daños importantes, el acreedor (banco) puede destinar la indemnización del seguro a reparar el inmueble para que este recupere su valor, y en este caso, el deudor seguiría obligado a pagar el crédito.
Por regla general, en todos los créditos hipotecarios se exige la contratación de un seguro (que pueden ser de vida, daños, desempleo u otros).
Generalmente, el seguro de vida y de daños (en este caso, daños causados por el sismo) cubre la totalidad del valor del crédito, pues esta es la forma en que el acreedor hipotecario (el banco) se protege para el caso de pérdida de la garantía. Sin embargo, es importante revisar la póliza contratada para tener certeza del alcance del seguro y es indispensable estar al corriente en el pago tanto del crédito como de las primas de seguros para que estos sean válidos.
Si no se está al corriente, el seguro no cubrirá el daño, y el deudor deberá garantizar con otro bien del mismo valor en términos de los siguientes artículos del Código Civil para el DF:
ARTÍCULO 2907.- Si el inmueble hipotecado se hiciere, con o sin culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca hasta que a juicio de peritos garantice debidamente la obligación principal.
ARTÍCULO 2908.- En el caso del artículo anterior, se sujetará a juicio de peritos la circunstancia de haber disminuído el valor de la finca hipotecada hasta hacerla insuficiente para responder de la obligación principal.
ARTÍCULO 2909.- Si quedare comprobada la insuficiencia de la finca y el deudor no mejorare la hipoteca en los términos del artículo 2,907, dentro de los ocho días siguientes a la declaración judicial correspondiente, procederá el cobro del crédito hipotecario, dándose por vencida la hipoteca para todos los efectos legales.
ARTÍCULO 2910.- Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca, y además el valor del seguro quedará afecto al pago. Si el crédito fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro, y si no lo fuere, podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se verifique el pago al vencimiento del plazo. Lo mismo se observará con el precio que se obtuviere en el caso de ocupación por causa de utilidad pública o de venta judicial.
Cabe mencionar que en muchas ocasiones, la disminución del valor del bien dado en garantía, es causal de vencimiento anticipado del crédito, por lo que es vital verificar los términos del seguro contratado para no caer en ese supuesto y que la deuda sea exigible en su totalidad inmediatamente.
¿Qué pasa si en el sismo perdí los documentos del inmueble y la hipoteca? ¿Cómo le compruebo al banco o a la aseguradora que estaba cubierto?
Tanto el banco, como el notario con quien se escrituró tienen una copia de todos los documentos. Incluso la aseguradora, en caso de contar con otro seguro, cuenta con una copia de la póliza. Se tiene que acudir con ellos, es su obligación proporcionar cuantas copias sean exigidas.
En la mayoría de los casos, los pagos del crédito se hacen de manera automática con cargo a la cuenta del acreditado, por lo que una forma de comprobar que se han efectuado los pagos en tiempo y forma, sería solicitando un estado de cuenta al banco donde se reflejarán los pagos realizados.
Es obligación de los bancos y las aseguradoras conservar copias de todos y cada uno de los documentos donde se constituye la hipoteca. Si en el sismo se perdieron los documentos y estos se necesitan, ellos seguramente tienen copia de todo. Lo mismo pasa con las escrituras y los documentos notariales. Los notarios pueden expedir copias de la escritura donde se documenta la hipoteca y el seguro de la misma, así como de todos los documentos anexos a ellos.
Propiedad del inmueble
¿Qué pasa si en el sismo perdí las escrituras de mi casa? ¿Ya no es mía?
Para que el inmueble cambie de propietario, tiene que celebrarse mediante un instrumento jurídico, ya sea para venderlo, donarlo o ser transmitido vía herencia, o que se pierda por embargo o expropiación, siempre por resolución de autoridad correspondiente en estos dos últimos casos.
Presunción de desaparición
¿Cuánto tiempo tiene que ausentarse una persona para que se presuma o declare desaparecido?
Cuando una persona se ausenta de su domicilio, un juez la cita a que se presente en el juzgado. Si esta persona no se presenta entre tres y seis meses, se presume desaparecida y se nombra a alguien para que cuide sus cosas.
En el texto del artículo 649 del Código Civil para el DF, se señala lo siguiente: Cuando una persona haya desaparecido y se ignore el lugar donde se halle (…) el juez, (…) , nombrará un depositario de sus bienes, la citará por edictos publicados en los principales periódicos de su último domicilio, señalándole para que se presente un término que no bajará de tres meses, ni pasará de seis, y dictará las providencias necesarias para asegurar los bienes.
Asimismo, el citado ordenamiento legal expone en su numeral 654 que si cumplido el término del llamamiento, el citado no compareciere por sí, ni por apoderado legítimo, ni por medio de tutor o de pariente que pueda representarlo, se procederá al nombramiento de representante.
¿Qué pasa con los hijos menores de alguien que se presume ausente?
Se hará cargo de ellos algún otro ascendiente que se encuentre facultado para ejercer la patria potestad. En caso de que no lo haya, se nombrará tutor a quien se haya nombrado en el testamento del ausente, y en caso de que no lo haya hecho o no tuviere testamento, la ley indicará quién ejercerá ese cargo. Si nadie puede ejercerlo, el juez nombrará un tutor.
Para atender el caso anterior, el Código Civil del DF en su texto, dispone lo siguiente:
ARTÍCULO 651. Si el ausente tiene hijos menores, que estén bajo su patria potestad, y no hay ascendientes que deban ejercerla conforme a la ley, ni tutor testamentario, ni legítimo, el Ministerio Público pedirá que se nombre tutor, en los términos prevenidos en los artículos 496 y 497.
ARTÍCULO 496. El tutor dativo será designado por el menor si ha cumplido dieciséis años. El Juez de lo Familiar confirmará la designación si no tiene justa causa para reprobarla. Para reprobar las ulteriores designaciones que haga el menor, el Juez oirá el parecer del Consejo Local de Tutelas. Si no se aprueba el nombramiento hecho por el menor, el Juez nombrará tutor conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente.
ARTÍCULO 497. Si el menor no ha cumplido dieciséis años, el nombramiento de tutor lo hará el Juez de lo Familiar de entre las personas que figuren en la lista formada cada año por el Consejo Local de Tutelas oyendo al Ministerio Público, quien debe cuidar de que quede comprobada la honorabilidad de la persona elegida para tutor.
¿Qué pasa con los bienes y con las obligaciones de alguien que se presume desaparecido o ausente?
Para ejecutar las obligaciones, depende si el desaparecido tiene un apoderado nombrado desde antes de ausentarse. Este apoderado las llevará a cabo hasta donde el poder alcance. Si no tiene apoderado o el poder no es suficiente, el juez nombrará a alguien que lo haga. Respecto a sus bienes, el apoderado si lo hubiere, será el administrador de los mismos. Si no existe el apoderado o el poder no es suficiente, el juez nombrará un depositario que se hará cargo de ellos.
El Código Civil para el DF al respecto menciona las siguientes reglas de representación y administración de bienes del ausente:
ARTÍCULO 648. El que se hubiere ausentado del lugar de su residencia ordinaria y tuviere apoderado constituido antes o después de su partida, se tendrá como presente para todos los efectos civiles, y sus negocios se podrán tratar con el apoderado hasta donde alcance el poder.
Asimismo, menciona las reglas para nombrar al depositario de dichos bienes en el numeral 653, el cual indica en su texto vigente que se nombrará depositario:
- al cónyuge del ausente
- a uno de los hijos mayores de edad que resida en el lugar; si hubiere varios, el juez elegirá al más apto
- al ascendiente más próximo en grado al ausente
- a falta de los anteriores o cuando sea inconveniente que éstos por su notoria mala conducta o por su ineptitud, sean nombrados depositarios, el juez nombrará al heredero presuntivo, y si hubiera varios se observará lo que dispone el artículo 659
Al efecto, el mencionado ordenamiento jurídico dispone en su numeral 660 que “el representante del ausente es el legítimo administrador de los bienes de éste y tiene respecto de ellos, las mismas obligaciones, facultades y restricciones que los tutores. No entrará a la administración de los bienes sin que previamente forme inventario y avalúo de ellos y si dentro del término de un mes no presta la caución correspondiente, se nombrará otro representante”.
Para saber hasta cuándo dura el cargo de representante, hay que seguir las reglas que indica el artículo 665:
- el regreso del ausente
- presentación del apoderado legítimo
- muerte del ausente
- posesión provisional
Declaración de ausencia
¿Cuánto tiempo después de desaparecido alguien, se declara que está ausente?
Dos años, desde que se nombró el representante del ausente, o bien, tres años si el ausente había dejado a alguien como apoderado y administrador de sus bienes.
El Código Civil del DF expone lo siguiente:
ARTÍCULO 669. Pasados dos años desde el día en que haya sido nombrado el representante, habrá acción para pedir la declaración de ausencia.
ARTÍCULO 670. En caso de que el ausente haya dejado o nombrado apoderado general para la administración de sus bienes, no podrá pedirse la declaración de ausencia sino pasados tres años, que se contarán desde la desaparición del ausente, si en este período no se tuvieren ningunas noticias suyas, o desde la fecha en que se hayan tenido las últimas.
¿Qué efectos tiene sobre los bienes del desaparecido la declaración de ausencia?
El juez nombrará a las personas que deben cuidarlos y administrarlos, siguiendo las reglas que se seguirían al repartir la herencia del ausente.
El Código Civil del DF expone lo siguiente:
ARTÍCULO 679. Declarada la ausencia, si hubiere testamento público (…) la persona en cuyo poder se encuentre lo presentará al juez, dentro de quince días (…)
ARTÍCULO 681. Los herederos testamentarios, y (…) legítimos al tiempo de la desaparición de un ausente, (…) si tienen capacidad legal para administrar, serán puestos en la posesión provisional de los bienes, dando fianza que asegure (…) la administración. Si estuvieren bajo la patria potestad o tutela, se procederá conforme a derecho.
En sus numerales 682, 683 y 684, el Código Civil del DF señala que si son varios los herederos y los bienes admiten cómoda división, cada uno administrará la parte que le corresponda. Si los bienes no admiten cómoda división, los herederos elegirán de entre ellos mismos un administrador general, y si no se pusieren de acuerdo, el juez le nombrará, escogiéndole de entre los mismos herederos. Si una parte de los bienes fuere cómodamente divisible y otra no, respecto de esta, se nombrará el administrador general.
¿Qué pasa con los bienes si el ausente estaba casado bajo el régimen de sociedad conyugal?
La declaración de ausencia es una de las causales para interrumpir la sociedad conyugal. Si se diera esta situación, se dividirán los bienes, de tal forma que el cónyuge que se encuentre presente reciba la parte que le corresponde, y los bienes que fueren del declarado ausente, se repartirán para su administración entre quienes serían sus herederos.
El Código Civil en el DF ordena, para este caso, que se sigan las reglas expuestas en los preceptos siguientes:
ARTÍCULO 698. La declaración de ausencia interrumpe la sociedad conyugal, a menos de que en las capitulaciones matrimoniales se haya estipulado que continúe.
ARTÍCULO 700. El cónyuge presente recibirá desde luego los bienes que le correspondan hasta el día en que la declaración de ausencia haya causado ejecutoria. De esos bienes podrá disponer libremente.
ARTÍCULO 701. Los bienes del ausente se entregarán a sus herederos, en los términos prevenidos en el capítulo anterior.
ARTÍCULO 704. Si el cónyuge ausente regresa o se probare su existencia, quedará restaurada la sociedad conyugal.
Presunción de muerte
¿Cuánto tiempo después de desaparecido alguien, se presume que ha fallecido?
Por ser cuestión de un sismo, después de seis meses.
El artículo 705 del Código Civil del DF dispone que “cuando la desaparición sea consecuencia de (…), terremoto (…) y exista fundada presunción de que el desaparecido se encontraba en el lugar del siniestro o catástrofe, bastará el transcurso de seis meses, contados a partir del trágico acontecimiento, para que el juez de lo familiar declare la presunción de muerte”.
En estos casos, el juez acordará la publicación de la solicitud de declaración de presunción de muerte, sin costo alguno y hasta por tres veces durante el procedimiento, que en ningún caso excederá de treinta días.”
¿Qué pasa con los bienes de alguien que es declarado muerto?
Antes de que alguien sea declarado como fallecido, primero hay que declararlo como desaparecido o ausente. En ese momento, se reparten los bienes del desaparecido a quienes serían sus herederos, según testamento, si lo hubiere, o bien, según la sucesión legítima, para que los cuiden y administren. Si la persona fuere declarada muerta, pasarán dichos poseedores provisionales a ser declarados herederos y poseedores definitivos.
El Código Civil del DF dispone respecto a esta cuestión lo siguiente:
ARTÍCULO 706. Declarada la presunción de muerte, se abrirá el testamento del ausente, si no estuviere ya publicado (…); los poseedores provisionales darán cuenta de su administración (…), y los herederos y demás interesados entrarán en la posesión definitiva de los bienes, sin garantía alguna.
Extinción de obligación de dar
¿Qué pasa con mi obligación de dar un bien que se perdió en el sismo?
La obligación se extingue. Si desde antes del sismo se tenía la obligación de dar una cosa en propiedad o de forma temporal y la cosa se pierde por caso fortuito o fuerza mayor, en este caso, por el terremoto, la obligación queda sin efecto y el dueño sufre la pérdida de esa cosa, según el artículo 2017 del Código Civil del DF.
Arrendamiento
¿Quién debe de pagar las reparaciones a los daños de un inmueble dado en arrendamiento?
El arrendador. El artículo 2412 del Código Civil del DF prevé la obligación que tienen los arrendadores de conservar la cosa rentada en buen estado, mientras que el numeral 2415 establece la obligación que tiene el arrendatario de avisarle al arrendador, lo antes posible, de la necesidad de hacer reparaciones.
Del mismo modo, el diverso 2416 señala que si el arrendador no hiciere las reparaciones señaladas, podrá el arrendatario (es quien paga por ese uso o goce, es decir, quien paga por vivir en el inmueble) elegir entre rescindir el contrato de arrendamiento o ir con el juez para que resuelva el derecho correspondiente. En cualquier caso, el arrendador será responsable de los daños y perjuicios.
Por ello, es el arrendador o dueño del inmueble, el responsable de cubrir los gastos por los daños causados, en virtud de lo dispuesto por el Código Civil del DF en el siguiente:
I. (…)
II. Cuando se trata de mejoras útiles o urgentes por causa de fuerza mayor, o bien por esta circunstancia y por culpa del arrendador se rescindiese el contrato; y
III. (…)
En este supuesto, el sismo es una causa de fuerza mayor y si el inmueble se dañó mucho, la reparación que se requiere es urgente para poder continuar habitándolo.
Asimismo y de forma complementaria, la ley citada expone también lo siguiente en su numeral 2424 al enunciar que “las mejoras a que se refieren las fracciones II y III del artículo anterior, deberán ser pagadas por el arrendador, no obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras quedasen a beneficio de la cosa arrendada”.
Propiedad en Condominio
¿Qué pasa si se daña o destruye mi edificio? ¿Se puede vender el terreno? ¿Cuál es el procedimiento y cuánto me corresponde?
Dependiendo del procedimiento que siga la Asamblea General de Condóminos, existen tres distintos caminos que se pueden tomar:
- reconstrucción del edificio y, posteriormente, su venta
- extinción del Régimen de Propiedad en Condominio, y
- demolición del edificio y la venta de los materiales
En cualquier caso, la parte correspondiente es la parte de la que se es titular, según la escritura constitutiva del referido régimen.
La Ley de Propiedad en Condominio del DF establece en sus artículos 83, 84 y 85 el procedimiento siguiente para el supuesto de destrucción, ruina o reconstrucción del régimen:
ARTÍCULO 83.- Si el inmueble sujeto al Régimen de Propiedad en Condominio estuviera en estado ruinoso o se destruyera en su totalidad por cualquier tipo de siniestro o en una proporción que represente más del 35% de su valor, sin considerar el valor del terreno y según peritaje (…), se podrá acordar en Asamblea General Extraordinaria (…) :
a) La reconstrucción de las partes comunes o su venta, (…); y
b) La extinción total del régimen
c) La demolición y venta de los materiales
ARTÍCULO 84.- En el caso de que la decisión sea por la reconstrucción del inmueble, cada condómino estará obligado a costear la reparación de su unidad de propiedad privativa y todos ellos se obligarán a pagar la reparación de las partes comunes, en la proporción que les corresponda de acuerdo al valor establecido en la escritura constitutiva. Los condóminos minoritarios que decidan no llevar a cabo la reconstrucción deberán enajenar sus derechos de propiedad en un plazo de noventa días (…), al valor del avalúo (…)
Pero si la unidad de propiedad privativa se hubiere destruido totalmente, la mayoría de los condóminos podrá decidir sobre la extinción parcial del régimen, (…), en cuyo caso se deberá indemnizar al condómino por la extinción de sus derechos de copropiedad.
ARTÍCULO 85.- Si se optare por la extinción total del Régimen de Propiedad en Condominio (…), se deberá asimismo decidir sobre la división de los bienes comunes o su venta. Lo anterior será de acuerdo a lo establecido en la presente ley, su Reglamento, Escritura Constitutiva y el reglamento Interno.
Sustitución de documentos
¿Qué pasa si perdí documentos?
Los documentos son sustituibles. Si no se puede ingresar al inmueble, pueden reponerse de una forma sencilla.
Hay documentos que es posible recuperar inmediatamente y unos que pueden tardar un poco más.
Los documentos que más fácil y rápido se recuperan son los de identidad y estado civil, tales como actas de nacimiento, (RENAPO) actas de matrimonio, (Registro Civil) credenciales de elector (INE), pasaporte (SRE), cartillas de vacunación (SS) y certificados de estudios (SEP o UNAM).
Desarrollo urbano
¿Qué necesito si quiero demoler un edificio?
La Secretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI) es la dependencia autorizada para otorgar los permisos de demolición que se requieren para poder desmantelar un edificio.
A continuación se mencionan algunos de los documentos y requisitos necesarios para poder obtener dicho permiso, el cual no tiene ningún costo y se tramita en la delegación correspondiente al domicilio del inmueble:
- identificación oficial
- acreditación de personalidad jurídica
- memoria descriptiva según sea el caso del proyecto; en caso de haber demolición (indicar los metros cuadrados por demoler)
- formato que solicita la SEDUVI, se encuentran en su página web
- memoria con fotografías a color (…) del entorno urbano, fotografías del predio o inmueble (exteriores e interiores), y de los edificios o predios colindantes, así como de la acera de enfrente
- dos juegos de planos del proyecto arquitectónico de obra nueva. En caso de planear construir un nuevo inmueble en el sitio, con los requisitos que la SEDUVI pide para dichos planos.
Todos los planos deberán presentarse a escala, legibles, con ejes, cotas, niveles y representaciones de escala humana; responsiva y copia simple del carnet vigente del Director Responsable de Obra y del Corresponsable en Diseño Urbano y Arquitectónico - certificado único de zonificación de uso de suelo o certificado de acreditación de uso del suelo por derechos adquiridos
- en caso de intervención o demolición de inmuebles con construcción presentar dos juegos de los planos arquitectónicos del estado actual (…) con firma autógrafa del Director Responsable de Obra y del Corresponsable en Diseño Urbano y Arquitectónico
- constancia de alineamiento y/o número oficial, vigente (original y copia para cotejo), y
- larguillo gráfico o croquis de fachadas consecutivas en el paramento de la manzana, indicando alturas del inmueble y sus colindantes; además del paramento del inmueble de enfrente
Procesal civil
Diferimiento de audiencia
¿Qué pasa si por el sismo, no se pudo celebrar una audiencia de la que yo era parte?
Siempre y cuando se trate de un juicio en material civil, arrendamiento inmobiliario o de ejecución hipotecaria, el juez asignará una nueva fecha para la audiencia, dentro de los 10 días siguientes.
El Código de Procedimientos Civiles para el DF, dispone que:
ARTÍCULO 229.- La audiencia se celebrará con las pruebas que estén preparadas, (…) misma que no podrá diferirse por ninguna circunstancia, salvo caso fortuito o fuerza mayor. En este caso no hay que seguir el orden establecido para la recepción de las pruebas. (…) En caso de que la continuación de la audiencia se difiera por caso fortuito o fuerza mayor; en el acta en que se señale tal diferimiento se indicará la fecha de su continuación, que será dentro de los diez días siguientes, siempre que quede demostrado el caso fortuito o fuerza mayor.
