En términos del artículo 3o. fracción II de la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado (LTFCCG), el crédito garantizado (aquel que otorguen las instituciones crediticias con garantía real, ya sea a través de hipoteca, prenda, caución bursátil, fideicomiso de garantía o de cualquier otro forma, destinado a la adquisición, construcción, remodelación o refinanciamiento relativo a bienes inmuebles) hace posible efectuar la subrogación de acreedor o deudor del mismo; es decir, sustituir una entidad acreedora (institución crediticia) por otra en un crédito garantizado; o bien puede otorgarse la subrogación del deudor, sustituyendo al deudor del crédito garantizado por otro.
Por ello, cuando existe una hipoteca o crédito garantizado, se otorgan los derechos de subrogación tanto al deudor como al acreedor.
La subrogación de deudor puede concederse cuando:
- se celebre la compraventa de un bien inmueble sobre la que recaiga una hipoteca que aún no hubiese sido cubierta en su totalidad, el comprador se podrá subrogar en los derechos y las obligaciones el deudor, sin necesidad de que se constituya una nueva garantía, con el fin de evitar la duplicidad de los gastos inherentes al crédito, en perjuicio del adquirente. Esto siempre y cuando el comprador presente a la entidad, una solicitud de crédito y se cumplan con los demás requisitos y obligaciones previstas para ello (art. 13, LTFCCG) y
- exista un crédito garantizado a un desarrollador inmobiliario con el fin de que este construya bienes inmuebles para su posterior comercialización, los compradores podrán subrogarse en los derechos y las obligaciones del desarrollador inmobiliario, individualizándose dicho crédito en la parte proporcional del mismo que corresponda a la parte o inmueble adquirido, sin necesidad de constituir una nueva garantía, con el propósito de que no se repercutan nuevos gastos en perjuicio del comprador. Ello, siempre y cuando el comprador presente a la entidad, una solicitud de crédito y se cumpla con los demás requisitos y obligaciones previstas para ello(art. 13, LTFCCG)
La subrogación de acreedor puede presentarse cuando un crédito garantizado se pague anticipadamente mediante la contratación de uno nuevo con otra entidad o con dinero que un tercero le prestare con ese objeto, la entidad o el tercero quedarán subrogados por ministerio de ley en los derechos del acreedor, y se mantendrá inalterada la garantía original y su prelación, a efectos de evitar la constitución de una nueva garantía y los gastos inherentes de la misma (art. 15, LTFCCG).
Cuando el acreedor subrogado sea una institución de crédito, el Infonavit, ISSSTE o ISSFAM no es necesario formalizar la subrogación en escritura pública, siempre que se observe lo siguiente:
- que el acreedor subrogante, dentro del plazo de 15 días naturales, contado a partir del requerimiento que le formule al deudor (este debe presentarse mediante escrito en le sucursal en donde radica el crédito garantizado), emita un documento en el que conste el importe del total del adeudo del crédito garantizado, calculado a la fecha en que se pretenda liquidar dicho adeudo
- el acreedor subrogante debe pagar el crédito, en el importe señalado en el escrito anterior, y hacer mención que se efectúa el mismo en los términos señalados en el artículo 15 de la LTFCCG, a fin de que la garantía se mantega inalterada, y
- se debe inscribir el documento mencionado y aquel en que conste el pago total del adeudo en el folio electrónico a que hace referencia el artículo 21 del Código de Comercio, tanto del acreedor subrogante como del subrogado, de manera directa e inmediata, sin costo alguno
El ISSSTE, Infonavit e ISSFAM no podrán ser acreedores subrogantes pero si acreedores subrogados.
