Venta de terrenos ejidales

La naturaleza principal de los bienes ejidales es su carácter social y público. En México esta figura se creó para resolver los problemas de  la tenencia de la tierra que originaron la revolución mexicana y con el fin de garantizar que la población rural tendría y conservaría su propiedad para cultivar y vivir en ella.

Para la legislación mexicana el ejido tiene personalidad jurídica y debe entenderse como una persona moral y no solo como un conjunto de tierras, puesto que cuentan con reconocimiento constitucional. Asimismo deben aclararse todos sus puntos convergentes con la propiedad y su venta, para ello en el siguiente artículo se tratarán sus pormenores y los puntos medulares para tomar las debidas precauciones si se desea adquirir un terreno ejidal.

Concepto                                   

La Real Academia Española lo define como campo común de un pueblo, lindante con él, que no se labra, y donde suelen reunirse los ganados o establecerse las eras o como parcela o unidad territorial establecida por la ley, no mayor a 10 hectáreas. Sin embargo en términos jurídicos, el Diccionario Jurídico Mexicano de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) lo define en dos etapas¹:

• tradicional: indicando que equivale a la tierra común de una población determinada
• constitucional: que se obtuvo después de 1917 con la creación del artículo 27 indicando que se trataba de tierras próximas al casco urbano o caserío con elementos patrimoniales

Como se dijo anteriormente, el ejido tiene reconocimiento constitucional en el numeral 27, fracción VII, en dicha fracción se indica que tienen personalidad jurídica los núcleos de población ejidales o comunales y se protege su propiedad sobre la tierra, tanto para el asentamiento humano como para actividades productivas. La integración de un ejido se efectúa cuando se reúnen los siguientes requisitos:

• interposición de una solicitud de dotación de tierras, bosques y aguas que forman parte del núcleo de una población
• reunir, sus integrantes, los requisitos previstos por las leyes de la materia, como ser mexicanos por nacimiento, mayor de 18 años, residir en el poblado solicitante por lo menos seis meses antes de presentar la solicitud
• trabajar personalmente la tierra, y
• no poseer a título de dueño tierras en extensión igual o mayor a una unidad de dotación

La protección que constitucionalmente se otorga a los ejidos es que las propiedades que lo integran son:

• inembargables
• imprescriptibles
• inalienables, e
  intransmisibles, por otros medios que no sean los expresamente previstos por la ley

Lo anterior no quiere decir que no se pueda transmitir la propiedad por una venta, no obstante deben conocerse los pormenores señalados por la Ley Agraria (LA) a efectos de que se pueda adquirir y no tener problemas.

Ley Agraria

El 26 de febrero de 1992 se publicó en el DOF la LA que regula el precepto 27 constitucional, en dicha ley se reconoce la personalidad jurídica del ejido y el derecho de propiedad sobre dichas tierras. Al respecto en su artículo 9 manifiesta que todos los núcleos de población ejidales o ejidos “tienen personalidad jurídica y patrimonio propio y son propietarios de las tierras que les han sido dotadas o de las que hubieren adquirido por cualquier otro título”.

El ejido al ser una personal moral cuenta con tres órganos para su integración:

• asamblea de ejidatarios
• comisariado ejidal, y
• consejo de vigilancia

A continuación se explica más a detalle la función de cada uno de ellos:

Asamblea de ejidatarios

Es el órgano supremo del ejido y se encuentra conformada por ejidatarios (art. 22, LA), estos pueden ser hombres y mujeres que tienen títulos o derechos ejidales (art. 12, LA). Hay que destacar que no cualquier persona puede ser ejidatario, para ello se tiene que cumplir con los siguientes requisitos (arts. 13 y 15, LA):

• ser mexicano
• mayor de edad por regla general
• residir en el núcleo de la población ejidal cuando menos un año
• ser reconocido por la asamblea o tribunal agrario, y
• cumplir con los requisitos del reglamento interior del ejido

Además de los requisitos anteriormente expresados, se debe contar con un certificado de derechos agrarios, con el certificado parcelario de derechos comunes o en su caso con la resolución del tribunal agrario. La importancia de la asamblea en nuestro tema es aplicable puesto que entre sus facultades o competencia están (art. 23, LA):

• aceptar y separar a los ejidatarios (esto en virtud de que sí se llega adquirir un bien ejidal, se tendrá que realizar dicho cambio a favor del nuevo dueño)
• aprobar los contratos y convenios que tengan por objeto el uso o disfrute por terceros de las tierras de uso común
• regularizar la tenencia de posesionarios (esto a efecto de ser nuevo dueño o adquirente, sirve como apoyo para verificar que la posesión sea completamente legal)

Comisariado ejidal

En términos de lo dispuesto por el dispositivo 32 de la LA, este es un órgano encargado de la ejecución de los acuerdos de la asamblea de ejidatarios, así como representación y gestión administrativa del ejido. Al ser un órgano no se compone solo de una persona, sino que debe contar con un presidente, secretario y tesorero, propietarios y sus respectivos suplentes y cuenta con obligaciones como (art. 33, LA):

• representar al núcleo de población ejidal y administrar los bienes comunes del ejido
• procurar que se respeten los derechos de los ejidatarios

He ahí lo interesante, puesto que al ser los que administran los bienes, al momento de querer comprar un bien ejidal, se tendrá que tener contacto con este órgano. Cabe destacar que ellos no pueden adquirir tierras o derechos ejidales de ningún tipo, excepto por herencia, esto con el fin de que no se preste a malas interpretaciones y pretendan abusar de sus cargos.

Consejo de vigilancia

Su función principal es tal como lo dice su nombre vigilar que el comisariado ejidal cumpla con sus obligaciones, de igual forma debe estar conformado por un presidente y dos secretarios propietarios, entre sus obligaciones están (art. 36, LA):

• vigilar que los actos del comisariado se ajusten a los preceptos de ley
• revisar las cuentas y operaciones del comisariado, y
  convocar a las asambleas cuando no lo haga el comisariado

Para soportar esta figura se tienen diversos organismos que apoyan en su regularización y serán de gran utilidad para el adquirente.

Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra (CORETT)

Creada en 1973, es un organismo desconcentrado de la administración pública federal que tiene por función el impedir, regularizar y prevenir los asentamientos humanos irregulares por la vía expropiatoria, en terrenos ejidales y comunales, así como los de origen privado.

Derivado de sus funciones, es un punto medular para poder considerar si se adquiere o no un terreno ejidal, pues a su vez tiene por misión el promover la adquisición y enajenación de suelo y reservas territoriales para el desarrollo urbano y vivienda.

Procuraduría Agraria (PA)

Es un organismo descentralizado federal con personalidad jurídica y patrimonio propio, sectorizado en la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) que nació a raíz de las reformas al artículo 27 constitucional y la LA de 1992; tiene por objetivo proteger los derechos de los ejidatarios, comuneros, agricultores, pequeños propietarios y jornaleros agrícolas, ya que se encarga de asesorarlos jurídicamente, así como de sus derechos y la forma de ejercer los mismos. Será de gran ayuda para los vendedores, es decir a los integrantes del ejido cuando pretendan realizar una venta de un ejido, para que no sean objeto de violación de derechos o fraudes.

Registro Agrario Nacional (RAN)

Resulta ser un órgano desconcentrado de la Sedatu, se encarga del control de la tenencia de la tierra ejidal y comunal, y de brindar la seguridad jurídica documental, derivada de la aplicación de la LA.

Mediante la función registral, cumple con el resguardo documental, asistencia técnica y catastral, en beneficio de los sujetos de derecho agrario y demás solicitantes del servicio. Cuenta con el Archivo General Agrario donde resguarda toda la información de la propiedad social del país para su consulta, apoyando así a los adquirentes de tierras ejidales para constatar si el que se ostenta como dueño tiene o no la propiedad del mismo.

Ejidatarios

No se debe olvidar a una de las partes más importantes en la venta de terrenos ejidales, los ejidatarios que como ya se dijo anteriormente pueden ser hombres o mujeres que cuenten con los respectivos títulos de derechos ejidales y que deben cumplir con los requisitos que indica la LA. Existen autores que confirman que estos tienen derechos individuales y colectivos:

• derechos individuales:
• uso y disfrute sobre su parcela
• derecho de propiedad sobre la parcela
• recibir el certificado parcelario
• designar a un sucesor
• participar en las asambleas
• cesión de sus derechos parcelarios
• derechos colectivos
• uso y goce de las tierras de uso común
• derecho a recibir certificado sobre tierras de uso común

Bienes ejidales

Estos son clasificados por:

• su situación jurídica:
• tierras formalmente parceladas: asignadas individualmente a los ejidatarios mediante acuerdo de la asamblea, resolución agraria administrativa o  por resolución jurisdiccional, y
• tierras con parcelamiento económico: todas a excepción de aquellas en donde se ubique el poblado ejidal o hayan sido destinadas para asentamientos humanos, y

destino:

• asentamiento humano: necesarias para el desarrollo de la vida comunitaria, se ubican en la zona de urbanización; también se les conoce como fundo legal
• uso común: las que no se reservaron para asentamiento del núcleo de población y constituyen un sustento económico, y
• parcelarlas a favor de ejidatarios: superficies de terreno adjudicadas en forma individual o en copropiedad a miembros del ejido

Venta de derechos parcelarios

Anteriormente se enlistaron los derechos de los ejidatarios, al respecto, tienen el poder de enajenar sus derechos parcelarios de forma onerosa o gratuita, aun cuando no se tenga el dominio pleno de su parcela.

En este sentido para que un ejidatario pueda vender o transmitir su derecho, debe acreditar que es ejidatario y su tenencia sobre la parcela, con un certificado parcelario.

Lo interesante y el problema principal de muchas de estas operaciones radica en que el numeral 80 de la LA establece que el adquirente no puede ser cualquier persona, pues debe ser ejidatario, posesionario o avecindado del mismo poblado. Esta regla admite dos excepciones:

• cuando los estados y municipios pueden adquirir terrenos ejidales urbanos para servicios públicos o crecimiento del centro de población, y
• a terceros ajenos, por las tierras que la asamblea de ejidatarios haya otorgado

Asimismo otra de las condiciones más importantes y en las que se debe poner especial atención es que si el ejidatario incluso no cuenta con dominio pleno de las tierras, este no puede ceder sus derechos a un tercero ajeno al núcleo de población, aun si es a título gratuito, tal como lo indica el criterio expedido por un tribunal colegiado: TIERRAS EJIDALES. SI A LOS EJIDATARIOS NO SE LES HA OTORGADO EL DOMINIO PLENO SOBRE ELLAS, CONFORME A LOS ARTÍCULOS 27, FRACCIÓN VII, DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS Y 81 DE LA LEY AGRARIA, NO PUEDEN CEDER SUS DERECHOS RELATIVOS A UN TERCERO AJENO AL NÚCLEO DE POBLACIÓN, AUN A TÍTULO GRATUITO, publicado en el Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, Materia Administrativa, Tesis Aislada, Tesis 2a.XLI/2008, Registro 169773, abril de 2008.

Ante cualquier venta, se deberá respetar el derecho del tanto respecto del núcleo de ejidatarios, de lo contrario la transmisión no será aprobada y será nula, al respecto la LA indica la prelación en cuanto a los derechos de preferencia (art. 84, LA):

• familiares del enajenante
• personas que trabajaron la parcela
• ejidatarios
• avecindados, y
  núcleo de población

Asimismo se debe considerar para la adquisición de las personas ajenas al núcleo de población, que el precio esté establecido y acorde por la Institución de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (Indaabin) o por una institución de crédito.

Enajenación de certificados agrarios

Por disposición del artículo 27 constitucional los terrenos ejidales no están en el comercio por ser una propiedad social.

Los ejidatarios que no cuenten con título de propiedad sino con certificados agrarios solo tienen la posesión. Generalmente poseen dos certificados: el de las tierras de uso y el parcelario.

En consecuencia, los ejidatarios en principio solo son poseedores de sus tierras y no propietarios, por lo que no pueden enajenarse, ya que el objeto de la enajenación sería inderminado o indeterminable.

En el caso de tener interés en adquirir terrenos ejidales, el interesado deberá considerar adquirir:

• la calidad de ejidatario, para ello debe reunir los requisitos antes mencionados, o
• una porción parcelaria mediante la cesión de derechos parcelarios con la autorización del comisariado y de la asamblea ejidal; para este caso debe reunir las exigencias previtas en la LA

Enajenación de terrenos

En caso de querer adquirir un terreno ejidal para explotación privada, recordemos que en 1992 se llevaron a cabo importantes reformas en el marco jurídico de los terrenos ejidales y comunales que permiten a los ejidatarios comercializar sus terrenos.

A efectos de realizar la adquisición, se debió previamente verificar que el ejidatario tenga el dominio pleno de sus terrenos, es decir que cuente con un título de propiedad inscrito en el Registro Público de la Propiedad (RPP).

Cabe precisar que teniendo este título, el ejidatario puede aun ser integrante de la asamblea, por lo que el ejidatario deberá solicitar su desincorporación de la misma para efectuar la venta.

Consideraciones para la compra y venta de ejidos

Antes de adquirir un terreno ejidal se recomienda lo siguiente:

• verificar en qué tipo de clasificación de bienes ejidales se ubica el bien que se pretende comprar
• pedir al ejidatario que acredite el dominio pleno sobre la parcela o bien ejidal, por lo que deberá exhibir el título de propiedad que le expida el RNA y que debe estar inscrito en el RPP de la entidad federativa en la que se ubica el ejido
• el ejidatario también podrá presentar la baja del RNA, para acreditar que dejaron de ser ejidales y ahora estarán sujetas por el derecho común
• verificar que el ejidatario ya no pertenezca a la asamblea
• constatar que se hayan respetado los derechos de preferencia establecidos por la LA
• no adquirir fracciones de una parcela
• validar las condiciones de uso y explotación del bien a adquirir, para comprobar que no tenga limitación alguna, y
  averiguar si cuenta con alguna limitación de carácter ambiental

Es importante que si se adquiere un terreno ejidal, se cuente con la autorización del comisariado ejidal para que sea legal, así como consultar a la CORETT y la Procuraduría Agraria para cerciorarse que los propietarios o los que dicen ser los dueños estén registrados en el Registro Nacional Agrario.

Conclusión

Pese a que este tipo de propiedad tiene un potencial económico y ecológico, la mayoría tiene carencias y no están regulados, por eso el comprar terrenos ejidales suele ser atractivo; aunque, albergan más problemas que beneficios.

Aún existen muchas dudas respecto al reparto agrario, pues existen múltiples tierras informales que se encuentran en el mercado. Asimismo en muchas ocasiones estos terrenos no cuenten con los servicios básicos, derivado de que los municipios los consideran como irregulares y por ello no proporcionan servicios públicos a pesar de que el Estado debe garantizarlos independientemente de si están o no regularizados.

Es común que en la venta, los adquirentes se vean envueltos en fraudes porque en ocasiones l os que venden no son ejidatarios ni tienen documento oficial que avale la propiedad y en su caso, los comisarios ejidales pueden solicitar que se le desaloje y perder su inversión.