Condiciones en que el arrendador debe mantener el bien arrendado

La ausencia de licencias o permisos atiende a una deficiencia de naturaleza legal, porque revela que el bien no está en condiciones jurídicas, pero no que no cumpla con las exigencias físicas

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 .  (Foto: Getty)

El Tercer Tribunal Colegiado del Vigésimo Séptimo Circuito, al resolver el amparo directo 200/2018, emitió una tesis en la cual fijó los alcances de la obligación del arrendador de mantener el bien arrendado en estado de servir para el uso convenido.

La tesis en comento derivó de una controversia sobre el arrendamiento de unas instalaciones destinadas a la venta de gasolina, en la cual el arrendatario alegaba el incumplimiento del arrendador de entregar el inmueble en condiciones para el servicio pactado, porque no le proporcionó las licencias ambientales necesarias para el funcionamiento de la gasolinera.

El tribunal señaló que si bien el artículo 2687 del Código Civil del Estado de Quintana Roo, establece la obligación del arrendador de entregar o mantener el bien arrendado en estado de servir para el uso convenido, este deber se traduce en condiciones físicas de uso, es decir, en conservarlo en el estado material adecuado para que sea funcional en la tarea para la cual se acuerde destinarlo.

Así, concluyó que la ausencia de licencias o permisos atiende a una deficiencia de naturaleza legal y no física, porque revela que el bien no está en condiciones jurídicas de operar, pero no significa que no cumpla con las exigencias físicas para utilizarse.

Con este criterio, se crea una nueva clasificación de las condiciones de uso que debe tener el inmueble arrendado, a saber:

  • físicas: aluden a las reparaciones y adecuaciones necesarias para que el bien se encuentre en un estado material óptimo para funcionar, y
  • jurídicas: referente a todas las licencias de funcionamiento que se requieren para la operación del negocio; esta obligación no la estipula la ley pero podrá ser convenida por las partes en el contrato

A continuación se expone la tesis referida:

BIEN ARRENDADO. LAS CONDICIONES ADECUADAS EN QUE DEBE MANTENERLO EL ARRENDADOR SON DE NATURALEZA FÍSICA DE USO Y NO DE OTRA ÍNDOLE (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE QUINTANA ROO). El artículo 2687, fracción I, del Código Civil para el Estado de Quintana Roo establece que el arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso, a mantener el bien arrendado en estado de servir para el uso convenido y, a falta de convenio, para el uso a que aquél estuviere destinado por su misma naturaleza, haciendo, para ello, todas las reparaciones necesarias. De esta última exigencia, se colige que las condiciones adecuadas en que el arrendador debe mantener el bien arrendado, para ser usado, en términos del precepto citado, son de naturaleza física de uso y no de otra índole, como que el bien se encuentre en una situación jurídica idónea para ser usado, pues la connotación "reparaciones necesarias" alude a intervenciones físicas o materiales en el bien arrendado, para corregir y conservar su funcionalidad en la tarea para la cual se acuerde destinarlo.

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO DEL VIGÉSIMO SÉPTIMO CIRCUITO.

Amparo directo 200/2018. Estrategias Empresariales Dominic, S.A. de C.V. 5 de julio de 2018. Unanimidad de votos. Ponente: Selina Haidé Avante Juárez. Secretario: Santiago Ermilo Aguilar Pavón.

Esta tesis se publicó el viernes 25 de enero de 2019 a las 10:26 horas en el Semanario Judicial de la Federación.

Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, Materia Civil, Tesis: XXVII.3o.83 C (10a.), Tesis Aislada, Registro 201907, enero de 2019.