El 15% de los hogares en México es alquilado. En promedio, el pago de alquiler consume el 22.1% de los ingresos familiares y provee, asimismo, la mayor parte del sustento mensual del 8% de los hogares del país, refieren las cifras más recientes del Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (Inegi).
Debido a la crisis económica por la pandemia de coronavirus, la bancada del Movimiento Regeneración Nacional (Morena) en la Cámara de Senadores propuso modificar el Código Civil Federal para que arrendatarios (inquilinos) y arrendadores (propietarios) puedan acordar la exención del pago o la reducción del monto pactado por el alquiler.
"El acuerdo se generaría según lo permita la situación económica, y garantizando las mejores condiciones de las personas involucradas, en un momento donde se requiere de la solidaridad y el compromiso conjunto", se lee en un boletín de Morena.
La iniciativa del Senador Ricardo Monreal Ávila busca ampliar la norma federal para evitar una "doble afectación" que provoque un "quiebre de la llamada cadena de pagos" en momentos de emergencia sanitaria. Es decir, que los arrendatarios no puedan cubrir la renta por dificultades relacionadas con el recorte de salarios, el despido y/o la suspensión de actividades laborales y que, por otra parte, los arrendadores dejen de percibir ingresos que pongan en riesgo su estabilidad familiar.
Las implicaciones económicas de una posible reforma legal no son menores considerando lo siguiente:
El mercado de la vivienda en México es enorme. Todas sus actividades productivas, que van desde la construcción hasta la comercialización de bienes y servicios relacionados con los hogares, aportan el 6.8% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional. Sólo la renta de inmuebles residenciales genera el 1.3% del PIB, de acuerdo con las cifras más recientes (2018) del Inegi.
La cantidad de dinero que se mueve en un año en el país por el arrendamiento de viviendas (335,800 millones de pesos a precios de 2020) es tan grande que, por ejemplo, equivale a 2.4 veces el monto de la inversión del Gobierno federal (139,000 millones de pesos de 2020) para la construcción del proyecto de infraestructura pública del Tren Maya.
La iniciativa de Morena en el Senado de la República tiene la intención de evitar rescisiones de contratos por causas de fuerza mayor. Las posibles modificaciones a los artículos 2431 y 2432 favorecerían a las partes involucradas.
Por un lado y en caso de que los inquilinos no pudieran hacer uso total de la propiedad rentada, se mantendría el beneficio que tienen para negociar la suspensión del pago de la renta durante todo el periodo de emergencia, y se añadiría un beneficio para los propietarios, quienes podrían acordar que les sea pagada la mitad de la renta durante la crisis.
Por otra parte y en caso de que los inquilinos no pudieran hacer uso parcial de la propiedad rentada, la iniciativa establece un porcentaje específico para la reducción de la renta.
De ser aprobadas las modificaciones, las partes podrían "acordar el pago de la mitad y hasta el 75% del importe de la renta mensual".
Evitar que la crisis económica por COVID-19 quiebre la cadena de pagos no sólo beneficia a arrendatarios y arrendadores, sino que también protege a 171,996 empleos directos e indirectos que genera el mercado de rentas de vivienda en México, de acuerdo con datos oficiales.
Sin embargo, un problema que persiste en México es que gran parte de las propiedades rentadas carece de un contrato formal.
Hasta 2014, el Inegi calculó que sólo el 41% de las viviendas alquiladas tenía un contrato de arrendamiento.
"Ello implica que más de la mitad de las viviendas en alquiler no poseían en ese año un documento legal que estableciera las condiciones de arrendamiento y las obligaciones y responsabilidades de cada una de las partes", se lee en el Estudio Diagnóstico del Derecho a la Vivienda Digna y Decorosa 2018 del Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval).
Para el Coneval, "la seguridad de la tenencia es fundamental para el derecho a la vivienda digna y decorosa al garantizar protección jurídica a los individuos contra el desalojo forzoso, el hostigamiento y otras posibles amenazas relacionadas con su posesión".
Rentar en México
La última Encuesta Nacional de Vivienda arrojó que seis de cada 10 hogares mexicanos son propios, mientras dos de cada 10 son rentados y uno de cada 10 son prestados. El resto de los casos se dividió entre propios en proceso de pago, intestados o en litigio y en "otra situación".
Las viviendas rentadas albergan un aproximado de 18.8 millones de personas a nivel nacional, de acuerdo con las cifras del Inegi. Este cúmulo de individuos depende de su ingreso familiar para poder contar con cuatro paredes y un techo.
En promedio, las familias que alquilan su domicilio destinan el 22.1% de su ingreso al pago de la renta. Sin embargo, no todas las familias tienen el mismo poder adquisitivo.
Las familias que tienen ingresos de hasta tres salarios mínimos, utilizan entre el 30 y el 40% de su paga para cubrir la renta de su domicilio.
Aquellas con ingresos de tres a cinco salarios mínimos, destina entre el 20 y el 25% de su sueldo al pago de alquiler. Y las familias con ingresos de más de cinco salarios mínimos, desembolsan entre el 16 y el 18.5%.
De acuerdo con la Organización de las Naciones Unidas, los hogares no deberían usar más de la tercera parte de su ingreso mensual para el pago de alquiler, porque pone en riesgo la estabilidad económica de las familias, lo que aumenta el riesgo de situaciones de carencia y desigualdad.
En ese sentido, México tendría al menos 4.8 millones de personas en condición de vulnerabilidad por el excesivo pago de renta, como proporción de su nivel salarial.
Las cifras del sector público y privado también indican diferencias considerables en el gasto e ingreso de los hogares dependientes de alquiler, dependiendo de la zona geográfica de México.
En los estados de Puebla y Guanajuato, además de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), que incluye a la capital del país y a 60 municipios connurbados del Estado de México e Hidalgo, las rentas promedio son de entre el 55.4 y el 36% del ingreso promedio de los hogares.
Además de estas tres regiones hay ocho entidades federativas en que el costo promedio de renta, como proporción del ingreso familiar, es mayor al promedio nacional, de acuerdo con cifras del Índice Nacional de Precios al Consumidor y de los especialistas inmobiliarios Propiedades.com y Lamudi.
En cambio, en Campeche, Durango, Zacatecas, Colima y Quintana Roo, el peso de la renta reduce en menor proporción la capacidad relativa del poder adquisitivo poblacional. Sin embargo, estas proporciones no aplican en casos específicos, ya que sólo refieren tendencias generales de mercado.
Además, las cifras oficiales refieren que entre el 15 y el 20% de los ingresos promedio de los hogares de arrendadores provienen del cobro de rentas. No obstante, en algunos casos, este es el único ingreso familiar.
La correlación del Inegi entre el ingreso por rentas y el número de hogares por estado indica que hay 14 entidades federativas sobre el promedio nacional, así como 18 por debajo del mismo.
Entre los estados cuyas familias tuvieron mayor dependencia relativa al ingreso por renta están las de Nuevo león, Sinaloa, Baja California Sur, Yucatán y Jalisco.
En el extremo opuesto, o entre las entidades cuyas familias tuvieron menor dependencia relativa al ingreso por alquiler, están las de Tlaxcala, San Luis Potosí, Chiapas, Veracruz y Guerrero.
Con información de Economia.Hoy.mx.
