A través del contrato de arrendamiento una persona (arrendador) se obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra (arrendatario), a pagar por ese uso o goce un precio cierto. Este contrato tiene las siguientes características:
bilateral: ambas partes se obligan recíprocamente
oneroso: se estipulan provechos y gravámenes para todos
conmutativo: las prestaciones para todos se conocen desde el principio
principal: no depende de ningún otro contrato o acto para poder existir, y
de tracto sucesivo: las prestaciones se van cumpliendo de momento a momento
A pesar de que es una de las figuras más conocidas y utilizadas tanto por personas físicas como morales, a la fecha no han quedado claras las reglas del juego en el arrendamiento, generando que en la práctica el contrato se lleve a cabo incorrectamente e incluso ilegalmente.
Por ello, a continuación se responderán una serie de preguntas sobre las principales características del arrendamiento, así como los derechos deberes y prohibiciones de las partes, con base en la regulación prevista por el Código Civil para el Distrito Federal (CCDF) y el Código Civil del Estado de México (CCEM).
Arrendador
¿Todos los bienes pueden arrendarse?
Son susceptibles de arrendamiento todos los bienes que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellos que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales (arts. 2400, CCDF; 7.675, CCEM).
¿Puede rentarse un inmueble con hipoteca?
Sin consentimiento del acreedor, el propietario del bien hipotecado no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas, por un término que exceda a la duración de la hipoteca; bajo la pena de nulidad del contrato en la parte que exceda de la expresada duración (arts. 2914, CCDF; 7.1119, CCEM).
¿Puede rentarse un bien dado en usufructo?
El usufructuario puede arrendar su derecho de usufructo, pero todos los contratos que celebre con este carácter terminarán con el usufructo. Además, si no manifestó su calidad de usufructuario al hacer el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el usufructo, se exige al propietario la desocupación del inmueble, el inquilino podrá demandarlo por daños y perjuicios (arts. 1002 y 2493, CCDF).
¿El dueño es el único legitimado para rentar el bien?
Pueden celebrar el contrato de arrendamiento, los propietarios del bien, quienes tengan derecho o estén facultados para hacerlo, ya sea por autorización del dueño o por disposición de la ley; por ejemplo, tutores, curadores, albaceas y demás representantes legales (arts. 2401, CCDF; 7.676, CCEM).
¿Existen restricciones para rentar?
Los representantes como padres o tutores no pueden rentar los bienes de los menores por más de cinco años y recibir la renta anticipada por más de dos años (arts. 436, CCDF; 4.217, CCEM).
¿Existe un plazo forzoso para el arrendamiento?
Las partes pueden establecer con libertad el plazo al que deberá sujetarse el contrato; sin embargo, este no podrá ser menor o exceder los siguientes términos:
Entidad federativa |
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Comercio o industria |
Locales comerciales y de servicios |
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CDMX (art.2398, CCDF) |
No menos de un año |
No más de 20 años |
Máximo cinco años |
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Estado de México (art. 7.672, CCEM) |
Máximo tres años |
No hay plazo definido por la ley |
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¿Qué sucede si se ha pactado un plazo mayor o menor al permitido por la ley?
Se tendrá por no puesta la cláusula respectiva y los términos se regirán por el ordenamiento legal respectivo.
¿Qué pasa si se omite fijar un plazo determinado para el arrendamiento?
En la CDMX concluirán a voluntad de cualquiera de los contratantes, previo aviso por escrito dado a la otra parte, de manera fehaciente con 30 días hábiles de anticipación, si el predio es urbano, y con un año si es rústico, de comercio o de industria (art. 2478, CCDF).
En el Estado de México, ante la omisión de un término se considerarán los siguientes (art. 7.673, CCEM):
un año para casa habitación
dos años para locales comerciales o de servicios
cinco años para industria, tiendas departamentales, centros comerciales, bodegas de venta y en general los que se destinen al comercio en gran escala, y
un año para finca rústica
¿Puede celebrarse un contrato de arrendamiento gratuito?
Cuando se busca prestar el inmueble de forma gratuita,
el contrato aplicable sería el comodato, definido como aquel por el cual uno de los contratantes se obliga a conceder gratuitamente el uso de una cosa no fungible, y el otro contrae la obligación de restituirla individualmente. Así para que se configure el arrendamiento necesariamente debe pagarse una contraprestación por el uso y goce del bien (arts. 2497, CCDF; 7.721, CCEM).
¿Es posible rentar un inmueble amueblado?
Sí. Se entenderá que el arrendamiento de los muebles es por el mismo tiempo que el inmueble, a menos de estipulación en contrario (art. 2465, CCDF).
¿Es forzoso entregar un recibo contra el pago de la renta?
En la CDMX sí es forzoso. El arrendador está obligado a entregar un recibo por cada mensualidad que el arrendatario pague, y ante la falta de entrega de recibos por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma (arts. 2428, CCDF; 7.98, CCEM). En materia fiscal, la expedición del CFDI es obligatoria.
¿Se puede aumentar la renta?
Sí anualmente conforme a las siguientes reglas (arts. 2,448-D, CCDF; ):
casa habitación ubicada en la CDMX: si importe de la renta mensual no excede de a 5,400 veces a 9,000 veces la UMA diaria vigente; el incremento no podrá exceder del 10 % de la cantidad pactada como renta mensual, y
casa habitación ubicada en el Estado de México: nunca puede exceder del 10 %
¿Quién es responsable de realizar las reparaciones?
El arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinado el bien; de lo contrario será responsable de los daños y perjuicios ocasionados; sin embargo, el inquilino deberá dar aviso de la necesidad de realizarlas y hacer aquellas pequeñas reparaciones que exija el uso de la cosa dada en arrendamiento. (arts. 2416 CCDF; 7.687 y 7.688, CCEM).
¿Qué pasa si el inquilino daña el inmueble?
Es obligación del arrendatario conservar la cosa; por tanto, debe responder de los perjuicios que sufra por su culpa o negligencia o la de sus familiares o subarrendatarios (arts. 2425, fracc. II, CCDF; 7.688, fracc. III, CCEM).
Tratándose de inmuebles sujetos al régimen de copropiedad ¿se necesita el consentimiento de todos los copropietarios para rentar?
Sí, el copropietario requiere para rentar el bien, el consentimiento de los demás copropietarios (arts. 2403, CCDF; 7.677, CCEM).
¿Se debe protocolizar el arrendamiento?
No, el contrato solo debe constar por escrito para que surta efectos entre las partes, pero la falta de esta formalidad se imputará al arrendador y en su caso, dará derecho al arrendatario a que demande cuando por virtud de tal omisión se cause un daño o perjuicio, siempre que estos sean consecuencia directa de aquella.
No obstante, en el Estado de México sí deberá otorgarse en escritura pública e inscribirse en Registro Público de la Propiedad cuando los inmuebles pertenezcan a menores, incapacitados o a una sucesión; o bien, si se pactó anticipo de rentas (arts. 2406, CCDF; 7.608, CCEM).
¿Se puede vender un inmueble otorgado en arrendamiento?
Sí, pero deberá respetarse el derecho de preferencia del arrendatario que ha cumplido puntualmente con sus obligaciones (arts. 2448-J, CCDF; 7.693, CCEM)-
Además, el nuevo propietario tiene la obligación de notificar de manera fehaciente al arrendatario de inmediato que le han otorgado el correspondiente título de propiedad, para estar en aptitud de reclamar el pago de rentas, aun cuando el arrendatario manifieste haber pagado por adelantado al propietario anterior, a no ser que el adelanto de rentas aparezca expresamente estipulado en el contrato, o lo acredite con los recibos de pago correspondientes (arts. 2409, CCDF; 7.682, CCEM).
¿Si fallece el inquilino termina el contrato?
No. Al respecto, la tesis de rubro: ARRENDAMIENTO. MUERTE DE LOS CONTRATANTES, NO ES CONDICIÓN PARA JUICIO DE, QUE SE ABRA EL DIVERSO JUICIO SUCESORIO SEGÚN EL ARTÍCULO 2448-H DEL CÓDIGO CIVIL, visible en el Semanario Judicial de la Federación, Octava Época, Materia: Civil, Tomo IV, Segunda Parte 1, p. 103, Tesis Aislada, Registro: 226716, diciembre de 1989, establece que desde el momento de la muerte del arrendatario los presuntos herederos que continúan poseyendo el inmueble como inquilinos, tendrá legitimación para comparecer a juicio en defensa de los derechos del arrendatario, incluso si no existe testamento, ni designación de albacea.
¿Causas por las que el arrendador puede solicitar la rescisión del contrato?
En la CDMX (art. 2489, CCDF):
falta de pago de la renta
usarse la cosa para un fin distinto al acordado
subarriendo sin consentimiento del dueño
daños graves a la cosa imputables al arrendatario
variar la forma de la cosa arrendada sin contar con el consentimiento expreso y por escrito del dueño
expreso del arrendador, e
incumplimiento a las demás obligaciones
¿Si el inmueble objeto del arrendamiento es un local comercial o bodega, ante una controversia se puede demandar por la vía mercantil?
No. según lo dispone la tesis jurisprudencial titulada: VÍA MERCANTIL, IMPROCEDENCIA DE LA, TRATÁNDOSE DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES, consultable en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Materia: Civil, Tomo VIII, P. 310, Tesis: 1a./J. 63/98, Jurisprudencia, Registro: 194955, diciembre de 1998; el arrendamiento de inmuebles no es un acto de comercio contemplado expresamente en el artículo 75 del Código
de Comercio: en consecuencia, es inconcuso que la vía mercantil es improcedente para ventilar y decidir una controversia derivada de un arrendamiento.
Arrendatario
¿La renta puede pagarse con servicios?
No, toda vez que la renta o precio pactado por el arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada (arts. 2399 CCDF; 7.674, CCEM).
¿Cuándo debe pagarse la renta?
El arrendatario está obligado a pagar la renta desde el día en que reciba la cosa arrendada, incluso si el contrato se hubiese celebrado con anterioridad y será pagada por plazos o meses vencidos, salvo pacto en contrario (arts. 2426, CCDF; 7.689, CCEM).
¿La renta puede ser variable?
Sí, de acuerdo con la tesis de rubro: ARRENDAMIENTO. LAS RENTAS SUJETAS A ESCALA MÓVIL RESULTAN CIERTAS Y DETERMINADAS, SI LAS BASES PARA CALCULARLAS SON PRECISAS Y OBJETIVAS (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MÉXICO), visible en Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Materia: Civil, Tomo XVI, p. 748, Tesis: II.2o.C.382 C, Tesis Aislada, Registro: 185445, diciembre de 2002; la renta se puede sujetar a una escala móvil, sin que por ello pierda sus características de certeza y determinación, siempre y cuando las bases que se indiquen claramente, permitan obtener las sumas definitivas que deben cubrirse al actualizarse la obligación, según lo estipulado en el contrato con objetividad y precisión al respecto.
¿Dónde debe pagarse la renta?
Si no se señaló lugar de pago de la renta, la CDMX prevé que se pagará en la casa, habitación o despacho del arrendatario; el Estado de México determina que será pagada en el lugar de ubicación del bien inmueble arrendado, y tratándose de muebles en el domicilio del arrendador (arts. 2427, CCDF: 7.689, CCEM)
¿Es obligatorio entregar un depósito al firmar el contrato?
Sí, si así estuviere convenido en el contrato. Cabe señalar que en la CDMX dicho depósito no podrá exceder de más de un mes de renta si el inmueble es casa habitación y si al terminar el contrato no hubiere algún saldo a favor del arrendador deberá devolvérselo inmediatamente (arts. 2422 y 2,428 E, CCDF).
En el Estado de México no se obliga al inquilino a entregar un depósito, pero si a contratar un seguro suficiente a cubrir los posibles daños que se causaren al bien y a terceros en sus bienes o personas, en caso de que establezca un negocio o industria riesgosa (art. 7.688, fracc. III, CCDEM).
¿Quiénes tienen expresamente prohibido rentar?
En la CDMX se prohíbe a los magistrados, jueces y a otros empleados públicos, tomar en arrendamiento, por sí o por interpósita persona, los bienes que deban arrendarse en los negocios en que intervengan (art. 2404, CDDF).
En el Estado de México esta restricción aplica a todos los servidores públicos, así como a su cónyuge, a sus parientes de cualquier grado en línea recta, o dentro del cuarto grado de la línea colateral, afines hasta el segundo grado (art. 7,678, CCEM).
¿Si fallece el arrendador se rescinde el contrato?
No, El contrato de arrendamiento no termina por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo pacto en otro sentido (arts. 2408,CCDF; 7.681, CCEM).
Si el bien sujeto a arrendamiento cambia de dueño ¿a quién se le debe pagar la renta?
El arrendatario tendrá obligación de pagarle al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato, desde la fecha en que se le notifique judicial o notarialmente ese cambio, a no ser que acredite haberla pagado anticipadamente, por estar estipulado expresamente en el contrato (arts. 2409, CCDF; 7.682, CCEM)
Si después de firmado el contrato se detectan desperfectos del bien arrendado ¿el dueño será responsable?
El arrendador responde de los vicios o defectos de la cosa arrendada que impidan el uso del bien (arts. 2421, CCDF; 7.686, fracc. V, CCEM).
¿Se pueden hacer mejoras al inmueble arrendado?
En el Estado de México, el arrendatario solo podrá hacer mejoras, previa autorización por escrito del arrendador; en caso contrario quedarán en beneficio del bien, sin derecho de cobrarlas (art. 7.683, CCEM),
En el caso de la CDMX, corresponderá al dueño el pago de las mejoras hechas por el inquilino únicamente en los siguientes supuestos (art. 2423, CCDF):
si en el contrato, o posteriormente, por escrito, lo autorizó para hacerlas y se obligó a pagarlas, y
cuando se trata de mejoras útiles o urgentes por causa de fuerza mayor, o
bien por esta circunstancia y por culpa del arrendador se rescindiese el contrato
¿Cómo proceder cuando el dueño se niega a realizar las reparaciones?
Quedará a elección del arrendatario rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que resuelva lo que en derecho corresponda. El arrendador será responsable de los daños y perjuicios que se cause al arrendatario por su omisión (arts. 2416 CCDF; 7.687, CCEM).
¿Se debe seguir pagando la renta incluso si no puede usarse el bien?
La legislación de la CDMX señala que si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si este dura más de dos meses podrá pedir la rescisión del contrato; si únicamente se impide en parte el uso de la cosa, podrá solicitarse la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado por más de dos meses (art. 2432, CCDF).
En el Estado de México se deberá seguir pagando, pero podrá pedirse la reducción de la renta o la rescisión del contrato, en su caso, si por causas ajenas al inquilino no pueda usar total o parcialmente el bien (art. 7.692, CCEM).
En arrendamientos por plazo determinado ¿se debe seguir pagando la renta cuando si se desocupó el inmueble antes del tiempo convenido?
Si el arrendatario devuelve la cosa antes del tiempo convenido, cuando se ajuste por un solo precio, está obligado a pagarlo íntegro; pero si el arrendamiento se ajusta por períodos de tiempo, solo está obligado a pagar los períodos ocurridos hasta la entrega (art. 2,463, CCDF).
¿Si ya finalizó el contrato de arrendamiento se debe seguir pagando la renta?
El arrendatario tendrá que pagar la renta que se venza hasta el día en que entregue el bien arrendado (arts. 2,429, CCDF; 7.691, CCEM).
¿Se puede subarrendar el bien arrendado?
No, a menos de que exista consentimiento expreso del arrendador; de lo contrario, responderá solidariamente con el tercero de los daños y perjuicios.
Si el subarriendo se hiciere en virtud de la autorización concedida, el arrendatario será responsable al arrendador, como si él mismo continuara en el uso o goce del bien (arts. 2,480 y 2481, CCDF; 7.714 y 7.715, CCEM).
¿Forsozamente debe comprarse el bien al concluir el arrendamiento?
No, ya que esa es una de las formas de terminación excluivas del arrendamiento financiero. De acuerdo con los artículos 408 y 410 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, al vencimiento de dicho contrato las pertes pueden elejir las siguientes opciones:
comprar los bienes a un precio inferior a su valor de adquisición, que quedará fijado en el contrato
prorrogar el contrato para continuar con el uso o goce temporal, pagando una renta inferior a los pagos periódicos que venía haciendo, conforme a las bases estipuladas en el convenio, o
participar con el arrendador del precio de la venta de los bienes a un tercero, en las proporciones y los términos pactados previamente
Comentarios finales
Antes de celebrar su contrato de arrendamiento, considere los derechos y obligaciones que son irrenunciables para las partes, mismos que no podrá modificar aunque exista voluntad de las partes, de lo contrario, los acuerdos al respecto serán nulos.
Considere las formalidades previstas en el código civil para la validez del acto, recordando que estas varían dependiendo de la entidad federativa en
