Condonación de adeudos en contratos de arrendamiento

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. ES FACTIBLE SU MODIFICACIÓN DERIVADO DE LA PANDEMIA ORIGINADA POR EL VIRUS SARS-CoV2 (COVID-19), AL SER IRRENUNCIABLES LAS PRERROGATIVAS DE CONDONACIÓN Y REDUCCIÓN DE RENTAS POR CASO FORTUITO O DE FUERZA MAYOR (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO). Hechos: En una controversia de arrendamiento inmobiliario respecto de un local comercial dedicado al giro de restaurante bar, las codemandadas hicieron valer como excepción superveniente derivada del artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, la cesación del pago de rentas; la rescisión del contrato de arrendamiento; la terminación anticipada del mismo; y, la entrega del inmueble materia del arrendamiento, ya que desde el 23 de marzo de 2020 tuvieron impedimento total de uso del inmueble litigioso, pues resulta un hecho público y notorio la contingencia sanitaria que se vive con motivo del virus SARS-CoV2 (COVID-19). Al respecto, la Sala responsable determinó que las codemandadas tienen como giro comercial el de restaurante, y en relación con esa actividad no se ordenó el cierre total o suspensión temporal con motivo de la contingencia sanitaria, pues dichos establecimientos mercantiles siguieron operando, por ende, consideró que no se actualizó la hipótesis prevista en el artículo 2431 citado, ya que no existió incumplimiento alguno por parte de la arrendadora de permitir el uso y disfrute de la localidad arrendada, reiterando que la arrendataria no se vio impedida al uso total de la cosa arrendada.

Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina que es factible la modificación del contrato de arrendamiento, derivado de la pandemia originada por el virus SARS-CoV2 (COVID-19), al ser irrenunciables las prerrogativas de condonación y reducción de rentas por caso fortuito o de fuerza mayor.

Justificación: Lo anterior, porque al efectuarse una interpretación teleológica de los artículos 2431, 2432 y 2433 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, se colige que prevén las reglas que han de seguirse en el arrendamiento para el caso de que, por un caso fortuito o de fuerza mayor, se impida o se obstaculice el uso de la cosa arrendada, al dotarlo de dos acciones, a saber: solicitar la reducción de las rentas o pedir la rescisión del contrato de arrendamiento; hipótesis que el legislador consideró de orden público e interés social al establecer que esas prerrogativas son irrenunciables, pues al realizar dicha interpretación se consideraron los conceptos de caso fortuito y fuerza mayor, siendo éstos los sucesos de la naturaleza o hechos del hombre que, siendo extraños al obligado, lo afectan en su esfera jurídica, impidiéndole temporal o definitivamente el cumplimiento parcial o total de una obligación, sin que tales hechos le sean imputables directa o indirectamente por culpa, y cuya afectación no puede evitar con los instrumentos de que normalmente se disponga en el medio social en el que se desenvuelve, ya sea para prevenir el acontecimiento o para oponerse a él y resistirlo. De modo que la intención del legislador al redactar los preceptos señalados no fue otra sino la de regular la relación jurídica de arrendamiento para los casos en que el bien arrendado se viera afectado por un caso fortuito o de fuerza mayor, regulación que eminentemente tiene un carácter proteccionista en favor del arrendatario, en la medida en que dispone que las pensiones rentísticas no se causarán mientras dure el impedimento para usar el bien; incluso, lo faculta para que en caso de seguir el impedimento por el plazo de dos meses, pueda pedir la rescisión del contrato de arrendamiento. Así, partiendo de la aplicación analógica de la ley y atendiendo al parámetro del principio de progresividad en la promoción, respeto, protección y garantía de los derechos humanos que debe ser observado, es factible sostener que es viable la modificación, con causa y sin responsabilidad para las partes, de lo que en su momento convinieron, precisamente, cuando sobreviene el caso fortuito o la fuerza mayor, como es el caso de la pandemia originada por el virus SARS-CoV2 (COVID-19).

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

Amparo directo 144/2021. Operadora Rojojaf, S.A. de C.V. y otra. 7 de julio de 2021. Unanimidad de votos. Ponente: Paula María García Villegas Sánchez Cordero. Secretaria: María Alejandra Suárez Morales.

Esta tesis se publicó el viernes 18 de marzo de 2022 a las 10:21 horas en el Semanario Judicial de la Federación.

Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Undécima Época, Materia Civil, Tesis: I.3o.C.6 C (11a.), Tesis Aislada, Registro: 2024312, 18 de marzo de 2022