Derecho a la condonación en contratos de arrendamiento

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. DEBE APLICARSE EL DERECHO A LA CONDONACIÓN Y REDUCCIÓN DE RENTAS ADEUDADAS DURANTE EL PERIODO DE LA PANDEMIA ORIGINADA POR EL VIRUS SARS-CoV2 (COVID-19), AL TRATARSE DE UN CASO FORTUITO O DE FUERZA MAYOR CONFORME A LOS ARTÍCULOS 2431 Y 2432 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO. Hechos: En una controversia de arrendamiento inmobiliario respecto de un local comercial dedicado al giro de restaurante bar, las codemandadas hicieron valer como excepción superveniente derivada del artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, la cesación del pago de rentas; la rescisión del contrato de arrendamiento; la terminación anticipada del mismo y la entrega del inmueble materia del arrendamiento, ya que desde el 23 de marzo de 2020 tuvieron impedimento total de uso del inmueble litigioso, pues resulta un hecho público y notorio la contingencia sanitaria con motivo del virus SARS-CoV2 (COVID-19). Al respecto, la Sala responsable determinó que las codemandadas tienen como giro comercial el de restaurante, y en relación con esa actividad no se ordenó el cierre total o suspensión temporal con motivo de la contingencia sanitaria, pues dichos establecimientos mercantiles siguieron operando; por ende, consideró que no se actualizó la hipótesis prevista en el artículo 2431 citado, ya que no existió incumplimiento alguno por parte de la arrendadora de permitir el uso y disfrute de la localidad arrendada, reiterando que la arrendataria no se vio impedida al uso total de la cosa arrendada.

Criterio jurídico: Este Tribunal Colegiado de Circuito determina que debe aplicarse el derecho a la condonación y reducción de rentas adeudadas durante el periodo de la pandemia originada por el virus SARS-CoV2 (COVID-19), al tratarse de un caso fortuito o de fuerza mayor conforme a los artículos 2431 y 2432 del ordenamiento mencionado.

Justificación: Lo anterior, porque la pandemia por el virus SARS-CoV2 (COVID-19) es un caso
fortuito que vino a sacudir al mundo, principalmente en cuestiones de salud, pero también causó un fuerte impacto negativo en la economía, y uno de los sectores más afectados fue el restaurantero, pues de la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo Nueva Edición (ENOEN) presentada por el INEGI, se advierte que los principales resultados en el primer trimestre del año 2021, respecto al mismo periodo de 2020 reportan, entre otros: i) una disminución de 1.6 millones de personas en la Población Económicamente Activa (PEA), al pasar de 57 millones a 55.4 millones; ii) la población ocupada fue de 53 millones de personas, reportando una disminución de 2.1 millones; y, iii) las personas ocupadas en actividades terciarias descendieron 1.9 millones, siendo el impacto mayor en el sector del comercio, con una reducción de 712 mil y en el sector de restaurantes y servicios de alojamiento con 656 mil. De manera que este Tribunal Colegiado de Circuito determina que debe aplicarse el derecho a la condonación y reducción de rentas, que no es renunciable, conforme al artículo 2433 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México y es materia de la litis en el juicio de origen, ya que al formular el incidente de excepción superveniente, las arrendatarias solicitaron no pagar rentas por el periodo en que no pudieron usar el inmueble. En efecto, el hecho de no pagar la renta desde marzo de 2020 se debe a que no pudieron operar durante la pandemia, particularmente los primeros meses, pues su giro es de restaurante bar dentro de una plaza comercial ubicada en el Estado de México, que se presume permaneció cerrada, ya que conforme al Acuerdo publicado en la Gaceta del Gobierno de esa entidad el 23 de marzo de 2020, se ordenó la suspensión temporal de actividades en plazas comerciales, entre otros. Así, una vez alertados los países sobre la pandemia y obligados por la Organización Mundial de la Salud a tomar las decisiones correspondientes que, en el caso de México, fue por algunos periodos el cierre total de actividades no esenciales, es que se concluye que por los primeros dos meses de cierre total (marzo y abril de 2020), no deben generarse rentas en contra de las arrendatarias y, por el resto del tiempo y hasta el día en que el juzgado de origen apruebe la consignación de las llaves, al haberse visto impedido en parte, como refiere el artículo 2432 del código indicado, del uso del bien inmueble arrendado, debe aplicarse una reducción parcial del 50% de la renta hasta el día de la aprobación de la consignación de llaves, sin que sea necesario citar a peritos para esta reducción, porque es un hecho notorio e incontrovertible el cierre total de comercios y posterior a ello parcial, así como la merma económica que todos han sufrido en los diversos ámbitos.

TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.

Amparo directo 144/2021. Operadora Rojojaf, S.A. de C.V. y otra. 7 de julio de 2021. Unanimidad de votos. Ponente: Paula María García Villegas Sánchez Cordero. Secretaria: María Alejandra Suárez Morales.

Esta tesis se publicó el viernes 18 de marzo de 2022 a las 10:21 horas en el Semanario Judicial de la Federación.

Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Undécima Época, Materia Civil, Tesis: I.3o.C.5 C (11a.), Tesis Aislada, Registro: 2024311, 18 de marzo de 2022