El fin de celebrar un contrato de compraventa es transferir la propiedad de una cosa (mueble o inmueble) a cambio del pago de un precio cierto y en dinero, perfeccionándose con el simple consentimiento de
las partes respecto del precio y del bien, y obligándolas desde entonces a lo expresamente pactado y a las consecuencias que de ello derive, aunque la cosa no haya sido entregada, ni su valor liquidado.
A pesar de que vender o adquirir un inmueble es un proceso sencillo, este puede dificultarse si no existe un asesoramiento adecuado, ya que hay formalismos especiales para cada operación. El régimen general del contrato, los aspectos previstos por el Código Civil Federal (CCF), y la documentación necesaria se presentan enseguida.
Características del contrato
- traslativo de dominio: se da la propiedad del inmueble a cambio de un precio cierto y en dinero
- principal: subsiste por sí mismo, es decir, no depende de otro acto
- bilateral: porque ambas partes se obligan recíprocamente
oneroso: es un contrato de carácter económico en el que se señalan provechos y gravámenes para ambas partes, pues el vendedor recibe un provecho cuando se le paga el precio y reporta un gravamen al transmitir la cosa, y el comprador recibe el provecho cuando se le trasmite el bien y tiene la carga de finiquitar el precio - conmutativo: las prestaciones son ciertas y determinadas, apreciándose inmediatamente el beneficio o pérdida causado. A veces puede ser aleatorio, por ejemplo, cuando la fijación del precio está en proporción directa de algún acontecimiento futuro e incierto
- consensual: generalmente sus efectos jurídicos se producen al momento en que las partes aceptan los derechos
y obligaciones pactados; por tanto, no se requiere la entrega inmediata del precio o del inmueble para que se perfeccione sino que basta el consentimiento de los sujetos de obligarse a entregarlos, e - instantáneo: cuando las obligaciones se cumplen en un solo acto, o de tracto sucesivo si el cumplimiento de las prestaciones se realiza por un periodo determinado o a través del tiempo, como en la compraventa en abonos
Compraventa ¿civil o mercantil?
Tanto el Código de Comercio (CCom) como los códigos civiles regulan el contrato de compraventa, generando incertidumbre sobre en qué casos el acto es civil, o mercantil.
La importancia de distinguir la naturaleza, radica en que esta determina la norma que regula la relación, la vía procesal para ejercitar una acción judicial y algunas cuestiones de fondo, como el perfeccionamiento, los vicios en la voluntad o la reclamación de daños y perjuicios.
Sobre esto existen diversas posturas, como la que indica que la operación no es civil si constituye una actividad de intermediación en la que se compra para revender. Otras teorías se apegan a lo dispuesto por el artículo 75 del CCom, que señala que son mercantiles todas las adquisiciones, enajenaciones y compraventas de inmuebles con propósito de especulación comercial.
Por su parte, existen actos de mercantilidad condicionada, al ser una de las partes un comerciante y la otra no. Al respecto, la tesis de rubro: COMPRAVENTA DE INMUEBLES. EL CONTRATO CELEBRADO ENTRE UNA PERSONA DEDICADA AL COMERCIO DE BIENES RAÍCES Y UN PARTICULAR QUE ADQUIERE EL BIEN PARA SU USO, TIENE UNA NATURALEZA MIXTA, AL TRATARSE DE UN ACTO DE COMERCIO PARA EL PRIMERO Y UNO CIVIL PARA EL SEGUNDO, con registro digital: 2008077, establece que si la compraventa tiene para una parte el propósito de especulación comercial para la obtención de un lucro, y para la otra satisfacer una necesidad personal, el contrato es mixto y la relación jurídica está sometida tanto por la legislación civil y mercantil.
Sin embargo, ante el surgimiento de un conflicto este debe dirimirse en la vía mercantil, porque para uno de los contratantes el propósito es de especulación, tal y como lo indica la jurisprudencia denominada: COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES. PROCEDE LA VÍA MERCANTIL PARA DIRIMIR CONTROVERSIAS DERIVADAS DE LA CELEBRACIÓN DE LOS CONTRATOS RELATIVOS CUANDO PARA UNO DE LOS CONTRATANTES EL ACUERDO DE VOLUNTADES SEA DE NATURALEZA COMERCIAL, con registro digital: 2008076.
Las principales diferencias entre la compraventa civil y mercantil son:
- los contratos mercantiles entre ausentes se perfeccionan en el momento en que el aceptante expide su declaración de voluntad, mientras que en los civiles al instante de su recepción
- en los contratos civiles se puede demandar la lesión, en los mercantiles no es posible, y
- el plazo para reclamar vicios ocultos en materia civil es de seis meses y en el ámbito mercantil es de 30 días
Modalidades del contrato
Venta de cosa futura
El comprador toma el riesgo de que el bien no llegue a existir, y el vendedor tiene derecho al precio aunque no se materialice la cosa; no obstante, podrá pactarse que no está obligado a pagar si no concluye la construcción en el tiempo convenido o con las características técnicas y de estructura establecidas. De darse los supuestos, el contrato será rescindido, y las partes se restituirán las prestaciones otorgadas, más el pago de una pena convencional, en su caso (arts. 2309, 2792 y 2793, CCF).
Compraventa en abonos
El precio del inmueble se paga en abonos o parcialidades y la rescisión del contrato se condiciona a la falta de pago de varias parcialidades, ocasionando que los interesados se restituyan las prestaciones otorgadas.
Si el comprador vende el bien sin pagar los abonos del contrato original, el primer enajenante tendrá derecho a recuperarlo, siempre que la cláusula resolutoria haya sido inscrita en el Registro Público de la Propiedad (RPP) (arts. 2310 y 2311, CCF).
Reserva de dominio
En esta modalidad de venta el vendedor se reserva el dominio del inmueble hasta que su precio haya sido pagado, para evitar que el comprador lo enajene. La reserva debe asentarse en el RPP y solamente afecta la disposición dejando a salvo el uso y disfrute (art. 2312, CCF).
Elementos del contrato
Capacidad
Ambas partes deben tener capacidad general para contratar. Si el comprador ocupa cargos como magistrado, juez, ministerio, procurador, defensor oficial, perito, corredor, tutor, curador, mandatario, ejecutor testamentario, empleado público, representante, administrador o interventor en caso de ausencia, no podrá adquirir el bien, si este es objeto del juicio u operación en el que intervengan o de cuya administración se encarguen (arts. 2276, 2280 y 2281, CCF).
Cuando en el acto intervienen menores de edad, estos son representados por quienes ejercen la patria potestad y deben atender las siguientes prohibiciones para proteger el patrimonio del incapaz (arts. 428, 429, 431, 568 y 2278, CFF):
- los hijos solo pueden vender a sus padres los bienes que adquieran por su trabajo, porque estos les pertenecen en propiedad, administración y usufructo, y
- los padres no pueden enajenar ni gravar los inmuebles del hijo sino por evidente beneficio o causa de absoluta necesidad y previa autorización del juez competente
Otras limitaciones
- asociaciones religiosas e instituciones de beneficencia pública o privada: no pueden adquirir más bienes que los indispensables para su objeto
- sociedades mercantiles por acciones: pueden ser propietarias de terrenos rústicos pero solo en la extensión necesaria para el cumplimiento de su objeto, y tienen prohibido obtener la propiedad de tierras dedicadas a actividades agrícolas, ganaderas o forestales con una mayor amplitud que la equivalente a 25,000 hectáreas, y
- extranjeros: pueden adquirir inmuebles en cualquier parte del territorio nacional que se encuentre fuera la zona considerada como restringida (franja de 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km a lo largo de las playas), siempre que se consideren como nacionales respecto de dichos bienes, no invoquen la protección de sus gobiernos y cumplan determinados requisitos, y
- representantes: el representante del vendedor no puede comprar el bien raíz cuya enajenación esté gestionado; de lo contrario, el acto es nulo. Si quien representa al comprador además funge como vendedor, se estaría ante un contrato consigo mismo, y aunque legamente es válido no es recomendable por el posible conflicto de intereses
Declaraciones relacionadas con la capacidad
| Tipo de declaración
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Contenido
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| Constitución de la sociedad y objeto social
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Denominación o razón social y datos del instrumento público donde se hace constar el contrato social y las subsecuentes modificaciones, así como folio mercantil bajo la cual se encuentra inscrita en el Registro Público de Comercio, y
mención de que:
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| Poder del representante
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Propiedad
El titular del inmueble debe tener la propiedad sobre el mismo, el cual es un derecho real que se define como el poder jurídico que le permite el aprovechamiento total, directo e inmediato del bien arbitrariamente mientras no transgreda la ley o derechos ajenos.
Derivado de este derecho se tiene la facultad de usar, gozar y disponer del bien, los cuales permiten ocuparlo y aplicarlo de acuerdo con su naturaleza; hacer propios los frutos generados, ya sean naturales, industriales o civiles, como las rentas o los réditos de capitales; y transformar, destruir, trasmitir o limitar física o jurídica la cosa, de forma total o parcial.
Gravamen
Existen diversos esquemas de apalancamiento para adquirir inmuebles, siendo los más comunes el crédito o préstamo. A fin de asegurar el pago, el acreedor siempre fija una garantía, que comúnmente es la hipoteca, la cual se define como una garantía real que da el derecho al acreedor, en caso del incumplimiento de la obligación, a ser liquidado con el valor del bien hipotecado.
Esta garantía es accesoria de la obligación principal, por lo que subsiste hasta que se extinga aquella; prescribe en 10 años; para que produzca sus efectos contra terceros deberá ser inscrita en el RPP; y a pesar de que el deber haya sido cumplido, hasta en tanto no se cancele dicha inscripción se presumirá la existencia de la misma; por tal motivo, se debe verificar que el inmueble objeto de venta se encuentra libre del gravamen.
Declaraciones relacionadas con la propiedad
| Tipo de declaración
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Contenido
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| Acreditación de la propiedad
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Asegurar que es el único y legitimo propietario del inmueble, señalando los datos de la escritura pública y de su inscripción en el RPP
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| Liberación de gravámenes u otras limitaciones
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Manifestaciones sobre que el inmueble está libre de gravámenes, anotaciones preventivas, limitaciones de dominio, adeudos en el pago de predial, agua, mantenimiento, y que que no es materia de litigio
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Consentimiento
Nace cuando hay coincidencia de las partes en obligarse a ceder el bien y pagar la contraprestación. Al ser un requisito esencial debe manifestarse en la forma en que la ley establece, de lo contrario el acto no existe (arts. 1797 y 2224, CCF).
Vicios
Los vicios en el consentimiento hacen alusión a aquellos defectos o circunstancias que afectan la voluntad de las partes, ya sea porque fue dada por error, arrancado por violencia o sorprendida por dolo, generando que el contrato sea catalogado como inválido (arts. 1795, 1812, CCF).
En la compraventa, el enajenante está obligado al saneamiento por los defectos ocultos bien que la hagan impropio para los usos a que se le destina, o que disminuyan de tal modo este, y que al haberlo conocido el adquirente no hubiere hecho la compra u ofrecido un menor precio. Las reglas para ejercer este derecho se enumeran a continuación (arts. 2143 al 2148, CCF):
- el vendedor no es responsable de los defectos manifiestos o que estén a la vista, ni tampoco de los que no lo están, si el comprador es un perito que por razón de su oficio o profesión debe fácilmente conocerlos o advertirlos
- si se prueba que el enajenante conocía los defectos ocultos y no los manifestó al adquirente, este puede exigir la rescisión del contrato y el pago de los gastos que hubiere hecho o que se le rebaje una cantidad proporcionada del precio; además, debe ser indemnizado de los daños y perjuicios si prefiere la rescisión
- si el bien pereciere o mudare de naturaleza a consecuencia de los vicios que tenía, y eran conocidos del vendedor, este sufre la pérdida debiendo restituir el precio y abonar los gastos del contrato con los daños y perjuicios, y
- de no conocer los vicios, el enajenante solamente debe restituir el precio y liquidar los gastos del contrato, en el caso de que el comprador los haya pagado
La acción para exigir el saneamiento por vicios prescribe en seis meses, contados desde la entrega del inmueble (art. 2149, CCF).
Declaraciones y cláusulas relacionadas con el consentimiento
| Tipo de declaración o cláusula
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Contenido
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| Intención de las partes
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Declarar el interés de las partes de celebrar el contrato y que no existen vicios del consentimiento como el error, la mala fe o violencia
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| Vicios ocultos
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Establecer el alcance de responsabilidad respecto al saneamiento por defectos no evidentes en el inmueble
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Objeto
El objeto del contrato tiene dos variables. Una se refiere a la prestación y otra a la cosa (bien y precio).
Prestación
Consiste en la transmisión de dominio del bien y el pago de la contraprestación. Las principales obligaciones de las partes son:
- vendedor:
- entregar al comprador la cosa (rea, jurídica y virtualmente); en el caso de inmuebles se llevará a cabo en el domicilio en que este se localiza
- garantizar las calidades de la cosa, respondiendo de los vicios y defectos ocultos
- prestar la evicción pagando daños y perjuicios, y
- cubrir la mitad de los gastos de escritura y registro salvo convenio en contrario
- comprador:
- recibir la cosa
- pagar el precio en el tiempo, lugar y forma acordados previamente, y en su caso, los intereses si así lo hubieran establecido
- cubrir la mitad de los gastos de escritura y registro salvo convenio en contrario, y
- reclamar al vendedor por escrito, dentro de los cinco días posteriores a la entrega, la falta de calidad o cantidad de las mercancías o dentro de los 30 días siguientes a su recepción, los vicios ocultos
Cosa
Debe contar con tres características escenciales (arts. 748, 749 y 825, CCF):
- existir en la naturaleza: la posibilidad física de que exista materialmente, aunque no es indispensable que el bien ya se encuentre al momento de la realización del contrato, porque son posibles las obligaciones de cosas futuras (por ejemplo, la preventa de un desarrollo en construcción)
- estar en el comercio: significa que no esté fuera porque no puedan ser poseídas por algún individuo exclusivamente o porque hayan sido declaradas irreductibles a propiedad particular (por ejemplo, tratándose de bienes de dominio público), y
- ser determinadas o determinables en cuanto a su especie o calidad
Precio
Sobre el precio, debe ser cierto y en dinero. De acuerdo con la tesis titulada: CONTRATO DE COMPRAVENTA. OBLIGACIÓN DE PAGAR UN PRECIO CIERTO Y EN DINERO, con registro digital: 2005448, el término “cierto” no se limita al hecho de que sea determinado, sino que se refiere también a que sea: justo, al ser proporcionado al valor de la cosa adquirida; serio, por no ser simulado, ficticio o que no exista proporción entre él y el valor real del bien; y verdadero, cuando la intención es que el vendedor lo exija.
Si bien el precio puede acordarse en moneda extranjera, al momento de liquidarse debe entregarse el equivalente en moneda nacional al tipo de cambio que rija en el lugar y la fecha en que se realice el pago (arts. 8 y 9, Ley Monetaria de los Estados Unidos Mexicanos).
Por otra parte, es posible determinar el precio con base en índices de valor como las UDIS, pero debe precisarse la fecha y forma del cálculo del mismo, ya que su valor se ajusta cada cierto tiempo.
Finalmente, si el precio se pacte en dinero y en especie, hay que cuidar que la mayor parte se pague en dinero; de lo contrario se está ante una permuta (art. 2250, CCF).
Venta ad corpus y ad mesuram
La forma en que se determina el precio de una compraventa puede ser ad corpus o ad mesuram. En la primera, el valor se calcula en forma alzada en función de la misma cosa tomada en conjunto, sin importar que se hayan señalado los linderos y la superficie total del bien, de tal forma que si con posterioridad se verifican las medidas y no coinciden con las que se señalaron en el contrato, el precio no puede sufrir alteración alguna (arts. 2261 y 2290, CCF).
En la venta ad mesuram, el precio se determina proporcionalmente con base en una unidad de medida, estableciendo un valor a cada metro cuadrado; por tanto, si la medida real es menor o superior a la señalada en el contrato, se debe modificar el precio original (art. 1814, CCF).
Declaraciones relacionadas con el objeto
| Tipo de declaración
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Contenido
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| Objeto principal del contrato
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Indicar el domicilio, las medidas, los linderos y las colindancias del inmueble que constituyen la materia del acuerdo
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| Contraprestación
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Establecer el precio convenido entre las partes, el porcentaje cubierto a la firma del contrato, o si se exhibió la totalidad del mismo, y la forma en que será finiquitado, anexando los recibos de pago correspondientes
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| Término o plazo
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Apuntar la vigencia de las obligaciones contraídas
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| Incumplimiento y terminación anticipada
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Señalar los mecanismos a seguir en caso de que las partes incumplan sus obligaciones, anticipando la terminación del contrato
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| Pena convencional
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Mencionar las penalidades a que esta sujeta la parte que cause un daño o perjuicio por el incumplimiento de sus obligaciones
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Forma
La forma exigida para la compraventa de inmuebles la regula cada código civil local; por ejemplo, en el caso de Nuevo León, la trasmisión ante notario es requerida para aquellos inmuebles cuyo valor avalúo exceda las 7,310 veces la UMA ($ 703,368.20 para 2022), mientras que en estados como el de México o Puebla la protocolización es exigida para todos los inmuebles sin importar su valor. Por su parte, el CCF establece que si su valor avalúo al momento de la operación no excede las 375 veces la UMA ($ 36,082.50 para 2022), la transmisión se otorga en documento privado ante dos testigos cuyas firmas se ratifiquen ante notario o juez; y de superar este importe, se tiene que elevar a escritura pública.
El responsable de cubrir los honorarios notariales también dependerá de la entidad federativa en que se ha celebrado; en el caso de la legislación federal, este gasto correrá a cargo de ambas partes en un 50 % cada uno, aunque es costumbre que el adquirente los cubra (art. 2291, CCF).
Si el acto se realizó en un contrato privado sin elevarlo a escritura pública, la sanción será la invalidez del mismo, por la falta de forma establecida en la ley. No obstante, puede ejercitarse la acción pro forma que le da el derecho a cualquiera de los interesados de exigir judicialmente que se extienda la escritura pública correspondiente (arts. 1883 y 2232, CCF).
Según lo sustenta el criterio denominado: ACCIÓN PROFORMA U OTORGAMIENTO Y FIRMA DE ESCRITURA, IMPRESCRIPTIBILIDAD DE LA, con registro digital: 201858, esta acción es imprescriptible porque el afectado no pretende que se le considere propietario de algo de lo que ya es, sino que se condene al demandado a dar al contrato la forma requerida.
Inscripción en el registro
Aunque el contrato nace a la vida jurídica cuando las partes se obligan a transferir la propiedad del bien y a pagar un precio cierto y en dinero, al tratarse de un inmueble, solo produce efectos frente a terceros hasta que sea inscrito en el RPP (art. 2322, CCF).
Lo anterior es así, porque el efecto de la inscripción es ser declarativa para publicidad del acto, protegiendo los derechos adquiridos de buena fe, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante; en consecuencia, que si no llega a registrarse, los derechos y obligaciones adquiridos desde su celebración son válidos y exigibles para las partes, pero no para un tercero ajeno a esta relación.
Venta de cosa ajena
Nadie puede vender lo que no es de su propiedad, siendo nula la venta de cosa ajena con excepción de los representantes. Así, cuando el comprador es privado del bien por algún derecho anterior de adquisición se configura la evicción.
Esta refiere a la pérdida sufrida y por la cual responde el vendedor, en cuyo caso se encuentra obligado al
saneamiento de la evicción, que implica la indemnización de los daños y perjuicios, incluso si no se expresa en el contrato o se exime al enajenante de la responsabilidad, siempre que hubiere dolo o mala fe (arts. 2269, 2270 y 2271, CCF).
La indemnización que recbe el adquirente sigue las reglas señaladas a continuación:
- buena fe: precio íntegro recibido por la cosa; gastos causados en el contrato y en el juicio de evicción y saneamiento, y valor de las mejoras útiles y necesarias (si en la sentencia no se determinó que el comprador debe satisfacer su importe)
- mala fe: el precio que tenía la cosa al tiempo de adquisición o al momento de la evicción (a elección del comprador); gastos causados en el contrato y en el juicio de evicción y saneamiento; valor de las mejoras útiles y necesarias (si en la sentencia no se determinó que el comprador debe satisfacer su importe); monto de las mejoras voluntarias y de mero placer, y daños y perjuicios
Comentarios finales
Antes de desembolsar cualquier cantidad como anticipo o enganche, se recomienda verificar todos los antecedentes del inmueble para asegurarse que es propiedad de quien dice ser el dueño y que no tiene ningún gravamen en su contra. En este sentido, lo mejor es celebrar un contrato de promesa de venta, en el que ambas partes se comprometan a realizar la transmisión del bien y la liquidación del precio, dentro de cierto plazo o fecha determinada, si se cumplen todas las condiciones antes enumeradas; no obstante, se recuerda que no debe entregarse ningún adelanto de dinero, pues de lo contrario se estaría ante una compraventa y no una promesa.
Además de los honorarios por los servicios del notario, se tienen que considerar otras erogaciones, como las gestorías para la obtención de certificados y constancias previas, los derechos de inscripción ante el RPP, el impuesto sobre el traslado de dominio o impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) para el comprador, y el ISR a cargo del vendedor.
