El pago de la cuota de mantenimiento es obligatorio, pero no por eso restrictiva de servicios como la luz, el agua, o el gas, por eso, si a ti te los han suspendido como "sanción" por no cubrir el mantenimiento, y vives en la Ciudad de México, entonces esto te interesa.
El artículo 55 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (LPCIDF), establece que cada condómino o poseedor de uno está obligado a cubrir las cuotas establecidas por la Asamblea General o el Reglamento Interno.
¿Qué es la cuota de mantenimiento?
Se trata de un pago mensual o extraordinario que, según la LPCIDF, cubre los gastos originados con motivo de la operación, reparación, conservación y mantenimiento de las instalaciones y servicios generales, así como las áreas o bienes comunes, y la hay de dos tipos:
- cuota ordinaria: cantidad acordada por la Asamblea General, otorgada de manera mensual para sufragar los gastos de administración, mantenimiento, reserva, operación y servicios de uso común
- cuota extraordinaria: cantidad acordada por la Asamblea para sufragar los gastos imprevistos o extraordinarios; solo se cobra a algunos condóminos debido a falta de pago de la ordinaria o cobros adicionales por imprevistos
Enrique Gómez, Director Comercial de ComunidadFeliz, aseguró a IDC que cubrir este pago ayuda a mantener “la plusvalía del inmueble” y aunque quien está obligado es el dueño, dentro del contrato de arrendamiento se pude dar esa responsabilidad al arrendatario.
¿Qué incluye el mantenimiento y cómo se calcula?
El artículo 55, fracción I de LPCIDF, indica que “el importe de las cuotas a cargo de cada condómino o poseedores, se establecerá distribuyendo los gastos en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad privativa”: al respecto, el experto de ComunidadFeliz agregó que la cuota “incluye elementos muy variables” que dependen de cada inmueble como son:
- vigilancia (porteros, circuito de vigilancia)
- limpieza (insumos y personal)
- luminarias en áreas comunes
- estacionamiento
- jardinería o áreas verdes
- roof garden o sala de usos múltiples
Para calcularla, Gómez aseguró que la Asamblea General levanta un presupuesto, por ejemplo, se considera si hay vigilancia y se analiza cuánto se paga a esa nómina, si hay cámaras de circuito cerrado o plumas de acceso, el monto por cuidar las áreas verdes, etc., eso se suma y se divide por departamento.
“Hice mi presupuesto y me voy a gastar al mes para llevar mi operación $500 mil, resulta que somos 100 departamentos, entonces los divido entre el número de viviendas y esa sería la cuota de mantenimiento a pagar”, ejemplificó el Director Comercial de ComunidadFeliz; y en caso de imprevistos, se convoca a la Asamblea para una cuota extraordinaria, donde se indica lo que sucedió y la razón por la que se requerirá de un pago adicional.
¿Qué pasa si no pago la cuota de mantenimiento?
La LPCIDF en su artículo 34 fracción I, dicta que “los morosos” son aquellos que han faltado al pago de dos cuotas o más, y el artículo 59 resalta que aquellas que no sean cubiertas “en las fechas y bajo las formalidades establecidas causarán intereses moratorios al tipo legal previstos en la fracción V del artículo 33”, donde se indica, no podrán exceder del 9% anual.
Aunque el artículo 33, fracción XII menciona que se puede resolver por omisión de pago, la restricción de servicios de energía eléctrica, gas y otros que sean cubiertos con dichas cuotas, ejecutar dichas acciones es una violación a la CPEUM, al restringir derechos de las personas.
Por lo anterior, el Reglamento Interno del condominio debe integrar el monto, periodicidad y procedimiento para el cobro de las cuotas, señala el artículo 53, en sus fracciones II y III, y en caso de que estas no sean cubiertas, se puede abrir un juicio ante los tribunales civiles competentes.
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El artículo 59 señala que habrá una consecuencia de ejecución vía ejecutiva civil para la “liquidación de adeudos, intereses moratorios y/o pena convencional” estipulada en Asamblea o Reglamento, “suscrita por el Administrador y el presidente del Comité de Vigilancia, acompañada de los correspondientes recibos de pago, copia certificada por Notario Público o por la Procuraduría Social (Prosoc).
Antes de iniciar un procedimiento ante la Procuraduría, el administrador debe acreditar haber concluido un procedimiento interno previo de mediación conciliación, donde demuestre que realizó requerimientos, pláticas, notificaciones, exhortos, invitaciones y/o propuestas de convenio.
¿Cómo emitir una queja ante la Prosoc?
Gómez lamentó a IDC que hay administradores que cortan “servicios vitalicios” de primera necesidad, y en ese caso, los condóminos pueden acudir a la oficina de la Prosoc correspondiente, para conocer el procedimiento a seguir y levantar una queja administrativa.
Para el procedimiento se requiere de un escrito en original y copias, redactado en escrito libre, dirigido al titular de la oficina con nombre y domicilio de la parte quejosa, documentación que acredite su personalidad jurídica, nombre y domicilio de la parte requerida, la narración de los hechos con pruebas en caso de tenerlas y la firma del quejoso y entre los motivos que hay para emitir una queja están:
- porque como condómino te cortaron algún suministro de agua, gas o luz
- por irregularidades en la administración, se hace mal uso de los recursos o se abusa de la confianza
- por ruidos que afectan la paz y tranquilidad o vecinos conflictivos
- por irregularidades en el comité de vigilancia
- por invadir con objetos muebles o construcciones en áreas comunes
- por adeudos de cuotas ordinarias y/o extraordinarias
- por invasión de cajones de estacionamiento
Finalmente, Enrique Gómez indicó que “los índices de morosidad son altos”, pero la ayuda de un software de administración permite que todo se transparente, incluso los temas financieros, disminuyendo así la morosidad.
