Para proteger los derechos de los consumidores, desde 2004 la Procuraduría Federal de Protección al Consumidor (Profeco) regula las operaciones con inmuebles. Así, el artículo 73 de la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC), dispone que todos los contratos relacionados con la comercialización de estos bienes deberán inscribirse ante la procuraduría, específicamente en el Registro de Contratos de Adhesión; no obstante, más allá de este deber, no se preveían reglas específicas para este sector.
Por ello fue que el 22 de marzo de 2022 se publicó en el DOF la Norma Oficial Mexicana NOM-247-SE-2022 “Prácticas comerciales-requisitos de la información comercial y la publicidad de bienes inmuebles destinados a casa habitación y elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados”, la cual impone una serie de lineamientos que deben observar los bróker, agentes, desarrolladores y profesionales inmobiliarios para garantizar la calidad, seguridad en estas operaciones.
Los sujetos que no cumplan con esa nueva NOM-247 podrán ser acreedores a multas; por tal motivo, enseguida se explican todas las implicaciones de este nuevo ordenamiento.
Objetivo
En términos generales, el propósito de la NOM-247 es regular las prácticas comerciales y de publicidad de la industria de bienes raíces, estableciendo diversos requisitos informativos para la comercialización de inmuebles destinados a casa habitación, y los elementos mínimos que deben reunir los contratos de compraventa que se registren en la Profeco.
Aplicación
Los lineamientos de la NOM-247, no son obligatorios para todos los particulares que pretenda transmitir su vivienda, sino únicamente por aquellos que tengan el carácter de proveedores, que para tales efectos son los fraccionadores, constructores, promotores, intermediarios en la asesoría o venta, y en general cualquier persona física o moral que se dedique directa o indirectamente a comercializar al público en general inmuebles destinados a casa habitación, en las siguientes modalidades:
promesa o preparatorio
compraventa de casa habitación
preventa
compraventa de terrenos, o
intermediación para la compraventa de inmuebles destinados a casa habitación
Anticipos
Se deberá entregar un comprobante al consumidor por el anticipo que le sea entregado, e informar al consumidor previo a la entrega del anticipo, respecto a que este se abonará al pago del inmueble, las obligaciones y los derechos generados para ambas partes derivadas del anticipo.
Si se regresa el anticipo deberá hacerse por el mismo medio en el que se realizó el pago, y en el mismo número y monto de las exhibiciones mediante las cuales el consumidor lo entregó, o en forma distinta siempre que el cliente lo acepte. Por este hecho no habrá penalización siempre y cuando se solicite en el plazo convenido.
Si el anticipo se hizo para la compra de un inmueble que está en construcción y el proyecto se necesita modificar durante la obra, deberá notificar al consumidor sobre estas, para que decida de forma expresa por escrito, si continuar con la o pedir el regreso del enganche y en su caso, el pago de una indemnización, daño o perjuicio, penalización o posible bonificación que el consumidor pudiera reclamar de conformidad con lo previsto por los artículos 7 y 92 fracción II de la LFPC.
Enganches
Para las compraventas en abonos, en las se realice un enganche en el momento de la celebración del contrato, deberá estipularse que la cantidad pagada forma parte del precio del bien adquirido, al igual que los términos para solicitar su devolución en caso de rescisión del negocio por causas imputables al proveedor, sin menoscabo del pago de una indemnización, penalización o posible bonificación que el consumidor pudiera reclamar.
No se considerará como imputable al proveedor, la no aprobación del crédito hipotecario al comprador, o si este no alcance a cubrir el importe de la vivienda y no pueda pagarse la diferencia.
Preventas
Durante la preventa se deberá exhibir de manera notoria y visible el precio de venta y las características de las viviendas. También deberá contar con la suficiente capacidad económica para atender futuras reclamaciones o la solicitud de una bonificación.
Prohibiciones
El proveedor no podrá negar la venta de un inmueble que tenga disponible, sin embargo, si podrá revisar el cumplimiento de los requisitos que forman parte de la oferta, y en su caso, la operación crediticia. Queda prohibido condicionar la venta del inmueble, incluyendo supeditarla a la contratación de un servicio adicional.
Entrega del bien
La identidad de la persona a la que se dará la propiedad del inmueble debe ser la del consumidor, apoderado o causahabiente, debiendo cerciorarse el proveedor por medios indubitables para tener certeza plena sobre su personalidad y evitar posibles usurpaciones de identidad. En este sentido, si el acto se realiza por medio de mandatario, será indispensable que lo acredite con el poder notarial que lo faculta para ello.
Además, en el momento de entregar la vivienda, se deberá informar al comprador sobre las condiciones y documentos referentes a las pólizas de garantía, indicando el procedimiento para hacerlas válidas.
El retraso en la fecha de entrega del bien inmueble acordado en el contrato de adhesión respectivo dará lugar a la aplicación de la pena convencional o al reclamo de daños y perjuicios; salvo causas debidamente justificadas e imputables al proveedor en cuyo caso las partes podrán pactar una nueva fecha de entrega.
Atención al público
Los proveedores deberán contar con canales y mecanismos gratuitos y accesibles para brindar atención a los consumidores, tales como teléfonos, correos electrónicos o cualquier medio de contacto digital, mismo que deberán estar habilitados por lo menos en días y horas hábiles. Por medio de ellos, se podrán hacer consultas de información, dar comentarios o iniciar quejas o sugerencias.
Las quejas y sugerencias también deberán recibirse en cualquiera de los puntos de venta, o en el domicilio de la casa matriz del proveedor. Asimismo, se tendrá que señalar un domicilio para oír y recibir notificaciones.
Portal web
En caso de que se cuente con un portal de internet, este deberá contener a la vista del público los siguientes requisitos:
precios totales en operaciones de contado y las características de los diferentes tipos de inmueble que comercializa a través de un vínculo
leyenda que indique que en las operaciones de crédito el precio total se determinará en función de los montos variables de conceptos de crédito y gastos notariales
dirección física y electrónica en la que se podrá presentar una queja o reclamación, y horarios de atención
modelo de contrato de adhesión registrado ante la Profeco
formas y planes de pago de los inmuebles
si el inmueble está financiado por el proveedor, se debe informar sobre el porcentaje de la tasa de interés, el costo anual total, el monto de las comisiones, así como los seguros adheridos al financiamiento y sus coberturas que existieren, y
el aviso de privacidad
Si el proveedor no cuente con un portal electrónico, esta información podrá ser presentada de manera física o digital, indicando de forma expresa las disposiciones para el acceso a la misma o en su caso, el domicilio proporcionado por el proveedor para que pueda ser consultada
Promoción y publicidad
Con el fin de garantizar que el consumidor tome una decisión libre, el proveedor deberá:
evitar la aplicación de métodos, conductas o prácticas comerciales abusivas o coercitivas
redactar su publicidad en idioma español, en términos comprensibles y legibles
excluir de sus anuncios toda leyenda o datos que indiquen que han sido avalados, aprobados, recomendados o certificados por sociedades o asociaciones profesionales, cuando estas carezcan de la documentación apropiada que soporte con evidencia científica, objetiva y fehaciente, las cualidades o propiedades del producto o servicio
poner a disposición del consumidor la siguiente información, de él y del inmueble que comercializa:
nombre comercial y razón social del proveedor
datos de contacto que incluyan domicilio, teléfono y dirección electrónica
acreditación de la propiedad del bien, o en su caso, derecho o facultad para comercializarla o enajenarla, y los gravámenes con los que cuenta, excepto aquellos derivados del crédito utilizado para la construcción
precio del inmueble en operaciones de contado; en las de crédito, se mencionará que el monto total se determinará en función de los montos variables de conceptos de crédito y notariales
métodos de pago, señalando específicamente las unidades privativas que podrán ser adquiridas con crédito Infonavit, Fovissste, bancarios, del mismo proveedor, de organismos públicos, privados o sindicatos
licencias, permisos o autorizaciones del inmueble otorgados por las autoridades competentes
especificaciones generales del inmueble (ubicación, colindancias, datos de medidas, instalaciones de servicios, acabados y sistema constructivo)
datos de los medios disponibles para que el consumidor pueda realizar una queja o una reclamación,
número de registro ante Profeco del contrato con el que comercializan las viviendas
aviso de privacidad; y
cualquier otra información que sea de utilidad al consumidor para poder ejercer sus prerrogativas
El proveedor estará obligado a proporcionar información actual, veraz, comprobable, clara, exenta de textos, diálogos, sonidos, imágenes, marcas, denominaciones de origen y otras descripciones que induzcan o puedan inducir a error o confusión respecto de: las características, ubicación, naturaleza y composición del inmueble; el precio, anticipo y enganche; garantías y formas de hacerlas valer; condiciones de entrega y escrituración; y los términos, la duración, las restricciones y condiciones para hacer valer las ofertas o promociones respecto del inmueble. Para tal efecto, la publicidad no deberá:
presentar atribuciones o cualidades de los bienes raíces ofrecidas que no correspondan a su función o uso
contener mensajes que sugieran que la adquisición del inmueble hace tener características o cualidades personales superiores de aquel que no lo compra
inducir a creer que el bien cuenta con materiales, distribución, servicios, acabados, dimensiones, o características de las cuales carezca o no pueda comprobar
incitar al consumidor a cometer actos ilícitos o contrarios al orden público, o se atente contra la dignidad o integridad del ser humano, ni contra los principios de equidad, certeza y buena fe, de conformidad con las leyes aplicables y los tratados internacionales en los que México sea parte
emplear términos categóricos o superlativos que induzcan al error o confusión a los consumidores respecto al desempeño, características o condiciones del inmueble anunciado. Se entenderá por término categórico aquello que se afirme o se niegue de forma absoluta
provocar descrédito, denigración o menosprecio directo o indirecto de una persona o empresa, de sus inmuebles, actividades o circunstancias o de sus marcas, nombres comerciales u otros signos distintivos a través de su contenido, o en la forma de presentación o difusión, y
señalar frases o leyendas dirigidas a obtener una ventaja indebida de la reputación de una marca, nombre comercial u otro signo distintivo de algún competidor, de las denominaciones de origen o indicaciones geográficas, denominaciones específicas o especialidades tradicionales garantizadas que amparen productos competidores. Se podrán utilizar las marcas de Infonavit, de Fovissste u otros organismos nacionales o programas públicos de vivienda
Requisitos de proyecto
Se deberá poner a disposición del comprador de manera física o digital el proyecto ejecutivo de construcción completo, así como la maqueta respectiva y, en su caso, el inmueble muestra.
Adicionalmente, a solicitud del consumidor, tendrá que explicarse mediante el personal que considere adecuado, el proyecto ejecutivo de construcción con información clara y veraz sobre los planos de: terreno (plano de terracerías o topografías); ubicación y localización; cortes, fachadas y alzados; detalles arquitectónicos; estructurales (cimentación, columnas, trabes y losas); instalaciones (hidrosanitaria, eléctricas, contra incendio, mecánicas, especiales, voz y datos, etc.); acabados (pisos, muros, techos, entre otros); y urbanización (zonas exteriores: aceras, jardines, instalaciones),
El inmueble muestra deberá tener la distribución de los espacios de las viviendas, señalar los acabados con los que se entrega y en su caso, los muebles y equipos con los que cuente.
Acreditación de la propiedad
Los documentos que solo serán válidos para acreditar la titularidad del inmueble son:
escritura pública otorgada por un notario público debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad (RPP); tratándose de bienes inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, escritura pública donde conste la constitución de este régimen, o
contrato privado, una vez que las firmas hayan sido ratificadas ante un fedatario o autoridad administrativa y esté debidamente inscrito en el RPP
Promotores
Las personas dependientes o autorizada por el proveedor de ventas, que periódica o habitualmente se dedican a la promoción de compraventa de casa habitación, al que también se le reconocerá como proveedor, tendrá que contar con una credencial expedida por el proveedor que contenga de manera visible su nombre completo, logo de la empresa, cargo, vigencia de la identificación y un número telefónico de atención de quejas.
Toda la información y publicidad que proporcione el promotor al posible consumidor se entenderá que está autorizada por el proveedor, por lo cual, todo lo ofrecido debe ser cumplido al consumidor, en virtud de la responsabilidad administrativa que tiene el personal contratado o subcontratado por el proveedor.
Vicios
Se deberán dar a conocer los materiales que usaron en la construcción de la vivienda, el desarrollo o el fraccionamiento en que se encuentre esta, así como los sistemas constructivos empleados. Cuando se esté ofertando un inmueble con alguna deficiencia, usada o reconstruida deberá advertirse al consumidor de manera clara y precisa y hacerlo constar en el contrato de adhesión.
Cargos adicionales
El proveedor deberá hacer del conocimiento del consumidor, por escrito y previamente a la celebración del contrato, los casos en que deba cubrir honorarios, comisiones o gastos adicionales al precio del inmueble que sean determinados por terceros, necesarios para recibir el inmueble en los términos y condiciones ofrecidos y acordados.
Servicios que deben estar cubiertos
Tendrá que garantizarse que la casa cuente con las instalaciones y condiciones necesarias para la provisión de los siguientes servicios básicos: energía eléctrica; abastecimiento de agua potable y desalojo de aguas residuales; aprovechamiento de gas l.P., gas natural, electricidad o cualquier otro combustible, sistema o tecnología para cocinar alimentos y para calentar agua; mismas que ya deben estar incluidas en el precio de venta de la vivienda y el consumidor no deberá pagar ningún costo adicional por los conceptos enunciados, salvo cuando se trate de su contratación, conexión y correspondiente consumo.
En el caso de que no se entregue la vivienda sin la provisión de las instalaciones necesarias, el consumidor podrá no aceptarla o solicitar una bonificación o compensación.
Licencias, permisos y autorizaciones
El proveedor deberá contar con las licencias, permisos y autorizaciones que de acuerdo con la legislación local requieran las diferentes acciones urbanísticas, tales como: uso de suelo, construcción, edificaciones, fraccionamientos, subdivisiones, fusiones, relotificaciones, condominios. Estos documentos estarán a disposición de los clientes.
Protección civil
El proveedor proporcionará al comprador el programa interno de protección civil, de manera impresa o digital, mismo que a solicitud del consumidor, deberá explicarlo mediante el personal que considere adecuado, con el propósito de informar sobre los posibles riesgos a los que se encuentra expuesto el inmueble, así como las condiciones para atender la eventualidad de alguna emergencia o desastre.
Acabados
El proveedor deberá cumplir con los acabados que se encuentren en la información y publicidad y en el inmueble muestra o, en su caso, con los pactados con el consumidor en el contrato.
Contrato de adhesión
Los contratos que utilicen los proveedores para su validez en territorio nacional deberán estar escritos en idioma español, sin perjuicio de que se exprese también en otros idiomas, en términos comprensibles con un tamaño de letra como mínimo de tres mm o 10 puntos y con un tipo de letra uniforme que permitan al consumidor su lectura a simple vista.
Condiciones generales
Todos los contratos de adhesión relacionados con los inmuebles destinado a casa habitación contendrán cuando menos lo siguiente:
lugar y fecha de celebración del acto
nombre, denominación o razón social, domicilio, RFC del proveedor y consumidor
señalar y poner a disposición del consumidor los documentos que acrediten la propiedad del inmueble y que faculten al proveedor para comercializar los bienes que sean objeto del contrato correspondiente
precio de la vivienda en moneda nacional, indicando lo que corresponda al monto que se haya entregado como anticipo
en las operaciones que el proveedor financié los inmuebles, la indicación del tipo de crédito de que se trata, una proyección del monto a pagar que incluya, en su caso, la tasa de interés que se va a utilizar, comisiones y cargos, y el Costo Anual Total (CAT)
descripción del objeto del contrato, identificación del inmueble y en su caso de sus accesorios
montos, medios de pago ya sea de contado, a plazos o con crédito, y cantidades a pagar
derechos y obligaciones del proveedor y consumidor
pena convencional que se aplique tanto al proveedor como al consumidor por el incumplimiento de sus obligaciones; la cual debe ser recíproca y equivalente
términos de la garantía y las condiciones y mecanismos para hacerla efectiva
procedimiento para la cancelación del contrato y las implicaciones que se deriven para ambas partes
condiciones y fecha de entrega del bien
autorizaciones, licencias o permisos expedidos por las autoridades correspondientes para la construcción, relativas a las especificaciones técnicas, seguridad, uso de suelo, la clase de materiales utilizados en la construcción; servicios básicos con que cuenta, al igual que todos aquellos con los que debe contar de conformidad con la legislación aplicable. En el caso de inmuebles usados que no cuenten con dicha documentación, se debe indicar expresamente en el contrato la carencia de estos
manifestación en el apartado de declaraciones, que el proveedor cuenta con los planos estructurales, arquitectónicos y de instalaciones o, en su defecto, un dictamen de las condiciones estructurales del inmueble, o bien, señalar expresamente las causas por las que no cuenta con ellos y el plazo en el que tendrá dicha documentación
información sobre las características del inmueble, como son la extensión del terreno, superficie construida, tipo de estructura, instalaciones, acabados, accesorios, lugar o lugares de estacionamiento, áreas de uso común con otros inmuebles, porcentaje de indiviso en su caso, servicios con que cuenta y estado físico general del mismo
términos bajo los cuales habrá de otorgarse la escrituración e informar que en su momento debe llevar a cabo gastos de escrituración, contribuciones (impuestos y derechos), avalúo, gastos de administración, en su caso, de apertura de crédito y gastos de investigación, que no formen parte del precio del inmueble y que dichos costos serán pagados directamente a los prestadores de servicios, esto es, notarios públicos, valuadores e instituciones que otorgan el crédito, conforme a sus tarifas o montos establecidos por estos que determine la autoridad; el monto por añadir accesorios o complementos que solicite el consumidor y que el proveedor acepte proporcionar de manera adicional al mencionado precio
expresar que al momento de la escrituración que formalice el contrato de compraventa el bien debe estar libre de todo gravamen que afecte la propiedad del consumidor sobre el mismo
forma y medios de comunicación que tendrán las partes del contrato
el derecho del consumidor de cancelar el contrato de adhesión dentro de los cinco días hábiles siguientes a su firma, sin menoscabo de los pagos realizados, así como la obligación del proveedor de devolver las cantidades que se le hayan entregado, deduciendo de las mismas el monto de los gastos operativos debidamente comprobables en que haya incurrido el proveedor en ese lapso, porque así lo hayan estipulado las partes. Dicha devolución debe darse en un plazo de cinco a 15 días hábiles siguientes a la fecha en que le sea notificada al proveedor por escrito, dicha cancelación por parte del consumidor
competencia de la Profeco en la vía administrativa sobre la interpretación o cumplimiento del contrato
fecha y número de registro de contrato de adhesión
en su caso, términos del seguro de calidad y mecanismo para poder ejercerlo
plazos de prescripción de las acciones civiles derivadas de responsabilidad civil, vicios ocultos del inmueble y en caso de evicción
listado de servicios adicionales, especiales o conexos, que pudiera solicitar el consumidor de forma opcional por conducto y medio de la compra de la vivienda, y
estipulación que informe a los consumidores la existencia del registro público de consumidores que no deseen que su información sea utilizada para fines mercadotécnicos o publicitarios
Los contratos deberán estar divididos en capítulos, apartados, incisos o cualquier otro método que facilite su comprensión y la identificación de los términos y condiciones de la negociación.
Previamente a la contratación, así como en el momento de firmar el contrato correspondiente, el proveedor informará al consumidor acerca de los servicios con que cuenta el inmueble, el equipamiento urbano existente en la localidad donde este se encuentre y los sistemas de transporte necesarios que permitan al consumidor conocer su ubicación exacta. Una vez firmado el contrato, el proveedor deberá otorgar un original con firmas autógrafas al consumidor, incluidos los anexos que formen parte de él.
Particularidades por modalidad de contrato
Además de los requisitos generales, dependiendo del tiempo de operación, el contrato deberá establecer las siguientes estipulaciones:
Promesa de compraventa
Fecha de firma del contrato definitivo, y
procedimiento para la firma del contrato definitivo y las consecuencias de su incumplimiento
Preventa
El proveedor deberá acreditar que exhibió al consumidor el proyecto ejecutivo de construcción completo
incluir los planos arquitectónicos, descripción del inmueble y en su caso los accesorios y fotos de áreas según maqueta
toda la información sobre los beneficios que en forma adicional ofrezca el proveedor en caso de concretar la operación, tales como descuentos, acabados especiales, encortinados, azulejos y cocina integral, entre otros, e
indicación de la existencia y constitución de garantía hipotecaria, fiduciaria o de cualquier otro tipo, así como su instrumentación cuando estas corren a cargo del proveedor
Compraventa de terrenos
Uso de suelo aplicable, anexando al contrato copia del documento oficial vigente que acredite la licencia
estudio de factibilidad técnico, oficial o avalado por alguna autoridad competente para la instalación de servicios básicos (suministro de energía eléctrica, instalaciones adecuadas para gas natural o LP, dependiendo de lo ofrecido, agua potable, drenaje y alcantarillado, y alumbrado público)
señalización de que el terreno que se pretende comercializar no se encuentra sujeto algún régimen especial, se puede escriturar de inmediato y no está sujeto a régimen ejidal o comunal
reglamento de adecuaciones o construcción aplicable al fraccionamiento, conjunto habitacional o condominio al que forme parte el bien objeto del contrato
restricciones oficiales aplicables a la construcción en los terrenos (ambientales, colindancias con zonas ecológicas, reservas forestales y reservas federales)
Garantías
El inmueble destinado a vivienda deberá ofrecerse al consumidor con una garantía que no podrá ser inferior a cinco años para cuestiones estructurales y tres años para impermeabilización, y para los demás elementos será de un año. Estos plazos son irrenunciables y correrán a partir de la entrega real del bien inmueble al consumidor.
Durante el tiempo en que dure la garantía, el proveedor tendrá la obligación de realizar, sin costo alguno para el consumidor, cualquier acto tendiente a la reparación de los defectos o fallas presentados. En caso de persistir, de nueva cuenta se efectuarán todos los arreglos necesarios para corregirla.
De haber fallas graves del inmueble, el proveedor deberá realizar una bonificación del 20 % de la cantidad señalada en el contrato como precio del bien; entendiéndose por estos a aquellos que afecten la estructura o las instalaciones del inmueble comprometiendo el uso pleno o la seguridad de este, impidiendo que el consumidor lo use, goce y disfrute conforme a su naturaleza o destino.
Para defectos leves del inmueble, el proveedor debe realizar una bonificación del 5 % por ciento sobre el valor de la reparación.
Si los vicios son de imposible reparación, el cliente podrá optar, por sustituir el inmueble, en cuyo caso el proveedor asumirá todos los gastos relacionados con la misma; o solicitar la rescisión del contrato, para que el proveedor le reintegre el monto pagado, así como los intereses que correspondan.
Escrituración
El consumidor en todo momento tendrá el derecho de elegir y decidir al notario público, con las salvedades siguientes, pero en operaciones con crédito hipotecario, puede elegir, a propuesta del proveedor, al fedatario siempre y cuando se encuentre registrado en el padrón de notarios de los organismos nacionales de vivienda e instituciones crediticias correspondientes.
Comentarios finales
Las obligaciones contenidas en la NOM-247, entrarán en vigor a los 180 días naturales contados a partir del día siguiente de su publicación en el DOF; no obstante, el registro de los contratos de adhesión ante la Profeco deberá realizarse dentro de los 90 días naturales contados a partir del día siguiente de la publicación de la NOM.
