Qué son los condominios y cómo se regulan

La planificación urbana ha tenido que adaptarse a las exigencias económicas y demográficas de hoy, es por ello que en diversas zonas del país existen complejos residenciales y plazas comerciales conocidas como  “condominios”.

En estos conviven múltiples habitantes o comerciantes, por lo cual resulta difícil tomar acuerdos en torno a su funcionamiento. Para sentar las bases de una convivencia armónica, existen normas que regulan las relaciones entre estos.

Por tal motivo, enseguida se explicará cómo debe organizarse un condominio, cuáles son los derechos
y obligaciones de sus miembros, quién es el dirigente del mismo, cómo se toman los acuerdos necesarios para mantener en condiciones óptimas los condominios, al igual que los mecanismos para resolver las controversias que se presenten entre sus miembros.

Régimen de propiedad en condominio

Se designa con este nombre a aquel inmueble cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas.

Aquellos grupos de departamentos, viviendas, locales o naves construidos en forma vertical, horizontal o mixta, ya sea para uso habitacional o comercial, son conocidos popularmente como condominios; sin embargo, para que exista el régimen de propiedad en condominio se requiere de un acto jurídico mediante el cual los propietarios de un inmueble manifestarán su voluntad de constituir tal régimen protocolizado ante notario público.

Así, el régimen de propiedad en condominio es una modalidad de propiedad en la que coexisten dos derechos a saber:

• de propiedad: absoluto y exclusivo sobre las unidades de propiedad privativa, y

• de copropiedad: respecto de las áreas y bienes de uso común del inmueble

Normas que regulan a los condominios

La ley de propiedad en condominio de cada entidad federativa, la escritura constitutiva y el reglamento interno del condominio son los ordenamientos que establecen las características para su organización y funcionamiento.

Se hace la puntualización que el presente trabajo toma como punto de partida la Ley de Propiedad en Condominios de Inmuebles para el Distrito Federal (LPCIDF) y su reglamento (RLPCIDF), y se concentrará prioritariamente en aquellos destinados a casa habitación.  

Procuraduría social

La Procuraduría Social de la Ciudad de México (Prosoc), es un organismo público descentralizado, que entre otros objetivos, coadyuva al cumplimiento de la LPCIDF, a través de distintas funciones, servicios y procedimientos que se indicarán a lo largo del presente.

Reglamento interno

Este documento será el instrumento que regule el uso de las áreas comunes y establezca las bases de sana convivencia al interior del condominio, asimismo, complementará y especificará las disposiciones de la ley  y la escritura constitutiva de acuerdo con las características de cada condominio, tales como (arts. 53, LPCIDF; y 2, RLPCIDF):

• derechos, obligaciones y limitaciones a que quedarán sujetos los condóminos

• monto, periodicidad y procedimiento para el cobro de las cuotas 

• medidas convenientes para la mejor administración, mantenimiento y operación del condominio

• criterios generales a los que se sujetará el administrador para la contratación a terceros de locales, espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de arrendamiento o comodato, previo acuerdo de la asamblea

• otras obligaciones y requisitos para el administrador y los miembros del comité de vigilancia, distintas a las de la ley

• causas para la remoción o rescisión del contrato del administrador y los miembros del comité de vigilancia y medidas provisionales a tomar en los casos de ausencia temporal

• criterios para el uso de las áreas y bienes de uso común, especialmente para aquellas que deban destinarse exclusivamente a personas con discapacidad, ya sean condóminos, poseedores o familiares que habiten con ellos

• limitaciones para poseer animales en las unidades de propiedad privativa o áreas comunes

• criterios para asuntos que requieran mayoría especial en caso de votación y no previstos en ley, y

• tabla de valores e indivisos del condominio

Tipos de condominios

Los condominios se clasifican de acuerdo con sus características de estructura y uso; podrán ser: 

• atendiendo a su estructura:

• vertical: aquel inmueble edificado en varios niveles en un terreno común, con unidades de propiedad privativa y derechos de copropiedad

• horizontal: inmuebles con construcción horizontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso común, y

• mixto: conformado por condominios verticales y horizontales

• atendiendo a su uso:

• habitacional: en los que la unidad de propiedad privativa está destinada a la vivienda

• comercial o de servicios: la unidad de propiedad privativa es afecta a la actividad propia del comercio o servicio permitido

• industrial: donde la unidad de propiedad privativa, se utiliza a actividades permitidas del ramo, y

• mixtos: la unidad de propiedad privativa, se emplea para dos o más usos de los señalados con anterioridad

Integración del condominio

Físicamente el condominio se divide en las siguientes secciones:

• unidad de propiedad privativa: entendida como el departamento, vivienda, local, áreas, naves
  y elementos anexos que le correspondan según la escritura constitutiva (por ejemplo, estacionamiento, cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos, etc.), y

• áreas y bienes de uso común: aquellos que pertenecen en copropiedad a cada condómino en forma proporcional al indiviso de su unidad privativa, tales como (art. 23, LPCIDF):

• terreno, cimientos, estructuras, muros de carga, fachadas, techos y azoteas de uso general, sótanos, pórticos, galerías, puertas de entrada, vestíbulos, corredores, escaleras, elevadores, patios, áreas verdes, senderos, plazas, calles interiores, instalaciones deportivas, de recreo, los lugares destinados a reuniones sociales, así como los espacios señalados para estacionamiento de vehículos incluido de visitas, excepto los señalados en la escritura de la unidad de propiedad privativa

• locales, infraestructura y mobiliario destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y los vigilantes; más los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes

• obras, aparatos mecánicos, eléctricos, subestación, bombas, motores, fosas, pozos, cisternas, tinacos, cámaras y monitores, luminarias, montacargas, incineradores, extintores, hornos, redes de distribución de agua, canales, drenaje, calefacción, aire acondicionado, electricidad y gas; los locales y zonas de carga y descarga, obras de seguridad, de ornatos, acopio de basura

• recursos, equipo, muebles e inmuebles derivados de donaciones o convenios, así como la aplicación de programas, subsidios u otras acciones de la administración pública, y

• otras partes del inmueble o instalaciones del condominio no mencionados que se determinen por acuerdo de asamblea, en la escritura constitutiva o en el reglamento interno 

Se precisa que el techo y las paredes colindantes de los departamentos o locales, están sujetos al régimen de copropiedad y únicamente son sujetos de propiedad individual los revestimientos de estos y muros internos.

Los bienes de propiedad común no podrán ser objeto de posesión o usufructo exclusivo de condóminos, poseedores o terceros y en ningún caso podrán enajenarse a un particular ni integrar o formar parte de otro régimen condominal, a excepción de los bienes muebles que se encuentren en desuso, previa aprobación de la asamblea general.

Ningún condómino, independientemente de la ubicación de su unidad privativa, podrá tener más derecho que el resto de los demás en las áreas comunes (art. 25, LPCIDF).

Condóminos

Derechos

Los ocupantes del conjunto habitacional tendrán derecho a (art. 16, LPCIDF):

• contar con el respeto sobre su unidad de propiedad privativa

• participar con voz y voto en las asambleas

• usar y disfrutar en igualdad de circunstancias y en forma ordenada las áreas y bienes de uso común del condominio, sin restringir el derecho de los otros

• formar parte de la administración del condominio y en su caso con la misma retribución y responsabilidad del administrador profesional, excepto
  la exhibición de la fianza

• solicitar a la administración información respecto al estado que guardan los fondos de mantenimiento, administración y de reserva

• acudir ante la Prosoc para solicitar su intervención por violaciones a la ley o el reglamento
  interno del condominio

• denunciar ante las autoridades, hechos constitutivos de algún delito, en agravio del condominio 

• realizar las obras y reparaciones necesarias al interior de su unidad de propiedad privativa, quedando prohibida toda modificación o innovación que afecte la estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio o que puedan poner en peligro la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del mismo, y

• formar parte de los comités de medio ambiente; educación y cultura; seguridad y protección civil; activación física y deporte y de mediación

Obligaciones

Cuotas

Una de las principales obligaciones de los dueños o poseedores de las unidades privativas será cubrir puntualmente las cuotas determinadas por la asamblea destinadas para la constitución de los fondos indicados enseguida (art. 55, LPCIDF):

• administración y mantenimiento: para los gastos que se generen en la administración, operación y servicios no individualizados de las áreas comunes y verdes
• de reserva: para la adquisición de herramientas, materiales, implementos, maquinarias y mano de obra que deba contar el condominio, obras y mantenimiento, y
• gastos extraordinarios: cuando el fondo de administración o de reserva no sea suficiente para sufragar los requerimientos del conjunto condominal

Así, las cuotas serán ordinarias y extraordinarias y el importe de cada una se establecerá en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad privativa.

Las cuotas para la administración y mantenimiento no podrán sujetarse a compensación, excepciones personales o algún otro supuesto para excusar su pago, al menos que el deudor acredite que no cuenta con recursos o que se encuentra en estado de insolvencia, en cuyo caso, serán finiquitadas con trabajo a favor del condominio (art. 56, LPCIDF).

Otro deber a observar por los condóminos será emplear su unidad de propiedad privativa en forma ordenada y tranquila, no destinándola a usos contrarios, ni haciéndola servir a otros objetos que los contenidos expresamente en su escritura constitutiva (art. 17, LPCIDF).

Restricciones

Existen una serie de prohibiciones para los condóminos y son las siguientes (art. 21, LPCIDF):

• ocupar su unidad privativa a usos distintos a los establecidos en la escritura constitutiva

• realizar actos o incurrir en omisiones que afecten la tranquilidad, estabilidad, salubridad o comodidad de los demás 

• efectuar cualquier acto, en el exterior o interior de su unidad privativa, que impida o haga ineficaz la operación de los servicios comunes e instalaciones generales, estorbe el uso de las áreas de uso común o ponga en riesgo la seguridad o tranquilidad de los condóminos 

• abrir claros, puertas o ventanas, entre otras, que afecten la estructura, muros de carga u otros elementos que puedan perjudicar la estabilidad del edificio

• realizar obras o reparaciones en horario nocturno, salvo casos de fuerza mayor (en uso habitacional)

• decorar, pintar o realizar obras que modifiquen la fachada o paredes exteriores desentonando con el condominio o que contravengan lo aprobado por la asamblea

• derribar, trasplantar, podar o talar árboles; cambiar el uso o naturaleza de las áreas verdes, incluso por acuerdo de la asamblea. Si los árboles representan un riesgo se deberá dar aviso a la Secretaría del Medio Ambiente para que determine las acciones que procedan

• delimitar, techar o realizar construcciones que indiquen exclusividad en las áreas de uso común

• hacer uso de los estacionamientos o áreas de uso común para fines distintos

• ocupar otro cajón de estacionamiento distinto al designado, y

• poseer animales que por su número, tamaño o naturaleza afecten las condiciones de seguridad, salubridad o comodidad de los condóminos

Funcionamiento y organización 

Asamblea general

Es el órgano máximo del condominio, constituye una instancia en la toma de decisiones donde se expresan y discuten asuntos de interés propio y de interés común y tendrá las siguientes atribuciones (art. 33, LPCIDF):

• modificar la escritura constitutiva del condominio y aprobar o reformar el reglamento

• nombrar, ratificar y remover libremente al administrador, al comité de vigilancia y a los comités de medio ambiente, educación, cultura, seguridad, protección civil, de activación física y mediación

• aprobar la contratación del administrador profesional, fijar su remuneración, la clase y el monto de la garantía o fianza que debe otorgar respecto al fiel desempeño de su función, y al manejo de los fondos a su cuidado

• precisar las obligaciones y facultades a cargo del administrador y del comité de vigilancia frente a terceros y las necesarias respecto de los condóminos o poseedores, según las actividades a desarrollar de acuerdo a sus cargos y las tareas encomendadas a los comités

• establecer las cuotas de los condóminos, precisando el esquema de cobro que considere más adecuado y eficiente 

• examinar y, en su caso aprobar, los estados de cuenta semestrales que someta el administrador a su consideración; así como el informe anual de actividades que rinda el comité de vigilancia

• discutir y autorizar el presupuesto de gastos para el año siguiente; tratándose de condominios industriales o comerciales, se deberá asignar un fondo para la contratación de una póliza de seguro contra siniestros

• instruir al comité de vigilancia o a quien se designe para proceder ante la procuraduría o autoridades competentes, cuando el administrador infrinja las disposiciones de la ley o el reglamento interno

• adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al administrador

• resolver sobre la restricción de servicios de energía eléctrica, gas y otros, por omisión de pago de las cuotas ordinarias a cargo de los condóminos o poseedores, siempre que tales servicios sean cubiertos con estas (no se podrá restringir el servicio de agua potable)

• establecer los medios y las medidas para la seguridad y vigilancia del condominio, al igual que la forma en que deberán participar los condóminos, en esta actividad con apoyo eventual de la autoridad

• otorgar beneficios a los condóminos en relación con el cumplimiento de sus obligaciones

• discutir la inversión de fondos de administración, mantenimiento y reserva

• revisar y aprobar el estado de cuenta que se ejerza en torno a los proyectos específicos que se desarrollan en el condominio con recursos internos o externos y sean presentados por los comités 

• determinar días y horas para la celebración de las asambleas 

• ordenar la realización de auditorías ante personal profesional autorizado, cuando se estime que existen inconsistencias o contradicciones en los estados financieros presentados por el administrador, y

• las demás que le confieren la escritura constitutiva o el reglamento interno

Clasificación de las asambleas

Se dividen de acuerdo con los asuntos que se traten, como se muestra a continuación (arts. 29, 30 y 36, LPCIDF):

Con independencia de las asambleas, los condóminos podrán determinar otros mecanismos para la toma de decisiones.

Convocatoria

Podrán convocar a asamblea (art. 32, LPCIDF):

• administrador

• comité de vigilancia

• del total de los condóminos, cuando menos el:

• 20 %: si el conjunto habitacional está integrado de dos a 120 unidades de propiedad privativa

• 15 %: si se compone de 121 a 500 unidades de propiedad privativa, y

• 10 %: cuando el conjunto sea mayor a 501 unidades de propiedad privativa

• la Prosoc, en los siguientes supuestos:

• si no existe alguna administración

• por resolución judicial, o 

• solicitud de al menos 10 % de los condóminos, ante la negativa del administrador o el comité de vigilancia para convocar

Los condóminos morosos e incumplidos no tendrán derecho a convocar.

Requisitos y publicación

La convocatoria deberá indicar quien convoca, el tipo de asamblea de que se trate, fecha y lugar en donde se realizará dentro del condominio y el orden del día (art. 32, LPCIDF).

Los condóminos o sus representantes serán notificados de forma personal, mediante la colocación de la convocatoria en lugar visible del condominio, en la puerta del condominio; o bien, depositándola de ser posible en el interior de cada unidad de propiedad privativa, con siete días naturales de anticipación.

Entre la primera y la segunda convocatoria, o esta y la tercera, deberá mediar un plazo de 30 minutos.

Finalmente en los escenarios de suma urgencia, las convocatorias para la asamblea extraordinaria se efectuarán con la anticipación que las circunstancias lo exijan.

Quórum 

Si es en virtud de la primera convocatoria, será necesaria la anuencia del 75 % de los condóminos. En razón de la segunda convocatoria el quórum será con la mayoría simple del total de los condóminos; y en caso de la tercera convocatoria, se declarará legalmente instalada con los vecinos que asistan y las resoluciones se tomarán por la mayoría de los presentes (art. 32, LPCIDF).

Ahora bien, la toma de decisiones será por mayoría simple de votos, salvo los supuestos en que la ley, el reglamento interior o la escritura constitutiva establezcan una mayoría especial.

La votación será personal y directa; aunque en el reglamento se podrá permitir la representación con carta poder simple, quedará prohibido que un sujeto represente a más de dos condóminos o que el administrador sea representante de estos.

Cada condómino contará con un número de votos igual al porcentaje de indiviso que su unidad de propiedad privativa represente el total del valor del condominio. 

Quórums especiales

Si un solo condómino representa más del 50 % de votos y asiste el resto del total de los votos del condominio, se requerirá cuando menos la mitad de los votos restantes para la validez de los acuerdos. De no asistir cuando menos el 75 % del valor total del condominio procederá la segunda convocatoria, en la cual para que sean válidos los acuerdos se exigirá cuando menos el 75 % de los votos de los asistentes.

Formalidades de la reunión

La asamblea será presidida por quién se designe en la reunión y contará con un secretario que será el administrador al igual que con escrutadores señalados por los condóminos (art. 31, fracc. I, LPCIDF).

Los acuerdos quedarán asentados por escrito; para tal efecto, se levantará un acta que contendrá: lugar, fecha, hora de inicio y de cierre, orden del día, lista de los asistentes, desarrollo de la asamblea y resoluciones tomadas; será firmada por el presidente, el secretario, los miembros del comité de vigilancia y los condóminos, y constará en un libro de actas.

De no contar con el libro, el acta podrá levantarse en fojas por separado en la que se indique: lugar, fecha y hora; firmas de los participantes; orden del día y desarrollo de la asamblea. Además, deberán estar foliadas y rubricadas por lo menos por el presidente, secretario, escrutadores y miembros del comité de vigilancia (arts. 31, fracc. VIII, LPCIDF, 6, fracción I, RLPCIDF).

Todos los acuerdos se harán del conocimiento de la procuraduría en un plazo no mayor a 15 días hábiles, y en un lapso de siete días hábiles a los condóminos (art. 32, fraccs. VIII y IX, LPCIDF).

Si el acuerdo modifica la escritura pública, se protocolizará e inscribirá en el Registro Público de la Propiedad. Si se reforma el reglamento interno, de igual forma deberá pasar ante la fe del notario y registrarse ante la Prosoc (art. 31, fracc. IX, LPCIDF).

Administración

Para llevar a cabo la administración del condominio, la LPCIDF contempla dos figuras a saber:

• administrador condómino: aquel titular o poseedor de la unidad privativa, que no siendo un administrador profesional, es nombrado por la asamblea general para desempeñar el cargo, y

• administrador profesional: persona física o moral que tenga la capacidad y conocimientos para la administración de condominios y que es contratado por la asamblea para tal efecto

Comité de administración

Tratándose de conjuntos condominales, se elegirá un comité para la administración de los bienes de uso común, el cual será integrado por (art. 45 de la LPCIDF):

• administrador: tendrá las funciones de ley

• secretario: responsable de las actividades administrativas relacionadas con la actualización y manejo de los libros de las actas de asambleas, de acreedores, de archivos y demás documentos necesarios para el buen funcionamiento de la administración, y

• tesorero: encargado del manejo contable interno de la administración, debiendo ser solidario con el administrador de llevar actualizados los estados de cuenta de ella, sin poder tener la disponibilidad ni ejercicio de los mismos 

Requisitos

A continuación se indican las condiciones para desempeñar este puesto (art. 38, fraccs. I y II, LPCIDF):

• de ser un administrador condómino, deberá probarle a la asamblea que ha cumplido con sus obligaciones de condómino desde el inicio y durante la totalidad de su gestión

• si recae en una administración profesional, se celebrará un contrato con el comité de vigilancia y se presentará ante la asamblea la garantía o fianza y la certificación expedida por la procuraduría de haber acreditado un curso para administradores (art. 41, LPCIDF)

En ambos casos, tendrán máximo 30 días naturales posteriores a su nombramiento para asistir a la capacitación o actualización que imparte la autoridad.

Nombramiento 

Será hecho por la asamblea general y quedará asentado en el libro de actas o la protocolización de la reunión y será presentada ante la Prosoc, dentro de los 15 días hábiles siguientes; precluido el plazo se impondrá una multa equivalente a 100 veces la UMA ($ 10,374,00 para 2023).

La designación del administrador tendrá validez plena frente a terceros y autoridades, acreditando su personalidad con el registro emitido por la Prosoc (art. 38, LPCIDF).

En relación con los bienes comunes del condominio, tendrá facultades generales para pleitos y cobranzas y actos de administración, incluyendo aquellas que requieran cláusula especial (art. 43, fracc. XVII, LPCIDF).

Deberes

Corresponderá al administrador (art. 43, LPCIDF):

• inscribirse ante la Prosoc

• llevar un libro de actas de asamblea

• vigilar los bienes y servicios comunes

• difundir y ejecutar las decisiones tomadas en la asamblea

• recabar y conservar toda la documentación relacionada con el condominio

• efectuar los actos de administración y conservación de las áreas y bienes de uso común

• recaudar de los condóminos las cuotas ordinarias y extraordinarias y realizar los gastos de mantenimiento y administración

• entregar mensualmente a cada condómino un estado de cuenta del condominio con el visto bueno del comité de vigilancia, que muestre:

• monto de aportaciones y cuotas pendientes

• relación pormenorizada de ingresos y egresos del mes anterior

• saldo de las cuentas bancarias

• relación de las cuotas por pagar a los proveedores de bienes y servicios del condominio, y

• relación de los morosos y monto de su deuda

• convocar a asambleas generales

• verificar el cumplimiento del reglamento interno y de la escritura constitutiva

• iniciar los procedimientos administrativos o judiciales que procedan contra los condóminos o poseedores por la inobservancia de sus obligaciones

• impulsar y promover por lo menos cada seis meses una jornada de difusión de cultura condominal y cuidado del medio ambiente

• emitir las constancias de no adeudo por concepto de cuotas ordinarias y extraordinarias para cada unidad de propiedad privativa, en un término no mayor a cinco días hábiles, a partir del día siguiente en que haya recibido la solicitud, y

• dirimir controversias originadas de actos de molestia entre los habitantes

Duración y reelección

El cargo durará un año, pero siempre que así lo resuelva el comité de vigilancia, el administrador condómino o profesional podrá ser reelecto en dos periodos consecutivos más y posteriormente en otros periodos no consecutivos (art. 42, LPCIDF).

Terminación del cargo

Renuncia

El administrador deberá convocar a una asamblea general con siete días de anticipación al vencimiento de su encargo. Ante su omisión, será el comité de vigilancia el responsable de informar el desempeño del funcionario y nombrar a uno nuevo.

Excepcionalmente, si por causas de fuerza o caso fortuito evidente, no se constituyera la asamblea, o no se nombrara nuevo administrador, aquel podrá convocarla 30 días naturales después de haber concluido su función (art. 43, fracción XIII, LPCIDF).

Revocación

El incumplimiento de alguna de las obligaciones por parte del administrador dará lugar a su revocación. Deberá existir una petición de al menos 20 % de los condóminos y ser ratificado por la asamblea (art. 43, LPCIDF).

Muerte

En caso de fallecimiento o ausencia por más de un mes (sin previo aviso) del administrador, el comité de vigilancia designará a un nuevo administrador (art. 43, fracc. XVII, LPCIDF).

Cuando se designe una nueva administración, la saliente deberá entregar a la entrante, en un plazo que no exceda de siete días naturales a partir del día siguiente del nombramiento, todos los documentos incluyendo estados de cuenta, libro de actas, valores, muebles, inmuebles y demás bienes que tuviera bajo su resguardo y responsabilidad, al igual que todo lo relacionado con procedimientos administrativos y judiciales (art. 44, LPCIDF).

Comité de vigilancia

Todos los condominios deberán contar con un comité de vigilancia integrado por dos y hasta cinco condóminos que actuarán de manera colegiada. De entre ellos, se señalará a un presidente y cuatro vocales y sus decisiones se tomarán por mayoría simple (art. 47, LPCIDF).

Nombramiento

Será determinado en asamblea, aunque una minoría que represente por lo menos el 20 % del número de condóminos tendrá derecho a designar a uno de los vocales (art. 47, LPCIDF).

Funciones

El comité tendrá las siguientes obligaciones (art. 49, LPCIDF):

• cerciorarse de que  el administrador cumpla con los acuerdos de la asamblea

• revisar periódicamente todos los documentos, comprobantes y contabilidad relacionada con
  el condominio

• supervisar que el administrador cumpla con sus deberes

• contratar y dar por terminado el contrato de servicios del administrador profesional

• verificar y emitir el dictamen de los estados de cuenta que debe rendir el administrador

• convocar a la asamblea general si el administrador no lo hiciere

• dar cuenta a la asamblea de sus observaciones sobre la administración del condominio; en caso de encontrar alguna omisión, error o irregularidad en perjuicio del mismo, hacerlo del conocimiento de la procuraduría

• coadyuvar con el administrador en dar indicaciones a los condóminos sobre el cumplimiento de sus obligaciones, y

• suplir las funciones del administrador en caso de fallecimiento o ausencia del administrador  

Resolución de controversias

La Prosoc será la autoridad competente para resolver las controversias que se susciten entre los condóminos, poseedores o entre estos, su administración o el comité de vigilancia. Para ello, ofrecerá tres vías (art. 63, LPCIDF):

• conciliación ante la presentación de la reclamación de la parte afectada

• arbitraje, o 

• procedimiento administrativo de aplicación de sanciones

Cabe señalar que antes de iniciar cualquier procedimiento deberá presentarse un escrito de reclamación aportando las pruebas pertinentes y acreditarse ante la autoridad haber agotado una mediación ante el administrador (art. 64, LPCIDF)

Conciliación

La procuraduría notificará a la parte requerida, con copia de la reclamación, y citará a una audiencia
de conciliación. De no llegar a un acuerdo, se someterán las diferencias al arbitraje (arts. 65 y 66, LPCIDF).

Arbitraje

Inmediatamente después de concluida la conciliación, iniciará el desahogo de la audiencia de compromiso arbitral, en la que se orientará a las partes en todo lo referente al proceso, levantándose en acta que contendrá (art. 67, LPCIDF):

• aceptación de someter sus diferencias al arbitraje

• designación de la Prosoc

• selección del tipo de arbitraje: se definirá si se llevará en amigable composición o en estricto derecho

• motivo del asunto motivo del arbitraje, y

• fecha para la audiencia de fijación de reglas

Para el caso de arbitraje en amigable composición, las partes señalarán de manera breve y concisa las cuestiones que deberán ser objeto del arbitraje, las que deberán corresponder a los hechos controvertidos, pudiendo someter otras cuestiones no incluidas en la reclamación (art. 69, LPCIDF).

Si es en estricto derecho, la Prosoc resolverá la controversia con estricto apego a las disposiciones legales aplicables y determinarán las etapas, formalidades y términos a que se sujetará el arbitraje. De no acordarse los términos, regirán los siguientes (arts. 70 y 72, LPCIDF):

• cinco días para la presentación de la demanda, contados a partir del día siguiente de la celebración del compromiso arbitral; y el mismo plazo para producir la contestación, contado a partir del día siguiente a aquel en que surta efectos la notificación que deberá ser realizada en los cinco días siguientes de recibida la demanda, debiendo acompañar a dichos escritos los documentos en que se funden la acción, las excepciones y defensas correspondientes y aquellos que puedan servir de prueba a su favor en el juicio

• contestada la demanda o transcurrido el término para la contestación, se dictará el auto de admisión y recepción de pruebas, señalando, dentro de los siete días siguientes, fecha para audiencia de desahogo y alegatos

• se tendrán como pruebas todas las constancias que integren el expediente, aunque no hayan sido ofrecidas por las partes. Una vez concluidos los términos fijados, sin necesidad de que se acuse rebeldía, seguirá su curso el procedimiento y se tendrá por perdido el derecho que debió ejercitarse

• la resolución correspondiente deberá emitirse dentro de los siete días posteriores a la celebración de la audiencia y ser notificado personalmente a las partes, y

• el laudo arbitral emitido tendrá que cumplirse dentro de los 15 días hábiles siguientes a la fecha de su notificación

Si no se cumplen los convenios o laudos para su ejecución, la Prosoc realizará las gestiones necesarias para su cumplimiento, por lo que orientará e indicará la vía o autoridad ante la cual el quejoso deberá acudir, e independientemente sancionará la inobservancia (art. 73, LPCIDF).

Sanciones

Las multas que podrá aplicar la autoridad a los condóminos son las siguientes:

Conclusiones

Tal y como se ha señalado, cada condómino tiene las más amplias facultades para ejercer su derecho de propiedad sobre su unidad privativa; no obstante, estas facultades quedan limitadas frente a las necesidades que plantea la
convivencia entre los demás habitantes.

De esta manera, los propietarios o poseedores deben usar su departamento, casa o local en forma ordenada y tranquila, sin destinarla a usos contrarios a la moral y a las buenas costumbres, a otros diferentes de los señalados por la ley, la escritura constitutiva o el reglamento interno, o bien, que pongan en riesgo la salud e integridad de los demás ocupantes.

Para asegurar la convivencia armónica de los condóminos y el mejor uso de los bienes y servicios comunes, la LPCIDF obliga a crear un órgano de deliberación y decisión (asamblea general), un órgano ejecutor (administrador) y un órgano de supervisión (comité de vigilancia).

Que estos órganos de gobierno sean similares a los previstos para las sociedades, no convierte al condominio en una persona moral, pues aunque así lo parezca, jurídicamente es un régimen de propiedad.